ECLI:NL:RBAMS:2025:10252, Rechtbank Amsterdam, 17-12-2025, C/13/757320 / HA ZA 24-1080

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 20 september 2024 met producties,

- de conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van eis in reconventie met producties,

- de conclusie van antwoord in reconventie met producties,

- het tussenvonnis van 5 februari 2025 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,

- het verkort proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 15 mei 2025 met de daarin genoemde stukken, waarna de zaak is aangehouden voor schikkingsoverleg tussen partijen,

- het verzoek van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] van 1 oktober 2025 om vonnis te wijzen,

- het verzoek van de VvE van 1 oktober 2025 om een akte te mogen nemen.

De rechtbank heeft afwijzend beslist op het verzoek van de VvE en bepaald dat vonnis zal worden gewezen.

2. De feiten

[eiser in conventie, verweerder in reconventie] houdt zich bezig met verbouwingen.

Op 31 mei 2023 heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] een offerte uitgebracht voor werkzaamheden aan het pand van de VvE, waaronder gevelrenovatie en schilderwerk.

Bij e-mail van 12 september 2023 heeft de VvE geschreven:

‘Verder hebben we afgesproken met de buren dat we graag samen met de buren op willen trekken. Eerder heb jij aangegeven dat in dat geval je 5% korting kan geven op het deel van de offerte wat gaat over voegen, reinigen en impregneren. Klopt dat inderdaad? Zoja, zou je die korting in de offerte kunnen verwerk’.

[eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft daarop geantwoord:

‘De korting klopt en zal ik ook toepassen op de volgende factuur’.

Op 9 oktober 2023 heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] een definitieve offerte uitgebracht voor € 33.451,66 (inclusief btw, maar exclusief parkeerkosten) voor schilderwerkzaamheden, voegwerkrenovatie, impregneren van de gevels en het vervangen van shingles op de dakkapel aan de voorkant. De offerte bevat een “korting voegwerk (I.c.m. buren)” van € 634. In de offerte staat dat de werkzaamheden in dertien tot vijftien werkdagen zullen worden uitgevoerd (indien de weeromstandigheden goed zijn). In de offerte staat dat het bedrag in drie termijnen moet worden betaald (“40% in het begin, 40% in het midden en 20% einde”).

De VvE heeft de offerte van 9 oktober 2023 geaccepteerd en de eerste factuur voor 40% van de aanneemsom (€ 13.380,66) betaald.

Op 11 april 2024 is [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gestart met de werkzaamheden. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft ook de gevel gereinigd.

Op 20 april 2024 heeft de VvE aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] meegedeeld dat de gevel nog niet (voldoende) was gereinigd. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft vervolgens een derde ingehuurd om de gevel chemisch te reinigen.

Op 28 april 2024 heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de tweede termijnfactuur gestuurd voor een bedrag van € 13.741,36 (bestaande uit 40% van de aanneemsom en € 360,70 aan kosten voor de vergunning van de steiger). Op 29 april 2024 hebben partijen afgesproken dat de VvE de tweede termijnfactuur betaalt als het voegwerk is afgerond. Op 13 mei 2024 hebben partijen contact gehad over de openstaande factuur. Op 14 mei 2024 heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de nog uit te voeren werkzaamheden opgeschort, totdat de factuur van 28 april 2024 is betaald.

Bij brief van 16 mei 2024 heeft de VvE [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in gebreke gesteld, omdat zij niet tevreden is over het uitgevoerde voeg- en schilderwerk. Verder heeft de VvE betaling van het restant van de aanneemsom opgeschort. Naar aanleiding van de brief van 16 mei 2024 hebben partijen overleg gevoerd.

[eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft daarna een derde partij aanvullende werkzaamheden aan het voegwerk laten uitvoeren. De VvE heeft vervolgens op 22 mei 2024 € 6.870,68, de helft van de tweede termijnfactuur, betaald. De andere helft van deze factuur heeft de VvE onbetaald gelaten.

[eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft een slotfactuur, gedateerd 22 mei 2024, aan de VvE gestuurd van € 29.316,96. Daarbij heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de volgende kosten in rekening gebracht:

De VvE heeft op 24 mei 2024 schildersbedrijf J&D Woud Klussenbedrijf (hierna: J&D Woud) het schilderwerk laten beoordelen. J&D Woud heeft het volgende geschreven:

‘heb ik geconstateerd dat het schilderwerk NIET door een vakbekwaam bedrijf gedaan is en het ne echt in zeer slechte staat verkeerd en alles eerst moet uit harden voor dat er weer schilderwerkzaamhden gedaan kunnen worden!

