ECLI:NL:PHR:2026:574

5. Het oordeel van het hof

Huurder] stelt zich op het standpunt dat de huurovereenkomst niet kan worden gesplitst, zoals [Verhuurder] wel meent, in twee afzonderlijke huurovereenkomsten (en daarmee ook in twee afzonderlijke huurregimes), één voor woonruimte en één voor bedrijfsruimte. Volgens [Huurder] moet op de gehele huurovereenkomst het huurregime voor woonruimte worden toegepast.

Voor de beoordeling van de vraag of in dit geval, waarin partijen een gemengde huurovereenkomst hebben gesloten, splitsing van de overeenkomst al dan niet mogelijk is in afzonderlijke huurovereenkomsten voor woonruimte en bedrijfsruimte, moet de rechter acht slaan op alle omstandigheden van het geval, waaronder het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, het gebruik dat laatstelijk van het gehuurde werd gemaakt, de inrichting van het gehuurde in relatie tot dat gebruik, en de gevolgen van een eventuele splitsing voor het (overeengekomen en feitelijk) gebruik door de huurder.

In dit geval is sprake van één huurovereenkomst waarbij zowel woonruimte als (een deel van) de aangebouwde schuur wordt verhuurd. [Huurder] heeft daartoe een document opgesteld waarin is vermeld dat op de overeenkomst de bepalingen van huur van woonruimte van toepassing worden verklaard, maar vaststaat dat [Verhuurder] dat document niet heeft ondertekend. [Verhuurder] kan daarmee niet geacht worden met de toepasselijkheid van het huurregime voor woonruimte te hebben ingestemd.

In het door [Huurder] opgestelde document wordt wel vermeld dat het verhuurde deel van de landbouwschuur is bestemd om te worden gebruikt als opslag voor landbouwmachines en inventaris. Die benodigde opslagmogelijkheid komt voort uit staken van het agrarisch bedrijf van de familie van Huurder elders en ‘om de tijd te overbruggen tussen de verkoop van zijn boerderij en de aankoop van een andere locatie’. Het overeengekomen gebruik van schuur A was daarbij volgens het niet ondertekende document niet exclusief.

In hoger beroep neemt [Huurder] het standpunt in dat bij aanvang van de huur is afgesproken dat hij (vrijwel) de gehele schuur mocht gebruiken. Dat zou ook blijken uit overgelegde verklaringen van getuigen. Het hof leest niet in die verklaringen dat de getuigen uit eigen wetenschap kunnen verklaren over wat [Verhuurder] met [Huurder] zou hebben afgesproken of wat hun bron van wetenschap is. Daarom gaat het hof daaraan voorbij. [Huurder] heeft bovendien niet uitgelegd waarom hij dan iets anders in het door hem opgestelde conceptcontract heeft vastgelegd. Daarmee staat voldoende vast dat [Huurder] niet de hele schuur A huurde maar een deel daarvan en dat [Verhuurder] het resterende deel niet in gebruik aan [Huurder] wilde afstaan. Het antwoord op de vraag of [Verhuurder] bij de totstandkoming van de huurovereenkomst heeft toegezegd het niet-verhuurde deel van de schuur niet in gebruik te geven aan derden, zoals [Huurder] stelt en [Verhuurder] betwist, is daarom niet van belang voor de vaststelling dat [Huurder] geen exclusief gebruiksrecht van de schuur had. Aan het daarover gedane bewijsaanbod van [Huurder] gaat het hof dan ook voorbij. Onomstreden is dat het niet-verhuurde deel van de schuur ook niet bij [Huurder] in gebruik is gekomen.

Het feitelijk gebruik van het gehuurde stemt ook overeen met wat is overeengekomen. [Huurder] heeft de woonruimte als zodanig gebruikt en het gehuurde deel van de schuur benut voor opslag van zijn machines die hij tot juni 2016 bedrijfsmatig had ingezet voor zijn (familie)bedrijf en (in ieder geval vanaf 2019) inmiddels weer bedrijfsmatig inzet als loonwerker. Dat loonwerk wordt elders voor derden verricht. [Huurder] bewerkt met zijn machines geen eigen land dat bij de woonruimte ligt. In die zin is er geen bedrijfsmatige verbondenheid tussen de woonruimte en de schuur, nog daargelaten dat niet het gewijzigde feitelijk gebruik van de schuur beslissend is maar het overeengekomen gebruik. Dat was kortweg ‘opslag van machines in afwachting van het vinden van een andere bedrijfslocatie’. Dat het voor [Huurder] voor zijn huidige bedrijf doelmatiger en goedkoper zou zijn als hij zijn machines zou kunnen blijven stallen in schuur A, in plaats van op afstand van de woonruimte, is geen argument dat bijdraagt aan het antwoord op de vraag welk[…] huurregime geldt voor het verhuurde deel van de schuur.

