ECLI:NL:RBAMS:2025:9003, Rechtbank Amsterdam, 19-11-2025, 765659

1. [eiser 1] ,

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 3 februari 2025, met producties,

- de conclusie van antwoord, met producties,

- het tussenvonnis van 25 juni 2025 waarin een mondelinge behandeling is bepaald,

- de mondelinge behandeling van 6 oktober 2025, waarvan de zittingsaantekeningen van de griffier aan het procesdossier zijn toegevoegd.

Daarna is vonnis bepaald.

2. De feiten

Op 29 december 2003 sluit [eiser] met (de rechtsvoorganger van) Rabobank een aflossingsvrije hypothecaire geldlening af van € 240.000,00 tegen een rente van 3,6% per jaar voor de aankoop van woningen in [plaats 1] en [plaats 2] . De heer [naam] (hierna: [naam] ) treedt hierbij namens Rabobank op als hypotheekadviseur. [eiser] is dan 60 jaar oud en heeft geen inkomen uit dienstverband.

In de overeenkomst van geldlening (hierna: de Overeenkomst) staat:

“Overige bepalingen

- Indien u uw woning overdraagt in verband met de verhuizing naar een ander huis dat u heeft gekocht, kunt u de overeengekomen rentecondities van uw hypothecaire financiering meeverhuizen naar een nieuwe hypothecaire financiering, mits:

- wordt voldaan aan alle financieringsvoorwaarden (bijvoorbeeld inkomen en waarde van de woning) die de bank op dat moment hanteert voor een nieuwe hypothecaire financiering met soortgelijke rentecondities; en

- de nieuwe hypothecaire financiering niet hoger is dan de oorspronkelijke financiering.”

Op de hypothecaire geldlening zijn de Algemene voorwaarden voor particuliere geldleningen 2003 (hierna: de AV) van toepassing. Artikel 18 van de AV vermeldt:

“Als u binnen zes maanden na algehele aflossing van de geldlening, in geval van verkoop, gevolgd door juridische levering van het registergoed en verhuizing van de debiteur, een geldlening van een Rabobank verkrijgt, tot zekerheid waarvan een ander registergoed dat als uw hoofdverblijf dient of gaat dienen hypothecair voor uw verplichtingen wordt verbonden ten behoeve van die Rabobank, zal die Rabobank de rente die gold voor de afgeloste lening op uw verzoek, eveneens met u overeenkomen en voor de nieuwe geldlening tot maximaal het bedrag van de afgeloste lening op het moment van aflossing en voor de resterende rentevastperiode van de afgeloste geldlening, mits u, het nieuwe registergoed, de financiering en de zekerheden voldoen aan de voorwaarden (zoals uw inkomen en de executiewaarde van de nieuwe woning) die de bank op dat moment voor een dergelijke geldlening stelt.”

Op 2 februari 2004 verstrekt Rabobank de geldlening aan [eiser] en is het hypotheekrecht gevestigd op de woningen in [plaats 1] en [plaats 2] . De woning in [plaats 1] wordt door [eiser] aan zijn dochter verhuurd.

In 2005 is de dochter van [eiser] overleden. In oktober 2005 verkoopt [eiser] de woning in [plaats 1] en in juni 2006 verkoopt hij de woning in [plaats 2] .

Begin 2007 gebruikt [eiser] de verkoopopbrengst van de woningen in [plaats 1] en [plaats 2] voor de aankoop van een woning aan de [adres] . Rabobank krijgt een hypotheekrecht op de woning, die vanaf 2008 door [eiser] is verhuurd.

In september 2011 en op 20 november 2013 vraagt [eiser] Rabobank of de bestaande hypotheek op de woning in [plaats 3] kan worden verplaatst naar een andere woning. Rabobank laat weten dat dan sprake is van een nieuwe financiering en dat zij niet aan het verzoek van [eiser] kan voldoen.

Op 16 juli 2016 bericht [eiser] Rabobank dat hij van de bank begrepen heeft dat het niet mogelijk is het onderpand van de bestaande hypothecaire geldlening te vervangen. Rabobank laat weten dat dit klopt, omdat het wijzigen van het onderpand het toetsmoment is.

In april 2017 verstrekt Rabobank een overbruggingsfinanciering van € 108.000,00 aan [eiser] voor de aankoop van een woning in [woonplaats] . Hiervoor krijgt Rabobank een eerste hypotheekrecht op die woning en een tweede op de woning van [eiser] in [plaats 3] . Eind december 2019 lost [eiser] de overbruggingsfinanciering van Rabobank af met een lening van ABN AMRO Bank N.V. (hierna: ABN). [eiser] bewoont de woning in [woonplaats] .

