ECLI:NL:RBAMS:2025:7963, Rechtbank Amsterdam, 28-10-2025, 11404870 \ CV EXPL 24-14604

1. de heer [eiser 1] ,

1. De zaak in het kort

2. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 11 februari 2025;

- het e-mailbericht van 2 juni 2025 met de akte houdende producties 10 en 11 van Kess;- de mondelinge behandeling van 11 juni 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

Op de mondelinge behandeling zijn verschenen [eiser 1] , Kess en hun gemachtigden. [eiser 1] heeft van [eiser 2] en [eiser 3] een procesvolmacht gekregen. De gemachtigden hebben een toelichting gegeven aan de hand van spreekaantekeningen. Partijen en hun gemachtigden hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. [eisers] hebben hun eis verminderd, zodat zij niet meer het verhelpen van de door hen gestelde gebreken vorderen, zoals opgenomen onder (v) in het petitum. Ten slotte is vonnis bepaald.

3. De feiten

Kess verhuurt een woonruimte aan de [adres] (hierna: de woning). Deze woning is voorzien van onder andere twee slaapkamers, een dakterras en een balkon met dak. De woning heeft een binnenruimte van ongeveer 70 m2 en een dakhuisje van ongeveer 10 m2. De slaapkamer waar het in deze zaak om gaat heeft een oppervlakte van ongeveer 7,5 tot 9 m2 en wordt door [eiser 1] gebruikt.

In een op 20 augustus 2021 ondertekende Huurovereenkomst Woonruimte staan [eiser 3] en [naam] (hierna te noemen: [naam] ) vermeld als huurder van de woning met ingang van 1 september 2021 (hierna: de Huurovereenkomst-I). In artikel 4.5 van deze huurovereenkomst is bepaald dat de huurprijs € 1.650,00 per maand bedraagt.

In een Checkout-rapport van de woning van 31 augustus 2021 staat bij ‘Slaapkamer 1’ vermeld ‘Plafond heeft lekkage plek; bekend bij Kess’. Bij het dakterras staat dat de ‘Vloer’ ‘Voldoende’ is en staat bij foto’s van het dakterras vermeld: ‘2 balken onder vlonders kapot, wordt zo spoedig mogelijk gerepareerd’. Op foto’s van het dakterras is zichtbaar dat langs de rand van het dakterras meerdere plantenbakken zijn geplaatst.

Bij zogenoemde Overname-overeenkomst van 29 april 2022 heeft [eiser 1] de Huurovereenkomst-I overgenomen van [naam] .

In een Checkin-rapport van de woning van 3 mei 2022 is bij ‘Slaapkamer 1’ opgenomen dat het plafond ‘Matig’ is en is op foto’s van het plafond een verkleuring zichtbaar boven het raam. Bij het dakterras is opgenomen dat de ‘bestrating’ ‘Matig’ is en staat verder vermeld: ‘De balken op het dakterras verzakken en zijn waarschijnlijk aan het rotten.’ Op foto’s is zichtbaar dat langs de rand van het dakterras meerdere plantenbakken staan en dat over een deel van de houten vlonders van het dakterras platen zijn gelegd.

Op 10 mei 2023 heeft Kess het dakterras laten openbreken en een groot deel van de vlonders van het dakterras laten verwijderen.

In een factuur van 6 november 2023 van Dakspecialisme staat:

“Betreft geleverde werkzaamheden op 06-11-2023:

-- Meerdere reparaties uitgevoerd in de bedekking en aansluitingen hiervan.

Dakterras was nog voor een gedeelte aanwezig waardoor niet het gehele dak na te lopen was.

Bewoner houd de lekkage in de gaten en belt ons indien het nog lekt.”

Bij e-mail van 25 januari 2024 heeft [eiser 1] aan Kess geschreven: “Perhaps we could also schedule the repairs of the leak and the rooftop for the same day?”. Kess heeft op 26 januari 2024 op deze e-mail gereageerd.

In een op 4 maart 2024 ondertekende Huurovereenkomst Woonruimte staan [eiser 1] en [eiser 2] vermeld als huurder van de woning met ingang van 1 maart 2024 (hierna: de Huurovereenkomst II). In artikel 4.5 van deze huurovereenkomst is bepaald dat de huurprijs € 1.775,00 per maand bedraagt. Ten tijde van de mondelinge behandeling waren [eiser 1] en [eiser 2] nog huurder van de woning.