(…)

naar wat ik gezien heb op elke etage is er volgens mij hier en daar een schuurpapiertje over heen gegaan, er is niks hersteld er is na genoeg nergens gegrond en gekit, er is gewoon wat verf over heen geschilderd, (geschilderd/ er is niet geschilderd, alles met een roller er op geknalt en afgeraffeld!) hier en daar laat de verf al los, dan rest mij de vraag, hoe zla het na 1 a 2 jaar zijn!??? bgg zit houtrot in de dorpel van het grote raam kozijn, de deuren beneden zien er niet uit!’.

J&D Woud heeft een offerte uitgebracht voor € 19.069,17 voor het opnieuw uitvoeren van schilderwerk inclusief € 910 aan parkeerkosten. PJ Steigerverhuur heeft de kosten voor het huren en op- en afbouwen van de benodigde steiger begroot op € 5.000.

Op 29 mei 2024 heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] aangeboden om het schilderwerk aan te stippen en binnen twee werkdagen af te ronden.

Bij brief van 30 mei 2024 heeft de VvE de overeenkomst ontbonden ten aanzien van het schilderwerk. Verder schrijft de VvE over het voegwerk:

‘De VvE is met [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in gesprek gegaan en [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft aangeboden een gespecialiseerd voegbedrijf te laten komen om het volledige voegwerk te herstellen. (…) De VvE is tevreden met het volledig vernieuwde voegwerk door dit gespecialiseerde voegbedrijf.’

[eiser in conventie, verweerder in reconventie] is niet akkoord gegaan met de gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst.

Op 23 februari 2025 heeft EP Bouwadvies B.V. (hierna: EP) een rapport uitgebracht. Daarin staat het volgende:

‘ Schilderwerk.

Op diverse plaatsen blaasvorming in het oppervlak van het schilderwerk waargenomen.

(…)

Op diverse plaatsen ter plaatse van voorgevel is het duidelijk zichtbaar dat er niet of nauwelijks geschuurd is. (…) de eigenaren van het pand mogen er vanuit gegaan dat met schuren bedoeld wordt dat oneffenheden in het houtoppervlak worden verwijderd door het schuren.(…) Voor zover waarneembaar is er nergens bij het pand en niet of nauwelijks geschuurd. (…)

Op diverse plaatsen vervuiling van zand en mogelijk voegwerk in het oppervlak van het schilderwerk.

Op diverse plaatsen is aangebracht de verflaag onvoldoende dekkend (…)

Op diverse plaatsen zakkers in het verfwerk waargenomen.

Ter plaatse van de onderdorpel begane grond zijn duidelijk diverse aantastingen van het houtwerk (houtrot) aanwezig (…) deze komen nu alweer door de verflaag heen. (…)

Voordeuren zijn niet strak en dekkend geschilderd.(…)

Beglazing is niet afgekit of voorzien van nieuwe stopverf.

(…)

Conclusie.

Schilderwerk is van dermate slechte kwaliteit dat het gehele schilderwerk

overgedaan moet worden, door een gekwalificeerde bedrijf. Geadviseerd wordt

om houtwerk zoveel mogelijk blank te maken, twee keer te gronden en twee keer

af te lakken. Zorg dat oppervlak goed geschuurd wordt en er spaarzaam

geplamuurd wordt. (…)

Beglazing.

Door het chemisch reinigen van de gevel en het voegwerk is de belazing/ruiten

beschadigd, dit wordt veroorzaakt door het etsen van het glas. Het etsen kan

worden veroorzaakt door uitspoeling van restenvoegwerk of vloergegevens

aantasten.’

3. Het geschil

[eiser in conventie, verweerder in reconventie] vordert – samengevat – dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

I. de VvE veroordeelt om aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] € 36.062,01 te voldoen, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over € 34.937,64 vanaf 5 juni 2024;

