ECLI:NL:RBAMS:2025:7724, Rechtbank Amsterdam, 08-10-2025, C/13/771216 / HA ZA 25-1198

1. [gedaagde 1] B.V.,

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 12 juni 2025 met producties;

- de akte herstel verzuim van 2 juli 2025 met een productie;

- de conclusie van antwoord in conventie tevens houdende incidentele conclusie tot oproeping in vrijwaring met producties; en

- de antwoordakte vrijwaringsincident.

2. De feiten voor zover relevant in het incident

RA Investments is een investeringsmaatschappij van drie particulieren via hun eigen vennootschappen, waaronder [naam] ( [naam] ). [naam] is de indirect – via zijn persoonlijke vennootschap [bedrijf] B.V. ( [bedrijf] ) – enig bestuurder van RA Investments. [naam] en [bedrijf] worden hierna samen [betrokkenen] genoemd.

[gedaagde 1] B.V. ( [gedaagde 1] ) maakt haar onderneming van het investeren in vastgoed. [gedaagde 3] ( [gedaagde 3] ) is de indirect – via [gedaagde 2] B.V. ( [gedaagde 2] ) – enig bestuurder van [gedaagde 1] .

RA Investments heeft in april 2022 twee onroerende zaken gelegen aan de adressen [adres 1] en [adres 2] (de Onroerende zaken) gekocht. Partijen zijn het erover eens dat deze op dat moment werden gehuurd door Lijfering Dranken B.V. (Lijfering Dranken). [naam] was destijds ook indirect – via Lijfering Holding B.V. (Lijfering Holding) en [bedrijf] – bestuurder van Lijfering Dranken.

RA Investments heeft de Onroerende zaken op 20 december 2022 verkocht aan [gedaagde 1] , onder de voorwaarden opgenomen in de koopovereenkomst van die datum (de Koopovereenkomst). Partijen zijn in artikel 15.2.3 van de Koopovereenkomst overeengekomen dat [gedaagde 1] een additionele koopsom van (maximaal) € 966.667,- aan RA Investments zou voldoen indien binnen een bepaalde periode een bouwvergunning en een omgevingsvergunning zouden worden verkregen (de Additionele koopsom). Op grond van artikel 15.2.8 van de Koopovereenkomst zou [gedaagde 1] dit bedrag tijdelijk in escrow plaatsen bij een notaris. Partijen zijn in artikel 6.1.1 van de Koopovereenkomst overeengekomen dat de Onroerende zaken “currently being used by the Lessee for the wholesale of beverages and for the storage of event goods” en dat “after completion the Lessee will continue its use on the basis of this Lease”. In artikel 1.1 van de Koopovereenkomst is ‘Lessee’ gedefinieerd als Lijfering Holding en ‘Lease’ als de huurovereenkomst tussen [gedaagde 1] , als verhuurder, en Lijfering Dranken, als huurder, die als bijlage 3 aan de Koopovereenkomst is gehecht (de Huurovereenkomst). Op grond van artikel 6.3 van de Huurovereenkomst zou Lijfering Dranken vóór de overdracht van de Onroerende zaken een waarborgsom gelijk aan 12 maanden huur (neerkomend op een bedrag van € 650.000,-) voldoen (de Waarborgsom).

[gedaagde 1] heeft de Onroerende zaken op 27 december 2022 doorverkocht aan Proxima NL 2B Limited, een rechtspersoon opgericht naar het recht van het Verenigd Koninkrijk (Proxima), waarbij is afgesproken dat Proxima de verhuur van de Onroerende zaken aan Lijfering Dranken zou voortzetten.

De bouwvergunning en de omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 15.2.3 van de Koopovereenkomst zijn in de periode daarna verstrekt. [gedaagde 1] heeft vervolgens van de Additionele koopsom een bedrag van € 316.667,- aan RA Investments voldaan.

RA Investments heeft [gedaagde 1] hierna tevergeefs verzocht het resterende deel van de Additionele koopsom te voldoen, waarna zij conservatoir derdenbeslag ten laste van [gedaagde 1] heeft laten leggen.

