ECLI:NL:PHR:2022:127, Parket bij de Hoge Raad, 02-02-2022, 21/03214

2. Beantwoording prejudiciële vragen

Inleiding

Alvorens in te gaan op de prejudiciële vragen, schets ik de systematiek van de WOZ, het onderdeel WOZ-waarde van het WWS voor zelfstandige woonruimte en de afwijkingsbevoegdheid van art. 5 lid 2 BHW. Daarna komt de lagere rechtspraak aan de orde die zich hierover heeft ontwikkeld.

De waarderingssystematiek uit de WOZ

De WOZ is op 1 januari 1995 in werking getreden en geeft uniforme regels voor de bepaling, vaststelling en verstrekking van de WOZ-waarde van alle onroerende zaken in Nederland. Op grond van deze wet zijn gemeenten verplicht de onroerende zaken binnen de gemeente van een waarde te voorzien naar een vaste door de wet vastgestelde waardepeildatum, de WOZ-waarde genoemd. Naast bepalingen over de waardebepaling en de waardevaststelling bevat de WOZ ook een regeling voor bezwaar en beroep tegen de WOZ-beschikking, gegevensbeheer, gegevensverstrekking en het onafhankelijke orgaan dat toezicht houdt op de uitvoering van de WOZ, de Waarderingskamer. De WOZ is ingevoerd om te komen tot landelijke uniformiteit voor en duidelijkheid over de waardebepaling van onroerende zaken ten behoeve van de belastingheffing van het Rijk, de gemeenten en de waterschappen.

De gemeente stelt voor ieder kalenderjaar de WOZ-waarde vast (art. 22 WOZ). Uit art. 17 lid 2 WOZ volgt dat bij de waardebepaling twee ficties een rol spelen: bij de overdrachtsfictie wordt de waarde gehanteerd die de onroerende zaak zou hebben bij de volle, onbezwaarde eigendomsoverdracht. De verkrijgingsfictie is gerelateerd aan de waarde voor de verkrijger bij het onmiddellijk en in volle omvang in gebruik kunnen nemen van de zaak in de staat waarin die zich bevindt. Het gaat daarbij om de waarde in het economisch verkeer. Op de gemeente rust de last aannemelijk te maken dat de waarde correct en niet te hoog is vastgesteld.

Art. 17 lid 4 WOZ bepaalt – in zoverre in afwijking van het tweede lid – dat de waarde van een gebouwd eigendom in aanbouw wordt bepaald op de vervangingswaarde bedoeld in art. 17 lid 3 WOZ, gedefinieerd als: de grondwaarde plus de stichtingskosten van de opstal naar de toestand op 1 januari van het betreffende jaar. Dit geldt zowel voor woningen als voor andere gebouwen. Uitgangspunt is dat binnen acht weken na 1 januari van het betreffende jaar de objecten in aanbouw getaxeerd zijn en de betreffende WOZ-beschikking tegelijk met de aanslag gemeentelijke belastingen wordt verstuurd. Onder een gebouwd eigendom in aanbouw wordt verstaan een onroerende zaak of gedeelte daarvan waarvoor een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit volgens art. 2.1 lid 1 onder a Wet algemene bepalingen omgevingsrecht is verleend, maar door de bouw nog niet geschikt is voor gebruik volgens de beoogde bestemming, zo volgt uit art. 17 lid 4, slot WOZ.

Art. 18 WOZ regelt naar welke waardepeildatum/toestandsdatum de WOZ-waarde moet worden bepaald. De waardepeildatum ligt één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld volgens art. 18 lid 2 WOZ, dus 1 januari van het voorafgaande jaar. Art. 18 lid 3 WOZ bepaalt dat wanneer een onroerende zaak in het voorafgaande kalenderjaar:

a. opgaat in een of meer andere onroerende zaken,

b. wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, of van bestemming verandert, of

c. een waardeverandering ondergaat door een andere specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid,

de waarde in afwijking van art. 18 lid 1 WOZ wordt bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.

Op grond van art. 18 lid 3 WOZ is zodoende voor een object dat een fysieke wijziging heeft ondergaan de toestandspeildatum voor het kalenderjaar na de wijziging niet de waardepeildatum, maar 1 januari van het betreffende kalenderjaar.

Sinds de invoering van de WOZ-waarde in het WWS (vgl. hierna in 2.13 e.v.) dient de gemeente de WOZ-beschikking ook aan de huurder toe te zenden volgens art. 24 lid 3 sub b WOZ. De huurder kan de WOZ-waarde eventueel ook zelf opvragen bij de gemeente. WOZ-waarden zijn daarnaast openbaar kenbaar uit het WOZ-waardeloket bij het Kadaster. Ook de huurder kan bezwaar maken tegen de in de WOZ-beschikking opgenomen waarde volgens art. 24 en 26 WOZ.

De WOZ-waarde als element van het WWS

Inleiding

In het Nederlandse huurrecht van woonruimte wordt onderscheid gemaakt tussen gereguleerde huurovereenkomsten en geliberaliseerde huurovereenkomsten (‘vrije sector’). Voor gereguleerde huurovereenkomsten geldt een uitgebreid stelsel van huurprijsbescherming. Het leidende principe daarbij is dat de hoogte van de huurprijs in verhouding moet staan tot de kwaliteit van de woonruimte. Door middel van het WWS wordt de kwaliteit van een woning, gebaseerd op onder meer de oppervlakte, voorzieningen en WOZ-waarde, uitgedrukt in een aantal punten, dat correspondeert met een maximale huurprijs. Daarbij stelt te overheid regels ten aanzien van de maximaal toegestane huurverhoging. De aanvangshuurprijs, vastgelegd bij sluiting van het huurcontract, bepaalt tot welk segment een huurwoning hoort (geliberaliseerd of niet). Bij een aanvangshuurprijs onder de liberalisatiegrens valt een woning in het gereguleerde segment. Was de aanvangshuurprijs hoger, dan is sprake van een geliberaliseerde huurovereenkomst. De liberalisatiegrens bedraagt per 1 januari 2022: € 763,47 (per maand).

Onderdeel van het stelsel van huurprijsbescherming is de mogelijkheid tot het laten toetsen van de huurprijs of de wijziging daarvan (meestal: de huurverhoging) door de huurcommissie. Krachtens art. 7:249 BW kan de huurder van woonruimte binnen de daarin genoemde termijnen de huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. De huurcommissie doet desverzocht ook uitspraak over een huurprijswijzigingsvoorstel, vgl. art. 7:252-254 BW. De redelijkheid van de overeengekomen huurprijs of voorgestelde huurprijswijziging moet worden getoetst aan de krachtens art. 10 lid 1 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW) gegeven regels, uitgewerkt in het Besluit huurprijzen woonruimte (BHW), waarover hierna in 2.12 e.v.

Art. 7:262 lid 1 BW bepaalt dat wanneer de huurcommissie op verzoek van de huurder of verhuurder uitspraak heeft gedaan, zij geacht worden te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij huurder of verhuurder binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een rechterlijke beslissing hierover uitlokt.

Art. 7:262 BW regelt niet expliciet dat de rechter de toetsingsmaatstaven in acht moet nemen die voor de huurcommissie zijn vastgelegd in de UHW en de daarmee verband houdende regelingen, zoals het BHW. Aangenomen wordt evenwel dat als ‘het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht’ in art. 7:262 BW moet worden beschouwd of de desbetreffende huurprijs of wijziging daarvan in overeenstemming is met de UHW en het BHW. Voor de huurcommissie en de rechter gelden zodoende dezelfde beoordelingsvoorschriften.

Het WWS van zelfstandige woningen

Art. 10 lid 1 UHW bepaalt dat bij of krachtens algemene maatregel van bestuur regels worden gegeven voor de waardering van de kwaliteit van een woonruimte, van de redelijkheid van de huurprijs en van wijziging daarvan.

Het BHW bevat deze regels. Volgens art. 5 lid 1 onder a BHW geschiedt waardering van de kwaliteit van zelfstandige woonruimte volgens bijlage I onder A BHW met toelichting. Daarin wordt de woonruimtekwaliteit benaderd in een puntensysteem. Het totale puntenaantal volgens dit waarderingsstelsel correspondeert met de voor die woonruimte geldende maximale huurprijsgrens, de zogenoemde maximaal redelijke huurprijs. De overeengekomen huurprijs is in beginsel redelijk zolang deze de maximaal redelijke huurprijs niet overschrijdt.