II. de VvE veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

[eiser in conventie, verweerder in reconventie] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Tussen partijen is een overeenkomst van aanneming van werk tot stand gekomen. De VvE moest de tweede factuur van 40% van de oorspronkelijke aanneemsom voldoen zodra de helft van de werkzaamheden was uitgevoerd. Op 28 april 2024 was ruimschoots meer dan de helft van de werkzaamheden uitgevoerd, maar de VvE heeft de tweede factuur niet betaald. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] had daarmee op grond van artikel 6:262 lid 1 BW de bevoegdheid de nog uit te voeren werkzaamheden op te schorten. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft van deze bevoegdheid op 14 mei 2024 gebruik gemaakt. Zolang de VvE in betalingsverzuim verkeerde, was verzuim aan de zijde van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] uitgesloten. Verder was er geen sprake van een tekortkoming van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] . De ingebrekestelling van de VvE was prematuur: op dat moment was het schilderwerk nog niet afgerond en opgeleverd. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft zich beschikbaar gehouden om het schilderwerk af te ronden en het schilderwerk te herstellen. Omdat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] niet is tekortgeschoten en niet in verzuim verkeerde, kwam aan de VvE niet de bevoegdheid toe om de overeenkomst gedeeltelijk te ontbinden.

De brief van de VvE van 30 mei 2024 is te kwalificeren als een opzegging van de overeenkomst in de zin van artikel 7:764 lid 1 BW. Omdat de VvE de overeenkomst heeft opgezegd, moet zij voor de voor het gehele werk geldende prijs betalen minus de besparingen die voor [eiser in conventie, verweerder in reconventie] uit de opzegging voortvloeien. De VvE moet daarom nog € 34.937,64 betalen. Dat is het bedrag voor de openstaande facturen min zestienmaal het uurloon van een schilder en de materiaalkosten van € 290 (samen € 1.250). Daarnaast heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] € 1.124,37 aan buitengerechtelijke incassokosten gemaakt.

VvE voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in reconventie

VvE vordert – samengevat en na wijziging van eis – dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

gevels

I. voor recht verklaart dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] jegens de VvE aansprakelijkheid is voor de schade aan de gevels;

II. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] veroordeelt een schadevergoeding aan de VvE te betalen die thans wordt begroot op € 121.726;

schilderwerk

III. primair: [eiser in conventie, verweerder in reconventie] veroordeelt om een schadevergoeding aan de VvE te betalen die thans wordt begroot op € 23.595, te vermeerderen met de steigerkosten van € 6.050;

IV. subsidiair: in geval van (gedeeltelijke) opzegging ten aanzien van het schilderwerk [eiser in conventie, verweerder in reconventie] veroordeelt om aan de VvE € 16.444,68 te betalen;

beglazing

V. voor recht verklaart dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] aansprakelijk is voor de schade aan de beglazing;

VI. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] veroordeelt om een schadevergoeding aan de VvE te betalen die thans wordt begroot op € 24.200;

overige schadeposten

VII. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] veroordeelt om een schadevergoeding aan de VvE te betalen voor het omkloppen van de loodaansluitingen, thans begroot op € 150;

VIII. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] veroordeelt om een schadevergoeding aan de VvE te betalen voor het opnieuw aanbrengen van de hemelwaterafvoer die thans wordt begroot op € 500;

IX. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] veroordeelt om een schadevergoeding aan de VvE te betalen van € 363, voor de kosten die de VvE heeft moeten maken voor het vaststellen van haar schade;

X. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] veroordeelt in de proceskosten.

De VvE legt het volgende aan haar vorderingen ten grondslag. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft twee pogingen gedaan om het voegwerk van het pand van de VvE te renoveren. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft uiteindelijk een derde moeten inschakelen om de voegwerkrenovatie te voltooien. De werkzaamheden van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] hebben ertoe geleid dat de voorgevel van het pand van de VvE in mindere staat is komen te verkeren en daarvoor is [eiser in conventie, verweerder in reconventie] aansprakelijk.

Verder heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] het geoffreerde schilderwerk ver ondermaats uitgevoerd en niet voltooid waardoor de VvE genoodzaakt is om deze werkzaamheden door een derde te laten uitvoeren. De VvE heeft aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] een ingebrekestelling gestuurd voor het schilderwerk en vervolgens heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] slechts aangeboden het schilderwerk aan te stippen. Daaruit mocht de VvE afleiden dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] niet correct zou nakomen. Daarom mocht de VvE bij brief van 30 mei 2024 het deel van de overeenkomst dat ziet op het nog niet uitgevoerde schilderwerk en het niet goed uitgevoerde schilderwerk ontbinden. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] is gehouden de schade die de VvE heeft geleden ten aanzien van het schilderwerk te vergoeden. Die kosten bestaan uit het opnieuw laten uitvoeren van het schilderwerk en het huren van een steiger.

Uit het rapport van EP blijkt dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de ramen van het pand van de VvE heeft beschadigd bij het chemisch reinigen van de gevel. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] moet daarom de schade aan de beglazing vergoeden. Als de ramen geheel vervangen moeten worden, bedraagt de schade € 24.200.

