Vraag 1
In de uitspraak van HvJ EU 30 mei 2013, ECLI:EU:C:2013:341 ( [naam 1] ) is in rov. 58 overwogen dat niet is toegestaan dat de rechter de inhoud van oneerlijke
bedingen herziet, omdat daardoor de afschrikkende werking die uit gaat van het niet
toepassen van een oneerlijk beding hierdoor vermindert. Betekent dit tevens dat indien
een huurprijswijzigingsbeding deels voorziet in een verhoging op grond van de
wettelijke regeling en deels in een extra huurverhoging die
als oneerlijk is aan te merken, dit beding in zijn geheel moet worden vernietigd en niet slechts voor dat
deel dat als oneerlijk is aan te merken?
Toelichting
Naast de uitspraak van HvJ EU 30 mei 2013, ECLI:EU:C:2013:341 ([naam 1]), volgt
ook uit de uitspraken van HvJ EU 26 maart 2019 ECLI:EU:C:2019:250,
([naam 2]), rov. 55, alsmede HvJ EU 3 maart 2020, ECLI:EU:C:2020:138,([naam 3]
) , rov. 60, HvJ EU 27 januari 2021, ECLI:EU:C:2021:68 (Dexia) en HvJ
EU 15 juni 2023, ECLI:EU:C:2023:478, rov. 68, 70, 81 en 82., dat een partiële vernietiging
niet moet worden toegestaan, omdat dat afbreuk doet aan de afschrikkende werking: immers
door het beding niet te vernietigen voor zover het de wettelijk toegestane huurverhoging
betreft is er minder prikkel voor verhuurders om het oneerlijke beding uit de overeenkomst
te halen. Is daarvoor temeer aanleiding nu in voornoemd arrest [naam 1] in rov. 32 is
overwogen dat het beschermingsstelsel van de Richtlijn van bijzonder belang is bij een
huurovereenkomst voor woonruimte tussen een voorprivédoeleinden handelende particulier
en een beroepsbeoefenaar in de vastgoedsector?
“De gevolgen van de ongelijkheid tussen de partijen worden immers nog groter door het feit
dat een dergelijke overeenkomst uit economisch oogpunt tegemoet komt aan een essentiële
behoefte van de consument, namelijk huisvesting vinden, en betrekking heeft op bedragen
die voor de huurder meestal een van zijn belangrijkste uitgavenposten zijn, terwijl het uit
juridisch oogpunt gaat om een overeenkomst die in de regel valt onder een complexe
nationale regeling, die particulieren vaak onvoldoende kennen.”
Of brengt de aard van de huurovereenkomst juist mee dat in dit geval een volledige
vernietiging van het beding als een onevenredige sanctie moet of kan worden aangemerkt, in het
bijzonder indien de verhuurder de huurprijs steeds alleen maar met het inflatiepercentage of
conform de wettelijke regeling heeft verhoogd? Zie daartoe tevens de toelichting bij Vraag 5. Bij volledige vernietiging van het
huurverhogingsbeding, ook voor het deel dat wel ziet op de wettelijke toegestane
huurverhoging zouden immers in beginsel alle huurverhogingen, ook de eerlijke, vanaf
aanvangsdatum moeten worden terugbetaald, hetgeen, zoals in dit geval, kan leiden tot hoge terug te vorderen bedragen.
Vraag 2
In de uitspraak van HvJ EU 15 juni 2023, ECLI:EU:C:2023:478 is onder meer overwogen dat een oneerlijk contractueel beding in beginsel geacht moet worden nooit te hebben bestaan, zodat het geen gevolgen heeft ten aanzien van de consument. Betekent dit voor een oneerlijk huurprijswijzigingsbeding dat de verschuldigdheid van iedere verhoging vanaf aanvang huurovereenkomst vervalt, waardoor een terugbetalingsplicht voor de verhuurder ontstaat ter zake van vanaf aanvang van de huurovereenkomst betaalde huurverhogingen en dat vanaf aanvang van de huurovereenkomst en voor de toekomst slechts de aanvangshuurprijs verschuldigd is?