De WOZ-waarde is sinds 1 oktober 2015 in het WWS opgenomen als onderdeel 9. Daarmee is onder meer beoogd om – naast het meten van objectieve kwaliteitskenmerken zoals oppervlakte en dergelijke – ook subjectieve voorkeuren voor bepaalde kwaliteitskenmerken, zoals uitstraling van een individuele woning en de locatie die bij koopwoningen voor een substantieel deel de prijs bepalen, in het WWS mee te wegen. De gedachte is dat de WOZ-waarde een indicatie geeft van de voorkeuren van woonconsumenten voor de verschillende kwaliteitsaspecten van woningen, zoals de ligging.

In 2016 vond een wijziging van het WWS plaats, gericht op stimulering van het middensegment door een verruiming van het WWS voor de COROP-regio’s Amsterdam en Utrecht voor kleine woningen. Daarbij gaat het om woningen tot 40 m2.

Bijlage I onder A van het BHW bepaalt sindsdien dat de punten voor de WOZ-waarde als volgt worden meegeteld:

“9.Punten voor de WOZ-waarde:

9.1:

– de voor de woning laatstelijk vastgestelde waarde op voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken met een minimum van € 41.816 [A-G: per 1 juli 2021: € 55.888] : bij: 1 punt per € 8.259 [A-G: per 1 juli 2021: € 11.041] van die waarde,

– die waarde, gedeeld door het aantal m2 van de vertrekken en de overige ruimten, bedoeld in de onderdelen 1 en 2, en:

a. indien sprake is van een woning tot 40 m2 gebouwd in het kalenderjaar 2018, 2019, 2020, 2021 of 2022 die is gelegen in een gemeente, genoemd in bijlage III, vervolgens gedeeld door € 53 [A-G: per 1 juli 2021: € 73] : bij: een aantal punten gelijk aan de uitkomst van de berekening,

b. in alle andere gevallen dan bedoeld onder a, vervolgens gedeeld door € 127 [A-G: per 1 juli 2021: € 172] : bij: een aantal punten gelijk aan de uitkomst van de berekening.

9.2: Indien een woning is gebouwd in het kalenderjaar 2015, 2016, 2017, 2018 of 2019 en ten aanzien waarvan het totaal aantal punten na saldering van de punten van de onderdelen 1 tot en met 8 en 12, 110 of meer is, worden minimaal 40 punten toegekend.

9.3: Bij ministeriële regeling worden elk jaar, met ingang van 1 juli, de bedragen, genoemd in 9.1, aangepast met de gemiddelde wijziging van de eigenwoningwaarden die wordt gebruikt voor de berekening van de factor iw, bedoeld in artikel 10.3, vijfde lid, van de Wet inkomstenbelasting 2001, met dien verstande dat het op basis daarvan berekende bedrag naar boven wordt afgerond op hele euro’s.

9.4: Bijlage III kan als gevolg van een gemeentelijke herindeling bij ministeriële regeling worden aangepast.”

De ‘Toelichting behorende bij bijlage I, onder A, het waarderingsstelsel voor woonruimte welke een zelfstandige woning vormt’ – integraal onderdeel van het stelsel – vermeldt het volgende over dit onderdeel van de puntenwaardering:

“9. Punten voor de WOZ-waarde

Onder WOZ-waarde wordt voor de toepassing van dit onderdeel van de puntenwaardering verstaan: de voor een woning laatstelijk vastgestelde waarde op voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken. Voor de puntenwaardering wordt hierbij een minimumwaarde gehanteerd die jaarlijks wordt geïndexeerd met de gemiddelde wijziging van de eigenwoningwaarden.

Indien de WOZ-waarde betrekking heeft op een gebouwd eigendom in aanbouw als bedoeld in artikel 17, vierde lid, van de Wet waardering onroerende zaken, wordt bij de puntentoekenning uitgegaan van de waarde van de woning als ware de bouw voltooid. Daarbij wordt uitgegaan van de geobjectiveerde stichtingskosten die op grond van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken ten grondslag heeft gelegen aan de beschikking op grond van die wet.

Indien sprake is van een woning tot 40 m2 gebouwd in het kalenderjaar 2018, 2019, 2020, 2021 of 2022 en die is gelegen in een gemeente, genoemd in bijlage III, geeft onderdeel 9.1 onder a een berekeningsmethodiek die leidt tot een hoger puntenaantal.

Indien een woning is gebouwd in het kalenderjaar 2015, 2016, 2017, 2018 of 2019 en ten aanzien daarvan het totaal aantal punten na saldering van de punten van de onderdelen 1 tot en met 8 en 12 minimaal 110 punten betreft, leidt de berekeningsmethodiek tot een aantal punten voor de WOZ-waarde dat minimaal 40 punten bedraagt. De specifieke berekeningsmethodiek voor woningen gebouwd in het kalenderjaar 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 of 2022 ingevolge 9.1 en 9.2 is ook van toepassing indien in de genoemde kalenderjaren sprake is van verbouw waarop artikel 5.6, vierde lid, van het Bouwbesluit 2012 van toepassing is.

Met «gebouwd in het kalenderjaar» wordt hier bedoeld het jaar waarin een woning als bouwkundig gereed is of wordt opgeleverd.

Afronding van de oppervlakte op hele vierkante meters vindt plaats na saldering van de oppervlakte van alle vertrekken en de overige ruimten; bij 0,5 m2 of meer wordt afgerond naar boven, bij minder dan 0,5 m2 naar beneden.

De totale waardering in punten vindt na saldering en afronding plaats. Bij 0,5 punten of meer wordt afgerond naar boven op hele punten, bij minder dan 0,5 punten wordt afgerond naar beneden op hele punten.”

In de Nota van toelichting behorende bij Besluit van 8 juli 2015 tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte (aanpassing woningwaarderingsstelsel in verband met de introductie van de waarde op grond van de Wet waardering onroerende zaken) (Stb. 2015, 290), p. 9 staat – over de in bijlage I, onder A, onderdeel 9.1 van het BHW genoemde minimumwaarde – het volgende:

“Voorts is voorzien in een specifieke regeling om schokeffecten te voorkomen bij specifieke woningen van specifieke verhuurders. Het gaat hierbij om een beperkt aantal woningen, zoals containerwoningen bestemd voor studentenhuisvesting. De WOZ-waarde van deze woningen zou leiden tot een aanmerkelijk lagere maximale huurprijs dan de huidige. Om die reden hanteert het WWS bij de puntentoekenning een minimum WOZ-waarde van € 40.000.” (Onderstreping A-G)

De evaluatie uit 2018 van de invoering van de WOZ-waarde in het WWS per 2015 geeft helder en beknopt weer wat die aanpassingen zijn en wat daar mee is beoogd:

“Hoofdlijn wijziging per 1 oktober 2015

De aanpassing van het WWS per 1 oktober 2015 houdt in dat de punten voor de onderdelen schaarste, woonomgeving en woonvorm zijn komen te vervallen en dat in plaats daarvan punten voor de WOZ-waarde worden toegekend. Daarnaast is in de aanpassing een huurprijscorrectie verwerkt gericht op een versleuteling van de WOZ-waarde in het huurpuntentotaal met een gemiddeld gewicht van 25%. De aanpassing werd daarbij zo vormgegeven, dat de WOZ-punten voor 50% werden berekend met de absolute WOZ-waarde en voor 50% met de WOZ-waarde per vierkante meter.

Specifieke regelingen

In het WWS zijn per 1 oktober 2015 ook regelingen opgenomen om schokeffecten te voorkomen bij specifieke woningen van specifieke verhuurders. Het ging hierbij om een beperkt aantal woningen zoals containerwoningen bestemd voor studentenhuisvesting. De WOZ-waarde van deze woningen zou leiden tot een aanmerkelijk lagere maximale huurprijs dan de huidige. Om die reden hanteert het WWS in deze gevallen niet de reële WOZ-waarde maar een minimale waarde. Per 1 oktober 2015 werd deze waarde vastgesteld op € 40.000.

Per 1 oktober 2015 is ook een specifieke regeling in werking getreden voor nieuw gebouwde woningen bedoeld voor het geliberaliseerde segment. Deze regeling bepaalt voor deze woningen een minimum aantal punten voor de WOZ-waarde, waarmee wordt gegarandeerd dat een dalende WOZ-waarde altijd leidt tot een maximale huurprijs boven de liberalisatiegrens. Deze regeling geldt voor woningen gebouwd in het kalenderjaren 2015-2019 met een puntenaantal zonder WOZ-waarde van 110 punten of meer. In dat geval worden er voor de WOZ-waarde in elk geval minimaal 40 punten toegekend.

