ECLI:NL:RBAMS:2025:9322, Rechtbank Amsterdam, 18-11-2025, 11728214 \ CV EXPL 25-7841

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 26 mei 2025;

- de conclusie van antwoord;

- de e-mail van 30 juni 2025 van [gedaagde] met een aanvulling op zijn verweer;

- het tussenvonnis van 15 juli 2025;

- de e-mail van 7 oktober 2025 van [gedaagde] met een tweede aanvulling op zijn verweer;

- de e-mail van 9 oktober 2025 van De Alliantie met producties;

- de mondelinge behandeling van 17 oktober 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Op de mondelinge behandeling zijn verschenen De Alliantie, vertegenwoordigd door [naam 1] (opzichter), [naam 2] (medewerker huurincasso) en bijgestaan door [naam 3] . [gedaagde] is in persoon verschenen.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

De Alliantie verhuurt met ingang van 3 augustus 2022 aan [gedaagde] de woning aan het adres [adres] (hierna: het gehuurde). De huur bedraagt € 662,17 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd. Op deze huurovereenkomst zijn de ‘Algemene huurvoorwaarden woonruimte de Alliantie’, versie 1 november 2017, van toepassing (hierna: de algemene voorwaarden).

[gedaagde] heeft bij De Alliantie geklaagd over gebreken in het gehuurde, waaronder een lekkage in de badkamer. Om die reden heeft [gedaagde] over de periode september 2023 tot en met februari 2024 geen huur betaald.

[gedaagde] heeft op 8 december 2024 een verzoek ingediend bij de Huurcommissie tot verlaging van zijn huurprijs vanwege de gebreken. De voorzitter van de Huurcommissie heeft op 14 februari 2025 geoordeeld dat het gebrek aan de badkamer ernstig is waardoor de huurprijs tijdelijk wordt verlaagd van € 575,03 tot € 230,01 per maand. Omdat tussen de melding van het gebrek aan de Alliantie en het verzoek aan de Huurcommissie meer dan zes maanden zat, is de verlaging ingegaan tot zes maanden na ontvangst van het verzoek, in dit geval 1 juli 2024. Per oktober 2024 is weer de normale huurprijs gaan gelden omdat het gebrek in september 2024 is hersteld.

[gedaagde] is vervolgens tegen deze uitspraak in verzet gegaan bij de Huurcommissie. Op 6 mei 2025 heeft de Huurcommissie het verzet ongegrond verklaard en beslist dat [gedaagde] de maximale huurverlaging heeft gekregen.

Naast het laten ontstaan van een huurachterstand heeft [gedaagde] ook de afrekeningen servicekosten over de jaren 2023 en 2024 onbetaald gelaten.

De Alliantie heeft [gedaagde] aangemaand om aan zijn betalingsverplichting te voldoen.

3. Het geschil

De Alliantie vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, alsmede betaling van de huurachterstand, waaronder de afrekeningen servicekosten, van in totaal € 2.662,61 met nevenvorderingen.

De Alliantie legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde] is in zijn verplichtingen als huurder tekortgeschoten, door een huurachterstand te laten ontstaan. Gelet op de hoogte van de achterstand heeft De Alliantie recht op en belang bij ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] heeft zijn verplichting tot huurbetaling gedeeltelijk opgeschort. Hij heeft onvoldoende compensatie gekregen voor de gebreken in het gehuurde. [gedaagde] heeft recht op schadevergoeding ter hoogte van € 15.000,00 en hij doet daarbij een beroep op een boetebeding in de algemene voorwaarden. Ten aanzien van de gevorderde servicekosten voert [gedaagde] aan dat hij, ondanks meerdere verzoeken, geen specificatie van De Alliantie heeft ontvangen.

4. De beoordeling

De huurovereenkomst is gesloten met een consument. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13/EEG (de Richtlijn oneerlijke bedingen).

Het huurprijsbeding en het servicekostenbeding in de huurovereenkomst zijn kernbedingen. Deze bedingen zijn transparant en op grond van artikel 4 lid 2 van de Richtlijn uitgesloten van verdere toetsing op oneerlijkheid.