In een Checkin-rapport van de woning van 4 maart 2024 staat vermeld: ‘Slaapkamer 1 status: Prima’. Op foto’s van deze slaapkamer is een verkleuring van het plafond boven het raam zichtbaar. Tevens staat in dit rapport vermeld: ‘Slaapkamer 1 Notitie: Lekkage bij de openslaande deuren. Schimmel op openslaande deuren.’ Ook staat in dit rapport vermeld: ‘Dakterras status: Slecht’. Op foto’s is zichtbaar dat het terras vrijwel geheel is opgebroken. Op beide foto’s zijn plantenbakken zichtbaar, waarvan een aantal bij elkaar is geplaatst in een hoek van het dakterras dat niet opgebroken lijkt.

[eisers] hebben bij Kess meerdere keren melding gemaakt van lekkage en van de staat van het dakterras. Bij e-mail van 30 april 2024 heeft [eiser 1] aan Kess geschreven:

“Onderwerp: (…) Final request Leaking ceiling and rooftop repair [adres]

(…)

There has still been no action taken to repair our rooftop or the leak in my room.

It is time to make both repairs, one way or another. Please call me at (…).

The ceiling above my bed is still covered in black mold and continues to be a health risk. I have scheduled a blood test with my doctor to determine if there are mold toxins in my blood, which could explain some health issues I have been having.

[foto van een verkleuring van het plafond boven het raam ingevoegd]

Here is the first time that the issue was raised: On 21st of February 2022 it was indicated that we already emailed multiple times for a duration of months regarding this leak.

(…)

Over the course of 2022 and 2023 we reached out by phone, email, and in person ~100 times.

(…)

Similarly for the rooftop:

(…)

It has been about 114 weeks since the point when we complained that this was already taking way too long.”

Bij e-mail van 2 mei 2024 heeft Kess gereageerd en geschreven: “Please fill in the contact form on the website and use the number below to ensure that your message is linked to the existing ticket.”

Bij brief van 28 mei 2024 aan Kess heeft de gemachtigde van [eisers] onder andere verzocht lekkages en het dakterras te herstellen.

Bij brief van 11 juni 2024 heeft Kess onder andere geschreven dat de lekkageplekken van destijds niet meer vochtig waren en dat was gebleken van een nieuwe vochtplek. Kess vroeg om een bevestiging dat er op 25 juni 2024 toegang verschaft zou worden aan de ingeplande dakdekker. Ook heeft Kess in die brief geschreven dat zij na verwijdering van de plantenbakken het terras terstond zou laten herstellen.

Bij brief van 21 juni 2024 heeft Kess aan de gemachtigde van [eisers] geschreven dat zij nog geen reactie op haar brief van 11 juni 2024 had ontvangen, zodat de datum voor uitvoering van de werkzaamheden op 25 juni 2024 niet vastgelegd kon worden.

Bij brief van 3 juli 2024 heeft Kess aan [eiser 1] en [eiser 2] geschreven dat zij geen reactie had ontvangen op haar brieven aan hun gemachtigde van 11 en 21 juni 2024. Tevens heeft zij in die brief [eiser 1] en [eiser 2] verzocht mee te werken aan toegang en het leeg beschikbaar stellen van het dakterras.

Bij brief van 9 juli 2024 heeft de gemachtigde van [eisers] meegedeeld dat [eisers] bereid waren de plantenbakken te verwijderen voor de reparatie en daartoe een nieuw te plannen datum afwachtten. Ook heeft hij geschreven dat hij Kess het gebrek aan herstelwerkzaamheden in de periode van 13 juni 2024 tot en met de ontvangstdatum van zijn brief van 9 juli 2024 door Kess niet zou tegenwerpen. Omdat deze aangetekend verzonden brief niet in ontvangst was genomen, heeft de gemachtigde van [eisers] deze brief op 15 juli 2024 per e-mail aan Kess verzonden.

Bij e-mail van 7 augustus 2024 heeft de gemachtigde van [eisers] aan Kess geschreven dat de ontvangst van zijn e-mail van 15 juli 2024 aan hem telefonisch is bevestigd en heeft hij gevraagd om binnen zeven dagen daarop te reageren.

