RECHTBANK AMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer / rekestnummer: 11153248 \ EA VERZ 24-510
Beschikking van 7 november 2024 op een verzoek tot benoeming van een deskundige als bedoeld in artikel 7:304 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW)
in de zaak van
1. PROSPER INVESTMENTS B.V.,
gevestigd te Amsterdam, 2. ESTRADA VASTGOED B.V.,
gevestigd te Amsterdam, 3. NOBILLON VASTGOED B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
verzoekende partijen,
hierna samen te noemen: Prosper c.s. (enkelvoud),
gemachtigde: mr. A. van Dorsten,
tegen
[verweerster] ,
wonende te [woonplaats] ,
verwerende partij,
hierna te noemen: [verweerster] ,
gemachtigde: mr. K. Colakolu (DAS).
1. De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift met producties, ingekomen op 5 juni 2024;
- het verweerschrift met producties, ingekomen op 26 augustus 2024.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 4 september 2024. Voor Prosper c.s. is verschenen [naam] , [naam functie] van Nobillon Vastgoed B.V., vergezeld door de gemachtigde. [verweerster] is in persoon verschenen, vergezeld door haar gemachtigde. Partijen hebben het woord gevoerd, de gemachtigde van Prosper c.s. aan de hand van overgelegde pleitaantekeningen, en partijen hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen van het verhandelde ter zitting opgemaakt.
Ten slotte is een datum voor beschikking bepaald.
Bij brief van 11 september 2024 heeft de griffier Prosper c.s. in de gelegenheid gesteld de bij de huurovereenkomst ontbrekende Algemene Huurvoorwaarden over te leggen. Hierop heeft de gemachtigde van Prosper c.s. de kantonrechter bericht hierover niet te beschikken. Vervolgens is [verweerster] in de gelegenheid gesteld de Algemene Huurvoorwaarden over te leggen. De navolgende processtukken zijn daarop ter griffie binnengekomen:
de akte met producties van de zijde van [verweerster] ,
de akte van de zijde van Prosper c.s.
Daarna is beschikking bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
2. De feiten
Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
[verweerster] , geboren in 1958, is eigenaar van een eenmanszaak met de handelsnaam ‘ [handelsnaam] ’. Zij maakt en verkoopt hoeden en geeft les in haar atelier in het maken van hoeden.
Met ingang van 1 juli 1993 is tussen de rechtsvoorgangster van Prosper c.s. als verhuurster en [verweerster] als huurster een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de benedenverdieping met kelder van het pand aan de [adres 1] (hierna: het gehuurde). De aanvangshuurprijs bedroeg f 757,34 per maand. De huurprijs bedraagt per 1 juli 2024 € 816,64 per maand.
In de huurovereenkomst is het gehuurde omschreven als:
“ [adres 1]
bestemd om uitsluitend te worden gebruikt als woonhuis met winkel/berging.”
In de huurovereenkomst is -voor zover van belang- het volgende bepaald:
2. Bij deze overeenkomst behoort een door partijen op het eerste blad gewaarmerkte bijlage, bevattende ALGEMENE HUURVOORWAARDEN, waarin de rechten en verplichtingen van partijen nader zijn omschreven en welke inhoud één geheel met deze overeenkomst vormt ingeval van tegenstrijdigheid gaat het in de volgende artikelen overeengekomen boven hetgeen in de bijlage is bepaald.
(…)
14. De winkelruimte dient alszodanig in gebruik te blijven, de etalage moet als winkel zichtbaar zijn en mag niet door gordijnen etc., in de openstellingstijden worden afgesloten. Alle veranderingen dienen in overleg met de beheer cq, eigenaar te geschieden.”
In de Algemene Huurvoorwaarden is het volgende over de huurprijs opgenomen:
“Voor het geval het gehuurde behoort of is/zal gaan behoren tot de categorie woningen, waarvoor de huurprijs niet aan prijsbeheersende voorschriften van de zijde van de Overheid is onderworpen – de z.g. Vrije sector woningen – zal de verhuurder jaarlijks gerechtigd zijn een redelijke nieuwe huurprijs vast te stellen. Indien partijen geen overeenstemming mochten verkrijgen omtrent de door de verhuurder opnieuw vastgestelde huurprijs, is de verhuurder gerechtigd, onverlet de overige bepalingen van deze overeenkomst, de overeenkomst te beëindigen, met inachtneming van de wettelijke bepalingen.”