Toelichting
Rov. 57 van HvJ EU 15 juni 2023, ECLI:EU:C:2023:478 luidt als volgt:
“57. Een oneerlijk contractueel beding moet in beginsel geacht worden nooit te hebben bestaan, zodat het geen gevolgen heeft ten aanzien van de consument. Derhalve moet de vaststelling in rechte dat een dergelijk beding oneerlijk is in beginsel tot gevolg hebben dat de situatie waarin de consument rechtens en feitelijk zonder dat beding zou hebben verkeerd, wordt hersteld (arrest van 21 december 2016, [naam 5] e.a., C154/15, C307/15 en C308/158, ECLI:EU:C:2016:980, punt 61).
De consument moet derhalve in de positie worden gesteld waarin hij zonder beding zou zijn geweest.
Vraag 3
Indien vraag 2 bevestigend wordt beantwoord, dient de rechter dan in een procedure als de onderhavige, waarin betaling van een huurachterstand wordt gevorderd en een huurprijswijzigingsbeding als oneerlijk is aangemerkt (gelet op hetgeen is overwogen in de uitspraak van HvJ EU 30 juni 2022, ECLI:EU:C:2022:518) in het licht van de beginselen van doeltreffendheid en gelijkwaardigheid:
a. zich te beperken tot het toewijzen van huurtermijnen ter hoogte van de bij totstandkoming van de overeenkomst bedongen huurprijs?
b. of dient hij bij de beoordeling van de toewijsbaarheid van de gevorderde huurtermijnen (en ontbinding en ontruiming) ook ambtshalve na te gaan of vanaf aanvang van de huurovereenkomst op grond van het oneerlijke beding teveel is betaald en te beoordelen of per saldo over de gehele huurperiode nog een huurachterstand bestaat en zo niet de vorderingen afwijzen?
c. indien b bevestigend wordt beantwoord, moet een verhuurder dan in de gelegenheid worden gesteld een nadere akte te nemen om toe te lichten wat er in de gehele periode dat de huurovereenkomst heeft geduurd, meer aan huur betaald is dan de aanvangshuurprijs?
d. is het daarbij nodig verschil te maken tussen tegenspraakzaken en verstekzaken?
Toelichting
In de uitspraak van HvJ EU van 30 juni 2022, ECLI:EU:C:2022:518 wordt het volgende
overwogen:
43. In deze context heeft het Hof geoordeeld dat de lidstaten door middel van hun nationale recht de modaliteiten dienen te bepalen in het kader waarvan kan worden vastgesteld dat een in een overeenkomst opgenomen beding oneerlijk is en in het kader waarvan de concrete juridische gevolgen van deze vaststelling vorm krijgen. Op basis van een dergelijke vaststelling moet de situatie waarin de consument zich rechtens en feitelijk zonder dat oneerlijke beding zou hebben bevonden, evenwel kunnen worden hersteld, met name door een recht in het leven te roepen op terugbetaling van de voordelen die de verkoper op grond van dat oneerlijke beding ten nadele van de consument onverschuldigd heeft verkregen. Dat door het nationale recht geboden regelingskader voor de door richtlijn 93/13 aan consumenten geboden bescherming mag namelijk niet de inhoud van deze bescherming wijzigen (zie in die zin arrest van 21 december 2016, [naam 5] e.a., C154/15, C307/15 en C308/15, EU:C:2016:980, punten 65 en 66).
49. Gelet op een en ander moet op de vierde vraag worden geantwoord dat artikel 6, lid 1, van richtlijn 93/13 aldus moet worden uitgelegd dat, hoewel deze bepaling de nationale rechter bij wie een verzoek tot uitvaardiging van een betalingsbevel aanhangig is gemaakt, verplicht om alle consequenties te trekken die naar nationaal recht voortvloeien uit de vaststelling dat een beding in een consumentenkredietovereenkomst tussen een consument en een verkoper oneerlijk is, opdat hij kan waarborgen dat die consument niet door die overeenkomst gebonden is, zij die rechter in beginsel niet verplicht om de op grond van dat beding verrichte betaling ambtshalve te verrekenen met het uit hoofde van die overeenkomst verschuldigde saldo, mits de beginselen van gelijkwaardigheid en doeltreffendheid in acht worden genomen.(..)
