ECLI:NL:RBAMS:2025:8829, Rechtbank Amsterdam, 11-11-2025, 11502982 \ EA VERZ 25-55

1. [verzoeker 1] ,

1. De procedure

[verzoekers] hebben op 15 januari 2025 een verzoekschrift met producties ingediend dat strekt tot vernietiging van een besluit van de vergadering van de VvE van 16 december 2024.

De VvE heeft een verweerschrift met producties, waaronder een USB-stick met beeld- en geluidmateriaal, ingediend.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 14 oktober 2025. [verzoeker 2] is verschenen, vergezeld door de gemachtigde. De VvE is vertegenwoordigd door

[naam 1] (bestuurder) en [naam 2] (namens de beheerder MVGM Vastgoedmanagement B.V.), vergezeld door de gemachtigde. [belanghebbende 1] , [belanghebbende 2] , [belanghebbende 3] , [belanghebbende 4] , [belanghebbende 5] en [belanghebbende 6] (hierna: [belanghebbende 1] ) zijn als belanghebbenden verschenen. Partijen hebben hun standpunt nader toegelicht, de gemachtigde van [verzoekers] mede aan de hand van spreekaantekeningen, en vragen van de kantonrechter beantwoord. Daarna is een datum voor beschikking bepaald.

2. De feiten

In een notariële akte van 30 december 2011 (de hoofdsplitsing) is het (toekomstige) appartementencomplex aan en nabij de [locatie] omvattende vier gebouwen gesplitst in vier appartementsrechten.

In een notariële akte van ondersplitsing van dezelfde datum is het appartementsrecht met appartementsindex A1, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de gebouwen 1 en 4, en toebehoren, gesplitst in 394 onderappartementsrechten, bestaande uit onder meer, voor zover relevant, 348 woningen gelegen op de eerste tot en met de achtste verdieping. Met deze akte is ook de VvE opgericht.

In een wijzigingsakte van 21 mei 2012 (hierna: de splitsingsakte) is het modelreglement van 16 mei 2006 van toepassing verklaard, met wijzigingen en aanvullingen zoals in de splitsingsakte is bepaald.

In de splitsingsakte is, voor zover relevant, het volgende bepaald:

J. Ontzegging van het gebruik van een privé gedeelte

Artikel 39

1. Aan de eigenaar die zelf het recht van gebruik uitoefent en die:

(…)

b. zich schuldig maakt aan onbehoorlijk gedrag jegens andere eigenaars en/of gebruikers;

c. door zijn aanwezigheid in het gebouw aanleiding geeft tot ernstige verstoring van de rust in het gebouw;

(…)

kan door de vergadering een waarschuwing worden gegeven dat, indien hij ondanks deze waarschuwing een of meer van de genoemde gedragingen verricht of voortzet, de vergadering kan overgaan tot de in het volgende lid bedoelde maatregel.

2. Worden een of meer van de in het vorige lid bedoelde gedragingen nogmaals gepleegd of worden deze voortgezet, dan kan de vergadering besluiten tot ontzegging van het gebruik van het privé gedeelte dat aan de eigenaar toekomt alsmede van het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken.

(…)

4. De in dit artikel bedoelde besluiten moeten worden genomen met overeenkomstige toepassing van artikel 52 vijfde en zesde lid.

(…)

7. Indien een eigenaar zijn privé gedeelte in gebruik heeft gegeven, is het in de vorige leden bepaalde op de gebruiker van toepassing wanneer deze een gedraging verricht als vermeld in het eerste lid (…).

(…)

M. Oprichting van de onder vereniging en vaststelling van de statuten van de onder vereniging

(…)

II. De vergadering

(…)

Artikel 50

1. Alle besluiten waarvoor in dit reglement van ondersplitsing of krachtens de wet geen afwijkende regeling is voorgeschreven worden genomen met volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen.

Onder volstrekte meerderheid van stemmen wordt hier verstaan: meer dan de helft van de ter vergadering uitgebrachte stemmen; blanco stemmen, ongeldige stemmen en (verklaringen van) stemonthouding worden niet tot de uitgebrachte stemmen gerekend.

(…)

Artikel 52

(…)

5. Besluiten door de vergadering (…) kunnen slechts worden genomen met een meerderheid van tenminste twee/derde van het aantal stemmen, uitgebracht in een vergadering ongeacht het aantal eigenaars dat tegenwoordig of vertegenwoordigd is. De laatste zinsnede van artikel 50 eerste lid is van overeenkomstige toepassing.

