3. Bespreking van het cassatiemiddel
Het middel bestaat uit vier onderdelen. Volgens onderdeel 1 is het oordeel in rov. 6.4 dat Huurder zich niet als goed huurder heeft gedragen in de zin van art. 7:213 BW onjuist, dan wel onvoldoende gemotiveerd, omdat geen sprake is van gedragingen die verband houden met het gebruik van de gehuurde woning. Onderdeel 2 bevat rechts- en motiveringsklachten voor het geval het hof de toerekenbare tekortkoming van Huurder op een andere grond dan art. 7:213 BW heeft gebaseerd. Volgens onderdeel 3 heeft het hof de terughoudendheid die is vereist bij een beoordeling van een ontruiming in kort geding miskend, of het ontruimingsoordeel ontoereikend gemotiveerd en onderdeel 4 is een louter voortbouwende klacht.
Art. 7:213 BW en wangedrag van de huurder jegens de verhuurder
Deze zaak gaat over de reikwijdte van de norm van ‘goed huurderschap’ uit art. 7:213 BW:
“De huurder is verplicht zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak als een goed huurder te gedragen.”
Schending van art. 7:213 BW levert een tekortkoming op in de nakoming van een verplichting jegens de verhuurder en kan grond vormen voor ontbinding van de huurovereenkomst en daarmee ontruiming van het gehuurde. Goed huurderschap is een open norm en de concrete invulling hangt af van de omstandigheden. De parlementaire geschiedenis omschrijft goed huurderschap als het zich gedragen ‘zoals een behoorlijk mens zich als huurder gedraagt’, maar wat dat per geval betekent, is afhankelijk van de omstandigheden. De rechtspraak hierover is casuïstisch.
Deze zaak scharniert in cassatie om de vraag of het wangedrag van Huurder op het kantoor van Verhuurder wel kan kwalificeren als schending van goed huurderschap, gelet op de omstandigheid dat de incidenten zich buiten het gehuurde hebben voorgedaan. Hoe ruim moet ‘ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak’ uit art. 7:213 BW worden opgevat? Is dit beperkt tot gedragingen die daadwerkelijk verband houden met het gebruik van het gehuurde en zich dus in en rond het gehuurde afspelen, of moet dit ruimer worden gezien, zo lang er maar een band is met het gehuurde?
Een lijn in de literatuur is dat de norm goed huurderschap ruim wordt uitgelegd en ook betrekking heeft op het gedrag van de huurder buiten het gehuurde, met als vereiste dat er een voldoende verband bestaat met de huurovereenkomst. Met betrekking tot het veroorzaken van overlast volgt uit de rechtspraak dat een huurder die onrechtmatig overlast bezorgt aan omwonenden in strijd met goed huurderschap handelt en daarmee tekortschiet in de nakoming van zijn verbintenissen jegens de verhuurder. Niet valt in te zien waarom een verplichting om het gehuurde als een goed huurder te gebruiken uitsluitend zou zien op zorg voor de gehuurde zaak zelf en niet op zorg voor de woonomgeving, aldus de Hoge Raad al in 1992.
Daarnaast is ook vaste rechtspraak dat een gedraging van de huurder die niet tegen de verhuurder is gericht maar tegen derden - zeker als die derde directeur van de verhuurder is - onder omstandigheden een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst kan opleveren. De vriescel-zaak komt zo nog uitgebreider aan bod.
Het type wangedrag dat in deze zaak centraal staat, namelijk een huurder die (personeel van) verhuurder intimideert/bedreigt, wordt in de rechtspraak gezien als een schending van goed huurderschap. Enkele voorbeelden: de huurder handelt niet als goed huurder wanneer hij de directeur van de verhuurder in een vriescel opsluit teneinde kwijtschelding van achterstallige huur te bewerkstelligen, een pinapparaat lostrekt op het kantoor van verhuurder en daarmee het personeel bedreigt, of een medewerker van verhuurder voor het kantoor van verhuurder fysiek belaagt en mishandelt.
Rossel en Heisterkamp verdedigen de opvatting dat gedragingen die niet kunnen worden aangemerkt als ‘gedragingen ten aanzien van het gebruik van de gehuurde zaak’, maar die wel betrekking hebben op de contractuele verhouding tussen partijen, niet onder goed huurderschap vallen. Intimidatie/bedreiging van (personeel van) de verhuurder door de huurder valt volgens hen daarom niet onder het bereik van art. 7:213 BW, omdat dergelijk gedrag geen verband houdt met het gebruik van het gehuurde. Het gaat dan volgens hen om dit soort situaties:
“Men zou kunnen denken aan mishandeling, bedreiging of intimidatie van de verhuurder of diens personeel in het kader van bijvoorbeeld een meningsverschil over aanpassing van de huurprijs (al dan niet in de gehuurde zaak).”