Anders dan [Huurder] betoogt, is er geen (bouwkundige) noodzaak om de woonruimte en het door hem gehuurde deel van de schuur als één geheel te zien.

A. Dat de woonruimte en het gehuurde deel van de schuur zich onder hetzelfde dak bevinden en visueel één geheel zouden vormen, dwingt daar geenszins toe. Dat geldt namelijk ook voor het niet verhuurde deel van de schuur. Daarnaast geldt dat de woonruimte en het gehuurde deel van de schuur A onderdeel zijn van een groter geheel dat ook bestaat uit het erf en de schuren B en C. Vast staat dat het erf en die twee schuren niet aan [Huurder] zijn verhuurd. Van belang is verder dat [Huurder] niet (gemotiveerd) heeft weersproken dat in het verleden de woonruimte en schuur A ook los van elkaar zijn verhuurd.

B. Gezien het verschillend gebruik van de ruimten (wonen tegenover zakelijke opslag) kan niet worden aangenomen dat het gebruik van de ene ruimte niet mogelijk is zonder het gebruik van de andere ruimte. Dat die ruimten onderling inpandig bereikbaar zijn is daarvoor niet doorslaggevend, al is het maar omdat vaststaat dat de tussendeuren zijn af te sluiten en inmiddels – na ontruiming door [Huurder] van schuur A – ook zijn afgesloten. De schuur en de woonruimte zijn ook ieder afzonderlijk bereikbaar en toegankelijk, zo staat vast. Het gegeven dat een CV-installatie en enkele leidingen ten behoeve van de woonruimte zich (deels) in schuur A bevinden, is van onvoldoende gewicht om over de bruikbaarheid anders te oordelen.

C. Hetzelfde geldt voor de (andere) bezwaren zoals verwoord in het rapport van [adviesbureau] . Allereerst geldt dat dat rapport is ingericht vanuit de vraag of de woonruimte en schuur ‘verknocht’ zijn en of het bouwkundig al dan niet mogelijk is de woonruimte en schuur te splitsen van de schuur maar dat is niet het toetsingskader (zie 5.2). De genoemde bezwaren van stank- en geluidshinder, onvoldoende brandveiligheid en inbraakwerendheid worden vervolgens in verband gebracht met de hoeveelheid gebruikers van het gebouw. Dat argument is niet doorslaggevend, alleen al omdat de schuur slechts deels is verhuurd en die vanaf het begin van de huurovereenkomst ook door een ander (in ieder geval door [Verhuurder]) is gebruikt.

Het onder het huurregime voor woonruimte brengen van het gehuurde deel van schuur A, zoals [Huurder] bepleit, zou er ook toe kunnen leiden dat daardoor de feitelijke bruikbaarheid en de verhuurbaarheid van het niet aan [Huurder] verhuurde deel van de schuur wordt aangetast. Gesteld noch gebleken is dat dit door partijen onder ogen is gezien, laat staan dat daar iets over is besproken of afgesproken.

Uit dit alles blijkt in voldoende mate dat de woning (bouwkundig en functioneel) onafhankelijk is van de bedrijfsruimte, en dat de woonruimte en bedrijfsruimte te splitsen zijn met het oog op de bruikbaarheid en economische gevolgen daarvan. Voor het onder één regime brengen van de gemengde huurovereenkomst ziet het hof dan ook geen reden. Dit betekent dat het huurregime voor woonruimte niet van toepassing is op de gehele huurovereenkomst, zoals [Huurder] verlangt te bepalen.

Dat in 2016 één huurprijs is afgesproken voor gebruik van de woonruimte én het deel van schuur A is onvoldoende om anders te oordelen.

Het bewijsaanbod

Hiervoor is al overwogen (5.5) dat het aanbod van [Huurder] om te bewijzen dat in 2016 is afgesproken dat [Verhuurder] het niet aan hem verhuurde deel van de schuur niet aan derden ter beschikking zou stellen, niet relevant is. Aan het horen van de door [Huurder] ingeschakelde [adviesbureau] heeft het hof, gelet op wat in 5.7 sub C. is overwogen, geen behoefte. Voor het overige is het bewijsaanbod van [Huurder] te vaag, zodat het wordt gepasseerd.”