(…)

[verzoeker 2] is eigenaar van het appartementsrecht met appartementsindex A186, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning op de vierde verdieping aan het adres [adres] .

Met ingang van 1 september 2019 heeft [verzoeker 2] de woning verhuurd aan zijn dochter, [verzoeker 1] .

[verzoeker 1] heeft in december 2020, in mei 2021, in mei 2023, in juli 2023, in december 2023 en in januari 2024 overlast veroorzaakt. Het ging onder meer om geluidsoverlast door te harde TV en muziek vanuit de woning van [verzoeker 1] en agressief gedrag van [verzoeker 1] naar andere bewoners, bestaande uit schreeuwen en tegen deuren en muren slaan en schoppen. Eén keer (op 9 mei 2021) heeft [verzoeker 1] naar een andere bewoner gespuugd en één keer heeft zij een fles uit het raam gegooid (op 29 mei 2021). Ook in maart en juli 2025 zijn door het bestuur meldingen van overlast over [verzoeker 1] ontvangen.

Tijdens de vergadering van de VvE van 13 juni 2022 is gesproken over ernstige overlast van een huurder. Daarbij werd gedoeld op [verzoeker 1] . Naar aanleiding van deze vergadering heeft het bestuur van de VvE contact opgenomen met [verzoeker 2] over meldingen van overlast door [verzoeker 1] die bij het bestuur waren binnengekomen. Tijdens de daaropvolgende vergadering van de VvE van 21 september 2023 is dit onderwerp niet meer ter sprake gekomen.

Op de vergadering van de VvE van 19 september 2024 waren 161 van de 1280 stemmen vertegenwoordigd (12,58 procent). In de notulen is, voor zover relevant, het volgende vermeld:

4. Bespreken huurder welke overlast geeft

Er zijn veel vervelende situaties met een specifieke huurder. Voor de Vergadering van Eigenaars zal een

gesprek plaatsvinden met de eigenaar van het appartement en onze jurist. Deze situatie zal worden

besproken en vervolgstappen worden medegedeeld.

De heer [naam 3] geeft in een korte toelichting de situatie weer. De vader van de huurder, welke

tevens eigenaar is van het appartement is ook aanwezig tijdens de Vergadering van Eigenaars. Er heeft

voor de Vergadering van Eigenaars een mediation gesprek plaatsgevonden met de vader-/eigenaar, het

VvE Bestuur, afgevaardigde van de [gemeente] en de advocaten van de VvE. Door meerdere

verplaatsingen vond deze afspraak een dag voor de Vergadering van Eigenaars plaats, waardoor er geen

gelegenheid meer was om de Vergadering van Eigenaars te informeren. Dit wordt tijdens de bijeenkomst

alsnog toegelicht.

Met de aanwezige eigenaren wordt deze situatie besproken en dit is soms een zeer emotioneel en

moeilijke confrontatie. Voor de eigenaren is het lastig, maar ook voor de eigenaar-/vader, omdat de

huurder van het appartement ook de dochter is van meneer. Beide doen hun verhaal. Er wordt wel

aangegeven dat er twee opties zijn, welke met de leden moet worden besproken. Optie 1 is dat er een

pause wordt ingelast en dat we de situatie aankijken. De optie 2 is dat de procedure (ontzegging van een

privé gedeelte) wordt doorgezet. De heer [naam 3] geeft een toelichting dat optie 2 betekend. Er zal

dan een extra Vergadering van Eigenaars moeten worden georganiseerd. Hier wordt dan de huurder

uitgenodigd. Na deze Vergadering van Eigenaars zal een procedure kunnen worden gestart richting de

huurder/eigenaar van het pand.

Er wordt goed gediscussieerd en iedereen doet zijn verhaal. Uiteindelijk gaan de eigenaren stemmen.

Optie 1, de situatie aankijken: 1 stem voor. Meerderheid van stemmen tegen.

Optie 2, doorzetten procedure tot ontzegging van het privé gedeelte: 22 stemmen voor, wat een

overtuigende meerderheid van stemmen betekend.

De heer [naam 3] geeft aan dat hij in overleg met de juristen van de VvE een extra Vergadering van

Eigenaars zal organiseren. Deze zal eind 2024 worden georganiseerd.