Dat leest precies op onze zaak. Wil de verhuurder in zo’n geval tot ontbinding overgaan, dan moet hij zijn vordering volgens deze schrijvers baseren op de redelijkheid en billijkheid (art. 6:2 en art. 6:248 BW). Hiertoe verwijzen zij (alleen) naar de al aangehaalde vriescel-zaak, maar dat kan ik niet goed plaatsen. De betreffende in appel aangevulde grondslag waarop werd gecasseerd was immers uitdrukkelijk wel goed huurderschap, te weten het toenmalige art. 7A:1596 BW (oud) en niet de algemene redelijkheid en billijkheidsbepalingen uit ons verbintenissenrecht, zoals Rossel en Heisterkamp hier bepleiten; gelet op de passage ‘(al dan niet in de gehuurde zaak)’ uit het Asser-citaat hiervoor kan het onderscheidende punt hier ook niet zijn dat de opsluiting plaatsvond in een vriescel in het gehuurde. In rov. 3.3 is onder meer overwogen dat het bedreigen van de (directeur van) verhuurder door de (directeur van de) huurder teneinde kwijtschelding van huurachterstand te krijgen, kon worden aangemerkt als een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, die tot ontbinding van de overeenkomst kon leiden. Uit de vriescel-zaak lijkt mij dan ook te volgen dat intimidatie/bedreiging door de huurder richting de verhuurder, onder omstandigheden, schending van de norm van goed huurderschap kan opleveren. Of dit al dan niet in het gehuurde gebeurt lijkt (ook in de visie van Rossel en Heisterkamp, zo volgt uit meerbedoeld citaat) niet beslissend. Het gaat er volgens mij bij ontbinding wegens handelen in strijd met goed huurderschap toch uiteindelijk om of in de gegeven omstandigheden, gelet op het gedrag van de huurder, nog wel van de verhuurder kan worden verlangd om de huurovereenkomst voort te zetten. Als huurders gedrag dermate afwijkt van wat een goed huurder betaamt – in of buiten het gehuurde – dan kan een punt komen, dat dat niet meer het geval is. Misschien is dat per saldo geen andere norm dan de algemene verbintenisrechtelijke norm uit art. 6:248 BW; de rechtspraaklijn dat (ernstige, herhaalde) intimidatie/bedreiging van de verhuurder door de huurder (zonder uitzicht op verbetering wegens inmiddels onder behandeling gestelde psychische problematiek bijvoorbeeld) ontbinding op grond van niet goed huurderschap kan rechtvaardigen, lijkt mij de juiste.
Daarbij is van belang dat wangedrag onder invloed van psychische problematiek, zoals ook in de onderhavige zaak aan de orde lijkt te zijn, op zichzelf niet wegneemt dat dit een tekortkoming vormt die kan leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst. De tekortkoming hoeft immers niet toerekenbaar te zijn. Wel kan de psychische problematiek een rol spelen bij de belangenafweging voor de vraag of die tekortkoming ontbinding rechtvaardigt. Illustratief is het kantonoordeel in onze zaak, toen uitzicht bestond op verbetering wegens in gang gezette behandeling van Huurders psychische problematiek, alsook een traject om via een andere woningbouwvereniging tot een andere woonruimte te komen voor Huurder.
Onderdeel 1
Onderdeel 1 bevat drie klachten die in de kern betrekking hebben op de reikwijdte van art. 7:213 BW dat de huurder verplicht is om zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als goed huurder te gedragen. Het hof heeft in rov. 6.4 meerdere incidenten benoemd op basis waarvan is geoordeeld dat Huurder art. 7:213 BW heeft geschonden en dus tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Deze incidenten stonden echter los van het gebruik van het gehuurde, omdat deze zich niet in het gehuurde hebben voorgedaan, maar op het kantoor van Verhuurder. Volgens de eerste klacht heeft het hof hiermee miskend dat art. 7:213 BW is beperkt tot gedragingen die verband houden met het gebruik van de gehuurde zaak en geen grondslag biedt voor ontbinding wegens gedragingen die niet kunnen worden aangemerkt als gedragingen ten aanzien van het gebruik van het gehuurde, maar die (mogelijk) betrekking hebben op de (contractuele) verhouding tussen partijen. Nu de incidenten geen betrekking hebben op gebruik van het gehuurde, is hier sprake van een onjuiste rechtsopvatting, althans van een ontoereikende motivering.