Tenslotte is er ook een specifieke regeling voor nieuwe woningen waarbij de WOZ-beschikking slechts de waarde weergeeft van de woning in aanbouw.

De hiervoor aangegeven aanpassing heeft geleid tot een WWS waarbij het puntenaantal gerelateerd aan de WOZ-waarde bepaald wordt met een aantal kengetallen dat jaarlijks per 1 juli wordt geïndexeerd op basis van de landelijke ontwikkeling van de WOZ-waarde. Deze indexering heeft als doel dat een landelijke stijging van de WOZ-waarde, zoals die de afgelopen jaren plaatsvond, niet leidt tot landelijk hogere maximale huurprijzen.

(…)

Wijziging per 1 oktober 2016

Per 1 oktober 2016 vond een tweede wijziging plaats. Deze wijziging was gericht op stimulering van het middensegment door een verruiming van het WWS voor de COROP-regio’s Amsterdam en Utrecht voor kleine woningen. Daarbij gaat het om woningen in deze COROP-gebieden tot 40 m2, met een bouwjaar in kalenderjaren 2018-2022.

Deze verruiming vond plaats door een hogere puntenwaardering in het WWS dan de algemeen geldende waardering per vierkante meter (toen: WOZ/oppervlakte/€ 120). Rekening houdend met de vastgestelde jaarlijkse aanpassingsmethodiek in verband met de stijging van de gemiddelde WOZ-waarde werd deze formule aangepast tot WOZ/oppervlakte/€ 51. Dit leidde tot de volgende kengetallen voor deze kleine woningen in de regio’s Amsterdam en Utrecht. (…)” (Onderstrepingen A-G)

Op dit moment is er een voorstel aanhangig tot beperking van het WOZ-waardeaandeel in het totale puntenaantal in het WWS tot 33 procent (ook aangeduid als: Cap op de WOZ). De bedoeling was dat deze wijziging per 1 januari 2022 in werking zou treden, maar dat lijkt niet te zijn gehaald. In de concept Nota van toelichting bij het aanhangige wijzigingsbesluit is het doel van de WOZ-waarde in het WWS en de daaraan verbonden randvoorwaarden als volgt omschreven:

“1.2 Doel van de voor de WOZ-waarden in het WWS en de daaraan verbonden randvoorwaarden

Zoals aangegeven in de brief van 13 februari 2013 aan de Tweede Kamer maakte de maatregel om punten toe te kennen voor de WOZ-waarde in het WWS deel uit van een samenhangend pakket om de woningmarkt weer in beweging te krijgen. Het toenmalige kabinet koos voor verschillende maatregelen om de woningmarkt weer in beweging te krijgen, zowel op de huurmarkt als op de koopmarkt. Eén pijler van dit pakket was gericht op een evenwichtige aanpak op de huurmarkt, met een beleid dat erop gericht is om sociale huurwoningen beschikbaar te laten komen voor die mensen voor wie die woningen bedoeld zijn. Eén onderdeel daarvan was een nader uit te werken vereenvoudiging van het WWS door de WOZ-waarde van de woning te betrekken in het WWS.

In de brief van 13 september 2013 aan de Tweede Kamer is aangegeven langs welke lijnen deze vereenvoudiging zou worden vormgegeven, rekening houdend met de acceptatie bij huurders en verhuurders. Indertijd heeft dan ook over de aanpassing van het WWS overleg plaatsgevonden met de landelijke organisaties van huurders en verhuurders: de Woonbond, Aedes, IVBN en Vastgoed Belang. Aan de orde kwamen daarbij met name de randvoorwaarden als de verdiencapaciteit van verhuurders, de betaalbaarheid voor huurders, en de gevolgen van fluctuaties in de WOZ-waarde met mogelijke effecten op huurprijsverlagingen en huurprijsliberalisatie.

Rekening houdend met de belangen van verhuurders en huurders, rechtsgelijkheid en een werkbare uitvoering heeft het toenmalige kabinet gekozen voor het met gemiddeld 25% meewegen van de WOZ-waarde in het WWS, in plaats van de onderdelen woonomgeving, woonvorm en schaarstepunten te betrekken in het WWS. Daarbij is er gekozen voor een puntenwaardering met een landelijk gemiddeld gelijkblijvende maximale huurprijs. In de brief van 11 april 2014 gaf het toenmalige kabinet vervolgens aan een verfijning aan te brengen door gebruik van een mix van de WOZwaarde per m2 en de absolute WOZ-waarde. Deze verfijning richtte zich erop dat bij kleine woningen in schaarstegebieden de maximale huurprijs niet te fors zou stijgen.

Om ook schokeffecten van het meewegen van de WOZ-waarde in het WWS te vermijden bij invoering is per 1 oktober 2015 tevens voorzien in een aantal specifieke maatregelen:

- een specifieke regeling voor nieuw gebouwde woningen bedoeld voor het geliberaliseerde segment, ter uitvoering van de motie Visser / Monasch;

- een specifieke regeling voor specifieke woningen van specifieke verhuurders, zoals ‘containerwoningen’ bestemd voor studentenhuisvesting. De WOZ-waarde van deze woningen zou leiden tot een aanmerkelijk lagere maximale huurprijs dan de huidige. Om die reden hanteert het WWS bij de puntentoekenning een minimum WOZ-waarde. Deze waarde bedroeg per 1 oktober 2015 € 40.000.

Aanvullend geldt sinds 1 oktober 2016 ter stimulering van het middenhuursegment in de COROP-regio’s Amsterdam en Utrecht voor kleine woningen een specifieke regeling.Hiermee werd invulling gegeven aan de motie van de leden De Vries en Van der Linde. Deze motie richtte zich op het wegnemen van hindernissen voor de realisatie van middensegment huurwoningen (huurwoningen in de vrije sector met een maandhuur tot € 950). Bij uitwerking van deze motie werd geconstateerd dat het WWS investeerders prikkelt – om zeker te zijn dat zij een woning geliberaliseerd (in de vrije sector) kunnen verhuren – om meer kwaliteit (bijvoorbeeld vloeroppervlakte) te realiseren dan er gevraagd wordt. Zeker op gewilde locaties leidt dit tot realisatie van woningen met huren die hierdoor beduidend hoger liggen dan van een huurwoning in het middensegment mag worden verwacht. Ter stimulering van het middensegment in de COROP-regio’s Amsterdam en Utrecht is dan ook voor woningen tot 40 m2 met een bouwjaar in kalenderjaren 2018-2022 gekozen voor een hogere puntenwaardering in het WWS dan de algemeen geldende waardering per vierkante meter.” (Onderstrepingen A-G)

Omdat dit voor de beantwoording van de prejudiciële vragen dienstbaar is citeer ik verder de volgende passages uit de parlementaire geschiedenis:

 Lijst van vragen en antwoorden, Kamerstukken II 2014/15, 27 926, nr. 237, p. 7-8 (onderstreping A-G):

“Vraag 17

Hoe wordt omgegaan met het ontbreken van een WOZ-waarde, bijvoorbeeld omdat een huis nog gebouwd of gerenoveerd wordt? Wat zijn de consequenties voor de huurder, de verhuurder en de gemeente?

Vraag 25

Hoe wordt om gegaan met nieuwbouw en renovatie? Dergelijke woningen hebben (nog) geen WOZ-waarde.

Vraag 52

Op welke manier wordt de WOZ-waarde van nieuwbouwwoningen verrekend?

Antwoord op vragen 17, 25 en 52

De Wet WOZ geeft in artikel 18 voorschriften voor het vaststellen van de WOZ-waarde bij nieuwbouw en renovatie. Er is dus ook in deze gevallen een WOZ-waarde beschikbaar om de maximale huurprijs te kunnen bepalen.

In het geval van een renovatie na de peildatum van 1 januari van het voorafgaande jaar (voor de beschikking 2015 is dat peildatum 1 januari 2014) geldt de specifieke regeling dat de waardepeildatum wordt verschoven naar 1 januari van het jaar van de beschikking (bij een renovatie in de loop van 2014 is dat dus 1 januari 2015). De renovatie komt daardoor wel tot uiting in de WOZ-waarde. Overigens zal een renovatie in veel gevallen op andere onderdelen tot extra punten leiden.

Zo zal het aanbrengen van energetische maatregelen om een meergezinswoning te verbeteren van energielabel G naar energielabel C leiden tot 15 extra punten. Hoe hiermee in de praktijk wordt omgegaan zal ik in de voorgenomen evaluatie meenemen.