In 2019 is de partner van de zoon van [eiser] , die in [plaats 4] woont, getroffen door een hersenbloeding waardoor zij blijvend invalide is. [eiser] zoekt vanaf dat moment naar een woning in de buurt van zijn zoon om mantelzorg te kunnen verlenen.

Op 22 maart 2022 sluit [eiser] met [bedrijf] B.V. (hierna: [bedrijf] ) een koop-/aannemingsovereenkomst voor een nieuwbouwwoning in [plaats 5] . In de overeenkomst met [bedrijf] is een financieringsvoorbehoud opgenomen tot 22 mei 2022, welke termijn later is verlengd. Daarop verzoekt [eiser] Rabobank onder de bestaande hypothecaire geldlening financiering voor de nieuwbouwwoning te verstrekken of een overbruggingsfinanciering.

Op 18 mei 2022 bericht Rabobank [eiser] dat zij de door [eiser] gewenste financiering niet zal verstrekken. Op 24 mei 2022 laat Rabobank dit nog een keer aan [eiser] weten. Op 1 mei 2023 ontbindt [bedrijf] de overeenkomst met [eiser] , waarna zij [eiser] sommeert € 27.550,00 aan contractuele boete te betalen.

Op 14 maart 2024 wordt een bod van [eiser] op een woning in [plaats 4] geaccepteerd. [eiser] verzoekt Rabobank om financiering voor deze woning onder de bestaande hypothecaire geldlening. Dit verzoek wordt door Rabobank geweigerd. Daarop maakt [eiser] een kortgedingprocedure aanhangig. Daarin vordert hij onder andere nakoming van de afspraken onder de meeneemhypotheek door vervanging van het onderpand en Rabobank te verbieden nadere voorwaarden te stellen aan financiering.

Op 25 april 2024 wijst de voorzieningenrechter de vorderingen van [eiser] af. Zij oordeelt dat [eiser] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat in 2003 afwijkende afspraken zijn gemaakt over de verhuisregeling. De voorzieningenrechter overweegt in haar uitspraak dat [naam] daarover mogelijk meer kan verklaren.

Op 16 december 2024 vindt een voorlopig getuigenverhoor plaats waarbij [naam] wordt gehoord.

Partijen overleggen daarna nog meerdere keren over de mogelijkheden van het verstrekken van een nieuwe financiering door Rabobank aan [eiser] . Zij komen niet tot overeenstemming.

3. Het geschil

[eiser] vordert dat de rechtbank, uitvoerbaar bij voorraad:

Primair:

1. voor recht verklaart dat de weigering van Rabobank om uitvoering te geven aan de meeneemhypotheek, waarbij [eiser] de bestaande rentecondities kan meenemen naar een andere woning, waaronder de concrete situatie met [bedrijf] , in strijd met de zorgplicht, of onrechtmatig of in strijd met maatstaven van redelijkheid en billijkheid is,

2. Rabobank veroordeelt om uitvoering te geven aan de meeneemhypotheek, waarbij [eiser] de bestaande rentecondities kan meenemen/behouden, in geval van aankoop van een nieuwe woning (vervanging van het onderpand), zonder een nieuw financieel toetsmoment,

3. Rabobank veroordeelt om op de normaal bij haar geldende voorwaarden een

overbruggingskrediet van maximaal € 100.000,00, of maximaal 10% van de koopprijs, of een door de rechtbank vast te stellen bedrag, te verstrekken aan [eiser] ,

4. Rabobank veroordeelt om alle medewerking te verlenen die nodig is om de (aanvraag voor) financiering van de nieuwe woning te bewerkstelligen,

5. Rabobank veroordeelt om binnen 14 dagen aan [eiser] € 27.550,00 te betalen voor de boete van [bedrijf] , vermeerderd met incassokosten en rente, of een door de rechtbank te bepalen bedrag,

6. Rabobank veroordeelt tot betaling van een dwangsom van € 5.000,00 per dag, of een door de rechtbank te betalen bedrag als Rabobank niet voldoet aan de veroordelingen 2 t/m 5.