51. Met de vijfde vraag wenst de verwijzende rechter in wezen te vernemen of, in het geval dat artikel 6, lid 1, van richtlijn 93/13, gelezen in het licht van de beginselen van gelijkwaardigheid en doeltreffendheid, de nationale rechter bij wie een verzoek om uitvaardiging van een betalingsbevel aanhangig is gemaakt, verplicht om de op grond van een oneerlijk beding in een consumentenkredietovereenkomst verrichte betaling ambtshalve te verrekenen met het uit hoofde van die overeenkomst verschuldigde saldo, die bepaling aldus moet worden uitgelegd dat deze rechter de rechtspraak van een hogere rechter die deze ambtshalve verrekening verbiedt, buiten toepassing moet laten.
52. Wat dat betreft moet worden vastgesteld dat uit de rechtspraak van het Hof blijkt dat het aan die nationale rechter staat om, gelet op het beginsel van voorrang van het Unierecht, de rechtspraak van een hogere rechter zoals in het hoofdgeding, die hem verbiedt om in het kader van een betalingsbevel de door de betrokken debiteur op grond van oneerlijk geachte bedingen betaalde bedragen ambtshalve te verrekenen met het verschuldigde saldo uit hoofde van de betrokken consumentenkredietovereenkomst, buiten toepassing te laten indien die rechtspraak in dat geval onverenigbaar zou zijn met het Unierecht (zie in die zin arrest van 21 december 2016, [naam 5] e.a., C154/15, C307/15 en C308/15, EU:C:2016:980, punt 74).
53. Gelet op een en ander moet artikel 6, lid 1, van richtlijn 93/13 aldus worden uitgelegd dat, indien de nationale rechter bij wie een verzoek om uitvaardiging van een betalingsbevel aanhangig is gemaakt, krachtens deze bepaling, gelezen in het licht van de beginselen van gelijkwaardigheid en doeltreffendheid, verplicht is om de op grond van een oneerlijk beding in een consumentenkredietovereenkomst verrichte betaling ambtshalve te verrekenen met het uit hoofde van die overeenkomst verschuldigde saldo, deze rechter andersluidende rechtspraak van een hogere rechter buiten toepassing moet laten.
Samengevat: de rechter is verplicht om ambtshalve te verrekenen indien de beginselen van gelijkwaardigheid en doeltreffendheid dit meebrengen. Als dat zo is, moet de rechter zelfs een andersluidende beslissing van een hogere rechter links laten liggen.
Gelet daarop is het de vraag of - indien een huurverhogingsbeding als oneerlijk is aangemerkt en er een terugbetalingsverplichting voor de verhuurder ontstaat voor de op grond van het oneerlijke beding gedane betalingen - het beginsel van doeltreffendheid meebrengt dat de rechter de verrichte betalingen ambtshalve moet verrekenen met het totale uit hoofde van die overeenkomst en het oneerlijke beding verschuldigde saldo. Het is met name de vraag of, als niet ambtshalve wordt verrekend, wel wordt voldaan aan het doeltreffendheidsbeginsel. Zie rov. 48 van HvJ EU van 30 juni 2022, ECLI:EU:C:2022:518:Niettemin is het vaste rechtspraak dat de wijze waarop uit het Unierecht voortvloeiende rechten worden gewaarborgd, die de lidstaten bepalen krachtens het beginsel van procedurele autonomie, aan twee voorwaarden moet voldoen, namelijk niet ongunstiger zijn dan die welke voor soortgelijke situaties naar nationaal recht gelden (gelijkwaardigheidsbeginsel) en de uitoefening van de door het Unierecht aan de consument verleende rechten in de praktijk niet onmogelijk of uiterst moeilijk maken (doeltreffendheidsbeginsel) (zie in die zin arrest van 18 februari 2016, Finanmadrid EFC, C49/14, EU:C:2016:98, punt 40 en aldaar aangehaalde rechtspraak).