In een brief van 17 augustus 2024 van Kess, gericht aan de gemachtigde van [eisers] , heeft Kess gerefereerd aan voornoemde e-mail van 7 augustus 2024. In haar brief staat onder andere 16 september 2024 als voorgestelde uitvoeringsdatum en de vraag om haar voor 26 augustus 2024 te bevestigen dat de plantenbakken verwijderd zullen zijn en zij toegang zal krijgen tot het dak om de werkzaamheden te verrichten. De gemachtigde van [eisers] heeft betwist deze brief te hebben ontvangen.

Bij e-mail van 27 januari 2025 heeft de gemachtigde van Kess aan de gemachtigde van [eisers] onder andere geschreven dat Kess op 5 februari 2025 het resterende gedeelte van het dakterras zou laten verwijderen en dat de planning voor de uitvoering van de werkzaamheden aansluitend zou worden gemaakt. Tevens staat in deze e-mail dat Kess ervan uitging dat [eisers] op 5 februari 2025 het dakterras geheel en al zullen hebben ontdaan van alle plantenbakken.

Op 13 februari 2025 is het herstelde dakterras opgeleverd en sindsdien kunnen [eisers] dit terras weer volledig gebruiken.

Op 13 maart 2025 heeft Kess het plafond in slaapkamer 1 laten aanhelen en schilderen. Sindsdien kan deze slaapkamer weer volledig worden gebruikt.

4. Het geschil

Samenvattend vorderen [eisers] dat bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de overeengekomen huurprijs wordt verminderd tot 25% daarvan, te rekenen vanaf 1 mei 2022 tot de dag waarop alle gebreken verholpen zijn, Kess wordt veroordeeld tot terugbetaling van het verschil tussen de betaalde huurpenningen en de verminderde huurprijs en tot betaling van € 845,79 aan buitengerechtelijke kosten, beide bedragen vermeerderd met de wettelijke rente, en Kess wordt veroordeeld in de proceskosten.

[eisers] leggen aan de vordering het volgende ten grondslag. In de periode van 29 april 2022 tot aan de dag van het herstel vertoonde de woning ernstige gebreken, bestaande uit terugkerende lekkages en ernstige schimmelvorming in een slaapkamer en uit een onbruikbaar dakterras (hierna tezamen ook te noemen: de gebreken). Door de gebreken is het huurgenot en de bruikbaarheid van de woning ernstig aangetast. Kess was op de hoogte van de gebreken voor 29 april 2022 en was dus sinds de aanvang van Huurovereenkomst-I al gehouden deze te verhelpen. Kess heeft gedurende een periode nagelaten de gebreken te verhelpen. In aansluiting op de uitgangspunten in artikel 6 en Bijlage II van het Besluit huurprijzen woonruimte vorderen [eisers] huurprijsvermindering met 70% in verband met in het bijzonder de schimmelvorming en 5% in verband met het dakterras. [eiser 1] en [eiser 3] hebben een gezamenlijke vordering tot huurprijsvermindering en terugbetaling op Kess over de periode van 29 april 2022 tot 1 maart 2024. [eiser 1] en [eiser 2] hebben een dergelijke gezamenlijke vordering op Kess over de periode van 1 maart 2024 tot de dag van het herstel van de gebreken. [eiser 1] en [eiser 2] vorderen de buitengerechtelijke kosten. Als de in het ongelijk gestelde partij dient Kess volgens [eisers] in de proceskosten te worden veroordeeld.

Kess voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eisers] in de proceskosten. Volgens Kess moet onderscheid gemaakt worden tussen twee lekkages. Kess betwist dat het terras (gedurende de gehele periode) zo onbruikbaar was als is gesteld. Kess heeft ten aanzien van zowel de tweede lekkage als het dakterras gesteld dat het herstel daarvan is belemmerd door [eisers] Kess heeft ook de hoogte van het gevorderde percentage aan huurprijsvermindering betwist.