Ook in het geval van opgeleverde nieuwbouw is er een WOZ-waarde vastgesteld. Voor de nieuwbouw die niet is voltooid bevat het ontwerpbesluit een specifieke regeling. Hiervoor wordt uitgegaan van de vervangingswaarde. De Waarderingskamer heeft een modeltaxatieverslag http://www.waarderingskamer.nl/kiosk/document.aspx?iddoc=101 vastgesteld waaruit blijkt hoe een woning in aanbouw wordt getaxeerd.

Met dat taxatieverslag wordt de waarde voor de woning bepaald door het voortgangspercentage van de bouw op 1 januari te vermenigvuldigen met de geobjectiveerde stichtingskosten. Ingevolge het ontwerpbesluit is het geval van nieuwbouw de te gebruiken waarde te berekenen door het voortgangspercentage op 100% te zetten. De waarde voor de grond wordt daarbij opgeteld.

Voor die gevallen waarin nieuwbouw toch geen of een hele lage WOZ-waarde heeft, is in het ontwerp Besluit bepaald dat moet worden uitgegaan van een WOZ-waarde van € 40.000,–. Verder is in dit verband van belang dat het ontwerpbesluit een regeling kent voor de in de kalenderjaren 2015 tot en met 2019 gerealiseerde nieuwbouw die is bestemd voor het geliberaliseerde segment. Het betreft hier de uitvoering van de motie Visser/ Monasch (Kamerstuk 33 400 VII, nr. 34). Geregeld is dat een woning die minimaal 110 punten kent voor de objectieve onderdelen van het WWS (dus op basis van de WOZ), vervolgens in alle gevallen minimaal 40 punten voor de WOZ-waarde krijgt. Met dit totale puntental kan de verhuurder er in alle gevallen er kiezen om deze woningen aan te bieden met een geliberaliseerde huurprijs.

In de tweede plaats houdt het ontwerpbesluit rekening met nieuwbouw voor het geliberaliseerde segment gerealiseerd in de kalenderjaren 2015 tot en met 2019 door een specifieke regeling. Het betreft hier de uitvoering van de motie Visser/Monasch (Kamerstuk 33 400 VII, nr. 34). Ingevolge het ontwerpbesluit is bepalend dat de woning minimaal 110 punten kent voor de onderdelen die niet worden gewaardeerd op basis van de WOZ. Deze categorie nieuwbouw krijgt vervolgens in alle gevallen minimaal 40 punten voor de WOZ-waarde. Daarmee kan de verhuurder in alle gevallen ervoor kiezen om deze woningen aan te bieden met een geliberaliseerde huurprijs.”

 Lijst van vragen en antwoorden, Kamerstukken II 2014/15, 27 926, nr. 237, p. 19 (onderstreping A-G):

“Vraag 51

Wat gebeurt er met het WWS van een huureenheid indien er (nog) geen WOZ-beschikking is of wanneer er lopende bezwaren zijn?

Antwoord 51

Allereerst moet hier worden opgemerkt dat er in de meeste gevallen wel degelijk een WOZ-waarde bekend zal zijn. Hiervoor verwijs ik naar mijn antwoord op vragen 17, 25 en 52.

Voorts moet hier het onderscheid worden gemaakt tussen de situatie dat er geen WOZ-waarde is en de situatie dat deze er wel is, maar dat de WOZ-beschikking nog niet is verstrekt.

De situatie dat er geen WOZ-waarde is, kan zich voordoen, als een verhuurder een object verhuurt als zelfstandige woning terwijl deze bij de gemeente als zodanig niet bekend is. In dat geval wordt er bij de puntenberekening uitgegaan van een WOZ-waarde van € 40.000,–.

Indien er een bezwaar loopt tegen een WOZ-beschikking zal dat betekenen, dat het definitieve puntenaantal van de woning niet kan worden vastgesteld. In algemene zin zal het lang niet altijd nodig zijn om het exacte puntenaantal van de woning vast te stellen ter bepaling van de huurprijs. De gemiddelde huurprijs bedraagt namelijk circa 70% van de maximale huurprijs. Dit betekent in veel gevallen dat een lagere huurprijs alleen aan de orde is indien een bezwaar tegen de WOZ tot een zeer aanzienlijke verlaging leidt van de oorspronkelijk vastgestelde WOZ-waarde.”

 Lijst van vragen en antwoorden, Kamerstukken II 2015/16, 27 926, nr. 264, p. 12 (onderstreping A-G):

“Vraag 25

De WOZ-waarde van een woning wordt één jaar voor het begin van het kalenderjaar vastgesteld. Hoe worden de extra punten voor de WOZ-waarde in het overbruggingsjaar bij renovatiewoningen berekend door de huurcommissie? (par. 1.2.1)

Antwoord 25

De in paragraaf 1.2.1 aangeduide ombouw van een kantoorpand tot zelfstandige kleine woningen kan onder omstandigheden leiden tot een overbruggingsjaar. In dat jaar is het mogelijk dat de gemeente uitsluitend een WOZ-waarde heeft vastgesteld voor het kantoorpand en nog niet voor de nieuwe kleine zelfstandige woningen. Het WWS voorziet hiervoor in een te hanteren WOZ-waarde die in elk geval € 40.480 bedraagt (tot 1 juli 2016 € 40.000).

De huurcommissie dient vervolgens 0,2 punt toe te kennen per € 1.000 investering mits de investering meer dan € 10.000 heeft bedragen. In het hiernavolgende voorbeeld is dit nader uitgewerkt. (…)”

 het Verslag van een schriftelijk overleg, Kamerstukken II 2020/21, 27 926, nr. 339, p. 11-12 (onderstreping A-G):

“De leden van de VVD-fractie lezen in de beantwoording dat eigenaren hun verhuurde huurwoning eventueel kunnen verkopen als koopwoning om dalende huurinkomsten te voorkomen. Deze leden vragen hoe ik aankijk tegen het probleem van kadestraal-ongesplitste panden. Zij vragen hoeveel kadestraal ongesplitste panden worden getroffen door de invoering van de WOZ-cap. Ook vragen deze leden hoe het probleem van kadestraal-ongesplitste panden wordt opgelost en of de eigenaren van die panden worden gecompenseerd.

Ik acht het niet reëel om bij het WWS rekening te houden met kadastraal ongesplitste panden. Het is aan de verhuurder om ervoor te zorgen dat een pand kadastraal wordt gesplitst als dat vanuit regelgeving is gewenst. Overigens is het de vraag of lagere huurprijzen te verwachten zijn bij kadastraal ongesplitste panden als gevolg van de voorgenomen maximering van het WOZ-puntenaandeel. Kadastraal ongesplitste panden zullen bijvoorbeeld niet beschikken over een WOZ-waarde indien een eigenaar buiten kennis van de gemeente een pand heeft gesplitst in meerdere woonruimten. De afzonderlijke woonruimten hebben dan geen eigen WOZ-waarde. Het WWS voorziet hierin door voor de puntentelling uit te gaan van een minimale waarde. Deze bedraagt per 1 juli 2021 € 55.888 . Omdat dit een lage waarde is, is het rekenkundig niet mogelijk dat de maximering van het WOZ-puntenaandeel in deze situaties aan de orde zal zijn. Indien wordt uitgegaan van de minimumwaarde zal het puntenaantal voor de WOZ-waarde rekenkundig namelijk nooit meer dan 33% kunnen bedragen of zal het totale puntenaantal lager zijn dan 142 punten.

Ook in die gevallen dat de maximering van het WOZ-puntenaandeel bij kadastraal ongesplitste panden toch zou leiden tot een lagere huurprijs acht ik een compensatie niet aan de orde. Ik verwijs hiervoor naar mijn eerdere antwoorden waarin ik inga op het eigendomsrecht en waarin ik aangeef deze maatregel gerechtvaardigd te vinden.”

De afwijkingsbevoegdheid van art. 5 lid 2 BHW

Art. 5 lid 2 BHW bepaalt dat de huurcommissie, indien de aard van de woonruimte daartoe aanleiding geeft, de kwaliteit van woonruimte kan beoordelen in afwijking van hetgeen lid 1 voorschrijft.

De Nota van toelichting bij het BHW vermeldt hierover dit (onderstrepingen A-G):

“Het kan zich in uitzonderlijke gevallen voordoen dat de huurcommissie van mening is dat het puntenstelsel onvoldoende recht doet aan de kwaliteit van een woning. Dat zal in het bijzonder het geval zijn bij woningen, die door een zeer geringe oppervlakte geen 140 punten halen, doch wel van uitstekende kwaliteit zijn; bij voorbeeld zeer kleine, doch luxueuse appartementen.

