ECLI:NL:RBAMS:2025:10187, Rechtbank Amsterdam, 16-12-2025, 11925476 EA VERZ 25-1170

65. [verzoekster] stelt dat Vesteda de openstaande bedragen dient te betalen. Als de verhuurder de Wohv stelselmatig negeert en de huurdersorganisatie daardoor geen andere keuze heeft dan naar de rechter te stappen om naleving van de wet af te dwingen is een gerechtelijke procedure geen opzichzelfstaande geschillenbeslechting maar het noodzakelijke verlengstuk van de wettelijke taken van de HBV. De kosten die hiervoor worden gemaakt zijn volgens haar redelijkerwijs noodzakelijk voor de vervulling van de taken als bedoeld in artikel 7 lid 1 Wohv. Zij wijst erop dat Vesteda in een geschil met [naam huurdersvereniging 2] de juridische kosten heeft vergoed in een geschillenbeslechting waarbij zij geen partij was en die niet via een gerechtelijke procedure is verlopen. Dat zij daartoe in deze zaak niet bereid is, is volgens haar willekeur.

65. Vesteda voert aan dat € 33.696,76 van het totaal van de bovengenoemde kosten betrekking hebben op kosten ter beslechting van juridische bijstand van geschillen die tussen partijen hebben bestaan. Deze kosten komen niet voor vergoeding in aanmerking. Op de overige kosten van € 5.775,84 dienen de reeds door haar betaalde voordeurbijdragen van € 3.179,25 in mindering te worden gebracht. Zij is niet bereid de kosten voor inrichting of onderhoud van het gebouw van € 1.510,23 te betalen. Het restant van € 1.086,36 is zij bereid te voldoen.

65. [verzoekster] heeft niet betwist dat € 33.696,76 betrekking heeft op de kosten van rechtsbijstand, zodat dit als vaststaand wordt aangenomen. De kantonrechter is van oordeel dat dit deel van de vordering niet voor toewijzing in aanmerking komt. De wetgever heeft immers in artikel 7 Wohv aangegeven welke kosten rechtstreeks samenhangen met en redelijkerwijs noodzakelijk zijn voor de vervulling van de taken en welke kosten hier in ieder geval onder worden begrepen. Dat zijn de kosten voor het uitnodigen van deskundigen en het vragen van inlichtingen en advies aan deskundigen en de kosten voor scholingsactiviteiten. Daar vallen de kosten voor juridische bijstand in een gerechtelijke procedure niet onder (Kamerstukken II 2010/11 32586, nr 6 p. 3). Dat [verzoekster] meent dat zij genoodzaakt was de juridische procedures tegen Vesteda te voeren om haar taken te kunnen vervullen, maakt dat niet anders. Het in of buiten rechte beslechten van geschillen (zoals ook bijvoorbeeld mediation) is geen Wohv taak en de kosten die hiermee worden gemaakt zijn dus ook geen kosten die rechtstreeks samenhangen met en redelijkerwijs noodzakelijk zijn voor de vervulling van de taken genoemd in de artikelen 3, 4 en 5 Wohv.

65. [verzoekster] heeft niet, althans onvoldoende, onderbouwd dat kosten voor inrichting of onderhoud van het gebouw van € 1.510,23 noodzakelijk waren voor de uitoefening van haar taken als bedoeld in artikel 7 Wohv. Deze kosten komen derhalve ook niet voor toewijzing in aanmerking.

65. Nu Vesteda verder bereid is een bedrag van € 1.086,38 te betalen over de periode 2018 t/m 6 oktober 2023, zal dit bedrag worden toegewezen.

70. [verzoekster] verzoekt (7.46) te verklaren voor recht dat Vesteda op grond van artikel 7 van de Wohv gehouden is om aan haar de kosten te voldoen die door [verzoekster] zijn gemaakt in het kader van geschillenbeslechting buiten gerechtelijke procedures, waaronder mediation en het inschakelen van een advocaat of andere deskundigen, zelfs indien Vesteda geen partij is bij het betreffende geschil.

70. Zoals hierboven reeds is overwogen vallen de kosten voor het in of buiten rechte beslechten van geschillen niet onder de kosten die rechtstreeks samenhangen met en redelijkerwijs noodzakelijk zijn voor de invulling van de taken als genoemd in de artikelen 3, 4 en 5 Wohv. Dit verzoek zal derhalve worden afgewezen.

Zij betwist de overige kosten verschuldigd te zijn.

A Fundamentele voorzieningen

75. Het bedrag aan fundamentele voorzieningen van € 5.793,70 bestaat uit:A Abonnement Yoast SEO € 176,00B Abonnement GTranslate € 315,70C Website feature instructiemodule voor huurders € 1.600,00D Abonnement Mailchimp € 150,00E Flyers instructiemodule € 100,00F Abonnement sonic transcripties € 198,00G Site ground hosting € 60,00H Domeinregistraties € 50,00I Downloads KvK € 40,00J Abonnement financiële ledenadministratie € 264,00K Abonnement Bank € 240,00 L Notaris verwerken bestuursmutaties € 950,00M Notaris statuten aanpassen € 1.300,00N Abonnement Podio € 100,00 O printercartridges, papier etc. € 150,00

75. Vesteda heeft geen bezwaar tegen de kosten voor het abonnement bank van € 240,00 (K) zodat deze kosten zullen worden toegewezen.