Subsidiair:

7. Rabobank veroordeelt om uitvoering te geven aan de meeneemhypotheek, waarbij [eiser] de bestaande rentecondities kan meenemen bij aankoop van een nieuwe woning (vervanging van het onderpand), in geval van een nieuw toetsmoment, met toepassing van artikel 4 Tijdelijke regeling hypothecair krediet (hierna: Trhk),

8. Rabobank veroordeelt om de beoordeling van de financiële positie van [eiser] , met toepassing van artikel 4 Trhk, met [eiser] te delen,

9. Rabobank veroordeelt om op de normaal bij haar geldende voorwaarden een

overbruggingskrediet van maximaal € 100.000,00, of maximaal 10% van de koopprijs, of een door de rechtbank vast te stellen bedrag, te verstrekken aan [eiser] ,

10. Rabobank veroordeelt om verder alle medewerking te verlenen die nodig is om de financiering van de nieuwe woning of een aanvraag daarvoor te bewerkstelligen,

11. Rabobank veroordeelt tot betaling van direct opeisbare dwangsom aan [eiser] van € 5.000 per dag, of een door de rechtbank te bepalen bedrag, als Rabobank niet voldoet aan de veroordelingen 7 t/m 10,

12. partijen te verwijzen naar een schadestaatprocedure.

Primair en subsidiair:

13. Rabobank veroordeelt in de proceskosten en buitengerechtelijke incassokosten, met rente.

[eiser] legt aan zijn vorderingen het volgende ten grondslag. Hij heeft in 2003 een meeneemhypotheek gesloten met de Rabobank. Dit betekent volgens hem dat het onderpand kan worden vervangen zolang de lening niet hoger is dan € 240.000,00 en de waarde van het onderpand niet lager dan dat bedrag, waarbij rentecondities kunnen worden meegenomen. [eiser] wil verhuizen en het onderpand vervangen onder de bestaande meeneemhypotheek. [eiser] wil daarbij zijn woning in [plaats 3] , waarop het hypotheekrecht van Rabobank rust, behouden voor zijn inkomsten uit verhuur. De woning in [woonplaats] , waarop ABN een hypotheekrecht heeft, wil hij verkopen. [eiser] vindt het onterecht dat Rabobank hier niet aan meewerkt omdat hij niet voldoet aan de geldende financieringsvoorwaarden, waaronder met name de inkomenstoets. [eiser] had eind 2003 namelijk ook geen inkomen. Dat had hij ook niet toen de woning in [plaats 3] in 2007 met toepassing van de verhuisregeling werd gekocht. Volgens [eiser] heeft Rabobank in 2003 en 2007 de Trhk toegepast. Ook meent hij dat Rabobank hem een overbruggingskrediet en een nieuwe financiering moet verstrekken. [eiser] heeft namelijk inkomsten uit verhuur van de woning in [plaats 3] en de woningen in [woonplaats] en [plaats 3] hebben een verwachte overwaarde van zo’n € 900.000,00. Omdat Rabobank ten onrechte heeft geweigerd nieuwe financiering te verstrekken, moet zij ook de aan [bedrijf] betaalde boete vergoeden.

Rabobank concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure, met rente. Rabobank voert aan dat het hier gaat om een hypotheek met verhuisregeling waarvoor de afspraken gelden zoals vermeld in de Overeenkomst en AV. Dit betekent dat [eiser] bij een verhuizing de afgesproken rentecondities kan meenemen mits hij voldoet aan de voorwaarden voor de nieuwe financiering die bij een verhuizing wordt aangegaan, zoals het hebben van voldoende inkomen. Met [eiser] is niet een van de Overeenkomst en AV afwijkende afspraak gemaakt die ertoe zou leiden dat onder de bestaande hypotheek het onderpand steeds kan worden vervangen, zonder inkomenstoets. Verder geldt dat Rabobank wel wil meewerken aan het verstrekken van een nieuwe financiering. Daarvoor is dan onder meer nodig dat de bestaande geldlening wordt afgelost. Daar is [eiser] het niet mee eens. Tot slot: Rabobank heeft [eiser] voor afloop van de termijn van het financieringsvoorbehoud laten weten dat zij geen nieuwe financiering zou verstrekken, zodat de grond voor vergoeding van de boete aan [bedrijf] ontbreekt.

4. De beoordeling

Ambtshalve toetsing consumentenrecht

Het gaat hier om een overeenkomst die is gesloten tussen Rabobank als professionele partij en [eiser] , een particulier. De rechtbank moet deze overeenkomst daarom (ambtshalve) toetsen aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht. De rechtbank oordeelt dat de relevante bepalingen (zie 2.2. en 2.3.) kernbedingen zijn, die voldoende duidelijk en begrijpelijk zijn. Ook is geen sprake van oneerlijke of onredelijk bezwarende bedingen. Een schending van het consumentenrecht is verder ook niet gesteld of gebleken.

Is bij het aangaan van de hypothecaire geldlening een afwijkende afspraak gemaakt over de inkomenstoets?

