ECLI:NL:RBAMS:2025:8624, Rechtbank Amsterdam, 20-10-2025, 776444

1. [eiser 1] ,

1. De procedure

De mondelinge behandeling van dit kort geding heeft plaatsgevonden op 20 oktober 2025. Diezelfde dag is een ‘kopstaartvonnis’ gewezen, waarvan de uitwerking uiterlijk 3 november 2025 zou volgen. Dit is die uitwerking. In het kopstaartvonnis staat overigens ten onrechte dat mr. A.W. van Dalen op de mondelinge behandeling is verschenen als waarnemer van mr. Van Zutphen. Dat klopt niet, want mr. Van Dalen had de zaak overgenomen.

2. De feiten

Partijen hebben in mei 2022 een samenwerkingsovereenkomst gesloten. Zij zouden een pand aan de [adres] (hierna: het pand) gaan herontwikkelen tot een superluxe villa. [eisers] hebben het pand aangekocht met geleend geld. Op dit moment hebben zij een lening lopen bij Collin Crowdfund N.V. (hierna: Collin) van ruim € 2,8 miljoen. Collin heeft een recht van eerste hypotheek op het pand voor € 2,5 miljoen.

Partijen hebben onenigheid gekregen. [eisers] hebben de samenwerking in januari 2023 opgezegd (of ontbonden of vernietigd, in elk geval: beëindigd). [gedaagde] is een procedure tegen hen begonnen bij deze rechtbank (hierna: de bodemprocedure), waarin zij nakoming van de samenwerkingsovereenkomst vordert. Dat komt er kort gezegd op neer dat zij wil dat [eisers] het pand aan haar aanbieden voor een prijs van ruim € 4 miljoen en dat [eisers] haar de helft geven van de winst op het project. [eisers] bestrijden die vordering en zij willen op hun beurt dat de rechtbank vaststelt dat de samenwerkingsovereenkomst niet (meer) geldt.

Om zekerheid te hebben dat haar vordering (als die wordt toegewezen) ook wordt betaald, heeft [gedaagde] conservatoir (leverings)beslag gelegd op het pand. Haar vordering is daarbij begroot op € 763.000,00.

3. Het geschil

[eisers] vordert – enigszins samengevat – om bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis:

I. primair: [gedaagde] te veroordelen om binnen 24 uur na betekening van dit vonnis, het in mei 2025 gelegde zekerheids- en leveringsbeslag, op het voortdurende recht van erfpacht van een terrein, eigendom van de [gemeente 1] , van de onroerende zaken, plaatselijk bekend [adres] , kadastraal bekend [gemeente 2] , [sectie+nummer] , groot zestien are twintig centiare, met de rechten van erfpachter op de op die grond gestichte opstallen, bestaande uit een woonhuis met bedrijfsruimte, plaatselijk bekend [adres] , op te heffen en de beslagen zaken ter vrije beschikking aan [eisers] te geven, op straffe van een dwangsom,

II. subsidiair: [gedaagde] te veroordelen mee te werken aan het inschrijven van een verhoging van de hypotheek, een tweede hypotheek op de onroerende zaak [zoals] hiervoor omschreven, met een inschrijving tot een bedrag van€ 3,5 miljoen, waarbij [gedaagde] moet instemmen met deze verhoging en de inschrijving van het verlenen het recht van tweede hypotheek. De inschrijving van de verhoging dient ter zekerheidstelling van de geldlening door Collin aan [eisers] ,

III. meer subsidiair: zodanig te beslissen als het de voorzieningenrechter in goede justitie vermeent te behoren,

IV. primair, subsidiair en meer subsidiair: met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente.

[eisers] stellen dat de vordering van [gedaagde] in de bodemprocedure niet zal worden toegewezen (en dat deze vordering summierlijk ondeugdelijk is) en dat het beslag niet op de juiste manier is gelegd, zodat het nietig is. Zij stellen verder dat het pand bijna af is, maar dat zij voor de laatste werkzaamheden meer geld nodig hebben. Zij hebben met Collin afgesproken dat zij meer kunnen lenen. Collin wil daar tegenover wel een uitgebreider hypotheekrecht waarvoor [gedaagde] (als beslaglegger) toestemming moet geven. [eisers] vorderen subsidiair (voor als het beslag niet ondeugdelijk of nietig is) dat [gedaagde] die toestemming geeft.

[gedaagde] bestrijdt deze vorderingen. Op de argumenten die zij naar voren brengt, wordt hierna ingegaan, maar alleen voor zover dat belangrijk is voor de beoordeling.