Lijfering Dranken en Lijfering Holding zijn op 9 januari 2025 failliet verklaard. Lijfering Dranken heeft de Waarborgsom uiteindelijk niet meer voldaan.

3. Het geschil in de hoofdzaak

RA Investments vordert samengevat dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

voor recht verklaart dat [gedaagden] onrechtmatig heeft gehandeld en schadeplichtig is tegenover RA Investments;

voor recht verklaart dat [gedaagden] hoofdelijk aansprakelijk is voor vergoeding van de door RA Investments geleden en nog te lijden schade, te begroten op € 650.000,-;

[gedaagden] te veroordelen tot betaling aan RA Investments van € 650.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente; en

[gedaagden] te veroordelen in de proceskosten.

RA Investments legt aan haar vordering tegen [gedaagde 1] – kort weergegeven – ten grondslag dat [gedaagde 1] op grond van artikel 15.2.7 van de Koopovereenkomst verplicht is om het resterende deel van de Additionele koopsom te voldoen. Zij grondt haar vorderingen tegen [gedaagde 2] en [gedaagde 3] op bestuurdersaansprakelijkheid (artikel 6:162 en 2:11 BW).

[gedaagden] voert verweer tegen de vorderingen van RA Investments, dat er kort gezegd op neerkomt dat partijen aanvullende afspraken hebben gemaakt die erop neerkomen dat de door Lijfering Dranken aan Proxima verschuldigde Waarborgsom van € 650.000,- zou worden verrekend met de door [gedaagde 1] aan RA Investments verschuldigde Additionele koopsom. Na deze verrekening moest [gedaagde 1] nog een bedrag van € 316.667,- aan RA Investments voldoen en dat heeft zij gedaan.

4. Het geschil in het incident

[gedaagden] vordert dat de rechtbank haar – bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis – toestaat om [betrokkenen] in vrijwaring op te roepen. Zij legt hieraan (samengevat weergegeven) ten grondslag dat als zij wordt veroordeeld tot betaling van € 650.000,- aan RA Investments, [betrokkenen] voor dit bedrag tegenover [gedaagden] aansprakelijk is op grond van artikel 6:162 en 2:11 BW. [gedaagden] stelt namelijk dat [betrokkenen] als indirect bestuurder van Lijfering Dranken heeft bewerkstelligd dat Lijfering Dranken de Waarborgsom uiteindelijk niet heeft voldaan, waardoor Proxima € 650.000,- heeft ingehouden op het bedrag dat zij uit hoofde van de koop van de Onroerende zaken aan [gedaagde 1] verschuldigd was en [gedaagde 1] dit bedrag weer heeft ingehouden op de Additionele koopsom die zij initieel aan RA Investments zou voldoen. Volgens [gedaagden] is [betrokkenen] de Huurovereenkomst namens Lijfering Dranken aangegaan, terwijl [betrokkenen] wist dat zij de Waarborgsom niet kon voldoen en geen verhaal zou bieden voor de schade die [gedaagde 1] daardoor zou lijden. Volgens [gedaagden] is dit handelen en nalaten ten opzichte van haar dermate onzorgvuldig dat [betrokkenen] daarvan een persoonlijk ernstig verwijt kan worden gemaakt. [betrokkenen] is om die reden aansprakelijk voor de schade die [gedaagden] hierdoor zou lijden indien zij in de hoofdzaak zou worden veroordeeld tot betaling van € 650.000,- aan RA Investments, aldus steeds [gedaagden]

RA Investments voert tegen de incidentele vordering tot vrijwaring van [gedaagden] het volgende aan. Deze vordering moet worden afgewezen, omdat [gedaagden] deze vordering op grond van artikel 210 lid 1 Rv vóór alle weren had moeten instellen en zij in haar conclusie van antwoord in conventie tevens houdende incidentele conclusie tot oproeping in vrijwaring eerst haar inhoudelijke verweren tegen de vorderingen van RA Investments heeft aangevoerd en daarna pas haar incidentele vordering heeft ingesteld. Ook moet het vrijwaringsincident worden afgewezen, omdat de stellingen van [gedaagden] over het handelen/nalaten van [betrokkenen] onjuist zijn. Voorts moet de incidentele vordering tot vrijwaring worden afgewezen, omdat toewijzing zou zorgen voor onredelijke en onnodige vertraging van de hoofdzaak, aldus steeds RA Investments.