5. De beoordeling

Als sprake is van vermindering van huurgenot als gevolg van een gebrek (als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW), hebben [eisers] op grond van artikel 7:207 lid 1 BW recht op een daaraan evenredige huurprijsvermindering van de dag waarop zij het gebrek aan Kess hebben laten weten of waarop dat in voldoende mate bij Kess bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. In deze zaak staat niet zo zeer ter discussie dat sprake was van dergelijke gebreken, maar is het vooral de vraag over welke periode [eisers] recht hebben op welke evenredige huurprijsvermindering. Voor het antwoord op die vraag is van belang wanneer de gebreken bij Kess bekend waren en in welke mate die hebben geleid tot vermindering van het huurgenot.

Periode huurprijsvermindering wegens lekkage in de slaapkamer

Onderscheid tussen twee lekkages

Kess heeft erkend dat er lekkages zijn geweest en heeft in dit verband gesteld dat onderscheid moet worden gemaakt tussen een eerste lekkage die is verholpen op 6 november 2023 en een tweede lekkage die is verholpen in 2025. De oorzaak van de eerste lekkage was volgens Kess gelegen in de aansluiting tussen het dak van het hoofdgebouw en van het balkon en de oorzaak van de tweede lekkage was gelegen in de aansluiting tussen het dak van de woning en het dak van een buurpand. [eisers] hebben dat niet (voldoende gemotiveerd) betwist, want zij hebben aangevoerd dat het water begin 2024 op een andere plek uit het plafond kwam. De kantonrechter neemt daarom tot uitgangspunt dat sprake is van twee lekkages met een afzonderlijke oorzaak, hierna verder te noemen: de eerste lekkage en de tweede lekkage.

De eerste lekkage

Kess heeft niet betwist dat de eerste lekkage een gebrek was en dat deze heeft bestaan vanaf in ieder geval 1 mei 2022 (de eerste datum vanaf wanneer [eisers] huurprijsvermindering en terugbetaling vorderen). Uit het Checkout-rapport van 31 augustus 2021 blijkt dat Kess daarmee toen ook bekend was. [eisers] hebben op hun beurt niet (voldoende gemotiveerd) betwist dat deze lekkage is verholpen op 6 november 2023, zoals door Kess is gesteld. De kantonrechter zal daarom van deze einddatum uitgaan.

Kess heeft ten aanzien van deze lekkage niet gesteld dat [eisers] het herstel daarvan zouden hebben belemmerd.

[eiser 1] en [eiser 3] hebben dan ook recht op huurprijsvermindering vanwege de eerste lekkage over de periode van 1 mei 2022 tot en met 6 november 2023.

De tweede lekkage

Kess heeft niet betwist dat de tweede lekkage een gebrek was en tussen partijen is niet in geschil dat deze lekkage is verholpen op 13 maart 2025. Wel staat ter discussie wanneer Kess met deze lekkage bekend was.

De kantonrechter is op basis van de e-mail van [eiser 1] van 25 januari 2024 (zie 3.8 hiervoor) van oordeel dat Kess in ieder geval sindsdien in voldoende mate bekend was met de tweede lekkage om tot maatregelen over te gaan. Uit die e-mail blijkt afdoende dat (opnieuw) sprake is van lekkage en dat herstelmaatregelen nodig zijn (‘repairs of the leak’).

Op grond van het voorgaande hebben [eisers] in beginsel recht op huurprijsvermindering vanwege de tweede lekkage over de periode van 25 januari 2024 tot en met 13 maart 2025, tenzij zij – zoals Kess heeft gesteld – het herstel van deze lekkage in deze periode hebben belemmerd als bedoeld in 6:58 BW. Kess heeft ter onderbouwing van haar stelling aangevoerd dat niet is gereageerd op haar brieven van 11 juni 2024 en 17 augustus 2024, waardoor niet tot herstel kon worden overgegaan.