Huurder heeft tijdig cassatie ingesteld en zijn standpunten schriftelijk laten toelichten. Verhuurder is niet verschenen en aan haar is verstek verleend.

3. Bespreking van het cassatiemiddel

Het middel bestaat uit twee onderdelen. Onderdeel I bevat procesrechtelijke klachten die in de kern betogen dat het hof ten onrechte partijen niet de mogelijkheid heeft gegeven om een mondelinge behandeling te vragen. Onderdeel II is gericht tegen de motivering van het hof dat en waarom de huurovereenkomst kan worden gesplitst in het woonruimtehuurregime voor de woning en het 230a-regime voor de schuur. Daarbij zijn volgens Huurder verschillende (essentiële) stellingen van Huurder miskend.

Onderdeel 1 – heeft het hof ten onrechte geen mondelinge behandeling gehouden?

De klachten van onderdeel I zijn gericht tegen de rolbeslissing van 24 september 2024 en het bestreden arrest. Volgens subonderdeel I.1 heeft het hof met zijn rolbeslissing van 24 september 2024 ten onrechte beslist dat deze zaak niet was geselecteerd voor een mondelinge behandeling na memorie van antwoord en heeft het vervolgens ten onrechte een einduitspraak gedaan zonder dat aan Huurder gelegenheid was geboden om het hof te verzoeken een mondelinge behandeling na memorie van antwoord te gelasten. Hiermee is art. 87 lid 8 Rv miskend waarin is bepaald dat als nog geen mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden, de rechter alvorens te beslissen aan partijen de gelegenheid zal bieden om desgewenst hun standpunten mondeling toe te lichten. Tegelijkertijd heeft het hof art. 2.25 (partijberaad) van het op 24 september 2024 geldende landelijke procesreglement voor civiele dagvaardingszaken niet correct toegepast. Toen deze zaak in hoger beroep op 10 september 2024 ter rolle diende, op welke dag Verhuurder memorie van antwoord nam, werd de zaak niet op een termijn van twee weken op de rol geplaatst voor partijberaad ten behoeve van een verzoek aan het hof tot het nemen van een akte of het verzoeken om een mondelinge behandeling. Het hof heeft daarentegen de zaak op 24 september 2024 geappointeerd voor ‘Beslissing hof verdere voortgang’ en daarbij ten onrechte beslist dat de zaak niet was geselecteerd voor een mondelinge behandeling na memorie van antwoord. Althans zijn de bestreden beslissingen, aldus subonderdeel I.2, onbegrijpelijk omdat enige motivering daarvan ontbreekt, terwijl het hof daartoe wel gehouden was. Voor zover het hof in rov. 1.3 bedoelt dat Huurder wel een gelegenheid heeft gekregen om het hof te verzoeken om een mondelinge behandeling te gelasten, is deze motivering onjuist omdat uit het roljournaal (prod. 1 bij de PI) blijkt dat de zaak pas op 8 oktober 2024 op de rol is geplaatst voor ‘beraad partijen’ met de instructie dat appellant (Huurder) een termijn kon vragen om bij akte te reageren op uitsluitend de producties die bij mva waren overgelegd, terwijl appellant geen nieuwe producties mocht overleggen.

Ik zie deze klachten om de volgende redenen geen doel treffen. In eerste aanleg is uitgangspunt dat de rechter nadat conclusie van antwoord is genomen, een mondelinge behandeling beveelt (art. 131 Rv). In hoger beroep is deze bepaling niet van overeenkomstige toepassing verklaard (art. 353 lid 1 Rv) en de appelrechter is dus niet verplicht om ambtshalve een mondelinge behandeling te bevelen. Art. 87 Rv is echter wel van overeenkomstige toepassing, op basis waarvan de rechter, op verzoek van partijen of van een van hen dan wel ambtshalve, in alle gevallen en in elke stand van het geding een mondelinge behandeling kan bevelen. Als er geen mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden, bepaalt art. 87 lid 8 Rv dat de rechter, voordat hij over de zaak beslist aan partijen desverlangd gelegenheid biedt om hun standpunt mondeling uiteen te zetten; ‘desverlangd’ wil zeggen: op verzoek van partijen. Aangenomen wordt dat voldoende is dat het hof hiertoe de mogelijkheid biedt middels het ‘partijberaad’ bedoeld in het ‘Landelijk Procesreglement voor civiele dagvaardingszaken bij de gerechtshoven’ (hierna: Lpr). Het partijberaad is vastgelegd in art. 2.25 van de (toenmalige in deze zaak geldende) zestiende versie van het Lpr:

“Na de roldatum waarop de memorie van antwoord, dan wel de memorie van antwoord in het incidenteel hoger beroep kon worden genomen, wordt een termijn van twee weken verleend om een verzoek in te dienen tot het nemen van een akte of het vragen van een mondelinge behandeling, het wijzen van arrest of doorhaling. Als een dergelijk verzoek achterwege blijft, wordt de zaak verwezen naar een roldatum op een termijn van twee weken voor fourneren overeenkomstig artikel 5.2.”

Wanneer er nog geen mondelinge behandeling is geweest en partijen vragen daar om, dan moet de rechter in beginsel aan dat verzoek gehoor geven. Het is vaste rechtspraak dat een dergelijk verzoek alleen in zeer uitzonderlijke omstandigheden mag worden afgewezen. Als partijen via de weg van ‘partijberaad’ de mogelijkheid wordt geboden om te verzoeken om een mondelinge behandeling, maar hier wordt geen gebruik van gemaakt, dan vervalt dit recht. Een verzoek dat daarna wordt ingediend, kan de appelrechter zonder motivering afwijzen.

Volgens het overgelegde roljournaal (prod. 1 bij de PI) zijn de volgende rolhandelingen verricht:

- op 21 mei 2024 is de zaak in appel aangebracht, hebben partijen hun procesvertegenwoordigers gesteld en heeft het hof de zaak niet geselecteerd voor een regiegesprek of een mondelinge behandeling na aanbrengen;

- op 30 juli 2024 heeft Huurder zijn memorie van grieven genomen;

- op 10 september 2024 heeft Verhuurder haar memorie van antwoord genomen;

- op 24 september 2024 heeft het hof een ‘beslissing verdere voortgang’ genomen en daarbij aangetekend: “(wel/ geen MBNMVA) (enkelvoudig / meervoudig). A mag hierna (bij stap ‘beraad partijen’ of uiterlijk 10 kalenderdagen vóór de zitting) nog reageren op alléén de prod, bij memorie van antwoord en hierbij géén nieuwe producties overleggen”. Daarnaast heeft het hof op die roldatum de handeling ‘Selectie mondelinge behandeling na memorie van antwoord’ genomen, met als ‘uitkomst’: “Niet geselecteerd voor mondelinge behandeling na memorie van antwoord”;

- op 8 oktober 2024 heeft het hof als aanvulling bij de handeling ‘beraad partijen’ (wederom) opgemerkt “Appellant kan termijn vragen om bij akte te reageren op alleen producties bij mem.v.antw. en mag hierbij geen nieuwe producties overleggen” en onder ‘uitkomst’ staat “partijen geen instructie”;

- op 22 oktober 2024 heeft de handeling ‘Partijen voor fourneren’ plaatsgevonden met de ‘aanvulling’: “17-10-2024:Ontvangen; 1x PD (G)/DM Ambtshalve peremptoir”.

Na een aantal aanhoudingen is op 20 mei 2025 arrest gewezen.

Betwijfeld kan worden of beide rolbeslissingen van 24 september 2024 vatbaar zijn voor cassatie; zo niet, dan is Huurder in zoverre niet-ontvankelijk in zijn cassatieberoep. Tegen een rolbeslissing die louter een maatregel betreft ter bevordering van een behoorlijke rechtspraak en ter verzekering van de procesgang en die op zichzelf niet ingrijpt in de rechten en belangen van een partij, kan geen rechtsmiddel worden aangewend. Hier vallen bijvoorbeeld termijnbepalingen onder. De beslissing om de zaak niet voor een mondelinge behandeling te selecteren, is een discretionaire beslissing van het hof en laat onverlet dat partijen hier nog om kunnen vragen (zie ook ‎3.8 hierna). Het gaat naar mij voorkomt dan ook niet om een beslissing die ingrijpt in de rechten en belangen van partijen. De beslissing om de zaak op de rol te plaatsen voor ‘partijberaad’ en daarbij een voorwaarde op te nemen voor het geval Huurder nog een akte zou willen nemen, is niet meer dan een termijnbepaling en toepassing van art. 2.25 Lpr en art. 133 Rv. Ook hier gaat het dus niet om een beslissing die ingrijpt in de rechten en belangen van partijen. Wat hier ook van zij, de klachten falen ook om de volgende redenen.