5. De beoordeling in het incident

Voordat de rechtbank overgaat tot de inhoudelijke beoordeling van de incidentele vordering van [gedaagden] , zal zij stilstaan bij het verweer van RA Investments dat [gedaagden] deze vordering te laat heeft ingesteld. Anders dan RA Investments betoogt, moet het in artikel 210 lid 1 Rv opgenomen voorschrift dat de gedaagde zijn conclusie tot oproeping in vrijwaring ‘vóór alle weren’ moet indienen niet zo letterlijk worden genomen dat dit incident, als dat wordt gecombineerd met de conclusie van antwoord, aan het begin van de conclusie van antwoord moet worden opgenomen. [gedaagden] heeft het vrijwaringsincident bij conclusie van antwoord opgeworpen en dat is op tijd.

Voor toewijzing van deze incidentele vordering is vereist dat [gedaagden] zich beroept op een rechtsverhouding met [betrokkenen] die meebrengt dat [betrokkenen] verplicht is om de nadelige gevolgen van de beslissing tegen [gedaagden] in de hoofdzaak te dragen. Het daadwerkelijk bestaan van de rechtsverhouding tussen [gedaagden] en [betrokkenen] hoeft nog niet vast te staan. Dat zal namelijk in de vrijwaringszaak moeten worden onderzocht. Voor toewijzing is verder vereist dat de belangen van partijen of de eisen van een doelmatige procesvoering daaraan niet in de weg staan. De rechtbank zal hierna beoordelen of aan deze vereisten is voldaan.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft [gedaagden] voldoende onderbouwd dat tussen haar en [betrokkenen] een rechtsverhouding bestaat die voor [betrokkenen] een verplichting tot vrijwaring meebrengt. [gedaagden] stelt namelijk dat [betrokkenen] gehouden is het door RA Investments gevorderde bedrag van € 650.000,- te voldoen, omdat [betrokkenen] als indirect bestuurder van Lijfering Dranken onrechtmatig heeft gehandeld tegenover [gedaagden] en dus aansprakelijk is voor de schade die [gedaagden] daardoor lijdt. RA Investments stelt weliswaar dat het zeer onwaarschijnlijk is dat de door [gedaagden] gestelde vordering tegen [betrokkenen] wordt toegewezen, maar de rechtbank acht die vordering in dit stadium niet kansloos. [gedaagden] heeft in dit stadium dan ook voldoende toegelicht dat tussen haar en [betrokkenen] een rechtsverhouding bestaat die voor [betrokkenen] (eventueel) een verplichting tot vrijwaring meebrengt.

Anders dan RA Investments stelt, staan de belangen van partijen of de eisen van een doelmatige procesvoering ook niet aan toewijzing van deze incidentele vordering in de weg. De rechtbank acht gezamenlijke behandeling van deze twee zaken namelijk juist doelmatig, omdat daarmee wordt voorkomen dat twee aparte opeenvolgende bodemprocedures moeten worden gevoerd.

Het voorgaande betekent dat de incidentele vordering wordt toegewezen.

RA Investments wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten in dit incident betalen. Deze kosten worden aan de zijde van [gedaagden] tot op heden vastgesteld op € 614 (=1 punt x tarief II € 614) plus € 178 (nakosten), te verhogen met de kosten van betekening als RA Investments niet binnen veertien dagen na heden aan de veroordeling voldoet.

6. De beslissing

staat het [gedaagden] toe om [bedrijf] B.V. en de heer [naam] in vrijwaring op te roepen tegen de rol van 5 november 2025,

veroordeelt RA Investments in de proceskosten van [gedaagden] van € 792,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als RA Investments niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

in de hoofdzaak

bepaalt dat de zaak op de rol zal komen van 15 oktober 2025 voor beraad omtrent het bepalen van een mondelinge behandeling,

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Singeling, bijgestaan door mr. W.B. Fonville, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 8 oktober 2025.