De huurcommissie heeft daarom op grond van het in artikel 5, tweede lid, bepaalde de bevoegdheid in dergelijke uitzonderlijke gevallen de kwaliteit van de woning, en dus de redelijke huurprijs of huurprijswijziging, in afwijking van het schema vast te stellen.”

Jacobs merkt in Tekst en Commentaar het volgende op over deze afwijkingsbevoegdheid (onderstrepingen A-G):

“ b. Art. 5 lid 2 BHW: afwijking van art. 10 lid 1 UHW

Art. 5 lid 2 BHW bepaalt dat de huurcommissie, indien de aard van de woonruimte daartoe aanleiding geeft, de kwaliteit van de woonruimte kan beoordelen in afwijking van de woningwaarderingsstelsels. Afwijking is op zijn plaats in uitzonderlijke gevallen als strikte toepassing van het woningwaarderingsstelsel onvoldoende recht doet aan de kwaliteit van een woning, aldus de nota van toelichting bij het besluit van 18 april 1979, Stb. 1979, 216. Gelet op het dwingendrechtelijke en gedetailleerde systeem van huurprijswetgeving dient lid 2 terughoudend te worden toegepast en is het in beginsel niet de bedoeling om daarmee administratieve omissies te herstellen, aldus Rb. Amsterdam 20 juli 2015, ECLI:NL:RBAMS:2015:9805. Er werd in deze uitspraak geen aanleiding voor toepassing van art. 5 lid 2 BHW gezien in de gevallen waarin geen sprake was van geregistreerde energielabels, zie voorts over dit onderwerp de hierna onder c bij aspect 4 genoemde uitspraken. In een aantal gevallen waarin de verhuurder niet beschikte over een WOZ-beschikking, is aanleiding gezien om de WOZ-waarde met toepassing van art. 5 lid 2 BHW vast te stellen, zie over dit onderwerp hierna onder c bij aspect 9. Uit het hierna bij aspect 9 genoemde artikel van De Groot en Eymaal in WR 2018/31 volgt dat zodra het woningwaarderingsstelsel al rekening houdt met een bepaalde kwaliteitsfactor, er niet langer aanleiding is om met toepassing van art. 5 lid 2 BHW die kwaliteitsfactor te (her)waarderen. Dit wordt nog bevestigd doordat in de nota van toelichting bij de invoering van aspect 10 (punten bij renovatie) (Stb. 2016, 344, p. 10) staat vermeld dat met de invoering van dit aspect geen grond meer bestaat om in het geval van renovatie de woning hoger te waarderen met toepassing van art. 5 lid 2 BHW .”

En:

“ Aspect 9 WOZ-waarde

(...)

In de periode na de invoering van de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel per 1 oktober 2015 tot aan de invoering van aspect 10 (zie hierna: de reparatieregeling voor het geval dat renovatie plaatsvindt) per 1 oktober 2016 hebben zich situaties voorgedaan waarin er geen correctie op de WOZ-waarde had plaatsgevonden bij een net gereedgekomen verbouwing of renovatie. In die gevallen hebben diverse kantonrechters naar een oplossing gezocht, al dan niet met toepassing van art. 5 lid 2 BHW; zie de uitspraken die genoemd worden in het artikel van De Groot en Eymaal in WR 2018/31. Zie ook onder b hiervoor. Indien de verhuurder de mogelijkheid heeft om de WOZ-waarde op de juiste hoogte te laten vaststellen en dit verzuimt, komt dit voor zijn rekening en risico , zie bijvoorbeeld Rb. Amsterdam 18 december 2018, ECLI:NL:RBAMS:2018:10116. Rb. Noord-Holland 4 november 2020, ECLI:NL:RBNHO:2020:10127 oordeelt dat de afwijkingsmogelijkheid van art. 5 lid 2 BHW niet bedoeld is voor gevallen waarin het ontbreken van een juiste WOZ-beschikking is te wijten aan de verhuurder, althans voor zijn rekening komt. Meer recent en andersluidend zijn de uitspraken

van Rb. Midden-Nederland 15 januari 2020, ECLI:NL:RBMNE:2020:71 en 19 augustus 2020, ECLI:NL:RBMNE:2020:3398, waarin de kantonrechter overweegt dat met toepassing art. 5 lid 2 BHW recht wordt gedaan aan het huurprijsstelsel en de waarde van het feitelijk huurgenot . In de uitspraak van Rb. Midden-Nederland van 28 juli 2021, ECLI:NL:RBMNE:2021:3439 zijn prejudiciële vragen gesteld over dit onderwerp, waarvan de belangrijkste vraag luidt: biedt de systematiek van artikel 10 UHW, artikel 5 BHW en aspect 9 van bijlage I sub A BHW ruimte om meer punten op basis van de WOZ-waarde (aspect 9) toe te kennen dan gebaseerd op de in dit onderdeel genoemde minimumwaarde, indien de laatst bekende WOZ-waarde op de peildatum (de ingangsdatum van de huurovereenkomst) niet bekend is of geen goed beeld geeft van de waarde bedoeld in artikel 17 en 18 WOZ?” (Onderstrepingen A-G)

In de Groene Serie Huurrecht (bijgewerkt tot 19 januari 2011) schrijft Hielkema het volgende over art. 5 lid 2 BHW (onderstrepingen A-G):

“Als het woningwaarderingsstelsel onvoldoende recht doet aan de kwaliteit van een woning, kan de huurcommissie in uitzonderlijke gevallen de puntenwaarde van de woning in afwijking hiervan vaststellen.

Het kan daarbij gaan om zeer kleine, maar luxe appartementen, in welk geval de woningkwaliteit in afwijking van het woningwaarderingsstelsel kan worden opgewaardeerd, maar ook om juist vanwege hun bouw weinig vocht- en koudebestendige onvolwaardige woningen, in welk geval een lagere waardering op zijn plaats is.

De praktijk leert dat in evidente gevallen zowel afwijkingen naar boven als beneden plaatsvinden. De huurcommissie maakt van de haar in art. 5 lid 2 BHW gegeven bevoegdheid maar spaarzaam gebruik.

Bij de woningwaardering van serviceflatwoningen hebben huurcommissies en kantonrechters lid 2, overigens zonder dit uitdrukkelijk aan te geven, wel met enige regelmaat toegepast. Het ging daarbij dan om toekenning van extra punten voor bijvoorbeeld een gemeenschappelijke tuin en gemeenschappelijke vergader- en recreatieruimten (zie bijvoorbeeld Ktr. Heerlen 12 maart 1993, WR 1993/42, m.nt. Tj. Zuidema). Doordat per 1 oktober 1993 in bijlage I, onder A een extra rubriek voor serviceflatwoningen is opgenomen, waardoor de woningkwaliteit voor deze woningen met 35% is opgehoogd, is de noodzaak om in dergelijke gevallen lid 2 toe te passen voor een belangrijk deel komen te vervallen.

Er is aanleiding aan te nemen dat de besluitgever na de invoering van een apart woningwaarderingsstelsel voor woonwagens en -standplaatsen een iets ruimere toepassing van art. 5 lid 2 BHW voor ogen staat.

Zie in dit verband:

Nota van toelichting bij het besluit van 26 april 1994, Stb. 1994, 304

Aangezien gekozen is voor een genormeerd stelsel zullen zich situaties voordoen waaraan dit stelsel geen recht kan doen. Bij een geschil over de kwaliteitswaardering is het aan de huurcommissie om gebruik te maken van haar bevoegdheid om van het stelsel af te wijken .”

Het woningwaarderingsstelsel voor woonwagens en standplaatsen is een genormeerd stelsel en geeft slechts een globale waardering. Inherent aan dit stelsel is dat (extreme) afwijkingen van de standaardwagen of -standplaats niet in dit stelsel zijn verdisconteerd. De toelichting op bijlage I onder C geeft uitdrukkelijk aan dat de huurcommissie in een dergelijk geval altijd een aangepaste kwaliteitswaardering kan toepassen.”

En:

“Het woningwaarderingsstelsel biedt de mogelijkheid de woningkwaliteit op een eenvoudige en objectieve wijze te meten. Nu de factoren die bepalend zijn voor het aantal waarderingspunten beperkt zijn, is het onvermijdelijk dat de uitkomst een globaal karakter heeft, waarbij geen, of maar zeer ten dele rekening wordt gehouden met specifieke elementen aan of in de woning die ook de kwaliteit beïnvloeden.

Dit globale karakter is noodzakelijk voor de instandhouding van een voor huurder en verhuurder helder en hanteerbaar systeem.