Ook heeft EP geconstateerd dat de loodaansluitingen snel en haastig zijn aangebracht en de beugels van de hemelwaterafvoer niet op de oude plek teruggeplaatst zijn. EP heeft geadviseerd om de loodaansluitingen aan de buitenzijde om te kloppen en de hemelwaterafvoer weer op de juiste plaats aan te brengen. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] is gehouden om die kosten te betalen.

[eiser in conventie, verweerder in reconventie] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Partijen hebben een overeenkomst van aanneming van werk gesloten op grond waarvan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] werkzaamheden aan het pand van de VvE heeft uitgevoerd. In conventie is tussen partijen in geschil of de aanneemovereenkomst is geëindigd door gedeeltelijke ontbinding of door opzegging en, in het verlengde daarvan, of de VvE nog iets moet betalen aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in verband met de geëindigde aanneemovereenkomst. In reconventie twisten partijen over de vraag of de VvE schade heeft geleden door het handelen van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] en indien dat het geval is, hoe hoog de schadevergoeding moet zijn.

in conventie

[eiser in conventie, verweerder in reconventie] vordert betaling van de twee (gedeeltelijk) openstaande facturen van 28 april 2024 en 22 mei 2024 minus het bedrag dat hij heeft bespaard. Op de slotfactuur van 22 mei 2024 staan diverse posten. De rechtbank zal per post beoordelen of de VvE nog een bedrag aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] is verschuldigd, en zo ja, welk bedrag. Daarbij zal eerst worden ingegaan op het schilderwerk en daarna op de (andere) posten van de factuur van 22 mei 2024.

De VvE is geen bedrag meer aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] verschuldigd voor het schilderwerk

De rechtbank moet eerst beoordelen of de VvE de overeenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden ten aanzien van het schilderwerk of dat de VvE de overeenkomst heeft opgezegd. De manier van beëindiging bepaalt op welke wijze partijen met elkaar moeten afrekenen voor het schilderwerk. Een (gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst bevrijdt partijen van de daardoor getroffen verbintenissen. Als de VvE de overeenkomst heeft opgezegd, is zij gehouden voor het hele werk de geldende prijs te betalen, verminderd met de besparingen die voor [eiser in conventie, verweerder in reconventie] uit de opzegging voortvloeien.

De rechtbank oordeelt dat de VvE de overeenkomst rechtsgeldig heeft ontbonden ten aanzien van het schilderwerk. Daartoe is het volgende redengevend.

Voor een geslaagd beroep op ontbinding is, kort gezegd, een tekortkoming en verzuim nodig. Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft in beginsel aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst te ontbinden (artikel 6:265 lid 1 BW). In lid 2 van artikel 6:265 BW is bepaald dat voor zover nakoming niet blijvend of tijdelijk onmogelijk is, de bevoegdheid tot ontbinding pas ontstaat, wanneer de schuldenaar in verzuim is. Van verzuim is blijkens artikel 6:82 lid 1 BW sprake, indien de schuldenaar in gebreke wordt gesteld bij een schriftelijke aanmaning, waarbij hem een redelijke termijn voor de nakoming wordt gesteld en nakoming binnen deze termijn uitblijft. In artikel 6:83 BW is beschreven in welke gevallen verzuim zonder ingebrekestelling intreedt.

Ten eerste beroept de VvE zich erop dat zij [eiser in conventie, verweerder in reconventie] op 16 mei 2024 in gebreke heeft gesteld omdat zij niet tevreden was over het voeg- en schilderwerk dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] had uitgevoerd. Twee dagen daarvoor, op 14 mei 2024, had [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zijn werkzaamheden opgeschort vanwege het uitblijven van betaling door de VvE. Volgens de VvE had zij echter daarvoor haar betalingsverplichting al opgeschort. De rechtbank is van oordeel dat in het midden kan blijven wie als eerste bevoegdelijk had opgeschort en daarmee samenhangend of de VvE op 16 mei 2024 [eiser in conventie, verweerder in reconventie] rechtsgeldig in gebreke heeft gesteld. Partijen hebben immers kort na die ingebrekestelling nadere afspraken gemaakt over betaling van de tweede factuur door de VvE en hervatting van de werkzaamheden door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] . Aan die afspraken is ook uitvoering gegeven doordat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] weer aan het werk is gegaan en de VvE op 22 mei 2024 de helft van de tweede factuur heeft betaald. Daarmee waren de opschortingen over en weer van tafel en is een eventueel verzuim geëindigd.