De centrale vraag is of bij het aangaan van de hypothecaire lening eind 2003 een bijzondere afspraak is gemaakt, waardoor bij een latere financiering geen inkomenstoets mag worden gehanteerd als is voldaan aan de voorwaarden dat niet meer geleend wordt dan € 240.000,00 en de waarde van het onderpand niet lager is dan dat bedrag. Omdat partijen het over de gemaakte afspraken niet eens zijn, zal de rechtbank deze uitleggen. Dat gebeurt aan de hand van de Haviltex-maatstaf. Dit houdt in dat voor de uitleg van de inhoud van een overeenkomst niet alleen de tekst van belang is, maar het ook aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer aan het overeengekomen mochten toekennen en op hetgeen zij op dat punt redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Omdat [eiser] zich op de gevolgen van de uitleg van de afspraak beroept, ligt bij hem de stelplicht en bewijslast dat aan de Overeenkomst en AV geen toepassing kan worden gegeven omdat een andere afspraak is gemaakt.

De rechtbank overweegt dat niet is komen vast te staan dat bij het aangaan van de hypothecaire lening eind 2003 over de inkomenstoets afwijkende afspraken zijn gemaakt. Voorop staat dat in de Overeenkomst en AV is bepaald dat de overeengekomen rentecondities van de hypothecaire financiering kunnen meeverhuizen, onder de voorwaarde dat dan wordt voldaan aan alle financieringsvoorwaarden die Rabobank op dat moment hanteert. De rechtbank volgt [eiser] niet in zijn standpunt dat uit de verklaring van [naam] volgt dat destijds voor [eiser] een afwijkende afspraak is gemaakt. Uit zijn verklaring van 27 oktober 2023 blijkt dat is besproken dat [eiser] inkomen zou krijgen uit de verhuur van de woningen in [plaats 1] aan zijn kinderen. Vast staat ook dat [eiser] de woning in [plaats 1] verhuurde aan zijn dochter. Ook volgt uit de verklaring van [naam] van 16 oktober 2024 dat eind 2003 geen hypothecaire geldlening verstrekt kon worden zonder inkomen, omdat de maandlasten moesten worden betaald. Daarmee kan worden aangenomen dat, nu [eiser] geen of weinig looninkomsten had, de inkomenstoets van Rabobank destijds (mede) betrekking moet hebben gehad op de inkomsten uit verhuur. Het enkele feit dat Rabobank in 2007 de verhuisregeling heeft toegepast bij aankoop van de woning in [plaats 3] maakt dat niet anders. Ook toen moet de inkomenstoets betrekking hebben gehad op inkomsten uit verhuur van die woning in [plaats 3] . [eiser] wordt ook niet gevolgd in zijn stelling dat Rabobank in 2003 en 2007 de Trhk zou hebben toegepast en dat daarmee voor hem een uitzondering zou zijn gemaakt voor wat betreft de inkomenstoets. Die regeling is pas van 2012.

Bij deze stand van zaken geldt dat de rentecondities van de huidige hypothecaire lening ook zouden gelden voor een nieuwe hypothecaire financiering mits wordt voldaan aan de overige financieringsvoorwaarden, waaronder de inkomenstoets en de waarde van het onderpand. Dit komt overeen met de uitleg van Rabobank van de gemaakte afspraken. Ook uit de verklaring van Vossenstein van 16 oktober 2024 blijkt niet dat over de inkomenstoets afwijkende afspraken zijn gemaakt.

Verklaring voor recht (1) en veroordeling tot uitvoering (2) niet toewijsbaar

Dit betekent dat de door [eiser] onder 1 gevraagde verklaring voor recht niet toewijsbaar is, nu niet is komen vast te staan dat partijen hebben afgesproken dat een vervanging van het onderpand mogelijk is zonder toetsing aan de financieringsvoorwaarden. Daarmee kan de weigering van Rabobank niet in strijd met de zorgplicht, onrechtmatig of in strijd met de redelijkheid en billijkheid zijn. Het door [eiser] onder 2 gevorderde is evenmin toewijsbaar, omdat ook die vordering uitgaat van de door [eiser] gewenste vervanging van het onderpand, zonder toetsing aan de geldende voorwaarden.