Prosper c.s. is sinds 2016 eigenaar van het gehuurde.
Op verzoek van Prosper c.s. heeft [naam vof] op 12 februari 2024 aan de hand van een inpandige en externe inspectie een taxatierapport opgemaakt van het gehuurde. Het gehuurde is per 31 augustus 2023 getaxeerd op een markthuur van € 28.750,00 per jaar, hetgeen neerkomt op € 2.395,83 per maand.
Bij brief van 21 maart 2024 heeft de gemachtigde van Prosper c.s. aan [verweerster] een huurprijsverhogingsvoorstel gedaan. Voorgesteld is de huurprijs per 1 juli 2024 te verhogen naar € 1.190,00 per maand, per 1 juli 2025 naar € 1.590,00 per maand en per 1 juli 2026 naar € 1.990,00 per maand.
[verweerster] heeft niet ingestemd met het huurverhogingsvoorstel.
3. Het verzoek en het verweer
Prosper verzoekt de kantonrechter –bij beschikking uitvoerbaar bij voorraad– op de voet van artikel 7:304 lid 2 BW een deskundige te benoemen die advies uitbrengt over de nadere huurprijs voor het gehuurde met ingang van 5 juni 2024, met veroordeling van [verweerster] in de proceskosten.
Aan het verzoek heeft Prosper c.s. ten grondslag gelegd dat gelet op de bestemming sprake is van een gemengde huurovereenkomst, te weten een middenstandsbedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW en een afhankelijke woning in de zin van artikel 7:290 lid 3 BW. De huurprijs stemt niet meer overeen met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Ter onderbouwing hiervan heeft zij het taxatierapport van [naam vof] overgelegd. Tussen partijen kon geen overeenstemming worden bereikt over een wijziging van de huurprijs noch over de benoeming van een of meer deskundigen ter opstelling van een advies omtrent de nader vast te stellen huurprijs als bedoeld in artikel 7:304 BW, aldus Prosper c.s.
[verweerster] verzoekt het verzoek af te wijzen, met veroordeling van Prosper c.s. in de proceskosten. Zij voert daartoe aan dat het gehuurde geen bedrijfsruimte is in de zin van artikel 7:290 BW. Het gehuurde is primair verhuurd als woonruimte met bijbehorende bedrijfsruimte, namelijk winkelruimte voor haar hoedenzaak. Bovendien is de huurprijs vanaf de aanvang van de huurovereenkomst verhoogd aan de hand van de regelgeving voor (geliberaliseerde) woonruimte, zodat zij er gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat het gehuurde ook door Prosper c.s. primair wordt gezien als woonruimte met bijbehorende winkelruimte. Bij het aangaan van de huurovereenkomst is [verweerster] daar ook vanuit gegaan. De oppervlakte van het woondeel (60 m2) is ook groter dan de oppervlakte van de bedrijfsruimte (30 m2). De thans voorgestelde verhoging van de huurprijs is onredelijk. Bij de verhoging dient rekening te worden gehouden met alle feiten en omstandigheden van het geval. Volgens [verweerster] moet de huurovereenkomst, althans huurprijs worden gesplitst en/of de huurovereenkomst worden aangepast alvorens partijen kunnen onderhandelen over een nieuwe huurprijs voor het bedrijfsgedeelte.
4. De beoordeling
Prosper c.s. heeft de kantonrechter verzocht om de benoeming van een deskundige omdat zij als verhuurder van mening is dat de huurprijs niet (meer) marktconform is. De in artikel 7:304 lid 2 BW geregelde verzoekschriftprocedure beoogt de partij die – op de voet van artikel 7:303 BW – bij dagvaarding een procedure tot nadere huurprijsvaststelling wil starten, in staat te stellen te voldoen aan het in artikel 7:304 lid 1 BW neergelegde ontvankelijkheidsvereiste van een deskundig advies omtrent die nadere huurprijs. Het onderhavige verzoek is dan ook alleen ontvankelijk als sprake is van een bedrijfsruimte.
