RECHTBANK Amsterdam
Civiel recht
Zaaknummer: C/13/721115 / HA ZA 22-598
Vonnis van 20 september 2023 (bij vervroeging)
in de zaak van
1. [eiser 1] , 2. [eiser 2] , 3. [eiser 3] , 4. [eiser 4] ,
allen wonende te [woonplaats 1] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: “Kopers”,
advocaat: mr. R.P.A. Vermeer te Amsterdam,
tegen
1. [gedaagde 1] ,
te [woonplaats 2] ,2. [gedaagde 2],
te [woonplaats 2] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: “Verkopers”,
advocaat: mr. J.A.J. Heikens te Amsterdam.
Waar gaat deze zaak over?
In het tussenvonnis van 7 juni 2023 (hierna: het tussenvonnis) is aan [gedaagden] bewijs opgedragen. De rechtbank acht het bewijs niet geleverd. Dus is de conclusie dat verkopers hun spreekplicht hebben geschonden door het rapport dat zij in 2010 over de fundering hadden laten maken niet te verstrekken. Of hierdoor schade is ontstaan, en zo ja hoeveel, zal door een deskundige moeten worden begroot.
1. De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 7 juni 2023 (ECLI:NL:RBAMS:2023:3517),
- het proces-verbaal van getuigenverhoor van 6 september 2023.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De beoordeling
In het tussenvonnis van 7 juni 2023 (hierna: het tussenvonnis) is het volgende bewijs opgedragen aan Verkopers:“draagt Verkopers op om feiten en omstandigheden te bewijzen waaruit blijkt dat voorafgaand aan de koop van het pand aan Kopers is medegedeeld dat het pand niet geschikt was om juridisch te splitsen”. Van de kant van beide partijen is een getuige gehoord: de verkopende makelaar en de kopende makelaar.
De getuige [naam 1] heeft bij het getuigenverhoor onder ede onder meer het volgende verklaard:“Ik heb vaak genoeg gezegd dat het een heel pand is, bestaande uit twee woningen. Ik was niet bekend met een rapport uit 2010 over de staat van de fundering.
(…)
Partijen hebben in december 2020 twee keer gekeken zonder makelaar. De makelaar was in februari 2021 in beeld en toen zijn ze weer langs geweest. Ik heb iedere keer hetzelfde gezegd, een pand bestaande uit twee woningen, ongesplitst en met een bestaande fundering.| (…)
Ik weet zeker dat ik het tegen [eisers] heb gezegd dat de fundering niet geschikt is om te splitsen en dat als ze willen splitsen er hoogstwaarschijnlijk een nieuwe fundering moet komen. Ik wist dit op basis van ervaring met panden in de omgeving.”
De getuige [naam 2] (aankopende makelaar) heeft in het tegenverhoor onder ede onder meer het volgende verklaard:
“Bij beide bezichtigingen was de heer [naam 1] aanwezig. Bij die bezichtigingen is wel gevraagd naar de staat van de fundering, maar niet over gesproken. Het antwoord op die vraag was dat er niets bekend was over de fundering. (…) Er is absoluut niet gesproken over de mogelijkheid van splitsing. U zegt mij dat de getuige [naam 1] zojuist heeft verklaart dat hij steeds hetzelfde verhaal heeft verteld, namelijk dat het een ongesplitst pand is met een originele fundering en hoogstwaarschijnlijk niet geschikt is voor splitsing en dat daarvoor hoogstwaarschijnlijk funderingsherstel zou moeten plaatsvinden. U vraagt mijn reactie. Dat klopt niet, dat is ons allemaal niet medegedeeld. Ons is door meneer [naam 1] niets medegedeeld tijdens de bezichtiging over het feit dat er voor splitsing mogelijk een nieuwe fundering nodig was.”
De verklaringen van de getuigen zijn in tegenspraak met elkaar. De verkopende makelaar verklaart dat hij zeker weet dat hij heeft gezegd dat de fundering niet geschikt is om te splitsen. Maar de kopende makelaar is even stellig in zijn verklaring dat zoiets niet gezegd is. Het is dus het woord van de een tegen het woord van de ander. Er zijn geen bijkomende omstandigheden op grond waarvan kan worden aangenomen dat de verklaring van de verkopende makelaar de enige juiste kan zijn. Dat leidt tot de conclusie dat het bewijs niet geleverd is.
Zoals in het tussenvonnis is overwogen betekent dit dat verkopers hun spreekplicht hebben geschonden en dat zij voor de daardoor ontstane schade aansprakelijk zijn. Om te bepalen of er schade is en zo ja hoeveel zal een taxateur als deskundige worden benoemd.
De rechtbank is van plan de deskundige de volgende vraag voor te leggen. Was er bij verkoop in maart 2021 van het pand aan de [adres] verschil in waarde tussen enerzijds de situatie zoals die zich feitelijk heeft voorgedaan (zie de vaststaande feiten in het tussenvonnis onder 2.2, 2.4, 2.5, 2.6) en anderzijds de situatie dat bovendien het rapport Lankelma (zoals vermeld in het tussenvonnis onder 2.3) aan de aspirant-kopers zou zijn verstrekt. Zo ja, welk verschil in waarde is er dan.
De kosten van de deskundige zullen voorlopig ten laste van [eisers] . worden gebracht, omdat zij de bewijslast dragen dat er schade is geleden en wat de omvang daarvan is.
De rechtbank geeft partijen de gelegenheid bij akte de namen van een deskundige te noemen die zij beiden geschikt achten. Als zij in onderling overleg niet tot een keuze van een deskundige kunnen komen, kunnen zij elk een of meer geschikte deskundigen voorstellen. Zij kunnen de keuze ook geheel aan de rechtbank overlaten.Partijen mogen ook op de voorgestelde vraag reageren.
De rechtbank wijst nogmaals op rechtsoverweging 4.45 van het tussenvonnis.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
3. De beslissing
De rechtbank
verwijst de zaak naar de rol van 18 oktober 2023 voor het nemen van een akte door beide partijen zoals bedoeld onder rechtsoverweging 2.8.,
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.H.C. Jongeneel en in het openbaar uitgesproken op 20 september 2023.