Op 22 mei 2024 heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] een slotfactuur gestuurd voor zijn werkzaamheden. De VvE heeft vervolgens J&D Woud ingeschakeld om het schilderwerk te beoordelen. Uit de offerte van J&D Woud en de bijbehorende toelichting blijkt naar het oordeel van de rechtbank dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] het schilderwerk niet goed heeft uitgevoerd. J&D Woud heeft onder meer geschreven dat het schilderwerk in slechte staat verkeert, dat onvoldoende is geschuurd en dat het schilderwerk opnieuw moet worden uitgevoerd. Het latere rapport van EP bevestigt de bevindingen van J&D Woud; ook EP concludeert dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] onvoldoende heeft geschuurd en dat het schilderwerk van dermate slechte kwaliteit is dat het gehele schilderwerk moet worden overgedaan. Dat betekent dat sprake is van een tekortkoming ten aanzien van het schilderwerk.

Nadat de VvE bij [eiser in conventie, verweerder in reconventie] had gemeld dat het schilderwerk niet voldoet en [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft geïnformeerd over de bevindingen van J&D Woud, heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] op 29 mei 2024 aangeboden om het schilderwerk aan te stippen en de werkzaamheden in twee dagen af te ronden. Gelet op de bevindingen van J&D Woud – die worden ondersteund door het latere rapport van EP – kon [eiser in conventie, verweerder in reconventie] naar het oordeel van de rechtbank niet volstaan met het aanstippen van het schilderwerk. Uit de offerte en toelichting van J&D Woud blijkt immers dat het schilderwerk geheel opnieuw moet worden uitgevoerd. Uit de mededeling van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] dat hij uitsluitend bereid is om het schilderwerk aan te stippen, mocht de VvE daarom begrijpen dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tekort zou schieten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de overeenkomst die zien op het schilderwerk. Dat betekent dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] op grond van artikel 6:83 aanhef en onder c BW vanaf 29 mei 2024 in verzuim is geraakt. Daarom mocht de VvE de overeenkomst bij brief van 30 mei 2024 ontbinden ten aanzien van het schilderwerk.

De gedeeltelijke ontbinding maakt dat de VvE op grond van artikel 6:272 lid 2 BW per saldo niet gehouden is om nog iets te betalen voor het schilderwerk. Daarbij is van belang dat de waarde van het door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] uitgevoerde schilderwerk op nihil moet worden vastgesteld, omdat dat zo gebrekkig is dat dat volledig opnieuw moet worden gedaan. Van de aanneemsom zag € 15.125 (exclusief btw) op de schilderwerkzaamheden. Van de aanneemsom heeft de VvE € 13.924,01 niet betaald, zodat de VvE niets meer verschuldigd is aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] voor het schilderwerk.

De VvE is gehouden de kosten voor de regenpijp te betalen

[eiser in conventie, verweerder in reconventie] vordert betaling van € 1.470 aan kosten voor een regenpijp. Tussen partijen is niet in geschil dat de VvE voor dit bedrag per e-mail opdracht heeft gegeven aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] om een regenpijp te herstellen en dat deze werkzaamheden niet in de (geaccepteerde) offerte van 9 oktober 2023 zijn inbegrepen. De VvE heeft de overeenkomst alleen ontbonden ten aanzien van het schilderwerk. Dat betekent dat de VvE is gehouden om € 1.470 aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te betalen voor de regenpijp.

De VvE is niet gehouden om nog een bedrag aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te betalen voor het reinigen van de gevels

[eiser in conventie, verweerder in reconventie] vordert betaling van € 1.850 voor het reinigen van de gevels. Tussen partijen is in geschil of deze werkzaamheden onderdeel uitmaken van de (geaccepteerde) offerte van 9 oktober 2023 of dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] deze werkzaamheden als meerwerk in rekening mocht brengen.

In de offerte staat niet expliciet vermeld dat het reinigen van de gevels onderdeel uitmaakt van de werkzaamheden. Gelet op de e-mail van de VvE van 12 september 2023 en het antwoord van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] daarop, zie 2.3, mocht de VvE er echter vanuit gaan dat enige vorm van reinigen van de gevels zat inbegrepen bij de geoffreerde werkzaamheden. In de e-mail van 12 september 2023 voorafgaand aan de definitieve offerte wordt namelijk expliciet gesproken over het geven van een korting van 5% op de kosten voor het voegen, reinigen en impregneren van de gevels en [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft geantwoord dat hij die korting zal toepassen, waarna deze ook daadwerkelijk is toegepast in de offerte van 9 oktober 2023.