Op de vergadering van de VvE van 16 december 2024 waren 80 van de 1280 stemmen vertegenwoordigd (6,25 procent). In de notulen is, voor zover relevant, het volgende vermeld:

4 Stemming tot uitvaardingen waarschuwing in de zin van artikel 39 lid 1 van het

Splitsingsreglement aan overlastveroorzakende bewoner

‘Stemming tot uitvaardingen waarschuwing in de zin van artikel 39 lid 1 van het Splitsingsreglement aan

overlast veroorzakende bewoner, te weten de gebruiker van appartementsrecht [adres] ’

In deze bijzondere vergadering zal er een stemming plaatsvinden voor het uitvaardigen van een

waarschuwing in de zin van artikel 39 lid 1 van het Splitsingsreglement. Aan de hand van deze stemming

zal worden bepaald of er een waarschuwing wordt uitgevaardigd aan de overlast veroorzakende bewoonster

in het kader van een procedure tot ontzegging van het gebruik van het onder appartementsrecht.

De voorzitter opent de discussie door te verwijzen naar de vorige vergadering waarin de situatie met een

overlast veroorzakende huurder uitgebreid is besproken. Er is toen besloten om een extra vergadering te

organiseren om de betrokken eigenaar en huurder uit te nodigen. De advocaat van de VvE heeft een brief

gestuurd naar de eigenaar van het appartement, en de vader van de gebruiker [adres] , de heer

[naam 4] , waarin de procedure en de mogelijke consequenties zijn uiteengezet. De voorzitter benadrukt

dat de vergadering nu moet beslissen over het uitvaardigen van een waarschuwing en het voortzetten van

de procedure.

De heer [naam 4] , de eigenaar, neemt het woord en uit zijn spijt over de timing van de vergadering vlak

voor Kerstmis. Hij legt uit dat zijn dochter, de huurder, kampt met een alcohol- en medicatieprobleem, maar

dat ze hard aan zichzelf werkt en al geruime tijd geen problemen meer heeft veroorzaakt. Hij leest een

bericht voor van zijn dochter waarin zij haar excuses aanbiedt voor de overlast en belooft dat het niet meer

zal gebeuren. De heer [naam 4] vraagt de vergadering om de waarschuwing uit te stellen, gezien de

vooruitgang die zijn dochter boekt. Een eigenaar, een ouder van een bewoner van de 4e verdieping, de

galerij waar de dochter van de heer [naam 4] woont merkt op dat de opmerking van de heer [naam 4]

niet klopt. Er is wel degelijk overlast geweest van zijn dochter, de laatste overlast dateert van begin

november 2024.

De vergadering is het erover eens dat de procedure na de vergadering zal worden voortgezet, zoals eerder

door de vergadering gewenst. De advocaat van de heer [naam 4] benadrukt dat de waarschuwing een

cruciale stap is in de procedure en vraagt om heroverweging. Hij wijst erop dat de mensen die gemachtigd

hebben om te stemmen, niet het verhaal van zijn dochter hebben kunnen horen of de brief van de

advocaat hebben gelezen.

De voorzitter legt uit dat de advocaat van de VvE heeft geadviseerd de brief niet te verspreiden, maar dat

de redenen voor de procedure duidelijk zijn uiteengezet. Er is in de vorige vergadering met overtuigende

meerderheid gestemd voor het voortzetten van de procedure. De voorzitter benadrukt dat de vergadering

nu moet stemmen over het geven van de waarschuwing.

Een andere eigenaar voegt toe dat hij de vorige keer heeft meegestemd met de meerderheid, maar daar

later spijt van had. Hij pleit voor het geven van een laatste kans aan de dochter van de heer [naam 4] ,

gezien de lange periode zonder overlast.

De voorzitter erkent dat niet iedereen direct met de overlast te maken heeft gehad, maar dat er veel angst

heerst onder de bewoners. Hij benadrukt dat de eigenaars uiteindelijk beslissen of de procedure wordt

voortgezet.

De stemming wordt gehouden. Er zijn negentien eigenaren ( 59 stemmen) voor het geven van de

waarschuwing en drie eigenaren tegen (9 stemmen). De voorzitter concludeert dat de waarschuwing is

gegeven en dat de procedure wordt voortgezet. De advocaat van de VvE zal de procedure opstarten en

communiceren met de heer [naam 4] en zijn raadsman.

De voorzitter informeert dat er een termijn is waarbinnen bezwaar kan worden gemaakt tegen het besluit,

zodra de notulen zijn verstrekt. De exacte termijn wordt niet genoemd, maar er wordt gesuggereerd dat

deze vier weken bedraagt nadat het besluit is genomen. De vergadering is het erover eens dat iedereen

bezwaar kan/mag maken tegen het besluit binnen de gestelde termijn.

3. Het verzoek

[verzoekers] verzoeken de kantonrechter om het besluit van de vergadering van de VvE van 16 december 2024 te vernietigen, met veroordeling van de VvE in de proceskosten.