Voor wat betreft het in het ongerede raken van de brief van Kess van 11 juni 2024 is tussen partijen niet in geschil dat dit voor risico van [eisers] komt. Door deze gang van zaken is de beoogde reparatiedatum van 25 juni 2024 gemist en hebben [eisers] herstel belemmerd. Met de correspondentie tussen de gemachtigde van [eisers] en Kess van na juni 2024 eindigde deze belemmering, omdat zij zich daarin tot medewerking bereid verklaarden. De vraag is vervolgens wanneer Kess de reële mogelijkheid had om een nieuwe reparatiedatum te plannen na het missen van de datum van 25 juni 2024. Ter zitting heeft Kess aangevoerd dat het twee maanden duurde om de daarvoor benodigde vergunning te krijgen. Die termijn heeft zij onvoldoende onderbouwd, omdat uit haar brieven van 11 juni en 17 augustus 2024 kan worden afgeleid dat een termijn van een maand voldoende is. Daarom zal de kantonrechter daarvan uitgaan. Uit de correspondentie tussen Kess en de gemachtigde van [eisers] kan worden afgeleid dat de e-mail van 15 juli 2024 Kess heeft bereikt, zodat het Kess in ieder geval vanaf dat moment duidelijk moet zijn geweest dat een nieuwe reparatiedatum gepland diende te worden. Uitgaande van de hiervoor genoemde termijn van een maand, had zij de reparatie vanaf 15 augustus 2024 opnieuw kunnen plannen.

Kess heeft in haar brief van 17 augustus 2024 een nieuwe reparatiedatum willen voorstellen, maar onduidelijk is of deze brief aan [eisers] is verzonden en [eisers] hebben de ontvangst daarvan betwist. Kess draagt de stelplicht en bewijslast van de ontvangst van die brief door [eisers] (artikel 3:37 lid 3 BW jo artikel 150 Rv). Kess heeft ter zitting aangevoerd dat zij in het algemeen haar brieven per post verstuurd, meestal aangetekend. Zij heeft niet gesteld dat ook de brief van 17 augustus 2024 per aangetekende post is verzonden en een bewijs van aangetekende verzending van deze brief ontbreekt. Omdat van haar andere in het geding gebrachte brieven wel een bewijs van aangetekende verzending is bijgevoegd, gaat de kantonrechter ervan uit dat de brief van 17 augustus 2024 niet per aangetekende post is verzonden. Als vervolgens al zou komen vast te staan dat Kess deze brief per gewone post heeft verstuurd aan het adres van de gemachtigde van [eisers] , zoals zij ter zitting heeft aangevoerd, dient zij, gelet op de betwisting van [eisers] , ook te stellen en zo nodig te bewijzen dat die brief aldaar is aangekomen (HR 14 juni 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ4104, r.o. 3.3.2). Kess heeft dat nagelaten. Bij gebreke van een nadere onderbouwing wordt dan ook als vaststaand aangenomen dat die brief niet door (de gemachtigde van) [eisers] is ontvangen. Kess wordt daarom niet gevolgd in haar stelling dat [eisers] herstel van de gebreken vanaf 17 augustus 2024 hebben belemmerd.

Uit het voorgaande volgt dat [eisers] het herstel van de tweede lekkage hebben belemmerd in de periode van 25 juni 2024 tot en met 15 augustus 2024. Deze periode zal daarom in mindering worden gebracht op de periode van huurprijsvermindering.

De slotsom is dat [eisers] recht hebben op huurprijsvermindering voor de tweede lekkage over de periode van 25 januari 2024 tot en met 25 juni 2024 en van 16 augustus 2024 tot en met 13 maart 2025.

Periode huurprijsvermindering wegens onbruikbaar/gebrekkig dakterras

Tussen partijen is niet in geschil dat Kess alle vlonders van het dakterras op 10 mei 2023 heeft laten verwijderen, dit terras daardoor onbruikbaar was en dit een gebrek was. Evenmin is in geschil dat het dakterras is hersteld op 13 februari 2025. De vraag die partijen verdeeld houdt, is of het dakterras onbruikbaar was tussen 1 mei 2022 en 10 mei 2023, zoals [eisers] hebben gesteld en Kess heeft betwist. Ook is in dit verband de vraag of [eisers] het herstel van het dakterras hebben belemmerd.

[eisers] hebben ter onderbouwing van hun stelling aangevoerd dat sinds de aanvang van Huurovereenkomst-I de balken en vlonders van het dakterras dusdanig verzakt en verrot waren dat dit grotendeels onbruikbaar was. Daarbij hebben zij onder andere verwezen naar de overgelegde Checkout- en Checkin-rapporten (zie 3.3, 3.5 en 3.10 hiervoor).