Het lijkt niet doeltreffend wanneer een huurachterstand – ook als deze na het als oneerlijk aanmerken van het huurverhogingsbeding gebaseerd is op de aanvangshuurprijs – wordt toegewezen, indien vaststaat dat verhuurder op basis van het oneerlijke beding een terugbetalingsplicht heeft voor een groter bedrag dan de huurachterstand, althans indien de verhuurder niet kan onderbouwen dat er met verrekening van dit saldo nog een huurachterstand bestaat.
Vraag 4
Indien vraag 2 en 3 onder b bevestigend worden beantwoord heeft de verhuurder dan in een procedure als de onderhavige, waarin betaling van een huurachterstand wordt gevorderd en een huurprijswijzigingsbeding als oneerlijk is te beschouwen, de mogelijkheid om zich op verjaring van de terugbetalingsplicht beroepen en zo ja, wanneer vangt die verjaringstermijn aan?
Toelichting bij vraag 4
In voornoemd arrest van HvJ EU 15 juni 2023, ECLI:EU:C:2023:478 wordt bevestigd dat het buiten toepassing laten van een oneerlijk beding leidt tot een terugbetalingsplicht voor de verhuurder van de onverschuldigd betaalde bedragen:
“58. In dit verband heeft het Hof verduidelijkt dat de verplichting voor de nationale rechter om een
oneerlijk contractueel beding tot betaling van bedragen die onverschuldigd blijken, buiten toepassing te
laten, in beginsel tot een terugbetalingsplicht leidt die overeenkomt met deze zelfde bedragen. Het
ontbreken van een dergelijke terugbetalingsplicht zou immers afbreuk kunnen doen aan de
afschrikkende werking die artikel 6, lid 1, van richtlijn 93/13, gelezen in samenhang met artikel 7,
lid 1, van deze richtlijn, heeft willen hechten aan de vaststelling dat bedingen in de tussen een
consument en een verkoper gesloten overeenkomst, oneerlijk zijn (zie in die zin arrest van 21 december
2016, [naam 5] e.a., C154/15, C307/15 en C308/15, EU:C:2016:980, punt 62 en 63).”
Het ontbreken van een terugbetalingsplicht doet afbreuk aan de afschrikkende werking van art. 6 lid 1 Richtlijn.
De vraag is of de terugbetalingsplicht van de verhuurder wordt beperkt doordat deze zich op verjaring kan beroepen. Uit het arrest van HvJ EU 10 juni 2021, ECLI:EU:C:2021:470 (ParisBas), blijkt dat er geen verjaringstermijn mag gelden voor de vordering tot vernietiging van het oneerlijke beding, maar dat dit wel kan voor de vordering tot terugbetaling van het op basis van het oneerlijk beding betaalde:
De Richtlijn verzet zich dus niet tegen een verjaringstermijn van drie of vijf jaar voor het instellen van de vordering tot terugbetaling, mits het gelijkwaardigheids- en doeltreffendheidsbeginsel worden geëerbiedigd. Op de vordering tot terugbetaling is art. 3:309 BW van toepassing dat bepaalt dat de vordering verjaart 5 jaar nadat de schuldeiser met de vordering bekend is geworden en in ieder geval 20 jaar nadat de vordering is ontstaan. Kan worden aangenomen dat eerbiediging van het gelijkwaardigheids- en doeltreffendheidsbeginsel inhoudt dat de schuldenaar in ieder geval niet bekend geacht kan worden met de vordering en dat de verjaringstermijn dus niet eerder begint te lopen dan vanaf de datum waarop de rechter het huurverhogingsbeding als zijnde oneerlijk heeft vernietigd, dan wel vanaf het moment dat de huurder op andere wijze, bijvoorbeeld doordat de oneerlijkheid van dergelijke bedingen via publiciteit bekend is geworden aan een groter publiek? De kantonrechter ziet aanleiding om de verjaringstermijn niet op een eerder moment aan te laten vangen nu vanuit de overheid niet eerder op voornoemde oneerlijkheid is gewezen en ook rechters niet actief hebben getoetst op oneerlijke bedingen, terwijl dat (zie daartoe HvJ EU 30 mei 2013, C-488/11, ECLI:EU:C:2013:341 ([naam 1]) en HR 13 september 2013, ECLI:NL:HR:2013:691 ([naam 6])) al sinds 1994moet. Dat de verhuurder dit niet aan de huurder als consument kan tegenwerpen volgt ook uit het arrest van HvJ EU 13 juli 2023, ECLI:EU:C:2023:569:
“35. Ten slotte kan een consument die een overeenkomst met een oneerlijk beding heeft gesloten, niet worden verweten dat hij zich niet tot de bevoegde nationale rechter heeft gewend om de hem door richtlijn 93/13 gewaarborgde rechten uit te oefenen, wanneer de betrokken verkoper niets heeft ondernomen, ondanks het feit dat het oneerlijke karakter van vergelijkbare bedingen is vastgesteld in vaste nationale rechtspraak die deze verkoper ertoe had moeten aanzetten om de consument op eigen initiatief te benaderen en de gevolgen van dat oneerlijke beding zo snel mogelijk op te heffen.”