Aan het verzoek hebben [verzoekers] ten grondslag gelegd dat de VvE zonder eerdere waarschuwingen aan het adres van [verzoeker 1] onmiddellijk overgaat tot het zwaarste middel, terwijl de VvE tot waarschuwen is verplicht. Daarbij moet in aanmerking worden genomen dat het besluit is genomen in een vergadering van de VvE waarin slecht een klein gedeelte van het totaal aantal uit te brengen stemmen aanwezig of vertegenwoordigd was. Verder bestond ten tijde van het besluit onvoldoende feitelijke aanleiding om in redelijkheid tot dat besluit te kunnen komen.

De VvE verzet zich tegen toewijzing van het verzoek en voert daartoe aan dat het besluit rechtsgeldig is genomen en niet in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, zodat het besluit niet voor vernietiging in aanmerking komt.

Op de stellingen van partijen wordt, voor zover nodig, hierna nader ingegaan.

4. De beoordeling

[verzoekers] verzoeken in deze procedure om vernietiging van het besluit van de VvE van 16 december 2024.

Op grond van artikel 2:15 lid 1 sub b Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) is een besluit van een orgaan van een rechtspersoon, onverminderd het elders in de wet omtrent de mogelijkheid van een vernietiging bepaalde, vernietigbaar wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW worden geëist.

Artikel 2:8 lid 1 BW bepaalt dat een rechtspersoon en degenen die krachtens de wet en de statuten bij zijn organisatie zijn betrokken, zich als zodanig jegens elkaar moeten gedragen naar hetgeen door de redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd. Een besluit is vernietigbaar indien het naar inhoud of totstandkoming in strijd is met de voornoemde gedragsregel. De toetsingsmaatstaf is of de vergadering van de VvE bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en naar billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. Het gaat daarbij om een marginale toetsing van het besluit.

Op grond van artikel 2:15 lid 3 sub a BW kan iemand die een redelijk belang heeft bij de naleving van de verplichting die niet is nagekomen, vernietiging vorderen. [verzoeker 1] moet worden geacht een zelfstandig redelijk belang te hebben om vernietiging van het besluit te verzoeken, omdat dit besluit op grond van artikel 39 lid 7 van de splitsingsakte op haar van toepassing is.

In het verweerschrift heeft de VvE feiten en omstandigheden aangedragen waaruit volgens haar blijkt dat sprake is van gevaarzettende situaties, intimiderend en agressief gedrag en min of meer permanente overlast. De kantonrechter stelt vast dat uit de door de VvE ingebrachte videobeelden blijkt dat [verzoeker 1] op 13 december 2020 meermaals tegen de deur van de naast haar woning gelegen woning van [belanghebbende 1] heeft geschopt en [belanghebbende 1] heeft uitgescholden en verbaal heeft bedreigd. [belanghebbende 1] heeft hierover een schriftelijke verklaring afgelegd. Ook tijdens de mondelinge behandeling heeft zij hierover verklaard. [belanghebbende 1] heeft verklaard hiervan aangifte te willen doen bij de politie, maar dat dit haar door de wijkagent is afgeraden. Op 9 mei 2021 heeft [verzoeker 1] tijdens een woordenwisseling naar een andere bewoner gespuugd en op 29 mei 2021 heeft [verzoeker 1] een fles uit het raam gegooid, terwijl de ouders van [belanghebbende 1] zich op dat moment onder dat raam bevonden. Op 30 mei 2021 zijn na een overlastmelding politieagenten en ambulancemedewerkers ter plaatse gekomen. [verzoeker 1] vertoonde toen verbaal agressief gedrag en kon niet worden gekalmeerd, waarna zij is gesedeerd en meegenomen. Op 31 mei 2021 meldden verschillende leden van de VvE extreme stankoverlast vanuit de woning van [verzoeker 1] . Door [belanghebbende 1] werd op die datum melding gemaakt van geluidsoverlast, harde muziek en hevige trillingen door het slaan met deuren. Op 28 mei 2023 meldden meerdere leden van de VvE dat [verzoeker 1] onder invloed van alcohol medebewoners in de openbare ruimte verbaal had lastig gevallen. Hiervan zijn geen beelden of onderliggende verklaringen overgelegd. Op 6 juli 2023 en op 21 juli 2023 is de politie ter plaatse geweest in verband met overlast door [verzoeker 1] . Op 25 juli 2023 deed zich een brandincident voor in de woning van [verzoeker 1] doordat een pan op het vuur was blijven staan. Op 15 december 2023 is bij het bestuur van de VvE melding gemaakt van agressief gedrag door [verzoeker 1] onder invloed van alcohol. Verder is op 29 januari 2024 nog een melding door een bewoner gedaan van agressief gedrag van [verzoeker 1] richting voorbijgangers en geluidsoverlast doordat [verzoeker 1] sloeg met deuren.