In de jurisprudentie worden soms per rubriek nuanceringen aangebracht.

Zie bijvoorbeeld Ktr. Meppel 7 augustus 1985, WR 1986/27 (met betrekking tot veroudering); Ktr. Bergen op Zoom 9 september 1987, WR 1987/125; Prg. 1988/2968 (met betrekking tot woonomgeving) en Ktr. Emmen 26 juni 1985, WR 1985/119 (met betrekking tot hinderlijke situaties). Hoewel deze nuanceringen in het concrete geval wellicht redelijk zijn, betekent dit tevens een ondermijning van een voor huurder en verhuurder helder en hanteerbaar systeem.

Daarom is er reden het woningwaarderingsstelsel strikt toe te passen (zodat een voor partijen toegankelijk stelsel gewaarborgd blijft). Wanneer de toetsingsfactoren van het woningwaarderingsstelsel gelet op de aard van de woonruimte een apert onredelijk resultaat oplevert, is er reden het aantal woningwaarderingspunten op grond van lid 2 te wijzigen.

Wanneer gebruik wordt gemaakt van de afwijkingsbevoegdheid zal dit natuurlijk wel deugdelijk moeten worden gemotiveerd. Naarmate het woningwaarderingsstelsel globaler is, zal er eerder aanleiding zijn van dit stelsel af te wijken. ”

In de periode 1 oktober 2015 (invoering van onderdeel 9, WOZ-waarde, in het WWS) tot 1 oktober 2016 (invoering van onderdeel 10, renovatie, in het WWS) hebben zich gevallen voorgedaan dat bij een recente renovatie of verbouwing er geen correctie op de WOZ-waarde had plaatsgevonden. In die gevallen hebben verschillende kantonrechters met toepassing van art. 5 lid 2 BHW aanleiding gezien om de WOZ-waarde hoger te waarderen. Uit de Nota van toelichting bij de invoering van onderdeel 10, renovatie, in het WWS volgt dat volgens de besluitgever art. 5 lid 2 BHW daartoe de mogelijkheid bood:

“Een eerste aspect is dat het uitgaan van de geldende WOZ-beschikking leidt tot een lagere maximale huurprijs bij de woning die direct ná de renovatie wordt verhuurd. De huurcommissie kan in dit geval weliswaar extra punten toekennen op grond van artikel 5, tweede lid, van het Besluit huurprijzen woonruimte, maar dit leidt niet tot voldoende duidelijkheid.” (Onderstreping A-G)

Uit dezelfde Nota van toelichting volgt dat met de invoering van het onderdeel renovatie art. 5 lid 2 BHW niet langer toepasbaar zou zijn:

“De puntenwaardering van 0,2 punt per € 1.000 investering zorgt er voorts voor, dat de huurcommissie in het geval van renovatie geen grond meer zal hebben om hiervoor punten toe te kennen op grond van artikel 5, tweede lid, van het Besluit huurprijzen woonruimte. Dit vereenvoudigt de beoordeling door de huurcommissie.” (Onderstreping A-G)

Rechtspraak over de toepassing van het onderdeel WOZ-waarde

We hebben gezien dat voor de toepassing van het WOZ-waardeaspect in het WWS het uitgangspunt is dat er een representatieve WOZ-beschikking voorhanden is. De prejudiciële vragen stellen aan de orde hoe die WOZ-waarde moet worden berekend als zo’n representatieve WOZ-beschikking ontbreekt. Dat komt men tegen wanneer de geldende WOZ-beschikking na nieuwbouw of transformatie of als gevolg van (illegale) splitsing of als gevolg van administratieve omissies van de verhuurder of om andere redenen achterblijft bij de reële WOZ-waarde.

In lagere rechtspraak wordt verschillend geoordeeld over de manier waarop de WOZ-waarde dan moet worden bepaald. T.J. de Groot en P. Eymaal hebben in twee artikelen de rechtspraak hierover uitgebreid besproken. Nadien is er nog een aantal relevante uitspraken verschenen. In die rechtspraak zijn twee hoofdstromingen te onderscheiden.

hoofdstroming 1:

Voor uitzonderlijke gevallen geeft art. 5 lid 2 BHW de huurcommissie en de kantonrechter de bevoegdheid om af te wijken van het WWS indien de aard van de woonruimte daartoe aanleiding geeft. Deze afwijkingsbevoegdheid moet terughoudend worden gehanteerd. De wetgever heeft immers bewust een gedetailleerd systeem van woningwaardering ontworpen, waarvan de WOZ-waarde onderdeel uitmaakt. De toepassing van dat systeem leidt soms tot resultaten die door een verhuurder onredelijk worden gezien omdat de resultaten onvoldoende recht doen aan de werkelijke marktwaarde van de woning. Dat enkele gegeven is echter in beginsel onvoldoende om af te wijken van het WWS. De afwijkingsbevoegdheid ziet op woonruimte van bijzondere aard waaraan de wettelijke systematiek geen recht doet, maar kan niet worden toegepast in gevallen waarin het ontbreken van een (juiste) WOZ-beschikking is te wijten aan de verhuurder, althans voor diens risico komt. Dat is bijvoorbeeld zo wanneer de verhuurder wel een WOZ-beschikking had kunnen verkrijgen die rekening hield met de werkelijke situatie van het gehuurde ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst, maar heeft nagelaten deze aan te vragen. Dit neemt echter niet weg dat indien de strikte toepassing van het wettelijk systeem leidt tot een uitkomst die in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, de kantonrechter tot een andere uitkomst zou kunnen komen. De rechter dient dan wel te beschikken over voldoende objectieve gegevens waaruit kan worden afgeleid welke WOZ-waarde minimaal zou zijn bepaald indien wel een op de woning betrekking hebbende WOZ-beschikking was afgegeven, zoals een WOZ-taxatierapport.

hoofdstroming 2:

Bij het bepalen van een redelijk aantal punten voor de waardering van zelfstandige woonruimte speelt de WOZ-waarde een rol, omdat daarmee tot uitdrukking komt welke marktwaarde die woonruimte heeft. Die marktwaarde staat daarmee synoniem voor een bepaald huurgenot dat aan het gehuurde kan worden toegeschreven en dat tot uitdrukking moet komen in de huurprijs. Art. 5 lid 1 en 2 BHW en het daarop gebaseerde beleid moet zo worden uitgelegd dat een redelijke en billijke toepassing van doel en strekking van de bepalingen van de UHW en de daarmee verband houdende regelingen als het BHW wordt bereikt. Vanuit die invalshoek moet aansluiting worden gezocht bij een WOZ-waarde die na het sluiten van de huurovereenkomst zou hebben gegolden indien niet ter discussie staat dat de kwaliteit van het gehuurde hetzelfde was gebleven. Het is namelijk die kwaliteit (die mede tot uitdrukking komt in de WOZ-waarde) die beoordeeld moet worden bij het vaststellen van een redelijke huurprijs. Strikt de hand houden aan het beleidsboek van de huurcommissie in de vorm van een rigide toepassing van minimum WOZ-waarde doet daar geen recht aan, omdat dat betekent dat de kwaliteit niet op een realistische manier wordt beoordeeld. Dat kan niet de bedoeling van de wetgever zijn geweest. In de gevallen waarin deze lijn werd toegepast, heeft de kantonrechter ook gekeken naar de mogelijke verkorting van rechten van de huurder omdat gesteld werd dat deze in wezen de mogelijkheid van bezwaar tegen een WOZ-beschikking werd onthouden doordat niet tijdig een WOZ-beschikking was aangevraagd. De kantonrechter heeft daarbij vastgesteld dat de huurder in die gevallen niet in zijn of haar belangen was geschaad, omdat de juistheid van de later vastgestelde WOZ-waarde niet was betwist en daartegen geen bezwaar was aangetekend. Ten overvloede heeft de kantonrechter daarbij overwogen dat het niet voor de hand ligt dat een verhuurder ‘gestraft’ zou moeten worden in diens huurrechtelijke positie voor het feit dat deze niet tijdig een WOZ-beschikking heeft aangevraagd. De WOZ is namelijk in het leven geroepen om de waardebepaling van onroerende zaken en de afbakening voor diverse vanwege de overheid geheven belastingen in een centrale wet te regelen. De inhoud ervan is dus niet zonder meer bepalend voor de uitleg van een redelijke huurprijsvaststelling.