75. De kantonrechter is van oordeel dat [verzoekster] niet heeft onderbouwd dat de kosten om een website hoger in ranking te laten uitkomen bij Google via een zoekopdracht (A), de kosten voor Google translate (B), de website feature instructie module voor huurders die de zelfredzaamheid van bewoners vergroot (C), de flyers daarvoor (E), Abonnement Mailchimp waarmee e-mailcampagnes kunnen worden gemaakt (D), Abonnement transcripties om spraak naar tekst om te zetten (F), abonnement Podio (N) om wijzigende datasets te beheren en te actualiseren en de kosten voor downloads van de Kamer van Koophandel (I) rechtstreeks samenhangen dan wel redelijkerwijs noodzakelijk zijn voor de uitvoering van de Wohv-taken. Deze kosten komen derhalve niet voor toewijzing in aanmerking.

75. De kosten voor het hosten van een website (G) van € 60,00, de kosten voor twee Domeinnaamregistraties (H) van € 50,00, de kosten voor het abonnement financiële ledenadministratie (J) van € 264,00, de kosten voor de notaris ivm aanpassen statuten naleving WBTR van € 1.300,00 (M) en de kosten voor printercardridges, papier etc. van € 150,00 (N) acht zij wel noodzakelijk voor de uitvoering van de Wohv-taken.

75. Dit betekent dat voor de post fundamentele voorzieningen een bedrag van € 2.064,00 in totaal zal worden toegewezen.

81. Deze post bestaat uit € 900,00 voor kosten van educatieve aanmelding, € 139,15 aan abonnement vereniging en recht en € 423,83 voor kosten Woonbond.

81. Vesteda is bereid de kosten voor de Woonbond te betalen, zodat € 423,83 toewijsbaar is.

81. [verzoekster] stelt dat zij de kosten voor educatieve aanmelding heeft begroot op 6 dagdelen a € 150,00 gericht op scholings- en vormingsactiviteiten bestuursleden.

81. Nu [verzoekster] niet heeft gespecificeerd welke scholingsactiviteiten zij wil gaan uitvoeren, zal dit verzoek als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen.

85. Deze kosten bestaan uit € 6.606,60 aan deskundige woonbond, € 26.332,02 aan deskundige mr. Hellinga en € 2.000,00 aan deskundige AVG x scams data.

85. De kosten voor het inwerken dossier mr. Meijering door mr. Hellinga ad € 3.775,20 ziet volgens [verzoekster] op het overnemen van complexe juridische kwesties waaronder meerdere geschillen met Vesteda. Nu hierboven al is overwogen dat de kosten verband houdende met geschillen waarin Vesteda partij is niet vallen onder kosten van een deskundige als bedoeld in artikel 7 Wohv zullen deze worden afgewezen.

85. De kosten voor een deskundige Woonbond hebben volgens [verzoekster] betrekking op de kosten (42 uur werkzaamheden) van een bouwkundig adviseur die zij wil inschakelen voor het aanpakken van de luchtkwaliteit, hittestress, energieverbruik en veiligheid om misverstanden en escalatie met Vesteda te voorkomen. De betrokkenheid is volgens haar ook voor Vesteda van meerwaarde.

85. Vesteda heeft deze kosten betwist.

85. [verzoekster] heeft gesteld dat zij deze deskundige nodig heeft, maar heeft onvoldoende toegelicht dat het om een advies gaat als bedoeld in de Wohv. Dit betekent dat niet kan worden vastgesteld of deze kosten redelijkerwijs noodzakelijk zijn voor de behandeling van een bepaald onderwerp als bedoeld in artikel 5d Wohv. Deze kosten zullen derhalve als onvoldoende onderbouwd worden afgewezen.

85. De kosten van mr. Hellinga met betrekking tot het Wohv dossier, hebben betrekking op de nasleep van de procedure die door Vesteda tegen [verzoekster] was gestart en op de voortzetting van de vereffening over de jaren 2018/2023 en de te verwachten juridische werkzaamheden tot eind 2024 en 2025, de begeleiding rond het servicekosten dossier, de huurverhoging en wijziging in de huurcontracten. Deze kosten zien derhalve ook op kosten in verband met de (juridische) geschillen tussen partijen. HBV heeft niet toegelicht welke kosten daarmee geen verband houden zodat deze post niet voor toewijzing in aanmerking komt.

85. De kosten voor deskundige AVG kwesties en geschillen ad € 2.000,00 komen wel voor vergoeding in aanmerking. Deze kosten zijn gemaakt om duidelijkheid te verkrijgen op het gebied van privacy, gegevensbeheer, veiligheid en communicatie en dus op de toepassing van de wet AVG.