Dat zou betekenen dat er op dit moment in het geheel geen verjaring van de terugvordering aan de orde is.
Een andere invalshoek is te vinden in het artikel van Jongeneel, NJB 202, 802. Hij wijst het moment van de huurverhoging op grond van het beding aan als het moment waarop de verjaringstermijn aanvangt: op dit moment kon de huurder zich afvragen of het beding al dan niet onredelijk bezwarend was.
Vraag 5
BESLISSING
Indien de verhuurder zich, ter afwering van de plicht om huurverhogingen vanaf de aanvang terug te betalen, niet op verjaring kan beroepen, is er dan sprake van een zeer uitzonderlijk geval als bedoeld in rov. 59 van de uitspraak van HvJ EU 21 maart 2013, ECLI:C:EU:2013:180 ( [naam 7] ), dat aanleiding geeft om op grond van de rechtszekerheid de periode waarover terugbetaling gevorderd kan worden te beperken, ofwel is toewijzing van een terugvordering over de gehele huurperiode als een onevenredige sanctie aan te merken?
Toelichting
In HvJ EU 21 maart 2013, ECLI:C:EU:2013:180 ([naam 7]) wordt onder meer het volgende overwogen:
“59. Slechts in zeer uitzonderlijke gevallen kan het Hof uit hoofde van een aan de rechtsorde van de Unie inherent algemeen beginsel van rechtszekerheid, besluiten om beperkingen te stellen aan de mogelijkheid voor iedere belanghebbende om, met een beroep op een door het Hof uitgelegde bepaling, te goeder trouw tot stand gekomen rechtsbetrekkingen opnieuw in het geding te brengen. Tot een dergelijke beperking kan slechts worden besloten indien is voldaan aan twee essentiële criteria, te weten de goede trouw van de belanghebbende kringen en het gevaar van ernstige verstoringen (...)”
Het Hof heeft dit overwogen naar aanleiding van een verzoek van de Duitse regering en energieleverancier RWE om de werking van het arrest waarin een beding als oneerlijk is aangemerkt in tijd te beperken, zodat dit arrest niet geldt voor tariefswijzigingen die dateren van vóór de datum van de uitspraak van dit arrest en geconcludeerd (in rov. 62) dat in dat geval niet is aangetoond dat er sprake is van gevaar voor ernstige verstoringen.
De vraag is of er in de situatie dat een huurder huurverhogingen vanaf de aanvang van de huurovereenkomst terugvordert en partijen de overeenkomst te goeder trouw hebben gesloten, een gevaar van ernstige verstoringen bestaat dat tot een beperking van de periode van terugvordering moet leiden.