Beantwoording van de prejudiciële vragen

De eerste prejudiciële vraag luidt als volgt:

“A. Biedt de systematiek van artikel 10 van de Uitvoeringswet woonruimte, artikel 5 Bhw en onderdeel 9 van bijlage I sub A Bhw, ruimte om meer punten aan onderdeel 9 van bijlage I sub A bij het Bhw toe te kennen, dan gebaseerd op de in dit onderdeel genoemde minimumwaarde, als de laatst bekende WOZ-waarde op de peildatum (de ingangsdatum van de huurovereenkomst) niet bekend is of geen goed beeld geeft van de waarde bedoeld in artikel 17 en 18 WOZ?”

De ratio voor opname van bedoelde minimumwaarde is het voorkomen van schokeffecten bij specifieke woningen van specifieke verhuurders (zie hiervoor in 2.15-2.18). Het gaat daarbij om een zeer beperkte categorie zoals containerwoningen bestemd voor studentenhuisvesting. De WOZ-waarde van deze woningen zou immers leiden tot een aanmerkelijk lagere maximale huurprijs dan die van destijds. Om die reden hanteert het WWS niet de reële WOZ-waarde maar een minimumwaarde. Per 1 oktober 2015 werd deze waarde vastgesteld op € 40.000, die vervolgens jaarlijks is geïndexeerd en per 1 juli 2021 € 55.888,- bedraagt.

Uit de tekst van bijlage I, onder A, onderdeel 9.1 BHW volgt niet expliciet dat ook van deze minimumwaarde moet worden uitgegaan als er voor de woning geen vastgestelde waarde op de voet van hoofdstuk IV van de WOZ voorhanden is. Dit volgt ook niet uit de ‘Toelichting behorende bij bijlage I, onder A, het waarderingsstelsel voor woonruimte welke een zelfstandige woning vormt’ die, zoals hiervoor besproken, een integraal onderdeel van het WWS vormt (zie hiervoor in 2.16). En dit volgt ook niet uit de Nota van toelichting behorende bij het Besluit van 8 juli 2015 tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte (aanpassing woningwaarderingsstelsel in verband met de introductie van de waarde op grond van de Wet waardering onroerende zaken) (zie hiervoor in 2.17).

Uit de hiervoor in 2.20 weergegeven antwoorden van de minister volgt echter dat het wel de bedoeling van de wetgever is om – in die gevallen waarin woonruimte door bijvoorbeeld nieuwbouw, transformatie of (illegale) splitsing geen of een hele lage WOZ-waarde heeft – uit te gaan van de minimum WOZ-waarde. Dit is ook conform het beleid van de huurcommissie.

Dat tezamen beschouwd leidt er volgens mij toe dat in beginsel ook van de minimumwaarde moet worden uitgegaan als er voor de woning geen vastgestelde waarde op voet van hoofdstuk IV van de WOZ voorhanden is.

Hoofdstroming 2 uit de rechtspraak (vgl. hiervoor in 2.29) dat art. 5 lid 1 BHW zo moet worden uitgelegd dat een redelijke en billijke toepassing van doel en strekking van de bepalingen van de UHW/BHW wordt bereikt, en daarom aansluiting moet worden gezocht bij de reële WOZ-waarde, lijkt bij eerste beschouwing door een gewone civielrechtelijke bril wel aantrekkelijk, maar acht ik hier problematisch. Miskend wordt dan dat het de uitdrukkelijke bedoeling is geweest van de wet- en besluitgever om in die gevallen waarin woonruimte door bijvoorbeeld nieuwbouw, transformatie of (illegale) splitsing geen of een hele lage WOZ-waarde heeft, uit te gaan van de minimum WOZ-waarde, zoals we hebben gezien in 2.20. Ik zie niet goed hoe dat door uitleg van lid 1 van art. 5 BHW desniettegenstaande zou kunnen worden ‘weg-geïnterpreteerd’, even de ‘normale’ ook hier geldende ‘escape’ van de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid buiten beschouwing gelaten. Het zou ook weinig houvast bieden en leiden tot casuïstische rechtspraak en komt zodoende op gespannen voet te staan met de rechtszekerheid en kan rechtsongelijkheid in de hand werken en dat is op dit terrein van het huurrecht voor woonruimte niet wenselijk. Daarbij speelt ook een rol dat het kabinet Rutte IV het WWS wil ‘vereenvoudigen’ volgens het regeerakkoord (en nog niet is aangegeven hoe), zodat de rechter ook vanuit dit perspectief hier mogelijk terughoudendheid past. Ten slotte is de hele gedachte achter het puntensysteem uiteindelijk bescherming van de huurder en die lijkt niet gediend met een mogelijk ruimere bevoegdheid tot afwijking van de minimum WOZ-waarde die immers tot hogere toegestane huren leidt. Of dit laatste altijd een doorslaggevend gezichtspunt moet zijn, valt te betwijfelen, maar het is naar mij voorkomt wel een factor die op de achtergrond doorklinkt. Als afgeleide daarvan: het ligt mogelijk meer in de risicosfeer van de verhuurder en de ruimte voor afwijking lijkt qua bedoeling van de wet- en besluitgever hier niet ruim te moeten zijn.

Uit de Nota van toelichting bij het BHW volgt dat de afwijkingsbevoegdheid van art. 5 lid 2 BHW alleen bedoeld is voor de uitzonderlijke gevallen waarin het puntenstelsel - vanwege de aard van de woonruimte - onvoldoende recht doet aan de kwaliteit van een woning, zoals we hebben gezien in 2.22. De lijn van de lagere rechtspraak volgens hoofdstroming 1 (vgl. hiervoor in 2.28) is dat mede gelet op het dwingendrechtelijke en gedetailleerde systeem van de huurprijswetgeving de afwijkingsbevoegdheid terughoudend moet worden toegepast en het niet de bedoeling is om daarmee omissies te herstellen. Daar sluit ik mij (met enige aarzeling) bij aan.

De afwijkingsbevoegdheid van art. 5 lid 2 BHW is evenmin bedoeld om een kwaliteitsfactor te herwaarderen, indien met deze factor al rekening is gehouden in het WWS, zoals we hebben gezien in 2.25.

De systematiek van art. 10 UHW, art. 5 BHW en bijlage I, onder A, onderdeel 9 biedt in mijn ogen, gelet op dit alles, dan ook alleen ruimte om meer punten toe te kennen dan gebaseerd op de minimum WOZ-waarde in de uitzonderlijke gevallen dat het puntenstelsel – vanwege de aard van de woonruimte – onvoldoende recht doet aan de kwaliteit van een woning. In andere gevallen dat een representatieve WOZ-waarde voor de woonruimte ontbreekt, bijvoorbeeld als gevolg van administratieve omissies of een ander handelen of nalaten dat voor risico van de verhuurder komt, is die ruimte er volgens mij niet. Overigens is dit stelsel ook weer niet zo beperkt, als dat op het eerste gezicht kan lijken, zoals we nu gaan zien bij de bespreking van de door Xior genoemde situaties in haar vraag C.

De tweede prejudiciële vraag luidt:

“B. Zo ja, is het gebruik maken van die ruimte gebonden aan regels en kunnen die regels worden benoemd aan de hand van de situaties die zijn omschreven in de vragen die Xior heeft geformuleerd (zie hiervoor punt 2.6., vraag C van Xior)?”

De gevalscategorieën uit vraag C van Xior, waar in de tweede en derde prejudiciële vraag naar wordt verwezen, zijn de volgende:

“C. Indien de rechter of Huurcommissie alleen in bijzondere situaties bevoegd is via de onder A genoemde bepalingen een andere waarde dan de minimumwaarde toe te passen, vallen een of meer van de volgende situaties dan onder die bijzondere situaties?

1. Het is niet mogelijk om volgens de systematiek van de WOZ een voor de woning vastgestelde WOZ-waarde te hebben bij aanvang van de huurovereenkomst, omdat het gaat om nieuwbouw die is gestart na 1 januari van een lopend jaar en is afgerond voor 1 januari van het daaropvolgende jaar.

2. Op 1 januari is sprake van een “gebouwd eigendom in aanbouw” zoals bedoeld in artikel 17 lid 4 WOZ (bijvoorbeeld een kantoorgebouw dat wordt getransformeerd naar woningen). Er wordt per 1 januari één WOZ-waarde afgegeven voor het (in verbouwing zijnde) gehele pand in plaats van meerdere WOZ-waarden voor de (nog in ontwikkeling zijnde) woningen, al dan niet omdat in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen deze (in ontwikkeling zijnde) woningen (nog) niet verwerkt zijn.