Het gevorderde onder 3 en 4 is niet toewijsbaar: grondslag ontbreekt

[eiser] vordert onder 3 dat Rabobank wordt veroordeeld om hem een overbruggingsfinanciering verstrekt als dat nodig is en onder 4 dat Rabobank alle medewerking verleent aan (de aanvraag voor een) financiering van de nieuwe woning. Voor beide vorderingen ontbreekt de rechtsgrond. Uit de Overeenkomst en AV volgt niet dat Rabobank gehouden is [eiser] een overbruggingsfinanciering of nieuwe financiering te verstrekken. [eiser] heeft tijdens de zitting gezegd dat Rabobank de overbruggingsfinanciering en nieuwe financiering ook moet verstrekken op basis van de huurinkomsten en de te verwachten overwaarde van de woningen in [plaats 3] en [woonplaats] . De rechtbank volgt [eiser] daarin niet. Het is aan Rabobank om te bepalen of [eiser] voor een overbruggings- of nieuwe financiering in aanmerking komt, op grond van de op dat moment geldende voorwaarden. Dit betekent dat de door [eiser] onder 3 en 4 gevorderde veroordelingen niet toewijsbaar zijn.

Overigens is Rabobank met [eiser] in overleg getreden over een nieuwe financiering en heeft zij hem berekeningen voorgelegd. Daarbij is [eiser] erop gewezen dat Rabobank hem een nieuwe financiering kan verstrekken als de huidige wordt afgelost. Dit zou bijvoorbeeld kunnen door verkoop van de woningen in [plaats 3] en/of [woonplaats] , waarmee volgens [eiser] een overwaarde gemoeid is van ruim € 900.000,00. [eiser] is het hiermee niet eens. Daarbij speelt mee, zoals [eiser] ook tijdens de zitting heeft gezegd, dat hij zijn woning in [plaats 3] niet wil verkopen omdat hij de huurinkomsten wil behouden.

Rabobank heeft tijdig laten weten dat zij geen financiering verstrekt: vordering 5 wordt afgewezen

[eiser] vordert schadevergoeding ter hoogte van de boete van [bedrijf] als gevolg van het laten verlopen van het financieringsvoorbehoud. Rabobank heeft al op 18 mei 2022 aan [eiser] gemeld dat zij geen financiering zal verstrekken. Dat was voor het verlopen van de termijn van 22 mei 2022. Daarbij komt dat [eiser] tijdens de zitting heeft gezegd dat het inroepen van het financieringsvoorbehoud hem destijds is ontschoten. Dit betekent dat het onder 5 door [eiser] gevorderde wegens het ontbreken van causaliteit niet toewijsbaar is.

Gevorderde dwangsom (6) niet toewijsbaar

Omdat de vorderingen onder 2 t/m 5 worden afgewezen, is ook de door [eiser] gevorderde dwangsom onder 6 niet toewijsbaar.

Subsidiaire vorderingen 7 t/m 12 worden afgewezen

De rechtbank wijst ook de subsidiaire vorderingen onder 7 t/m 12 af. Voor de onder 7 gevorderde veroordeling geldt dat [eiser] daarbij uitvoering vordert van de hypotheek met verhuisregeling door vervanging van het onderpand met toepassing van artikel 4 Trhk. Nu in 4.3. is overwogen dat de uitleg ertoe leidt dat [eiser] bij een verhuizing voor toepassing van de regeling moet voldoen aan de dan geldende financieringsvoorwaarden, kan deze vordering niet worden toegewezen. Voor de onder 8 gevorderde veroordeling geldt dat [eiser] onvoldoende heeft onderbouwd wat hij van Rabobank verlangt. Rabobank heeft op 14 maart 2025 een berekening met [eiser] gedeeld, waarbij Rabobank rekening heeft gehouden met alle omstandigheden van [eiser] . Voor het door [eiser] onder 9 gevorderde geldt dat de rechtbank hiervoor in 4.6. heeft overwogen de grondslag ontbreekt. Dit geldt ook voor het gevorderde onder 10. Omdat de vorderingen 7 tot en met 10 worden afgewezen, is ook de onder 11 gevorderde dwangsom niet toewijsbaar. Voor verwijzing naar de schadestaatprocedure is bij gebreke van enige aansprakelijkheid geen grond.

[eiser] moet de proceskosten betalen

[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de Rabobank worden begroot op:

- salaris advocaat

- griffierecht

€

€

3.858,00

2.723,00

(2 punten × € 1.929,00)

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

6.759,00

De door Rabobank gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

De proceskostenveroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

Dit vonnis wordt voor de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.

5. De beslissing

De rechtbank

wijst de vorderingen van [eiser] af,

veroordeelt [eiser] hoofdelijk in de proceskosten van € 6.759,00 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daarvan, te vermeerderen met € 92,00, plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

veroordeelt [eiser] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. N.C.H. Blankevoort, rechter, bijgestaan door mr. N. Noordmans, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 19 november 2025.