Kess heeft ter onderbouwing van haar betwisting aangevoerd dat uit het Checkin-rapport van 3 mei 2022 niet blijkt dat het dakterras onbruikbaar was; wel dat onderhoud wenselijk was. De aangebrachte platen stonden volgens Kess niet aan een veilig gebruik van het dakterras in de weg.

Kess wordt niet in haar standpunt gevolgd. Uit de overgelegde rapporten blijkt dat de balken onder de vlonders van het dakterras kapot waren, verzakten en waarschijnlijk aan het rotten waren, en rijst het beeld dat de situatie over de tijd vlot verslechterde. De status van het dakterras ontwikkelde zich in die rapporten van ‘voldoende’ naar ‘matig’ naar ‘slecht’. Onduidelijk was wat het draagvermogen van de balken nog was en hoe begaanbaar het dakterras was. In het rapport van 31 augustus 2021 staat dat de balken zo spoedig mogelijk moesten worden gerepareerd, hetgeen kennelijk toen al nodig was. Bij deze stand van zaken is onvoldoende dat Kess op een zeker moment platen heeft laten aanbrengen op de vlonders. Daardoor had immers geen vorm van herstel aan de daaronder gelegen balken plaatsgevonden en Kess heeft onvoldoende onderbouwd dat het dakterras desondanks aan [eisers] het genot kon verschaffen dat zij bij het aangaan van de Huurovereenkomst-I mochten verwachten van een goed onderhouden dakterras van de soort als het dakterras.

De conclusie is dat [eisers] in beginsel recht hebben op huurprijsvermindering voor het gebrekkige dakterras over de periode van 1 mei 2022 tot en met 13 februari 2025, tenzij zij het herstel van het dakterras hebben belemmerd als bedoeld in artikel 6:58 BW door de plantenbakken niet te verwijderen, dan wel door niet te reageren op de brieven van Kess, zoals Kess heeft gesteld.

Voor zover Kess in dit verband heeft bedoeld te stellen dat zij al voor 11 juni 2024 aan [eisers] kenbaar heeft gemaakt dat zij de plantenbakken van het dakterras moesten verwijderen alvorens tot reparatie kon worden overgegaan, heeft zij dat onvoldoende onderbouwd. De kantonrechter neemt daarom tot uitgangspunt dat dit niet eerder dan bij brief van 11 juni 2024 is kenbaar gemaakt. Omdat deze brief in het ongerede is geraakt en [eisers] daarvoor de verantwoordelijkheid nemen, wordt ervan uitgegaan dat zij in de periode van 25 juni 2024 tot en met 15 augustus 2024 herstel hebben belemmerd (zie 5.9 hiervoor). Ook in dit verband wordt als vaststaand aangenomen dat de gemachtigde van [eisers] de brief van 17 augustus 2024 niet heeft ontvangen (zie 5.10 hiervoor).

De slotsom is dat [eisers] recht hebben op huurprijsvermindering voor het gebrekkige dakterras over de periode van 1 mei 2022 tot en met 25 juni 2024 en van 16 augustus 2024 tot en met 13 februari 2025.

Huurprijsvermindering

Beoordelingskader

De volgende vraag is wat een aan de vermindering van het huurgenot evenredige huurprijsvermindering is. Voor de beantwoording van die vraag dient aan de hand van een waardering van de omstandigheden van het geval tot een schatting te worden gekomen van welke prijsreductie als evenredig heeft te gelden, waarbij de rechter niet is gebonden aan de regels van stelplicht en bewijslast. Hierna wordt onderscheid gemaakt tussen de lekkages en het dakterras.

