RECHTBANK AMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 11135801 \ CV EXPL 24-6254
Vonnis van 2 september 2025 (bij vervroeging)
in de zaak van
HOEN VASTGOEDBEHEER B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eisende partij,
hierna te noemen: Hoen,
gemachtigde: mr. G.R.M. van Lieshout,
tegen
[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: [gemachtigde gedaagde] .
1. De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 22 april 2025, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald
- de akte met een aanvullende productie van Hoen.
De voortzetting van de mondelinge behandeling vond plaats op 14 juli 2025. Namens Hoen was aanwezig [naam] (portefeuilleadministrateur), met de gemachtigde. Namens [gedaagde] is haar partner [gemachtigde gedaagde] verschenen, die door haar is gemachtigd om namens haar op te treden in deze procedure. Hij zal hierna haar gemachtigde worden genoemd.
Partijen hebben hun standpunten toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
2. De verdere beoordeling
De huurachterstand
In het tussenvonnis van 7 januari 2025 is vastgesteld dat de huurachterstand van [gedaagde] tot 27 november 2024 € 16.324,50 bedroeg. In het tussenvonnis van 22 april 2025 is vervolgens vastgesteld dat in februari 2025 € 16.324,50 namens [gedaagde] aan Hoen is betaald. Daarmee heeft [gedaagde] weliswaar die huurachterstand tot en met november 2024 ingelopen, maar het is niet in geschil dat daarna weer een huurachterstand is ontstaan, doordat [gedaagde] de lopende huur niet heeft betaald. [gedaagde] heeft niet weersproken dat die (nieuwe) huurachterstand tot en met juli 2025 € 13.772,06 bedraagt. Een deel hiervan, namelijk € 6.251,35, bestaat uit energiekosten. Tijdens de voortzetting van de mondelinge behandeling heeft Hoen toegelicht waarom dit bedrag door haar in rekening is gebracht. [gedaagde] heeft onvoldoende weersproken dat zij dit bedrag moet betalen. Daarom is ook dit deel van de vordering toewijsbaar. Het hele bedrag van € 13.772,06 wordt dan ook toegewezen. Zoals in het tussenvonnis van 7 januari 2025 is geoordeeld (rov 4.3), is de daarover gevorderde rente niet toewijsbaar.
Hoen heeft onderbouwd dat zij een melding heeft gemaakt van de huurachterstand bij de [gemeente] . Tijdens de voortzetting van de mondelinge behandeling heeft de gemachtigde van [gedaagde] aangegeven dat zij in contact staat met schuldhulpverlening. Daarmee is voldoende gebleken dat Hoen heeft voldaan aan de plicht die zij heeft op grond van de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening, om de huurachterstand te melden bij de gemeente.
Ontbinding van een huurovereenkomst
De wet bepaalt dat een huurovereenkomst mag worden ontbonden (beëindigd) als een huurder haar verplichtingen uit de huurovereenkomst niet nakomt, bijvoorbeeld door de huur niet of niet op tijd te betalen. Maar een beëindiging van een huurovereenkomst kan grote gevolgen hebben voor een huurder. Er moet daarom ook gekeken worden naar de belangen die een huurder heeft bij het voortduren van de huurovereenkomst. De kantonrechter moet afwegen of de tekortkomingen van een huurder zo ernstig zijn dat de huurovereenkomst ontbonden mag worden.
De huurachterstand is inmiddels weer zodanig groot – de lopende huur wordt sinds december 2024 niet betaald – dat deze in principe voldoende is om de huurovereenkomst te ontbinden. Daar komt bij dat dit dus niet de eerste keer is dat er een (forse) huurachterstand is ontstaan.
Belangenafweging
Zoals in het tussenvonnis van 7 januari 2025 al is overwogen, voert [gedaagde] in het kader van haar belangen aan dat zij slachtoffer is van de toeslagenaffaire en dat zij met haar twee minderjarige kinderen in de woning woont. Hoewel deze omstandigheden van belang zijn en meegewogen worden, zal de huurovereenkomst toch worden ontbonden. Daarvoor is het volgende van belang.
Na de mondelinge behandeling van 6 december 2024 is [gedaagde] uitdrukkelijk in de gelegenheid gesteld om nader te onderbouwen dat zij slachtoffer is van de toeslagenaffaire en dat zij hiervoor een compensatie verwacht. Maar [gedaagde] heeft hiervan geen gebruik gemaakt en dit standpunt niet nader met stukken onderbouwd. Ook tijdens de voortzetting van de mondelinge behandeling is dit standpunt niet nader onderbouwd. Dat had wel op haar weg gelegen.
Tijdens deze voortzetting van de mondelinge behandeling heeft haar gemachtigde verder aangegeven dat [gedaagde] de lopende huur niet heeft betaald, omdat er gebreken zijn in het gehuurde. Zo is er volgens [gedaagde] sprake van schimmelvorming op verschillende plekken in de woning. Zij heeft daarvan vaak melding gemaakt, maar dit is onvoldoende aangepakt, zo zegt [gedaagde] . Haar gemachtigde heeft de schimmelvorming onderbouwd aan de hand van foto’s.