Partijen zijn verdeeld over het antwoord op de vraag of het gehuurde een artikel-290-bedrijfsruimte is en of de woning een daarvan afhankelijke woning is in de zin van artikel 7:290 lid 3 BW. De kernvraag is dan ook of op het gehuurde, waarin een winkel wordt gedreven, het regime van artikel 7:290 e.v. van het BW toepasselijk is. Daarover wordt het volgende overwogen.
juridisch kader
Artikel 7:290 lid 1 BW luidt:
“De bepalingen van deze afdeling zijn van toepassing op huur en verhuur van bedrijfsruimte.”
Artikel 7:290 lid 2 BW luidt voor zover van belang:
“Onder bedrijfsruimte wordt verstaan:
a. een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, (…) of van een ambachtsbedrijf, een en ander indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is; (…)”
Artikel 7:290 lid 3 BW luidt:
“Tot de in lid 2 bedoelde bedrijfsruimte worden ook gerekend de onroerende aanhorigheden, de bij het een en ander behorende grond en de, mede gelet op de bestemming van die bedrijfsruimte, afhankelijke woning.”
De toepasselijkheid van de regeling van artikel 7:290 e.v. BW hangt af van de vraag of krachtens de huurovereenkomst het verhuurde bestemd is voor de uitoefening van een bedrijf als bedoeld in artikel 7:290 lid 2 BW. Beslissend is derhalve hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, bij het sluiten van de huurovereenkomst omtrent het gebruik van het gehuurde voor ogen heeft gestaan.
Over de bestemming van het gehuurde is de huurovereenkomst duidelijk: bestemd om uitsluitend te worden gebruikt als woonhuis met winkel/berging. In artikel 2 lid 14 van de huurovereenkomst zijn nog nadere voorwaarden gegeven aan het in gebruik houden van de winkelruimte. Niet in geschil is dat [verweerster] overeenkomstig het daartoe in de huurovereenkomst bepaalde een winkel met atelier in hoeden exploiteert in een gedeelte van het gehuurde. Dat deed zij bij aanvang van de huurovereenkomst en doet zij nog steeds. De huurovereenkomst spreekt over ‘openstellingstijden. Gebleken is op de zitting dat op aanvraag publiek toegang heeft tot de bedrijfsruimte. Het betreft dan ook bedrijfsruimte zoals omschreven in artikel 7:290 lid 2 BW.
afhankelijke woning
De kantonrechter oordeelt verder dat er ook sprake is van een afhankelijke woning in de zin van artikel 7:290 lid 3 BW. Bij de beoordeling daarvan spelen zowel bouwtechnische als bedrijfseconomische en functionele overwegingen een rol. Daaromtrent wordt het volgende overwogen.
Allereerst geeft de hiervoor aangehaalde bepalingen uit de huurovereenkomst al aanknopingspunten dat partijen bij aanvang van de huurovereenkomst voor ogen heeft gestaan dat het een van de bedrijfsruimte afhankelijke woning betrof. Doorslaggevend in dit geval is echter dat de woning niet zonder overwegende praktische bezwaren door een ander dan de huurder van de bedrijfsruimte, in dit geval [verweerster] , kan worden gebruikt. Het gehuurde heeft namelijk één voordeur, de woning bevindt zich achter de bedrijfsruimte en die is enkel via de bedrijfsruimte te bereiken. Verder heeft de voorzijde van de bedrijfsruimte het uiterlijk van een winkel, namelijk een etalage, en is de winkel voor publiek (op afspraak) toegankelijk. Er is één huurprijs overeengekomen en de kantonrechter gaat verder ervan uit dat er één energiemeter aanwezig is. Daar komt bij dat [verweerster] aanvankelijk een paar straten verderop een ruimte voor haar bedrijf huurde en die heeft opgezegd omdat zij het bedrijf in het gehuurde kon uitoefenen. Er is dan ook sprake van een nauwe verwevenheid tussen de bedrijfsruimte en de woning. Een splitsing tussen het feitelijk gebruik van de woonruimte en het feitelijk gebruik van de bedrijfsruimte is daarom niet mogelijk, zodat sprake is van een afhankelijke woning die moet worden meegenomen bij het door de deskundige uit te brengen advies voor de nadere huurprijsvaststelling van de bedrijfsruimte. Aan het verweer van [verweerster] om eerst het gehuurde te splitsen wordt dan ook niet toegekomen.