Huurprijsvermindering wegens de lekkages

Bij deze beoordeling wordt aansluiting gezocht bij het Besluit huurprijzen woonruimte. Uit artikel 6 lid 1 en onder b van dat besluit volgt dat in het geval van een categorie B-gebrek als bedoeld in Bijlage II van dat besluit de overeengekomen huurprijs kan worden verminderd tot 30% daarvan. In dit geval is sprake van twee typen categorie B-gebreken, omdat [eisers] voldoende hebben onderbouwd dat sprake is van schimmelvorming door doorslaand vocht, wat Kess ook niet heeft betwist, en van binnendringend hemelwater. Dit zijn ernstige gebreken. Niettemin ziet de kantonrechter in de overige omstandigheden van de zaak aanleiding een lager percentage aan huurprijsvermindering toe te wijzen dan het maximum in het Besluit huurprijzen woonruimte. Terecht heeft Kess erop gewezen dat de slaapkamer niet geheel onbruikbaar is geweest door de lekkage. [eiser 1] heeft de slaapkamer de meeste tijd wel gebruikt, zij het op een andere manier dan hij zich had voorgesteld. Mogelijk heeft hij de slaapkamer een zekere tijd in 2023 niet gebruikt, maar, anders dan [eisers] hebben aangevoerd, is dat hooguit ruim een maand geweest, omdat is komen vast te staan dat de eerste lekkage op 6 november 2023 is hersteld. [eiser 1] heeft niet voldoende onderbouwd dat hij daardoor ook daadwerkelijk gezondheidsproblemen heeft opgelopen. Verder weegt de kantonrechter mee dat de slaapkamer circa 10% van de binnenruimte van de woning bedraagt en dat het een geruime tijd heeft geduurd voordat Kess de lekkages heeft verholpen. Tot slot acht de kantonrechter het voorstelbaar dat de lekkages van invloed zijn geweest op de gemoedstoestand van [eisers] en hun woonplezier hebben beïnvloed. Anders dan door Kess is aangevoerd, weegt de kantonrechter niet mee dat [eisers] niet hebben meegewerkt om te komen tot herstel, omdat deze omstandigheid reeds heeft geleid tot een verkorting van de periode waarover [eisers] recht hebben op huurprijsvermindering.

Op grond van het voorgaande acht de kantonrechter een huurprijsvermindering van 25% evenredig aan de huurgenotvermindering vanwege de lekkages en zal dat toewijzen.

Huurprijsvermindering wegens het gebrekkige dakterras

Evenals partijen hebben gedaan, zal de kantonrechter bij deze beoordeling rekening houden met de tijd van het jaar waarin het dakterras doorgaans bruikbaar is. Ook zal de omvang van het dakterras ten opzichte van de totale oppervlakte van de woning worden meegewogen, zoals [eisers] ook hebben gedaan. Kess heeft daarentegen haar stelling dat [eisers] zoveel plantenbakken aan het dakterras hebben toegevoegd dat dit van invloed moet zijn geweest op de staat van het dakterras onvoldoende onderbouwd. Uit het Checkout-rapport van 31 augustus 2021 blijkt dat toen al een fors aantal plantenbakken op het dakterras stond en uit de latere rapporten blijkt niet dat het aantal bakken enorm was toegenomen. Als al sprake was van invloed van de plantenbakken op de staat van het dakterras, ligt het veeleer in de rede dat dit komt door de toen aanwezige plantenbakken, omdat in het voornoemde Checkout-rapport al is vastgesteld dat reparatie van de balken nodig was. Die bakken zijn niet door [eisers] geplaatst. Kess heeft ook niet gevraagd om verwijdering van de plantenbakken in verband met de staat van het dakterras.

Gelet op het voorgaande acht de kantonrechter een huurprijsvermindering van 5% evenredig aan de huurgenotvermindering vanwege het gebrekkige dakterras en zal dat toewijzen.

Onderscheid Huurovereenkomst I en -II

[eiser 1] was samen met [eiser 3] partij bij Huurovereenkomst-I en [eiser 1] is samen met [eiser 2] partij bij Huurovereenkomst-II. Deze tweetallen hebben een vordering tot terugbetaling van de verminderde huurprijs over de periode waarin zij huurders waren. Bij de berekening van de verminderde huurprijs bij Huurovereenkomst-I moet worden uitgegaan van de huurprijs van € 1.650,00 en de einddatum (tot en met) 29 februari 2024, omdat uit de dagvaarding afdoende blijkt dat in het petitum is bedoeld aan te sluiten bij dit bedrag en deze periode (niet € 1.450,00 en tot 29 februari, zoals in het petitum staat). De wettelijke rente over de huurprijsvermindering wordt toegewezen vanaf de datum van de dagvaarding, omdat Kess deze gevorderde datum niet heeft betwist.