De bedingen die voor de beoordeling van de vordering relevant zijn, te weten artikel 4.2 uit de huurovereenkomst (huurprijswijziging) en de artikelen 12.1 tweede zin (buitengerechtelijke incassokosten in geval van niet tijdige betaling) en 12.4 (huurprijsverhoging) van de algemene voorwaarden zijn door de kantonrechter getoetst en worden niet oneerlijk bevonden.

Ook de artikelen 12.1 eerste zin en 14.3 van de algemene voorwaarden zijn getoetst. Dit bedingen luiden als volgt:

Indien huurder een aan verhuurder verschuldigd bedrag niet volledig en stipt op de vervaldag voldoet, treedt verzuim zonder ingebrekestelling in en is huurder vanaf dat moment de wettelijke rente verschuldigd.

Indien huurder een ander voorschrift dat voortvloeit uit de wet, de huurovereenkomst of de Algemene Huurvoorwaarden overtreedt, verbeurt huurder een direct opeisbare boete van € 25,- per dag dat de overtreding voortduurt tot ten hoogste € 25.000,-.

Artikel 12.1 is op zichzelf niet oneerlijk, nu daarin aanspraak wordt gemaakt op wettelijke rente. Door de combinatie van dit beding met artikel 14.3 kan De Alliantie in geval van niet-tijdige betaling van de huur echter zowel aanspraak maken op rente als op een boete. Dat is oneerlijk. Beide bedingen worden daarom vernietigd en de gevorderde wettelijke rente wordt afgewezen.

Servicekosten

De Alliantie vordert betaling van de eindafrekeningen servicekosten, ter hoogte van € 6,18 over het jaar 2023 en € 73,25 over het jaar 2024. [gedaagde] heeft diverse malen om een specificatie daarvan verzocht, waaronder in het telefoongesprek op 3 oktober 2024 (productie I aan de zijde van De Alliantie), maar deze heeft De Alliantie niet verstrekt. Op de mondelinge behandeling heeft De Alliantie weliswaar toegezegd deze nog te zullen verstrekken, maar dat betekent dat in deze procedure niet kan worden vastgesteld of [gedaagde] deze kosten verschuldigd is. Dit deel van de vordering wordt als onvoldoende onderbouwd afgewezen.

Opschorting

De kantonrechter stelt voorop dat een huurder gehouden is de huur te voldoen. [gedaagde] heeft echter een beroep gedaan op zijn opschortingsrecht ter zake van zijn verplichting tot huurbetaling. Als opschortende partij dient [gedaagde] gemotiveerd te stellen dat hij een opeisbare vordering op De Alliantie heeft. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde] dat onvoldoende gedaan.

Niet alleen staat tussen partijen vast dat het gebrek in september 2024 is hersteld, maar ook heeft [gedaagde] alle mogelijkheden voor huurprijsvermindering voor de gestelde gebreken al doorlopen. [gedaagde] heeft na de uitspraak van de voorzitter van de Huurcommissie, verzet ingesteld bij de Huurcommissie zelf. Na deze uitspraak heeft [gedaagde] niet binnen acht weken een beslissing van de rechter gevorderd, zodat De Alliantie en [gedaagde] – volgens artikel 7:262 van het Burgerlijk wetboek (BW) – geacht overeengekomen zijn wat in die uitspraak is vastgesteld. Dat betekent dat [gedaagde] , nog daargelaten dat hij daartoe geen eis in reconventie heeft ingesteld, gebonden is aan de uitspraak van de Huurcommissie en de kantonrechter niet opnieuw een oordeel daarover kan geven.

Voor zover [gedaagde] meent dat hij recht heeft op schadevergoeding, geldt dat [gedaagde] deze vordering niet heeft onderbouwd, anders dan dat hij vindt dat hij daar recht heeft op gelet op artikel 14.1 van de algemene voorwaarden. Daarin is bepaald dat een huurder een boete verschuldigd is van maximaal € 15.000,00 bij overtreding van de artikelen 8.2 en 8.3 die zien op het dulden c.q. toelaten van werkzaamheden in het gehuurde. Die situatie doet zich hier echter niet voor en niet valt in te zien waarom dit artikel een grond zou vormen voor het toekennen van schadevergoeding aan [gedaagde] .

Dit betekent dat aan [gedaagde] geen opschortingsrecht toekomt en dat hij gehouden is de huurachterstand te betalen.

Huurachterstand

Tussen partijen staat vast dat [gedaagde] zes huurtermijnen onbetaald heeft gelaten. Uit het actuele overzicht van De Alliantie berekend tot en met oktober 2025, volgt dat dit in totaal € 3.709,68 bedraagt. [gedaagde] heeft dit niet betwist. Daarop strekt in mindering de huurverlaging zoals toegekend door de Huurcommissie van in totaal € 1.126,50, zodat een huurachterstand van € 2.583,18 resteert. De vordering tot betaling van de huurachterstand is in zoverre toewijsbaar.

Ontbinding en ontruiming

Ingevolge het eerste lid van artikel 6:265 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij, in geval van huur, aan de kantonrechter de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De hoofdregel en de tenzij-bepaling brengen tezamen de rechtsregel tot uitdrukking dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding van de overeenkomst. Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd zal zijn, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn. Per 1 januari 2021 zijn verhuurders op grond van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening tevens verplicht om bij de gemeente melding te doen van een huurachterstand.

De Alliantie heeft [gedaagde] schriftelijk gewezen op de mogelijkheid van schuldhulpverlening bij betalingsachterstanden. De Alliantie heeft [gedaagde] daarna bij de gemeente aangemeld in het kader van vroegsignalering. Daarmee heeft zij voldaan aan de informatieplicht en de meldplicht als bedoeld in artikel 2 van Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening.

[gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichting jegens De Alliantie om de huur te voldoen. De huurachterstand bedraagt 4 maanden. De hoogte van de achterstand rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. [gedaagde] heeft in dat kader aangevoerd dat hij het geld apart heeft gehouden en dat hij dit vonnis wenste af te wachten alvorens – indien dan blijkt dat hij daartoe gehouden is – de huurachterstand te voldoen. Gelet hierop ziet de kantonrechter aanleiding om gebruik te maken van de wettelijke bevoegdheid om [gedaagde] nog een termijn van 14 dagen toe te staan om de huurachterstand aan De Alliantie te voldoen (een zogenoemde terme de grâce als bedoeld in artikel 7:280 BW). Dat betekent dat de ontbinding en de ontruiming worden uitgesproken onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen 14 dagen na heden tot betaling van de openstaande huurachterstand is overgegaan. Doet hij dat wel, dan sorteren de ontbinding en de veroordeling tot ontruiming geen effect.

De ontruimingstermijn wordt vastgesteld op 14 dagen na betekening van het vonnis.

Overige beslispunten

De Alliantie vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De Alliantie heeft aan [gedaagde] een aanmaning gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. Daarom zal het gevorderde bedrag van € 524,61 worden toegewezen.

[gedaagde] is ook gehouden om met ingang van november 2025 de maandelijkse huur dan wel een gebruiksvergoeding te voldoen voor iedere maand dat zij het gehuurde huurt dan wel in gebruik heeft tot aan de ontruiming.

[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van De Alliantie worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

145,45

- griffierecht

€

514,00

- salaris gemachtigde

€

476,00

(2 punten × € 238,00)

- nakosten

€

67,50

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.202,95

5. De beslissing

veroordeelt [gedaagde] om te betalen aan De Alliantie een bedrag van € 2.583,18 aan achterstallige huur tot en met tot en met oktober 2025,

en voorts voor het geval [gedaagde] niet binnen 14 dagen na heden aan de veroordeling onder 5.1. heeft voldaan en/of voorts niet alle op dat moment vervallen huurtermijnen heeft voldaan;

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak aan het adres [adres] ,

veroordeelt [gedaagde] om deze onroerende zaak met al wie en al wat zich daarin vanwege [gedaagde] bevindt, binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van De Alliantie te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde,

veroordeelt [gedaagde] om te betalen aan De Alliantie een bedrag van € 662,17 per maand vanaf november 2025 tot en met de dag waarop de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden,

en voorts in beide gevallen:

veroordeelt [gedaagde] om aan De Alliantie te betalen een bedrag van € 524,61 aan buitengerechtelijke kosten,

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.202,95 voor zover van toepassing inclusief btw, te vermeerderen met de kosten van betekening, te voldoen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis,

verklaart dit veroordelingen in dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.H. Mulderije en in het openbaar uitgesproken op 18 november 2025.

58984