RECHTBANK AMSTERDAM
uitspraak van de meervoudige kamer van 20 maart 2018 in de zaak tussen
de besloten vennootschap [bedrijf] , te Amsterdam, eiseres,
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder.
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 16/637
(gemachtigde: [de persoon 1] ),
en
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in een beschikking krachtens de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van 28 februari 2015 de waarde van de onroerende zaak tt. [adres] te Amsterdam (hierna: het bedrijfspand) voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 735.500,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2015 bekendgemaakt.
Eiseres heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 18 december 2015 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 februari 2018. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door [de persoon 2] , kantoorgenoot van haar gemachtigde. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. B. Brekveld, bijgestaan door taxateur N.F. Sonnenschein.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiseres is eigenaar van het bedrijfspand met een totaal bruto vloeroppervlak van 1.350 m2. Het bedrijfspand is op 1 augustus 2014 aangekocht voor € 530.000,-. De leveringsakte is gepasseerd op 8 oktober 2014.
2. Partijen zijn het niet eens over de WOZ-waarde van het bedrijfspand op waardepeildatum 1 januari 2014. Partijen zijn het er wel over eens dat de WOZ-waarde van het bedrijfspand het beste kan worden bepaald door uit te gaan van het eigen verkoopcijfer, met een correctie omdat het bedrijfspand op erfpachtgrond staat en vanwege de prijspeilontwikkeling.
De standpunten van partijen
3. De heffingsambtenaar heeft de waarde van het bedrijfspand vastgesteld op € 735.500,-. De heffingsambtenaar is daarbij aangesloten bij de erfpachtcorrectie die is toegepast bij de berekening van de overdrachtsbelasting voor de verkoop van het pand. Blijkens de leveringsakte is deze berekend op € 200.691,-, door uit te gaan van 17 keer de jaarlijkse erfpachtcanon. De heffingsambtenaar heeft in totaal, dus inclusief de correctie naar het prijspeil van 1 januari 2014, een correctie van € 205.500,- toegepast.
4. Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Volgens eiseres kan voor de erfpachtcorrectie inderdaad worden aangesloten bij de berekening volgens de leveringsakte, maar volgt uit indexcijfers van het CBS dat een prijspeilcorrectie naar beneden moet plaatsvinden in verband met een stijgende marktprijs na 1 januari 2014. Eiseres bepleit daarom een waarde van € 715.000,-.
Het oordeel van de rechtbank
5. De rechtbank overweegt dat de waarde die moet worden vastgesteld gelijk is aan de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende gegadigde als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop was aangeboden. Hierbij moet de waarde worden vastgesteld op de waarde die de onroerende zaak vertegenwoordigt wanneer de volle en onbezwaarde eigendom kan worden overgedragen. Dat betekent in dit geval dat de waarde van het bedrijfspand moet worden vastgesteld alsof het ligt op ‘eigen’ grond en niet op erfpachtgrond. Dit is bepaald in artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ. In artikel 18, eerste lid van de Wet WOZ is verder bepaald dat de waarde moet worden gecorrigeerd naar het prijspeil op de waardepeildatum.
6. De rechtbank moet beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De rechtbank stelt daarbij vast dat de totale correctie die de heffingsambtenaar heeft toegepast hoger is dan de erfpachtcorrectie voor de overdrachtsbelasting, zoals die blijkt uit de leveringsakte.
7. Volgens de heffingsambtenaar is de door hem voorgestane waarde niet te hoog, omdat het bedrag van de erfpachtcorrectie aanzienlijk hoger zou zijn uitgevallen als de heffingsambtenaar zijn eigen berekening had uitgevoerd in plaats van aan te sluiten bij de berekening van de erfpachtcorrectie in de leveringsakte. Bij het berekenen van die erfpachtcorrectie is volgens de heffingsambtenaar geen rekening gehouden met de vijfjaarlijkse aanpassing van de erfpachtcanon en de herziening van de erfpachtcanon in 2037. Gelet op de stijging van de rentestand zou dit tot een aanzienlijke verhoging leiden. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar verder toegelicht dat als het bedrijfspand in 2014 op volle grond was aangekocht, daarvoor volgens de grondprijzenbrief van het ontwikkelingsbedrijf van de gemeente Amsterdam minimaal € 169,- per m2 zou zijn gerekend. Voor het totale bruto vloeroppervlak van 1.350 m2 zou dit uitkomen op bijna € 230.000,-.
8. De rechtbank stelt vast dat de erfpachtcorrectie van € 200.691,- in de akte van levering is berekend volgens de methode die is voorgeschreven in het Uitvoeringsbesluit belastingen van rechtsverkeer en ziet op het vaststellen van de overdrachtsbelasting. Deze methode is dus niet voorgeschreven voor de berekening van de erfpachtcorrectie in het kader van de Wet WOZ. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij met een meer reële wijze van berekenen tot een aanzienlijk hogere erfpachtcorrectie dan € 200.691,- was gekomen. De rechtbank merkt daarbij wel op dat in de grondprijzenbrief 2014 een minimale gronduitgifteprijs van € 167,- en niet van € 169,- staat vermeld, zodat de minimale prijs voor het totale bruto vloeroppervlak € 225.450,- zou zijn en niet bijna € 230.000,- zoals gesteld door de heffingsambtenaar. De rechtbank overweegt echter dat dit nog steeds aanzienlijk hoger is dan de correctie van € 205.500,- die de heffingsambtenaar heeft toegepast, en dat bovendien € 167,- een minimumprijs betreft.
9. Eiseres heeft haar betoog dat een prijspeilcorrectie naar beneden moet worden toegepast niet met concrete gegevens onderbouwd. Ook als eiseres in dat betoog zou moeten worden gevolgd, betekent dat naar het oordeel van de rechtbank echter niet dat verweerder de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Een eventuele prijspeilcorrectie naar beneden wordt dan gecompenseerd door een hogere erfpachtcorrectie. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar dan ook voldoende aannemelijk gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
10. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat bij die uitkomst geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.M.R. Vastenburg, voorzitter, en mr. A.W.C.M. van Emmerik en mr. H.J. Schaberg, leden, in aanwezigheid van
mr. S. van Douwen, griffier.
De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 20 maart 2018.
griffier
voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Amsterdam.