De kantonrechter is van oordeel dat deze incidenten niet gering zijn geweest en dat van de medebewoners niet kan worden verwacht dat zij overlast van deze omvang (geluidsoverlast, geschreeuw vanuit de woning en in het gebouw en bedreigend gedrag richting medebewoners) dulden. Dat de alcohol- en medicatieproblematiek van [verzoeker 1] haar gedrag heeft veroorzaakt, zoals [verzoekers] stellen, maakt dat niet anders.

De kantonrechter stelt vast dat zich in de periode vanaf 29 januari 2024 tot aan de datum van het nemen van het besluit van 16 december 2024 geen nieuwe incidenten hebben voorgedaan. De VvE stelt dat dit ten eerste komt doordat [verzoeker 1] gedurende langere periodes niet in haar woning verbleef, maar dat is door [verzoekers] gemotiveerd betwist. [verzoeker 2] heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat [verzoeker 1] zichzelf een aantal keren vrijwillig gedurende een aantal weken onder behandeling heeft laten stellen en dat zij niet gedurende een periode van langer dan een jaar afwezig is geweest. Dat dit anders zou zijn is daarna door de VvE onvoldoende gemotiveerd. De VvE heeft daarnaast opgemerkt dat er wel degelijk incidenten zijn geweest in de periode vanaf 29 januari 2024, maar dat bewoners deze incidenten niet meer durfden te melden uit angst voor een reactie van [verzoeker 1] . Zo heeft [belanghebbende 1] verklaard dat haar door de wijkagent is afgeraden om te vaak meldingen van overlast te doen. Dat verklaart echter niet dat in de tussenliggende periode geen meldingen hadden kunnen worden gedaan bij het bestuur van de VvE in plaats van bij de politie, juist met het oog op het geven van een waarschuwing. Ter zitting heeft de VvE verklaard dat er ook in die periode wel degelijk meldingen bij het bestuur zijn gedaan, maar dat die nog niet zijn overgelegd in de procedure om [verzoeker 1] enigszins te beschermen. Het had echter op de weg van de VvE gelegen om dergelijke meldingen direct bij verweerschrift in het geding te brengen. Het argument dat de VvE dit vooralsnog niet deed om [verzoeker 1] te beschermen acht de kantonrechter niet aannemelijk, aangezien de VvE niet heeft geschuwd om over de eerdere periode wel een gedetailleerde tijdlijn en (voor [verzoekers] emotioneel zeer belastende) geluids- en beeldfragmenten over te leggen. Met de meldingen van 10 maart 2025 en 24 juli 2025 kan gelet op het toetsingsmoment (ex tunc) van het waarschuwingsbesluit geen rekening worden gehouden.

Conclusie van het bovenstaande is dat de VvE niet in redelijkheid tot het besluit van 16 december 2024 heeft kunnen komen. Op dat moment waren er al ruim tien maanden geen concrete meldingen meer van overlast door [verzoeker 1] . Naast de hiervoor genoemde meldingen heeft de VvE verklaringen van diverse bewoners overgelegd, maar daarin wordt slechts in zeer algemene bewoordingen geschreven over overlast door [verzoeker 1] , zonder dat concrete incidenten worden benoemd. Onder deze omstandigheden is het daarom niet redelijk om het waarschuwingsbesluit in stand te laten, omdat op grond van artikel 39 lid 2 van de splitsingsakte een volgende overlastsituatie direct zal kunnen leiden tot een besluit tot ontzegging van het gebruik door [verzoeker 1] van de woning en van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken.

Het verzoek om het besluit te vernietigen wordt daarom toegewezen.

De VvE is in het ongelijk gesteld en daarom ziet de kantonrechter aanleiding om haar te veroordelen in de proceskosten (inclusief nakosten). De proceskosten van [verzoekers] worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

271,00

(2 punten × € 271,00)

- nakosten

€

67,50

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

609,50

5. De beslissing

vernietigt het besluit van 16 december 2024,

veroordeelt de VvE in de proceskosten van € 609,50, te vermeerderen met de kosten van betekening, te betalen binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis,

verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad.

Deze beschikking is gegeven door mr. M. Wiltjer en in het openbaar uitgesproken op 11 november 2025.

33806