Zoals hiervoor in 3.3 uiteengezet, kan de appelrechter ervoor kiezen om geen mondelinge behandeling te bevelen, maar kunnen partijen daar vervolgens wel om verzoeken en dan geldt dat de appelrechter een dergelijk verzoek alleen onder bijzondere omstandigheden kan afwijzen. In deze zaak heeft het hof bij rolbeslissing van 24 september 2024 besloten niet uit eigener beweging een mondelinge behandeling te bevelen, waarna de zaak voor ‘beraad partijen’ op de rol is gezet (voor 8 oktober 2024) en partijen blijkens het roljournaal vervolgens niet om een mondelinge behandeling hebben verzocht; onder het kopje ‘uitkomst’ staat op die roldag: ‘Partijen geen instructie’. De hier in cassatie voorliggende vraag lijkt mij te zijn of het hof bij zijn verwijzing naar ‘Beraad partijen’ voor de rol van 8 oktober 2024 specifiek had moeten aangeven, net zoals het heeft gedaan voor het geval Huurder een nadere akte zou willen nemen, dat partijen daarbij ook (nog) de mogelijkheid hadden om een mondelinge behandeling te verzoeken – ook al had het hof bij eerdere rolbeslissing de zaak zelf niet voor mondelinge behandeling geselecteerd.

Dat lijkt mij niet. Het hof heeft op 24 september 2024 een termijn van twee weken gegeven voor ‘Beraad partijen’. Dat betreft toepassing van art. 2.25 Lpr, zodat partijen gelegenheid hadden te vragen om (i) het nemen van een nadere akte, (ii) een mondelinge behandeling, (iii) arrest of (iv) doorhaling. Dat het hof daarbij de inhoud van art. 2.25 Lpr integraal zou moeten ‘oplepelen’, lijkt mij niet uit het vigerende stelsel te volgen – integendeel; daartoe volstaat het rolreglement. Dat het hof specifiek heeft opgemerkt onder welke voorwaarden Huurder nog een akte zou kunnen nemen, betekent volgens mij niet dat het hof de andere mogelijkheden van het partijberaad (verzoek tot mondelinge behandeling, wijzen arrest of doorhaling) daarmee zou hebben uitgesloten. De klachten lijken wel van een dergelijke ‘a-contrario-redenering’ uit te gaan: nu het hof alleen de modaliteiten heeft bepaald waaronder Huurder nog een akte zou kunnen nemen, is daarmee uitgesloten dat Huurder nog mag vragen om een mondelinge behandeling. Zo staat dat ook niet in de hiervoor in 3.5 weergegeven toelichting van het hof in het roljournaal. De door de klachten voorgestane lezing zou ook betekenen dat het hof zou hebben uitgesloten dat partijen zouden konden verzoeken om arrest te wijzen of doorhaling – en dat is geen aansprekende uitleg. Toen de zaak op de rol werd gezet voor beraad partijen, had Huurder er dan ook bedacht op moeten zijn dat hij tot 8 oktober 2024 had om een mondelinge behandeling te vragen. Nu dit niet is verzocht, is dit recht vervallen (vgl. ook rov. 1.3 van het bestreden arrest). Van miskenning van art. 87 lid 8 Rv of art. 2.25 Lpr zoals dat toen gold is geen sprake.

Onderdeel I kan zodoende volgens mij niet tot cassatie leiden.

Onderdeel II – splitsing van de huurovereenkomst mogelijk?

De klachten van onderdeel II worden aangevoerd onder de voorwaarde dat het eerste onderdeel niet slaagt; die voorwaarde is vervuld, waarmee ik toekom aan onderdeel II.