Weliswaar is op de door de gemachtigde overgelegde foto’s schimmelvorming zichtbaar, maar dit maakt nog niet dat er sprake is van gebreken die zo ernstig zijn dat [gedaagde] daarom sinds december 2024 geen huur zou hoeven te betalen. Daar komt bij dat [gedaagde] , tegenover de gemotiveerde betwisting van Hoen, onvoldoende heeft onderbouwd dat Hoen van de schimmelvorming op de hoogte was. Zij heeft bijvoorbeeld geen namen opgegeven van de medewerkers met wie zij heeft gesproken, geen data genoemd waarop zij de meldingen heeft gedaan en geen e-mails laten zien waaruit de meldingen blijken. Dat had gelet op de betwisting door Hoen wel op haar weg gelegen. Bovendien heeft [gedaagde] in deze procedure geen vordering tot vermindering van de huurprijs ingesteld.
De kantonrechter weegt bij de belangenafweging mee dat de twee minderjarige kinderen van [gedaagde] in het gehuurde wonen. Uit artikel 3 van het Internationaal Verdrag van de Rechten van het Kind volgt dat bij alle maatregelen die kinderen betreffen, de belangen van het kind de eerste overweging moeten vormen in die zin dat deze belangen zwaarwegend en fundamenteel zijn.
De ouders van minderjarige kinderen zijn in principe verantwoordelijk voor tekortkomingen die tot ontruiming kunnen leiden. Het feit dat de minderjarige kinderen in het gehuurde wonen weegt dus wel mee, maar betekent niet dat [gedaagde] in de woning kan blijven wonen zonder huur te betalen. Hierbij geldt dat de belangen van Hoen steeds groter worden naarmate de achterstand toeneemt. In dit geval is sprake van een herhaalde huurachterstand, die ten tijde van de voortzetting van de mondelinge behandeling (opnieuw) meer dan 7 maanden bedroeg. Hoen heeft er belang bij dat zij kan rekenen op een huurder die de huur op tijd betaalt.
Nadat de kantonrechter alle belangen tegen elkaar heeft afgewogen, is de conclusie dat de belangen van Hoen zwaarder wegen dan die van [gedaagde] . De vorderingen tot ontbinding en ontruiming worden dus toegewezen. Wel ziet de kantonrechter in de belangen van de kinderen aanleiding om een langere ontruimingstermijn te bepalen. De kantonrechter stelt de datum van ontruiming daarom vast op 30 november 2025.
Uitschrijving bij de gemeente
Hoen vordert verder om [gedaagde] te gebieden aan de gemeente door te geven dat zij niet meer woonachtig is op het adres van het gehuurde en om zich van het adres uit te laten schrijven, bij gebreke waarvan dit vonnis in de plaats van die opdracht treedt. Zij stelt dat zij hier belang bij heeft, omdat niemand anders zich op het adres kan inschrijven zolang [gedaagde] daar ingeschreven staat. Bovendien is een procedure tot uitschrijving bij de gemeente erg omslachtig, aldus Hoen. De kantonrechter oordeelt dat Hoen onvoldoende heeft gesteld om deze vordering te kunnen toewijzen. In dit verband is van belang dat de toegewezen ontruiming betekent dat [gedaagde] zal moeten verhuizen, waarmee op haar een (publiekrechtelijke) plicht komt te rusten om haar nieuwe adres aan de gemeente die het betreft door te geven. Bovendien kan, bij het niet meewerken door [gedaagde] , uitschrijving plaatsvinden via een verzoek aan de gemeente, zoals tijdens de zitting is bevestigd door Hoen.
Aanpakken gebreken
Tot slot overweegt de kantonrechter dat Hoen tijdens de mondelinge behandeling heeft erkend dat de schimmel zoals getoond op de foto’s moet worden opgelost. Ook heeft Hoen toegezegd hiermee aan de slag te gaan. De kantonrechter gaat er van uit dat Hoen deze toezegging zal nakomen.
Proceskosten
[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Hoen worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
112,99
- griffierecht
€
1.409,00
- salaris gemachtigde
€
1.015,00
(2,5 punten × € 406,00)
- nakosten
€
67,50
(plus de kosten van betekening
zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.604,49
De gevorderde wettelijke rente daarover is niet toewijsbaar gelet op rov. 2.1. hiervoor.
3. De beslissing
De kantonrechter
ontbindt de huurovereenkomst tussen Hoen en [gedaagde] met betrekking tot de woning aan het adres [adres] ,
veroordeelt [gedaagde] om deze onroerende zaak met al wie en al wat zich daarin bevindt, uiterlijk voor op 30 november 2025 te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van Hoen te stellen,
veroordeelt [gedaagde] om aan Hoen te betalen een bedrag van € 13.772,06 aan huurachterstand tot en met juli 2025,
veroordeelt [gedaagde] om aan Hoen te betalen € 903,34 per maand, dan wel het bedrag dat gelijk is aan wat de dan geldende huurprijs zou zijn, vanaf 1 augustus 2025 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden,
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.604,49, te vermeerderen met de kosten van betekening, te betalen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis,
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.M.B. Cramwinckel en in het openbaar uitgesproken op 2 september 2025 in tegenwoordigheid van de griffier, mr. D.C. Vink.
57327