Op 20 april 2024 heeft de VvE aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gemeld dat zij niet tevreden is over het reinigen van de gevels en [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft vervolgens de gevel chemisch laten reinigen. De VvE heeft niet hoeven begrijpen dat aan die nieuwe reiniging extra kosten voor haar zouden zijn verbonden. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft op zitting verklaard dat hij met de VvE niet heeft gesproken over extra kosten die gepaard gaan met die werkzaamheden en dat hij niet voornemens was om deze kosten in rekening te brengen bij de VvE. Dat maakt dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de kosten voor het chemisch reinigen niet bij de VvE in rekening kan brengen.

Gelet op het voorgaande is de VvE niet gehouden nog enig bedrag voor het reinigen van de gevels aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te betalen.

De VvE is niet gehouden te betalen voor ander meerwerk

[eiser in conventie, verweerder in reconventie] vordert betaling van extra kosten voor het opnieuw voegen van de gevel, het opnieuw impregneren van de gevel en extra steigerkosten in verband met deze werkzaamheden. Volgens [eiser in conventie, verweerder in reconventie] is dit meerwerk en moet de VvE de kosten voor deze werkzaamheden voldoen. De VvE betwist dat zij voor deze werkzaamheden moet betalen.

De VvE is niet gehouden voor deze werkzaamheden te betalen. Het voegen en impregneren van de gevels is onderdeel van het geoffreerde werk. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft de gevels geïmpregneerd en gevoegd, maar blijkbaar heeft hij deze werkzaamheden opnieuw moeten uitvoeren nadat de gevels chemisch waren gereinigd. Het opnieuw impregneren en voegen van de gevels is dus het gevolg van het feit dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de gevels eerder niet goed had gereinigd. De kosten voor herstelwerkzaamheden die het gevolg zijn van fouten van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] kunnen niet als meerwerk bij de VvE in rekening worden gebracht. De VvE is dus niet gehouden om voor deze werkzaamheden te betalen.

De VvE moet € 682,50 aan parkeerkosten betalen

[eiser in conventie, verweerder in reconventie] vordert betaling van de parkeerkosten voor 28 werkdagen van zeven uur tegen een parkeertarief van € 6,50 per uur. In de offerte staat dat de geoffreerde prijzen exclusief eventuele parkeerkosten zijn. Dat betekent dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] recht heeft op vergoeding van gemaakte parkeerkosten. In geschil is over hoeveel dagen [eiser in conventie, verweerder in reconventie] recht heeft op een vergoeding van parkeerkosten. In de offerte staat dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de werkzaamheden in dertien tot vijftien werkdagen zal uitvoeren, als de weersomstandigheden goed zijn. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft niet gesteld dat de werkzaamheden vanwege het weer niet in vijftien dagen konden worden uitgevoerd en dat is ook niet gebleken uit de stukken. Dat betekent dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] aanspraak kan maken op de parkeerkosten die hij heeft moeten maken voor vijftien werkdagen. De overige werkdagen heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] blijkbaar nodig gehad voor het uitvoeren van herstelwerkzaamheden, zoals het opnieuw impregneren en voegen van de gevels. Parkeerkosten in verband met die herstelwerkzaamheden komen niet voor rekening van de VvE. Over de hoogte van het parkeertarief bestaat tussen partijen geen discussie.

Het voorgaande betekent dat de VvE gehouden is € 682,50 (15 dagen x 7 uur x € 6,50) aan parkeerkosten aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te betalen.

Conclusie en buitengerechtelijke incassokosten

Gelet op het voorgaande is de VvE gehouden om € 2.152,50 (€ 1.470 voor de regenpijp en € 682,50 aan parkeerkosten) aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te betalen. De gevorderde wettelijke handelsrente over dit bedrag is toewijsbaar vanaf 22 juni 2024. De VvE stelt dat zij de slotfactuur pas op 7 juni 2024 heeft ontvangen en eventuele rente pas vijftien dagen later gaat lopen. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft geen stukken overgelegd waaruit blijkt dat hij de factuur eerder aan de VvE heeft gestuurd.