In reconventie

[gedaagde] vordert – enigszins samengevat – om bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis:

I. [eisers] (hoofdelijk) te veroordelen binnen 7 dagen na betekening van dit vonnis in origineel of in afschrift alle facturen van kosten met betalingsbewijzen te verstrekken, betreffende de verbouwing en renovatie van het woonhuis met bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] tot en met de dag waarop [eisers] aan deze veroordeling voldoet, op straffe van een dwangsom,

II. [eisers] (hoofdelijk) te veroordelen om binnen 7 dagen na betekening van dit vonnis onvoorwaardelijk en onherroepelijk alle medewerking te verlenen aan taxatie van het woonhuis met bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] door een door [gedaagde] aan te wijzen erkend taxateur en informatie te verschaffen aan deze taxateur, op straffe van een dwangsom,

III. met hoofdelijke veroordeling van [eisers] in de proceskosten.

[gedaagde] stelt dat zij op grond van de samenwerkingsovereenkomst (die volgens haar nog steeds geldt) recht heeft op de helft van de winst op het project, en het eerste recht om het pand te kopen. Om te kunnen beoordelen hoeveel winst er is, en wat het pand waard is, wil [gedaagde] inzage hebben in alle kosten die [eisers] hebben gemaakt en wil zij dat een officiële taxateur het pand van binnen en buiten bekijkt om te beoordelen wat het waard is.

[eisers] bestrijden op hun beurt deze vordering. Op de argumenten die zij naar voren brengen, wordt hierna ingegaan, maar alleen voor zover dat belangrijk is voor de beoordeling.

4. De beoordeling

[eisers] vorderen allereerst dat het beslag wordt opgeheven. De argumenten die zij daarvoor aanvoeren, zijn dat de vordering van [gedaagde] summierlijk ondeugdelijk is, dat het beslag niet volgens de wettelijke regels is gelegd en dat het beslag leidt tot een noodtoestand.

De eerste twee argumenten gaan niet op. De vordering van [gedaagde] is niet summierlijk ondeugdelijk. Op het eerste gezicht, zonder nader onderzoek, is niet te zeggen of [gedaagde] in de bodemprocedure gelijk of ongelijk zal krijgen. Dit zal in de bodemprocedure moeten worden onderzocht; voor zo’n onderzoek is in kort geding geen ruimte. Verder lijken de ingebrachte beslagstukken te voldoen aan de wettelijke regels; [eisers] hebben niet duidelijk gemaakt waarom ze daaraan niet zouden voldoen.

Een beslag kan ook worden opgeheven als het onnodig is (omdat er voldoende zekerheid is) of omdat de belangen van de beslaglegger minder zwaar moeten wegen dan die van de andere partij, in dit geval bijvoorbeeld omdat er aan de kant van [eisers] een noodtoestand bestaat. Hierop zal hieronder worden ingegaan, waarbij ook de subsidiaire vordering van [eisers] wordt besproken.

Voor het geval het beslag niet wordt opgeheven, willen [eisers] dat [gedaagde] in elk geval meewerkt aan het verhogen van de hypotheek van Collin. [eisers] hebben extra geld nodig om het pand af te bouwen, en Collin wil hun dat geld wel lenen, maar dan wil Collin een uitgebreider hypotheekrecht dan zij nu heeft. Als [eisers] het extra geld niet kunnen lenen, dan dreigt hun faillissement, want zij kunnen de rente op de huidige lening al niet meer betalen. Na verhoging van de hypotheek kunnen [eisers] de rente laten bijschrijven bij de lening, en dan hoeven zij, een jaar lang, niet meer maandelijks bedragen rond de € 36.000,00 aan rente te betalen. Volgens [eisers] blijft er, ook na verhoging van de hypotheek, genoeg zekerheid over voor de vordering van [gedaagde] . Het pand zal na verbouwing immers minstens € 7,5 miljoen opbrengen, maar waarschijnlijk zelfs rond de € 12 miljoen, zoals blijkt uit de waardebepalingen van twee makelaars, aldus [eisers]

De subsidiaire vordering van [eisers] luidt dat [gedaagde] moet meewerken aan het inschrijven van een verhoging van de hypotheek, “een tweede hypotheek” tot een bedrag van € 3,5 miljoen, waarbij [gedaagde] moet instemmen met deze verhoging en de inschrijving van het verlenen van “het recht van tweede hypotheek”. Tijdens de mondelinge behandeling van dit kort geding waren partijen het erover eens dat voor het vestigen van een recht van tweede hypotheek geen toestemming van [gedaagde] nodig is. Dit betekent dat [eisers] bij deze vordering geen belang hebben, zodat de vordering moet worden afgewezen.