Ter inleiding bespreek ik het volgende. Er is sprake van een gemengde huurovereenkomst als het gehuurde met meer bestemmingen wordt verhuurd, bijvoorbeeld een gedeelte als woonruimte en een gedeelte als 290-bedrijfsruimte. Voor de vraag welk huurregime op de gemengde overeenkomst van toepassing is, moet worden bezien of de huurovereenkomst kan worden gesplitst, zodat verschillende huurregimes op verschillende ruimtes van toepassing zijn. In de beschikking Rotterdam/Utopia is daarvoor een maatstaf gegeven. De rechter moet acht slaan op alle omstandigheden van het geval, waaronder de volgende gezichtspunten: (i) het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, (ii) het gebruik dat nu van het gehuurde wordt gemaakt, (iii) de inrichting van het gehuurde in relatie tot dat gebruik, en (iv) de gevolgen van een eventuele splitsing voor het (overeengekomen en feitelijk) gebruik door de huurder. Hierbij komt op voorhand aan geen enkele omstandigheid een doorslaggevend gewicht toe. Het oordeel van de rechter over de mogelijkheid van splitsing van een huurovereenkomst is in hoge mate feitelijk en daardoor in cassatie maar beperkt toetsbaar. Bovendien geldt daarbij dat de rechter niet gehouden is om op partijstellingen ter ondersteuning van hun standpunt in te gaan. Het passeren van essentiële stellingen kan wel met succes in cassatie worden bestreden, maar dan moet het gaan om een stelling die, indien meegenomen, een reële kans had tot een andere uitkomst. Ook moet de klacht duidelijk maken waarom de desbetreffende stelling dan relevant is en tot een andere uitkomst had kunnen leiden.

Subonderdeel II.3 bestrijdt de wijze waarop het hof de Rotterdam/Utopia-maatstaf heeft toegepast als onjuist, althans onbegrijpelijk. In die uitspraak is benadrukt dat aan alle omstandigheden gelijk gewicht moet worden toegekend en geen enkele daarvan afzonderlijk doorslaggevend mag zijn. Deze maatstaf is wel vooropgesteld (rov. 5.2), maar vervolgens miskend, omdat de door Huurder aangevoerde omstandigheden over de door hem ondergane treiterijen door Verhuurder niet in de beoordeling zijn betrokken (mvg 10-25, in samenhang met grief VI met toelichting). Is dat wel gebeurd, dan blijkt dit niet kenbaar uit het arrest, althans is hier sprake van een motiveringsgebrek. Als de betreffende stellingen van Huurder zouden zijn meegewogen, dan had het oordeel over de splitsingsvraag van de huurovereenkomst woonruimtehuur en schuurhuur anders kunnen uitvallen.

De klacht vertrekt vanuit een onjuiste maatstaf. Leidend is in Rotterdam/Utopia dat de rechter acht moet slaan op alle omstandigheden van het geval, waarbij gelet op de grote verscheidenheid aan situaties waarin de vraag van splitsing aan de orde is, op voorhand aan geen enkele omstandigheid een doorslaggevend gewicht toekomt. Dit ‘op voorhand’ wordt door de klacht miskend. Daarnaast heeft het hof de maatstaf uit Rotterdam/Utopia voorop gesteld (rov. 5.2) en vervolgens de verschillende daarin genoemde gezichtspunten beoordeeld (rov. 5.3-5.8). Daarna is de conclusie dat ‘uit dit alles’ in ‘voldoende mate’ blijkt dat de woning (bouwkundig en functioneel) onafhankelijk is van de bedrijfsruimte en dat de woonruimte en bedrijfsruimte te splitsen zijn. Dat maakt dat het hof geen reden ziet om het woonruimte-huurregime op de hele huurovereenkomst van toepassing te verklaren (rov. 5.9). Hieruit volgt dat het hof andere omstandigheden die Huurder heeft aangedragen, impliciet, heeft verworpen. Zodoende faalt de klacht bij gebrek aan feitelijke grondslag. Ook zijn de stellingen over de ‘ondergane treiterijen’ door Verhuurder betwist (mva, 19-24) en de klacht geeft niet duidelijk aan waarom de aangevoerde omstandigheid ‘essentieel’ zouden zijn. Onduidelijk blijft hoe en waarom het expliciet meewegen van die omstandigheid zou leiden tot een reële kans op een ander oordeel over de splitsing van de huurovereenkomst. Daar ketst subonderdeel II.3 op af.