Deze klacht volgt de beperkte opvatting van Rossel en Heisterkamp, waarvan ik in de inleiding heb aangegeven waarom ik die niet onderschrijf. De besproken ruime strekking verdient naar ik meen de voorkeur en daar ketst deze klacht dan op af. Het hof kon dit wangedrag van Huurder kwalificeren als een schending van goed huurderschap en daarmee oordelen dat dit (naar voorlopig oordeel en in beginsel) een tekortkoming oplevert die in de bodemprocedure in de gegeven omstandigheden ontbinding van de huurovereenkomst kan dragen.
Volgens de tweede klacht had het hof ambtshalve moeten nagaan of de aan de vordering van Verhuurder op basis van art. 7:213 BW ten grondslag gelegde incidenten de gevorderde ontruiming konden dragen.
Deze klacht mist feitelijke grondslag, omdat het hof dit heeft gedaan. In rov. 6.3-6.4 is onderzocht of de aan de vordering ten grondslag gelegde feiten wegens schending van goed huurderschap in beginsel grond zouden opleveren voor ontruiming in de bodemprocedure. Antwoord ja. Daarop is in rov. 6.5-6.7 een belangenafweging gevolgd, die anders dan in eerste aanleg nu in het voordeel van Verhuurder uitvalt, waarop de ontruimingsvordering in kort geding is toegewezen. Dat is volgens het boekje; de klacht is tevergeefs.
Volgens de derde klacht is het oordeel dat Huurder zich niet heeft gedragen als goed huurder ontoereikend gemotiveerd. Het gaat immers om incidenten of gedragingen buiten de woonruimte, die althans losstaan van het gebruik daarvan en zonder nadere (ontbrekende) motivering valt dan niet in te zien waarom sprake is van strijd met goed huurderschap ten aanzien van het gebruik van het gehuurde. Van (andere) incidenten of gedragingen ten aanzien van het gebruik van de gehuurde woning die als strijd met goed huurderschap kunnen worden aangemerkt, blijkt niets in het arrest en deze zijn door Verhuurder ook niet gesteld.
Dit behoeft geen separate bespreking meer, als de hiervoor uiteengezette ruime opvatting over de strekking van art. 7:213 BW wordt gevolgd. Ook deze klacht faalt dan.
Onderdeel 2
Onderdeel 2 bevat twee klachten.
Mocht het hof de toerekenbare tekortkoming op een andere grondslag hebben gebaseerd dan art. 7:213 BW, dan is dat oordeel onvoldoende gemotiveerd, omdat een toelichting daarover ontbreekt, waarbij de klacht verwijst naar rov. 6.7, waarin het hof herhaalt dat Huurder tekort is geschoten in zijn verplichtingen als goed huurder. In dat geval is het hof bovendien buiten de rechtsstrijd getreden, omdat Verhuurder daarover niets heeft gesteld (eerste klacht).
Deze klacht faalt bij gebrek aan feitelijke grondslag, omdat uit rov. 6.4 duidelijk blijkt dat het hof de tekortkoming (alleen) heeft gebaseerd op art. 7:213 BW en niet op een andere grondslag. Het hof is dus ook niet buiten de rechtsstrijd getreden.
Voor zover het hof in rov 6.8 de tekortkoming (ook) heeft gebaseerd op het feit dat het Huurder niet was gelukt om zelf andere woonruimte te vinden of dat hij andere woonruimte heeft geweigerd, is het hof uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting, of is sprake van een motiveringsgebrek. Het niet vinden of weigeren van andere woonruimte brengt immers geen tekortkoming met zich mee, althans niet zonder nadere (ontbrekende) motivering (tweede klacht).
De klacht gaat uit van een onjuiste lezing van rov. 6.8. Het hof heeft daar de ontruimingstermijn voor Huurder verlengd vanwege zijn psychische problemen en het schaarse woningaanbod in de sociale huursector.
Het lijkt erop dat de klacht is gericht tegen rov. 6.7, waarin het hof concluderend overweegt (‘Het bovenstaande leidt bij het hof tot de conclusie (…)’) dat het aan Huurder zelf te wijten is dat het (nog) niet is gelukt om andere woonruimte te vinden (een staartje uitkomst belangenafweging) en tegelijkertijd recupereert dat hier sprake is van dermate tekortschieten in zijn verplichtingen als goed huurder, dat ontruiming in de rede ligt.