redelijkheid en billijkheid
[verweerster] heeft nog aangevoerd dat nu de afgelopen 30 jaar de huurverhoging heeft plaatsgevonden op grond van de (vrije sector) woonruimteregelgeving een huurprijswijziging als voorgesteld niet redelijk en billijk is. De vraag of een huurprijswijziging tegen deze achtergrond wel redelijk en billijk is, moet naar het oordeel van de kantonrechter niet in deze verzoekschriftprocedure voor de benoeming van een deskundige, maar in een eventueel op grond van artikel 7:303 BW te voeren procedure aan de orde komen. Dit zou slechts anders zijn als buiten iedere twijfel zou zijn dat het verzoek tot huurprijsverhoging niet toewijsbaar zou zijn. Van dat laatste is naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake.
voornemen tot benoeming deskundige
Gelet op al het vorenstaande komt de kantonrechter tot het oordeel dat sprake is van bedrijfsruimte in de zin van 7:290 BW, zodat Prosper c.s. ontvankelijk is in haar verzoek. Vast staat dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt over de benoeming van een deskundige, zodat de kantonrechter op grond van artikel 7:304 lid 2 BW een deskundige zal benoemen.
De kantonrechter zal de deskundige daarbij opdragen om bij de nadere vaststelling van de huurprijs van het gehuurde dezelfde criteria te hanteren als die de rechter daarbij moet hanteren, zoals bedoeld in artikel 7:303 BW. Dit brengt mee dat bij de nadere vaststelling van de huurprijs dient te worden gelet op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten (met afhankelijke woning) ter plaatse in een periode van de voorafgaande vijf jaar aan 5 juni 2024 (de zogeheten referentieperiode). Gelet op artikel 7:304 lid 2 jo. 7:303 BW is 5 juni 2024 de datum waarop de nader vast te stellen huurprijs moet ingaan omdat op die datum door Prosper c.s. het verzoek tot het benoemen van een deskundige is gedaan.
Prosper c.s. heeft verzocht om benoeming van één deskundige. [verweerster] heeft zich daar niet tegen verzet. Daarom is de kantonrechter voornemens één deskundige van De Huurprijsdeskundigen (postadres: [adres 2] , [telefoonnummer] [e-mailadres] , [internetsite] ) te benoemen. Nu op de mondelinge behandeling niet is gesproken over de persoon van de te benoemen deskundige worden partijen, voordat tot benoeming van de deskundige wordt overgegaan, in de gelegenheid gesteld om zich bij akte uit te laten over de vraag of partijen vrijstaan tegenover deze deskundige.
Vervolgens zal de griffier De Huurprijsdeskundigen vragen welke van hun deskundigen beschikbaar is, of deze vrijstaat tegenover partijen en ook welke termijn voor het onderzoek nodig zal zijn. Ook zal de deskundige worden gevraagd een begroting van de kosten op te geven, gespecificeerd naar het verwachte aantal te bestede uren, het uurtarief en de eventuele overige kosten. In dat verband zal (deels) het procesdossier met daarin de noodzakelijke persoonsgegevens van partijen met de deskundige worden uitgewisseld. De kantonrechter gaat uit van de toestemming van partijen hiervoor, tenzij anders door partijen wordt aangegeven bij de hiervoor genoemde akte.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
BESLISSING
De kantonrechter:
I. draagt partijen op zich uiterlijk binnen twee weken na heden bij akte uit te laten over de benoeming van de deskundige als bedoeld in rov. 4.11, hiervoor;
II. houdt iedere verdere beslissing aan.
Deze beschikking is gegeven door mr. E.J. Otten, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 7 november 2024 in aanwezigheid van mr. BA. Terwee, griffier.
452