Volgens subonderdeel II.4 is in rov. 5.3 ten onrechte geoordeeld dat Verhuurder niet geacht kan worden met de toepasselijkheid van het huurregime voor woonruimte te hebben ingestemd omdat vaststaat dat Verhuurder de door Huurder opgestelde concept huurovereenkomst niet heeft ondertekend. Daarin staat dat op de huurovereenkomst de bepalingen van huur van woonruimte van toepassing worden verklaard. Dit is onjuist. Een huurovereenkomst kan immers ook mondeling tot stand komen en zelfs uit feitelijke gedragingen en nalaten kan wilsovereenstemming worden afgeleid. Het ontbreken van een schriftelijke, ondertekende, huurovereenkomst betekent dus niet als vanzelfsprekend dat er geen afspraken met Verhuurder zijn gemaakt over het toepasselijke huurrechtregime. Mocht het hof niet van deze onjuiste rechtsopvatting zijn uitgegaan, dan is sprake van ontoereikende motivering. Huurder heeft gesteld dat er wel degelijk overeenstemming was bereikt over het toepasselijke huurrechtregime (dgv. 5-8 en 18-20). Als deze stellingen van Huurder zouden zijn meegewogen, dan had het oordeel over de splitsing in een afzonderlijk regime voor woonruimte en voor de schuur anders kunnen uitvallen.

Deze klachten zie ik ook niet slagen. Het oordeel in rov. 5.3 heeft betrekking op de (niet door Verhuurder getekende) huurovereenkomst die door Huurder zelf is opgesteld en dan specifiek op de bepaling dat het regime van huur van woonruimte op de hele overeenkomst van toepassing zou zijn (art. 2). Verhuurder stelt de concept-huurovereenkomst nooit eerder te hebben gezien, maar heeft wel erkend dat deze op sommige punten (art. 1.1-1.3) verwoordt wat partijen hebben afgesproken en hoe zij uitvoering hebben gegeven aan de huurovereenkomst. Dit betreft de aspecten dat de huur van de woning bedoeld is voor de bewoning daarvan en de huur van de schuur voor de opslag van landbouwmachines én dat naast Huurder ook Verhuurder en derden nog gebruik konden maken van de schuur (cva, 11-12 en 17). Dit is ook door het hof onder ogen gezien in rov. 5.4 en 5.6. Tegen deze achtergrond kan niet worden gezegd dat het hof in rov. 5.3 heeft miskend dat wilsovereenstemming ook mondeling of uit gedragingen en nalaten kan ontstaan. De rechtsklacht treft volgens mij geen doel. Dat geldt ook voor de motiveringsklacht. De stelling van Huurder dat overeenstemming was bereikt over het toepasselijke huurrechtregime is in rov. 5.3 toereikend gemotiveerd verworpen.

Subonderdeel II.5 bevat in wezen drie klachten gericht tegen rov. 5.5:

- Het hof heeft ten onrechte geoordeeld dat het voorbijgaat aan de stellingen van Huurder dat bij aanvang van de huur is afgesproken dat hij (vrijwel) de gehele schuur mocht gebruiken en dat Verhuurder hem had toegezegd dat het niet-verhuurde deel van de schuur niet in gebruik zou worden gegeven aan derden (mvg 8 en grieven I en II met toelichting). Dit oordeel is onbegrijpelijk omdat de omstandigheid dat Huurder iets anders in de concept-huurovereenkomst heeft vastgelegd, immers niet uitsluit dat bij de aanvang van de huurovereenkomst mondeling is afgesproken dat Huurder (vrijwel) de gehele schuur mocht gebruiken.

- De omstandigheid dat Verhuurder zou hebben toegezegd dat het deel van de schuur dat niet aan Huurder was verhuurd niet door hem (Verhuurder) in gebruik zou worden gegeven aan derden, is daarnaast een omstandigheid die de rechter behoort te betrekken bij de afweging van alle omstandigheden van het geval. Als deze stellingen van Huurder zouden zijn meegewogen, dan had het oordeel over de vraag of de huurovereenkomst gesplitst kon worden anders kunnen uitvallen.

- In dit verband heeft het hof ook ten onrechte in rov. 5.11 het door Huurder gedane bewijsaanbod gepasseerd (mvg 27 en de toelichting op grieven I en II). Het door Huurder gedane bewijsaanbod voldoet aan de daaraan te stellen eisen: de namen van de te horen getuigen worden genoemd en het onderwerp waarover deze getuigen kunnen verklaren is aangegeven.