[eiser in conventie, verweerder in reconventie] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Aan de wettelijke eisen voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan. Daarom zal conform de staffel een bedrag van 15% over de toewijsbare hoofdsom, te weten € 322,88, aan incassokosten worden toegewezen.

in reconventie

De VvE vordert een vergoeding van de schade die [eiser in conventie, verweerder in reconventie] zou hebben toegebracht aan haar pand. De rechtbank zal de vorderingen per schadepost beoordelen.

[eiser in conventie, verweerder in reconventie] hoeft geen schadevergoeding te betalen voor de gevel

De VvE vordert een schadevergoeding omdat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] het voegwerk ondeskundig zou hebben uitgevoerd. Volgens de VvE heeft [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gekozen voor een verkeerde voegsoort en is het voegwerk niet strak uitgevoerd en uitgesmeerd over de stenen. Ter onderbouwing van de schade heeft de VvE verwezen naar het rapport van EP. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] betwist dat de gevel gebreken vertoont.

Op 16 mei 2024 heeft de VvE [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in gebreke gesteld voor het voegwerk en heeft zij het restant van de aanneemsom opgeschort. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] heeft vervolgens aanvullende voegwerkzaamheden laten uitvoeren en vervolgens heeft de VvE de helft van de tweede factuur betaald. Bij brief van 30 mei 2024 heeft de VvE aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] geschreven dat zij tevreden is met het volledig vernieuwde voegwerk. De VvE heeft daarmee het voegwerk uitdrukkelijk geaccepteerd.

Het voegwerk is door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] opgeleverd en met dat voegwerk is de VvE akkoord gegaan. De VvE kan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] daarom nu niet meer aanspreken voor eventuele gebreken aan het voegwerk. Het gebruiken van een verkeerde voegsoort, het niet strak voegen en het uitsmeren van voegwerk over de stenen zijn (vermeende) gebreken die tijdens de oplevering zichtbaar moeten zijn geweest. De VvE had die (vermeende) gebreken op het tijdstip van de oplevering daarom redelijkerwijs moeten ontdekken. Omdat de VvE het voegwerk heeft aanvaard, is [eiser in conventie, verweerder in reconventie] op grond van artikel 7:758 lid 3 BW ontslagen van aansprakelijkheid. De VvE kan de [eiser in conventie, verweerder in reconventie] dus niet meer aanspreken voor eventuele gebreken aan het voegwerk. De vorderingen I en II van de VvE moet worden afgewezen.

[eiser in conventie, verweerder in reconventie] moet een schadevergoeding van € 10.145,16 betalen voor het schilderwerk

In conventie heeft de rechtbank overwogen dat de VvE de overeenkomst met [eiser in conventie, verweerder in reconventie] mocht ontbinden ten aanzien van het schilderwerk. Omdat de tekortkoming van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] een grond voor het gedeeltelijk ontbinden van de overeenkomst was, is hij op grond van artikel 6:277 lid 1 BW verplicht de schade die de VvE daardoor lijdt te vergoeden. De schade bestaat uit de kosten die de VvE moet maken om het schilderwerk te laten herstellen minus de kosten die zij heeft bespaard doordat zij de overeenkomst met [eiser in conventie, verweerder in reconventie] gedeeltelijk heeft ontbonden en een deel van de aanneemsom niet heeft hoeven betalen.

J&D Woud heeft in mei 2024 een offerte uitgebracht voor het herstellen van het schilderwerk voor € 19.069,17. Daarnaast zijn de kosten voor de benodigde steiger begroot op € 5.000. Dat betekent dat de herstelkosten in totaal € 24.069,17 bedragen (€ 19.069,17 + € 5.000). Dat de kosten voor het uitvoeren van de herstelwerkzaamheden inmiddels mogelijk nog hoger zijn, kan niet voor rekening en risico van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] komen. Het is de keuze van de VvE geweest om de herstelwerkzaamheden nog niet uit te laten voeren.

Voor de hoogte van de schade moet een vergelijking worden gemaakt tussen de hypothetische situatie dat de aanneemovereenkomst niet was ontbonden (waarbij de VvE de volledige aanneemsom zou hebben betaald) en de huidige situatie dat de aanneem-overeenkomst deels is ontbonden (waarbij de VvE een deel van de aanneemsom niet heeft betaald). Doordat de VvE de overeenkomst heeft ontbonden ten aanzien van het schilderwerk is zij niet meer gehouden het restant van de tweede termijn (de factuur van 28 april 2024) en de eerste post van de factuur van 22 mei 2024 te betalen. Dat is (inclusief btw) samen € 13.924,01 (€ 6.870,68 + € 7.053,33) dat de VvE niet heeft betaald. De schade bestaat dan uit de herstelkosten voor het schilderwerk voor zover die een bedrag van € 13.924,01 overstijgen.