3. De methode die krachtens onderdeel 9, tweede alinea, van de toelichting bij bijlage 1 bij het Bhw dient te worden toegepast (‘geobjectiveerde stichtingskosten’) levert een waarde op die niet in verhouding staat tot de marktwaarde van de huurwoning die bij een reguliere WOZ-beschikking zou zijn vastgesteld.

4. Er is sprake is van splitsing van een woning, zonder dat de van overheidswege vereiste vergunningen zijn verkregen, waardoor uitsluitend een WOZ-waarde van de (voordien) bestaande woning vastgesteld is (en geen WOZ-waarde per woning).”

Uit mijn beantwoording van de eerste prejudiciële vraag volgt dat in de gevallen waarin woonruimte geen of een hele lage WOZ-waarde heeft, in beginsel moet worden uitgegaan van de minimum WOZ-waarde. Art. 5 lid 2 BHW biedt ruimte om meer punten toe te kennen dan gebaseerd op de minimum WOZ-waarde in de uitzonderlijke gevallen dat het puntenstelsel – vanwege de aard van de woonruimte – onvoldoende recht doet aan de kwaliteit van een woning. In andere gevallen dat een (representatieve) WOZ-waarde voor de woonruimte ontbreekt, bijvoorbeeld als gevolg van administratieve omissies of een ander handelen of nalaten door of voor risico van de verhuurder, biedt art. 5 lid 1 en/of lid 2 BHW die ruimte volgens mij niet.

Het is aan de huurcommissie/feitenrechter om in de concrete omstandigheden van het geval te bepalen of er sprake is van zo’n uitzonderlijk geval waarin het puntenstelsel wegens de aard van de woonruimte niet voldoende recht doet aan de woningkwaliteit in kwestie. De vier gevallen uit vraag C van Xior kunnen dan in mijn ogen als volgt worden uitgewerkt.

Ad 1) Wanneer het niet mogelijk is om een voor de woning vastgestelde waarde op voet van hoofdstuk IV van de WOZ te verkrijgen, biedt art. 5 lid 2 BHW inderdaad ruimte om meer punten toe te kennen dan gebaseerd op de minimum WOZ-waarde. Dat is ook waar de auteurs van het Woonrechtartikel uit 2018 op uitkomen.

Ten aanzien van de situatie onder 2: ook in het geval dat het niet mogelijk is om aparte voor de woningen vastgestelde waarden volgens de systematiek van hoofdstuk IV van de WOZ te verkrijgen, biedt art. 5 lid 2 BHW volgens mij ruimte om meer toe te kennen dan de minimum WOZ-waarde. Dat is evenwel niet zo wanneer separate vastgestelde waarden voor de woningen ontbreken als gevolg van administratieve omissies of ander handelen of nalaten dat voor risico komt van de verhuurder, want daar is art. 5 lid 2 BHW niet voor bedoeld. Hiervan kan sprake zijn als de verhuurder wel separate WOZ-beschikkingen zou hebben kunnen verkrijgen die rekening hielden met de werkelijke (markt)situatie van de verhuurde woningen ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst, maar heeft nagelaten deze aan te vragen of ervoor te zorgen dat een en ander tijdig in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen is verwerkt. Dan geldt gewoon de minimumwaarde met alle gevolgen van dien voor de verhuurder.

Ten aanzien van de situatie onder 3: de afwijkingsbevoegdheid van art. 5 lid 2 BHW is niet bedoeld om de WOZ-waarde te herwaarderen, wanneer met dat aspect al rekening is gehouden in het WWS, zoals besproken in 2.25. Ik teken daar bij aan dat hier ook anders over gedacht kan worden, maar dat lijkt mij dan wel in strijd komen met de klaarblijkelijke bedoeling van de wet- en besluitgever, zodat dat niet zo voor de hand ligt in mijn ogen. In gevallen van aperte onbillijkheid, zou hier mogelijk ruimte zijn voor de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid.

Over categorie 4 kunnen we kort zijn: voor illegale splitsing is art. 5 lid 2 BHW niet bedoeld, dat lijkt mij een schoolvoorbeeld van ‘ander handelen dat voor risico van de verhuurder komt’, waar geen plaats is voor toepassing van art. 5 lid 2 BHW.

De derde prejudiciële vraag luidt:

“C. Indien vraag A negatief moet worden beantwoord bieden de artikelen 6:2 lid 2 BW en/of 6:248 lid 2 BW ruimte om tot een andere waardering voor de WOZ-waarde te komen dan als uitgangspunt geldt voor onderdeel 9 bijlage I sub A Bhw en zo ja kan aan de hand van de situaties die zijn omschreven in vraag C van Xior worden benoemd waarin die ruimte zijn begrenzing vindt?”

Dat moet in uitzonderlijke gevallen mogelijk worden geacht (ook als vraag A geclausuleerd positief wordt beantwoord zoals voorgesteld in deze conclusie), zoals we hiervoor hebben gezien in de inleiding en in 2.45, al zal de ruimte daarvoor in de praktijk bepaald niet groot zijn. Daar hoort andermaal de analyse bij dat daarbij de waarschuwing past dat hiermee geen handelen of nalaten van de verhuurder gerepareerd behoort te worden dat voor diens risico komt. Het is aan feitenrechter om in de concrete omstandigheden van het betreffende geval te bepalen of er sprake is van een uitkomst die in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. In mijn ogen laat de ruimte die de kantonrechter daarbij heeft zich niet in algemene regels vatten. Ik volsta hier op te merken dat in de situaties onder 3 en 4 uit vraag C van Xior, mede gelet op het dwingendrechtelijke en gedetailleerde systeem van de huurprijswetgeving, slechts in zeer uitzonderlijke gevallen sprake zal zijn van een onaanvaardbare situatie.

De vierde prejudiciële vraag luidt:

“D. Is bij de beantwoording van voornoemde vragen relevant of:

d. aan het gehuurde later, tijdens de procedure bij de Huurcommissie of de kantonrechter, een WOZ-waarde is toegekend die aanknopingspunten biedt om de WOZ-waarde vast te stellen op de peildatum (bijvoorbeeld een WOZ-beschikking met een waarde per 1 januari van het jaar waarin de huurovereenkomst is ingegaan, zie de aanverwante zaken waarin ook heden uitspraak wordt gedaan door de kantonrechter);

e. verhuurder en/of huurder al dan niet (tijdig) pogingen hebben ondernomen om te komen tot een realistische WOZ-waarde beschikking op de peildatum?

Zo ja, wat is de betekenis die daaraan moet worden toegekend?”

Deze vragen lijken mij bevestigend te kunnen worden beantwoord. Ten aanzien van het gegeven onder d: indien de kantonrechter gebruik maakt van de afwijkingsbevoegdheid van art. 5 lid 2 BHW of op grond van de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid meer punten toekent dan gebaseerd op de minimum WOZ-waarde, dient de kantonrechter inderdaad in mijn optiek te beschikken over voldoende objectieve gegevens. In zoverre kan dit gegeven relevant zijn. Te denken valt naast hetgeen genoemd wordt ook aan een taxatierapport voor een reële WOZ-waarde door een plaatselijk bekende makelaar. Ook hetgeen onder e wordt opgemerkt kan van betekenis zijn, zoals uit de beantwoording van de eerdere vragen volgt. Handelen dat voor rekening van verhuurder behoort te blijven, kan niet gerepareerd worden met art. 5 lid 2 BHW en zal vrijwel nooit leiden tot het oordeel dat sprake is van een situatie die naar redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geoordeeld.

De vijfde prejudiciële vraag luidt:

“E. Is bij de beantwoording van voornoemde vragen relevant of sprake is van een situatie waarbij het niet mogelijk is een WOZ-waarde vast te laten stellen omdat voor de woning geen bouwvergunning en/splitsingsvergunning is afgegeven en dus sprake is van een illegale situatie? Zo ja wat is de betekenis die daaraan moet worden toegekend?”

In deze situatie moet voor de puntentelling worden uitgegaan van de minimum WOZ-waarde, nu de woonruimte geen eigen WOZ-waarde heeft (zie ook hiervoor in 2.20; derde liggende streepje). Het ontbreken van een eigen WOZ-waarde voor de woning is hier bovendien het gevolg van een illegale situatie die door de verhuurder is gecreëerd, althans voor diens risico komt en dat leent zich, zoals we hebben gezien, niet voor reparatie middels toepassing van art. 5 lid 2 BHW (zie hiervoor in 2.41) en hier lijkt ook de ruimte voor toepassing van de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid praktisch academisch (vgl. hiervoor in 2.48).

3. Conclusie

Ik concludeer tot beantwoording van de prejudiciële vragen in de hiervoor per vraag aangegeven zin.