Zelfs als de vordering zo zou moeten worden gelezen dat bedoeld is dat [gedaagde] moet meewerken aan het vestigen van een “recht van eerste hypotheek”, dat voorrang heeft boven het door [gedaagde] gelegde beslag (dit is de voorwaarde die Collin stelt), is deze nog steeds niet toewijsbaar. [eisers] hebben namelijk wel gezegd dat er meer geld nodig is voor de afbouw en dat het pand na afbouw minstens € 7,5 miljoen waard is, maar zij hebben dat niet met stukken onderbouwd, terwijl [gedaagde] in de aanloop naar dit kort geding verschillende keren heeft gevraagd om te laten zien hoeveel kosten er al zijn gemaakt en nog moeten worden gemaakt en om het pand in de huidige staat te laten taxeren. [eisers] weigeren inzicht te geven in de al gemaakte kosten en zij willen ook het pand niet laten taxeren. Zij vinden dat het “verkoopplan” van Vandesteege Makelaarsgroep en de mail van Vlieg Makelaars van 3 oktober 2025 voldoende zeggen over de waarde van het pand. Dat verkoopplan (waarin staat dat op dit moment een vraagprijs wordt geadviseerd van € 7,5 miljoen) en die mail (waarin staat dat er een voorgenomen verkoopprijs met een bandbreedte van € 12-14 miljoen te realiseren is) zeggen echter niets over de daadwerkelijke waarde van het pand. [eisers] hebben daarmee niet aangetoond dat [gedaagde] , ook na uitbreiding van het hypotheekrecht van Collin, nog steeds voldoende zekerheid zou hebben voor haar vordering. [gedaagde] hoeft er niet mee akkoord te gaan dat haar verhaalspositie wordt verminderd, dus zij is niet gehouden om toestemming te geven voor verhoging van de hypotheek.

Door geen inzicht te geven in de financiële stand van zaken, hebben [eisers] ook onvoldoende duidelijk gemaakt dat er aan hun kant een noodtoestand dreigt. Er zijn geen stukken waaruit kan worden opgemaakt dat zij de lening van Collin niet meer kunnen betalen en dat er een extra lening nodig is. Zeker gelet op het feit dat [eisers] nog twee andere panden hebben, met overwaarde, had een uitgebreidere toelichting van hen verwacht mogen worden. Dat de belangen aan de kant van [eisers] zo groot zijn dat ze zwaarder moeten wegen dan het belang van [gedaagde] om zekerheid te hebben voor haar vordering, dan wel om het pand geleverd te kunnen krijgen mocht zij gelijk krijgen in de bodemprocedure, is niet gebleken.

Al het voorgaande leidt tot de slotsom dat de vorderingen van [eisers] niet worden toegewezen.

[eisers] zijn in conventie in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:

- griffierecht

€

714,00

- salaris advocaat

€

1.107,00

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.999,00

In reconventie

[gedaagde] vordert, kort gezegd, inzage in de kosten van de verbouwing van het pand, en medewerking van [eisers] aan een officiële taxatie van het pand. [gedaagde] stelt dat dit nodig is met het oog op haar (bewijs)positie in de bodemprocedure.

[gedaagde] heeft niet uitgelegd waarom zij haar (bewijs)positie niet veilig heeft gesteld voordat zij de bodemprocedure begon, en waarom er nu ineens haast bij is. [gedaagde] zal eerst moeten afwachten hoe de rechter in de bodemprocedure oordeelt (en of [gedaagde] bijvoorbeeld iets zal mogen proberen te bewijzen). Er is geen reden om nu in kort geding een voorziening te treffen.

De vorderingen van [gedaagde] worden dus ook afgewezen.

[gedaagde] is in reconventie in het ongelijk gesteld en zal daarom in de proceskosten van [eisers] in reconventie worden veroordeeld. Die kosten worden, vanwege de samenhang met de zaak in conventie, begroot op nihil.

5. De beslissing

weigert de gevraagde voorzieningen,

veroordeelt [eisers] in de proceskosten van € 1.999,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening voor het geval het vonnis wordt betekend,

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,

in reconventie

weigert de gevraagde voorzieningen,

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten aan de zijde van [eisers] , vastgesteld op nihil.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.M. de Vries, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. K. Hogeman, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 20 oktober 2025.