De schade van de VvE als gevolg van het gedeeltelijk ontbinden van de overeenkomst ten aanzien van het schilderwerk bedraagt dus € 10.145,16 (€ 24.069,17 minus € 13.924,01). [eiser in conventie, verweerder in reconventie] is gehouden dit bedrag aan de VvE te vergoeden.

[eiser in conventie, verweerder in reconventie] hoeft geen schadevergoeding te betalen voor de beglazing

De VvE heeft voorafgaand aan de mondelinge behandeling haar eis vermeerderd en ook een vordering ingesteld voor schade die is ontstaan aan de beglazing. Daarbij heeft zij ter onderbouwing van de schade verwezen naar het rapport van EP. [eiser in conventie, verweerder in reconventie] betwist dat hij schade aan de beglazing heeft toegebracht.

EP heeft in haar rapport enkel geschreven dat de beglazing is beschadigd door chemisch reinigen van de gevels en het voegwerk, zie 2.17. EP heeft niet toegelicht hoe zij tot die conclusie is gekomen. Een onderbouwing dat de schade aan de beglazing is ontstaan door toedoen van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] ontbreekt. Daarbij komt dat EP het pand van de VvE heeft bezichtigd zonder dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] in de gelegenheid is gesteld om daarbij aanwezig te zijn. Mede gelet op de betwisting van [eiser in conventie, verweerder in reconventie] is niet komen vast te staan dat schade aan de beglazing is ontstaan door het chemisch reinigen van de gevel door [eiser in conventie, verweerder in reconventie] . Dat betekent dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de gevorderde schade ten aanzien van de beglazing niet hoeft te vergoeden.

[eiser in conventie, verweerder in reconventie] hoeft geen schadevergoeding te betalen voor het omkloppen van de loodaansluitingen en de regenpijp

De VvE vordert een schadevergoeding voor het omkloppen van loodaansluitingen en voor het verplaatsen van de hemelwaterafvoer. In het rapport van EP staat dat de hemelwaterafvoer niet op de oude locatie is teruggeplaatst en de beugels rommelig zijn geplaatst.

In het midden kan blijven of de [eiser in conventie, verweerder in reconventie] tekort is geschoten ten aanzien van het omkloppen van de loodaansluitingen en het terugplaatsen van de hemelwaterafvoer. Op grond van artikel 7:759 BW moet de VvE indien het werk na oplevering gebreken vertoont [eiser in conventie, verweerder in reconventie] de gelegenheid geven om gebreken binnen een redelijke termijn te herstellen. De VvE heeft niet gesteld dat zij [eiser in conventie, verweerder in reconventie] een termijn heeft geboden om de loodaansluitingen alsnog om te kloppen en de hemelwaterafvoer te verplaatsen en dat blijkt evenmin uit het dossier. Dat maakt dat [eiser in conventie, verweerder in reconventie] niet in verzuim is ten aanzien van deze (vermeende) gebreken en hij niet gehouden is een schadevergoeding te betalen.

[eiser in conventie, verweerder in reconventie] moet de kosten voor het rapport van EP betalen

De VvE vordert de kosten van € 363 voor het rapport van EP die zij heeft moeten maken om haar schade te laten vaststellen. Deze kosten komen voor vergoeding in aanmerking omdat het rapport van EP heeft bijgedragen aan het vaststellen van de schade aan het schilderwerk.

in conventie en in reconventie

Omdat beide partijen in conventie en in reconventie gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen zowel in conventie als in reconventie worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

5. De beslissing

veroordeelt de VvE om aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te betalen een bedrag van € 2.152,50, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119a BW over het toegewezen bedrag, vanaf 22 juni 2024 tot de dag van volledige betaling,

veroordeelt de VvE om aan [eiser in conventie, verweerder in reconventie] te betalen een bedrag van € 322,88 aan buitengerechtelijke kosten,

compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

verklaart de veroordelingen in 5.1 en 5.2 uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af,

in reconventie

veroordeelt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] om aan de VvE te betalen een bedrag van € 10.145,16,

veroordeelt [eiser in conventie, verweerder in reconventie] om aan de VvE te betalen een bedrag van € 363,- aan kosten voor het vaststellen van de schade,

compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

verklaart de veroordelingen in 5.6 en 5.7 uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.T. Kruis, rechter, bijgestaan door mr. A. Chu en in het openbaar uitgesproken op 17 december 2025.