93. [verzoekster] stelt dat zij twee keer per jaar informele bijeenkomsten regelt gericht op het versterken van de gemeenschapszin en het verwerven van bestuursleden, vrijwilligers en leden en het oprichten van commissies.

93. De kantonrechter is van oordeel dat deze werkzaamheden onder de taken als bedoeld in de artikelen 3, 4, 5 en 5b Wohv, zodat deze kosten voor toewijzing in aanmerking komen.

95. [verzoekster] stelt dat vrijwilligers kunnen helpen met het aanbrengen van led verlichting in de woningen in verband met verduurzaming, transformatoren en het aanbrengen van beplantingen op het gemeenschappelijk terras dat sterk verwaarloosd is om daarmee het gebruik door bewoners te bevorderen.

95. De kantonrechter is met Vesteda van mening dat deze werkzaamheden niet onder de taken als bedoeld in de artikelen 3, 4, 5 en 5b Wohv, zodat deze kosten niet voor toewijzing in aanmerking komen.

95. De conclusie is dat voor 2025 zal worden toegewezen € 2.064,00 (76 en 79) + € 63,50 (80) + € 423,83 (82) + € 2.000,00 (91) + € 1.050,00 (92) + € 300,00 (94) = € 5.901,33 minus de betaalde voordeurbijdrage van € 799,00 = € 5.102,33.

98. [verzoekster] verzoekt (7.48) Vesteda te veroordelen op grond van artikel 4 Wohv, althans artikel 3 Wohv indien uw rechtbank artikel 4 Wohv niet van toepassing acht, om binnen vijf (5) dagen na betekening van deze beschikking (een kopie van) de opdrachtbeschrijving en de uitkomsten van het onderzoek uitgevoerd door de firma IMWes met betrekking tot de BMI aan de HBV te verstrekken, zoals beschreven in randnummers 4.222 en 4.223, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom.

98. Zij stelt dat een technisch coördinator van Vesteda tijdens een overleg in november 2023 zou hebben verklaard dat uit een onderzoek door IMWes was gebleken dat een koppeling tussen de BMI en het TWT-systeem niet meer functioneert en dat de BMI vervangen en de koppeling herstel moest worden. Vesteda heeft tot op heden het onderzoek van IMWes niet verstrekt.

98. Vesteda heeft dat betwist. Zij voert aan dat de BMI is vervangen omdat deze aan het eind van haar technische levensduur was. [verzoekster] nam geen genoegen met haar aanbod in de e-mail van 11 augustus 2023 om de conclusies uit het rapport te verstrekken en [verzoekster] inzage te geven in het volledige dossier. Zij is in verband met de mogelijkheid van verspreiding of openbaarmaking niet bereid het hele rapport te geven.

98. Met het aanbod tot inzage in het rapport en het verstrekken van de conclusies uit het rapport voldoet Vesteda voldoende aan haar verplichtingen uit de Wohv. Dit verzoek wordt afgewezen.

102. [verzoekster] verzoekt(7.49) te verklaren voor recht dat Vesteda haar verplichtingen op grond van artikel 4 lid 1 Wohv heeft geschonden door de energie labels van de Woningen te wijzigen zonder haar hierover tijdig en volledig te informeren en om advies te vragen conform artikel 5 Wohv, en dat Vesteda deze wijzigingen derhalve niet had mogen doorvoeren en (7.50) Vesteda te veroordelen op grond van artikel 4 Wohv, althans artikel 3 Wohv, om binnen vijf (5) dagen na betekening van deze beschikking (een kopie van) de EPA-rapporten uit 2024 en het voorgaande EPA-rapport met betrekking tot de energie labels van de Woningen aan de HBV te verstrekken, zoals beschreven in randnummers 4.224 en 4.229, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom.

102. [verzoekster] stelt dat Vesteda zonder haar hierover te informeren en haar om advies te vragen de energie labels in alle woningen heeft gewijzigd naar label C. Volgens haar zijn deze mogelijk gebaseerd op een onbetrouwbare beoordeling in het EPA-rapport, dat niet meer voldoet aan de huidige normen.

102. Volgens Vesteda is zij wettelijk verplicht elke 10 jaar haar energie labels opnieuw te laten vaststellen. Er is derhalve volgens haar geen sprake van wijziging in het beleid of beheer en zij is derhalve niet verplicht om [verzoekster] te informeren of om advies te vragen. Vesteda voert aan dat [verzoekster] wil toetsen of de energie labels correct zijn vastgesteld. Nu dit volgens haar betrekking heeft op individuele woningen, is zij niet gehouden deze te verstrekken.

102. Geoordeeld wordt dat het wijzigen van de energie labels die Vesteda elke 10 jaar verplicht moet laten vaststellen geen wijziging is van beleid of beheer. Ook is niet duidelijk welke invloed dit zou hebben op de woon- en leefsituatie van de betrokken huurders. Vesteda, is derhalve niet verplicht [verzoekster] hierover te informeren en de rapporten te verstrekken. De verzoeken worden afgewezen.

102. Gelet op de rechtsverhouding tussen partijen bestaat er aanleiding de proceskosten te compenseren.

BESLISSING

De kantonrechter: