RECHTBANK AMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer / rekestnummer: 11723216 \ EA VERZ 25-614
Beschikking van 18 november 2025
in de zaak van
[verzoeker 1] EN [verzoeker 2],
beiden wonende te [woonplaats] ,
verzoekende partij,
hierna te noemen: [verzoeker 1] en [verzoeker 2] , gezamenlijk te noemen: [verzoekers] ,
procederend in persoon,
tegen
de vereniging van eigenaars
VVE [verweerder],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
verwerende partij,
hierna te noemen: de VvE,
gemachtigde: Arlanda VvE beheer.
1. De procedure
[verzoekers] hebben op 23 mei 2025 een verzoekschrift met producties ingediend dat strekt tot vernietiging van een besluit van de VvE van 29 april 2024.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 28 oktober 2025. [verzoekers] zijn verschenen. [verzoeker 2] is tevens in zijn hoedanigheid van (enig) bestuurder van de VVE verschenen. Na telefonisch overleg tussen de griffier en [naam 1] , accountmanager namens Arlanda VvE Beheer, is de mondelinge behandeling gehouden zonder verdere vertegenwoordiging, maar met instemming, van de (beheerder van de) VvE. [verzoekers] hebben hun standpunt nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. Daarna is een datum voor beschikking bepaald.
2. De feiten
In een notariële akte van 17 november 2006 (hierna: de splitsingsakte) is het gebouw aan de [locatie] , omvattende veertien (flat)woningen en bergingen, op verzoek van Woningstichting Eigen Haard (hierna: Eigen Haard) en de [gemeente] gesplitst in veertien appartementsrechten.
Daarbij is het modelreglement van 16 mei 2006 van toepassing verklaard, met wijzigingen en aanvullingen zoals in de splitsingsakte is bepaald.
[verzoekers] zijn sinds 2007 eigenaar van het appartementsrecht met appartementsindex A8, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning met balkon gelegen op de tweede verdieping.
Eigen Haard is eigenaar van de overige appartementsrechten. [verzoeker 2] is enig bestuurder van de VvE.
In 2023 is een “Meerjarenplan en Liquiditeitsprognose” (hierna: het MJOP) vastgesteld voor de periode 2023 tot en met 2036. Daaruit volgt een tekort voor het jaar 2026 (en verder) van € 1.010,416,00. Dit bedrag heeft betrekking op voorziene kosten voor werkzaamheden aan de gevel en de buitenkozijnen.
Op 29 april 2025 is een vergadering van de VvE van 29 april 2025 gehouden in aanwezigheid van [verzoeker 2] en namens Eigen Haard/de beheerder [naam 1] en [naam 2] , zodat 100 procent van de stemmen vertegenwoordigd was. Volgens de notulen (onder 6.b) is besloten om in 2025 gevel- en buitenschilderwerkzaamheden tot een bedrag van € 75.146,92 te verrichten. In de notulen is verder, voor zover relevant, het volgende vermeld:
7. Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) en spaaradvies - besluit (bijlage)
Het MJOP biedt een overzicht van het benodigde onderhoud in de toekomst en een indicatie van de kosten. De VvE spaart voor het toekomstige onderhoud op basis van deze planning (prognose van uitgaven).
In 2023 is een nieuw MJOP opgesteld. Het bestuur heeft twijfels over de accuraatheid van het MJOP met betrekking tot de in 2036 geplande werkzaamheden en de daarbij opgenomen prijstellingen voor de werkzaamheden aan de gevel en de buitenkozijnen
Aanvullende onderbouwing hierover volgt uit de bijgesloten mail van het bestuur.
In dit kader verzoekt de vergadering om een conditiemeting van de betreffende gevel- en schilderwerkonderdelen die in 2036 gepland staan. Deze meting dient plaats te vinden op het moment dat de steigers worden geplaatst bij de start van de gevel- en schilderwerkzaamheden, waarover onder agendapunt 6.b een besluit is genomen.
Ten aanzien van deze conditiemeting dient een offerte te worden opgevraagd bij een onafhankelijke partij, waarbij duidelijk moet worden aangegeven dat er geen sprake is van bereikbaarheidskosten, aangezien er vanwege het genoemde project al steigers aanwezig zullen zijn.
Het bestuur wenst een onderbouwde raming met prijstellingen te ontvangen voor de werkzaamheden aan de gevel en buitenkozijnen die nu voor 2036 in het MJOP staan Daarbij moet uitgegaan worden van drie scenario’s, afhankelijk van de conditie en resterende levensduur
• Uitstel van de werkzaamheden
• Renovatie
• Volledige vervanging
Deze drie scenario’s dienen volledig uitgewerkt te worden en als voorwaarde te worden meegenomen bij de
uitvraag voor de onafhankelijke conditiemeting.
De uitkomsten hiervan moeten eerst beschikbaar zijn voordat er een verdere discussie kan plaatsvinden over de accuraatheid van de in 2036 opgenomen werkzaamheden en een eventuele aanpassing van het spaarplan.
De beheerder adviseert de leden van de VvE om hierover met elkaar in gesprek te blijven
NB: Bovenstaand en onderstaand besluit is feitelijk besproken en genomen tijdens het, op verzoek van het
bestuur, ingelaste overleg van 7 mei jl.
Besluit: De vergadering besluit unaniem het MJOP NIET goed te keuren wat betreft de werkzaamheden
aan de gevel en de buitenkozijnen die in 2036 gepland staan, voor al het overige wordt het MJOP wel
goedgekeurd inclusief het huidige spaarplan.
Op 7 mei 2025 is opnieuw vergaderd over het MJOP. Daarvan zijn geen afzonderlijke notulen opgesteld.
3. Het verzoek
[verzoekers] verzoeken de kantonrechter:
om het besluit van 29 april 2025 c.q. 7 mei 2025 om het MJOP goed te keuren met uitzondering van de werkzaamheden aan de gevel en de buitenkozijnen die in 2036 gepland staan maar wel de werkzaamheden en de bedragen in het MJOP te laten staan, te schrappen,
om in plaats van dit besluit te besluiten het MJOP goed te keuren met uitzondering van de werkzaamheden aan de gevel en de buitenkozijnen die in 2036 gepland staan én de werkzaamheden en de bedragen hiervoor uit het MJOP voor 2036 te schrappen,
de leden eerst een goed beeld te laten bepalen van de staat van onderhoud van de gevels, en op grond daarvan te bepalen of een reserve dient te worden opgebouwd en vervolgens te bepalen over in hoeveel tijd die reserve dient te worden opgebouwd en wat de dotatie aan die reserve moet zijn voor de leden.
Op de stellingen van [verzoekers] zal hieronder voor zover van belang nader worden ingegaan.
4. De beoordeling
[verzoekers] verzoeken in deze procedure allereerst om vernietiging van het onder 7. van de notulen genoemde besluit van de vergadering van de VvE van 29 april 2025.
Op grond van artikel 2:15 lid 1 sub b Burgerlijk Wetboek (BW) is een besluit van een orgaan van een rechtspersoon, onverminderd het elders in de wet omtrent de mogelijkheid van een vernietiging bepaalde, vernietigbaar wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW worden geëist.
Artikel 2:8 lid 1 BW bepaalt dat een rechtspersoon en degenen die krachtens de wet en de statuten bij zijn organisatie zijn betrokken, zich als zodanig jegens elkaar moeten gedragen naar hetgeen door de redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd. Een besluit is vernietigbaar indien het naar inhoud of totstandkoming in strijd is met de voornoemde gedragsregel. De toetsingsmaatstaf is of de vergadering van de VvE bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en naar billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. Het gaat daarbij om een marginale toetsing van het besluit.
Op grond van artikel 2:15 lid 3 sub a BW kan iemand die een redelijk belang heeft bij de naleving van de verplichting die niet is nagekomen, vernietiging vorderen.
Aan het verzoek hebben [verzoekers] ten grondslag gelegd dat uit een door CRM Earth in 2023 verricht onderzoek blijkt dat de staat van onderhoud van het gebouw uitstekend is en dat de gevelwerkzaamheden die in het MJOP zijn voorzien voor 2036 volgens dat onderzoek pas zijn voorzien voor 2043. Volgens [verzoekers] wordt met het besluit van 29 april 2025 onvoldoende recht gedaan aan hun verzoek om de voor 2036 geplande gevelwerkzaamheden volledig te schrappen uit het MJOP. De daarin aangegeven bedragen zijn niet realistisch en treffen [verzoekers] in hun belang. Door de opname in het MJOP van een tekort van deze omvang voor 2036 is de woning van [verzoekers] aanzienlijk in economische waarde gedaald. [verzoekers] vrezen dat een verkoop van hun woning hierdoor minder zal opbrengen.
De kantonrechter overweegt dat in het MJOP de geplande onderhouds-, herstel-, en vernieuwingswerkzaamheden zijn opgenomen en dat uit het MJOP een berekening volgt van de aan de geplande werkzaamheden verbonden kosten. Niet in geschil is dat de gevelwerkzaamheden die in het MJOP zijn voorzien voor 2036 volgens onderzoek van CRM Earth pas zijn voorzien voor 2043. Tijdens een vergadering van de VvE van 14 augustus 2023 is daarom het besluit genomen om onderzoek te doen naar de staat van de voor- en achtergevels van het gebouw, maar dat onderzoek heeft nog altijd niet plaatsgevonden. Dat betekent dat niet vaststaat dat de (te verwachten) werkzaamheden voor 2043 al in 2036 moeten plaatsvinden. Sterker, gelet op de wel geplande werkzaamheden in 2025 en de overgelegde rapporten, is onvoldoende komen vast te staan dat het opgenomen onderhoud in het MJOP daadwerkelijk in de nabije toekomst gerealiseerd dient te worden en dat een reservering daarvoor is aangewezen. [verzoekers] hebben voldoende gesteld dat de opname in het MJOP van een tekort van deze omvang voor 2036 gevolgen heeft voor de economische waarde van de woning van [verzoekers] en dat zij er dan ook belang bij hebben deze ongefundeerde reservering in het MJOP te schrappen.
Conclusie van het bovenstaande is dat de VvE niet in redelijkheid tot het besluit van 29 april 2025 heeft kunnen komen. Het verzoek om het besluit te vernietigen wordt daarom toegewezen.
Voor het nemen van nieuwe besluiten over de staat van onderhoud van de gevels en de bedragen van het MJOP zal een nieuwe vergadering van eigenaars moeten worden gehouden. De kantonrechter is daartoe niet bevoegd, zodat de overige verzoeken van [verzoekers] worden afgewezen.
De VvE is in het ongelijk gesteld en daarom wordt aanleiding gezien haar te veroordelen om de proceskosten (inclusief nakosten) te betalen. De proceskosten van [verzoekers] worden begroot op:
- griffierecht
€
90,00
- nakosten
€
67,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
157,50
5. De beslissing
De kantonrechter
vernietigt het onder 7. van de notulen genoemde besluit van de vergadering van de VvE van 29 april 2025,
veroordeelt de VvE in de proceskosten van € 157,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als de VvE niet tijdig aan de veroordeling voldoet en de beschikking daarna wordt betekend,
wijst het meer of anders gevorderde af,
verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mr. L. van Berkum en in het openbaar uitgesproken op 18 november 2025.
33806