Zo opgevat, gaat de klacht (ook) uit van een onjuiste lezing. Kennelijk leest de klacht rov. 6.7 niet in de sleutel van de door het hof uitgevoerde belangenafweging, terwijl het daar wel onderdeel van is. De kern van die belangenafweging, waarin alle omstandigheden van het geval een rol spelen, staat in rov. 6.5 en die wordt vervolgd in rov. 6.6 met een uitleg waarom de belangenafweging in appel anders uitpakt dan bij de kantonrechter, met een afronding in rov. 6.7 dat het aan Huurders gedrag te wijten is dat het nog niet is gelukt om andere woonruimte te vinden. Dat gecombineerd met het dermate tekort schieten in zijn verplichtingen zich als goed huurder te gedragen (een terugkoppeling naar de uitgangspositie in rov. 6.4 dat in beginsel sprake was van een voldragen ontbindingsgrond schending goed huurderschap, waarop nog een belangenafweging is gevolgd) maakt dat ontbinding in de rede ligt, zo overweegt het hof in rov. 6.7. Daarin is met geen mogelijkheid te lezen dat de ontbinding mede zou zijn gebaseerd op het niet hebben kunnen vinden van andere woonruimte of het weigeren van woningen, zodat de klacht feitelijke grondslag mist.
Onderdeel 3
Dit onderdeel bouwt voort op onderdelen 1 en 2 en klaagt dat gelet op die onderdelen de in rov. 6.1 weergegeven maatstaf is miskend dat bij de beoordeling van een ontruimingsvordering in kortgeding grote terughoudendheid moet worden betracht, omdat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een diepgaand onderzoek naar de feiten en ontruiming veelal onomkeerbare gevolgen heeft. Althans is het ontruimingsoordeel zonder nadere motivering onbegrijpelijk. Omdat de ontruiming is gebaseerd op incidenten die zich buiten het gehuurde hebben afgespeeld en het hof geen (voldoende kenbaar) onderzoek heeft gedaan naar incidenten die verband houden met gebruik van het gehuurde, is onbegrijpelijk dat het hof oordeelt dat aan die grote mate van terughoudendheid is voldaan. Hetzelfde geldt voor de belangenafweging in rov. 6.5-6.7, waarin hoewel zich geen nieuwe incidenten hebben voorgedaan, de vrees voor herhaling van Verhuurder niet ongegrond wordt geacht. Die niet nader gemotiveerde vrees getuigt ook niet van voldoende terughoudendheid en is onjuist of vormt een onvoldoende onderbouwing voor ontruiming in kort geding.
De klacht faalt al, omdat zij voortbouwt op de hiervoor verwerpend besproken onderdelen 1 en 2. Het eerste deel is verder in wezen een herhaling van zetten van onderdeel 1, dat op dezelfde gronden afketst als daar besproken. Dat dit zou getuigen van onvoldoende terughoudendheid betrachten bij ontbinding, lijkt mij (bepaald) niet; die terughoudendheid ligt besloten in de zorgvuldige belangenafweging door het hof, waarbij als gezegd alle relevante omstandigheden van het geval een rol spelen. Dat daarin (onder veel meer) is meegewogen (i) de vrees bij het personeel van Verhuurder voor een herhaling van de incidenten en (ii) dat het Huurder niet is gelukt om andere woonruimte te vinden, moet worden gezien tegen de achtergrond van de tegenovergesteld uitgevallen belangenafweging bij de kantonrechter, waarvoor onder meer redengevend was dat Huurder voor zijn psychische problematiek destijds medisch werd behandeld en er ook een traject was opgezet om Huurder andere woonruimte te laten vinden. Ontruiming zou naar het oordeel van de kantonrechter kunnen leiden tot frustratie van de ingezette hulp. Nu in appel duidelijk was dat Huurder het medische traject niet had voortgezet, zonder dat vast is komen te staan dat zijn psychische problematiek is verholpen, is de vrees voor herhaling bij het personeel van Verhuurder een begrijpelijke meeweegfactor. Dat geldt ook voor het door Huurder zelf inmiddels gefrustreerde traject om andere woonruimte te vinden. De aspecten die dus voor de kantonrechter reden waren om de belangen van Huurder bij non-ontruiming te laten prevaleren, doen zich naar het oordeel van het hof in appel niet meer voor. Dat maakt, mede gelet op de andere kenbaar gemaakte elementen in de belangenafweging, dat de ontruimingsbeslissing van het hof goed te volgen is. Van onvoldoende betrachte terughoudendheid is in die omstandigheden geen sprake. Onderdeel 3 is tevergeefs voorgesteld.
Onderdeel 4
Onderdeel 4 bevat een louter voortbouwende klacht die geen nadere bespreking behoeft; deze deelt het lot van de overige klachten.
4. Conclusie
Ik concludeer tot verwerping.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
A-G