De klacht achter het eerste gedachtestreepje faalt bij gebrek aan feitelijke grondslag. Het hof heeft niet miskend dat als Huurder iets anders in de concept-huurovereenkomst had staan, dit niet uitsluit dat partijen bij de aanvang van de huurovereenkomst mondeling iets anders kunnen afspreken. Er wordt gewicht toegekend aan de discrepantie dat uit de door Huurder opgestelde concept-overeenkomst volgt dat het overeengekomen gebruik van schuur A niet exclusief was, maar Huurder vervolgens in hoger beroep het afwijkende standpunt inneemt dat bij aanvang van de huur iets anders is afgesproken, namelijk dat hij (vrijwel) de gehele schuur mocht gebruiken. Het hof wijst erop dat Huurder geen uitleg heeft gegeven waarom hij dan iets anders heeft staan in de concept-overeenkomst van zijn hand. Dat miskent deze klacht. Voor de klacht achter het tweede gedachtestreepje geldt dat het hof deze beoordeling heeft gedaan in het kader van het eerste gezichtspunt uit Rotterdam/Utopia: wat is het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan? Uit hetgeen het hof in rov. 5.4-5.5 heeft beoordeeld, volgt dat voldoende vaststaat dat Huurder bij de aanvang van de huurovereenkomst niet de gehele schuur A huurde en dus ook geen exclusief gebruiksrecht daarop had. In dit licht is inderdaad irrelevant of Verhuurder aan Huurder zou hebben toegezegd dat het deel van de schuur dat niet aan Huurder was verhuurd, niet in gebruik zou worden gegeven aan derden. Vast staat immers dat Huurder geen exclusief gebruiksrecht had op de gehele schuur A. Dat het hof het bewijsaanbod op dit punt heeft gepasseerd (klacht achter het derde gedachtestreepje) is dan ook goed te volgen: dat zag op een stelling die niet relevant was, zodat het bewijsaanbod niet ter zake dienend was. Subonderdeel II.5 kan zodoende ook niet tot cassatie leiden.

Volgens subonderdeel II.6 heeft het hof in rov. 5.6. ten onrechte geoordeeld dat er geen bedrijfsmatige verbondenheid bestaat tussen de woonruimte en de schuur. Dit oordeel is onbegrijpelijk omdat uit de overgelegde facturen blijkt dat Huurder een aanzienlijk huurbedrag verschuldigd is voor de stalling van zijn landbouwmachines (mvg grief III en prod. 11 (facturen)). Deze kosten zou hij niet hebben gemaakt als Huurder zijn landbouwmachines in het gehuurde mocht blijven stallen. Als deze stellingen zouden zijn meegewogen, dan had het oordeel over de splitsingsvraag anders kunnen uitvallen. Het subonderdeel beklaagt ten slotte als onjuist de passage uit rov. 5.6 dat de omstandigheid dat het voor Huurder voor zijn huidige bedrijf doelmatiger en goedkoper zou zijn als hij zijn machines zou kunnen blijven stallen in schuur A in plaats van op afstand van de woonruimte, geen argument is dat bijdraagt aan het antwoord op de vraag welk huurregime geldt voor het verhuurde deel van de schuur. Daartoe verwijst de klacht naar subonderdeel II.3.

Ook deze klachten treffen geen doel in mijn optiek. In rov. 5.6 heeft het hof geoordeeld dat het feitelijk gebruik van het gehuurde ook overeenstemt met wat is overeengekomen. De woonruimte is als zodanig gebruikt en de schuur is gebruikt voor de opslag van de landbouwmachines van Huurder die hij (sinds 2019) als loonwerker inzet voor derden. De machines worden dus niet gebruikt voor werk dat bij de woonruimte ligt. In die zin is er geen sprake van een bedrijfsmatige verbondenheid tussen woonruimte en schuur. Dat het voor Huurder goedkoper is om de machines te blijven stallen in schuur A, maakt niet dat er een bedrijfsmatige verbondenheid bestaat tussen de schuur en de woning. De stelling is dus door het hof onder ogen gezien, maar verworpen. De rechtsklacht bouwt voort op subonderdeel II.3 en deelt het lot van dat subonderdeel. De klacht maakt ook niet duidelijk hoe en waarom de omstandigheid ‘dat het voor Huurder voor zijn huidige bedrijf doelmatiger en goedkoper is als hij zijn machines kan stallen in schuur A in plaats van op afstand’ zou moeten leiden tot een andere beoordeling van de splitsingsvraag.

4. Conclusie

Ik concludeer tot verwerping van het cassatieberoep.