Grond daarvoor zou gevonden kunnen worden in het feit dat door de overheid niet actief gewezen is op de consequenties van de Richtlijn voor oneerlijke huurverhogingsbedingen, terwijl evenmin de rechtspraak tot dit jaar huurprijswijzigingsbedingen actief ambtshalve heeft getoetst. Wat de overheid betreft: sinds 1 juli 1994 - de datum waarop de huurprijsliberalisatie in werking is getreden - is geen andere boodschap geuit dan dat verhuurders bij een geliberaliseerde huurprijs vrij zijn in de wijze waarop zij de verhoging van de huurprijs regelen in een huurverhogingsbeding. In die periode zijn verhuurders van overheidswege niet gewezen op de in datzelfde jaar in werking getreden Richtlijn, die mede ziet op oneerlijke huurprijswijzigingsbedingen. Veel verhuurders zullen er bij het sluiten van de huurovereenkomst niet op bedacht zijn geweest dat een huurverhoging met meer dan inflatie of het wettelijke toegestane percentage niet eerlijk is in de zin van de Richtlijn. Pas met ingang van 1 mei 2021 is aan de huurverhoging een limiet gesteld in art. 7:248 lid 3 en 4 BW. Bovendien komt het regelmatig voor dat verhuurders, ondanks een beding dat toestaat dat een hogere huurverhoging dan het toegestane wettelijke in rekening wordt gebracht, desalniettemin altijd alleen de wettelijk toegestane verhoging hebben aangezegd. Daar komt bij dat een verhuurder bij vaststelling dat sprake is van een niet eerlijk huurverhogingsbeding tegen drie sancties aanloopt:
Huurovereenkomsten worden vaak voor lange tijd aangegaan, hetgeen aanzienlijke terug te vorderen bedragen kan opleveren. De vraag is of het feit dat daardoor verhuurders in financiële problemen kunnen komen een ernstige verstoring als bedoeld in voornoemd arrest oplevert. Of dat, gelet op de andere sancties waarmee de verhuurder wordt geconfronteerd, de verplichting om huurverhogingen over een langere periode dan bijvoorbeeld vijf jaar terug te betalen, niet (meer) evenredig is aan het verwijtbare gebruik van een oneerlijk beding.
Tegenargument kan gevonden worden in de uitspraak van HvJ EU 15 juni 2023, ECLI:EU:C:2023:478, voor zover verhuurders zich erop beroepen dat zij failliet gaan indien vorderingen tot terugbetaling van huurverhogingen vanaf de aanvang van de huurovereenkomst worden toegewezen:
“83. Ten tweede heeft de advocaat-generaal in punt 63 van zijn conclusie terecht gesteld dat het argument betreffende de stabiliteit van de financiële markten geen hout snijdt in het kader van de uitlegging van richtlijn 93/13, die tot doel heeft de consument te beschermen. Bovendien kan niet worden aanvaard dat verkopers de door richtlijn 93/13 nagestreefde doelstellingen kunnen omzeilen met het argument dat de stabiliteit van de financiële markten moet worden gewaarborgd. Het is namelijk de verantwoordelijkheid van de banken om hun activiteiten in overeenstemming met deze richtlijn te organiseren.”
en de Advocaat-Generaal bij deze uitspraak: :
63. Bank M. en de commissie voor financieel toezicht voeren tevens aan dat de stabiliteit van de financiële markten in Polen en binnen de gehele Unie in gevaar zou komen indien banken in een situatie als die in het hoofdgeding de mogelijkheid zou worden ontnomen om een vergoeding te vorderen voor het gebruik van geleend kapitaal zonder contractuele grondslag. Dit argument snijdt geen hout in het kader van de uitlegging van richtlijn 93/13, die niet tot doel heeft de stabiliteit van de financiële markten te waarborgen maar bovenal de consument te beschermen. In elk geval zijn banken, als entiteiten die krachtens de wet zijn opgericht, verplicht om hun activiteiten zodanig vorm te geven dat alle wettelijke bepalingen in acht worden genomen.
9. De kantonrechter stelt partijen in de gelegenheid om zich bij akte uit te laten over de voorgestelde vragen.
10. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
De kantonrechter:
In conventie en in reconventie
Aldus gewezen door mr. A.W.J. Ros, kantonrechter en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 5 oktober 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.