Buitengerechtelijke incassokosten

De buitengerechtelijke kosten komen voor vergoeding in aanmerking als Kess in verzuim is met haar verplichting tot herstel van de gebreken tegenover [eisers] (art. 7:208 jo 6:74 jo 6:96 lid 2 aanhef en sub c BW). Niet in geschil is dat Kess gehouden was tot herstel van de gebreken. Uit het aanvankelijk uitblijven van een adequate reactie van Kess op de vele verzoeken tot herstel, waaronder ten laatste haar mededeling dat het contactformulier op de website moest worden ingevuld, hebben [eisers] moeten afleiden dat Kess in de nakoming van haar herstelverplichting zal tekortschieten. Het verzuim van Kess is daarom zonder ingebrekestelling ingetreden.

De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). [eisers] hebben voldoende onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten is niet hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief en zal daarom worden toegewezen. De kantonrechter ziet in de door Kess gestelde omstandigheid dat het werk eerder klaar had kunnen zijn als [eisers] eerder hadden gereageerd geen aanleiding tot afwijzing van deze kosten. De miscommunicatie is immers pas ontstaan nadat de gemachtigde zijn eerste brief had verzonden en de indruk bestaat op basis van het dossier dat die brief nodig is geweest om Kess tot nakoming te bewegen. De wettelijke rente over deze kostenvergoeding wordt toegewezen vanaf de datum van de dagvaarding, omdat [eiser 1] en [eiser 2] niet hebben toegelicht waarom hierbij van de gevorderde datum van 20 maart 2024 zou moeten worden uitgegaan en niet hebben toegelicht wanneer zij de factuur voor deze kosten van hun gemachtigde van 28 mei 2024 hebben betaald.

Proceskosten

De kantonrechter ziet geen aanleiding om de proceskosten af te wijzen omdat die onnodig zouden zijn gemaakt, zoals door Kess is aangevoerd. Ondanks herhaaldelijke verzoeken daartoe van [eisers] , was Kess immers buiten rechte nog niet tot herstel overgegaan. Als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij moet Kess daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Deze kosten van [eisers] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

138,82

- griffierecht

€

218,00

- salaris gemachtigde

€

812,00

(2 punten × € 406,00)

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.303,82

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen als vermeld in de beslissing. De aanvangsdatum van veertien dagen na de datum van dit vonnis wordt afgewezen, omdat het Kess eerst na aanschrijving bekend kan zijn hoe zij kan voldoen.

6. De beslissing

vermindert de in artikel 4.5 van Huurovereenkomst-I overeengekomen huurprijs van € 1.650,00 met 25% over de periode van 1 mei 2022 tot en met 6 november 2023 en over de periode van 25 januari 2024 tot en met 29 februari 2024;

vermindert de in artikel 4.5 van Huurovereenkomst-I overeengekomen huurprijs van € 1.650,00 met 5% over de periode van 1 mei 2022 tot en met 29 februari 2024;

vermindert de in artikel 4.5 van Huurovereenkomst-II overeengekomen huurprijs van € 1.775,00 met 25% over de periode van 1 maart 2024 tot en met 25 juni 2024 en over de periode van 16 augustus 2024 tot en met 13 maart 2025;

vermindert de in artikel 4.5 van Huurovereenkomst-II overeengekomen huurprijs van € 1.775,00 met 5% over de periode van 1 maart 2024 tot en met 25 juni 2024 en over de periode van 16 augustus 2024 tot en met 13 februari 2025;

veroordeelt Kess om aan [eiser 1] en [eiser 3] te betalen een bedrag gelijk aan het verschil tussen de betaalde huurpenningen en de in dit vonnis in 6.1 en 6.2 verminderde huurprijs, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, met ingang van 7 november 2024, tot de dag van volledige betaling,

veroordeelt Kess om aan [eiser 1] en [eiser 2] te betalen een bedrag gelijk aan het verschil tussen de betaalde huurpenningen en de in dit vonnis in 6.3 en 6.4 verminderde huurprijs, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, met ingang van 7 november 2024, tot de dag van volledige betaling,

veroordeelt Kess om aan [eiser 1] en [eiser 2] te betalen een bedrag van € 845,79 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, met ingang van 7 november 2024, tot de dag van volledige betaling,

veroordeelt Kess in de proceskosten van [eisers] van € 1.303,82, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Kess niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

veroordeelt Kess tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.J. Boeve en in het openbaar uitgesproken op 28 oktober 2025.