ECLI:NL:RBAMS:2025:9364, Rechtbank Amsterdam, 02-12-2025, 11641793

1. [eiser 1] ,

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 1 april 2025, met producties;

- de conclusie van antwoord in conventie, eis in reconventie, met producties;

- het instructievonnis van 27 mei 2025;

- de dagbepaling mondelinge behandeling;

- de conclusie van antwoord in reconventie.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 12 augustus 2025. [eiser 1] is verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. [gedaagde] is in persoon verschenen, vergezeld door haar zoon [naam 1] . Beide partijen hebben hun standpunt nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

[gedaagde] is eigenaar van de woning aan de [adres] (hierna: de woning).

[eiser 1] en [eiser 2] hebben de woning van 1 december 2022 tot 1 oktober 2024 gehuurd van [gedaagde] tegen een maandelijkse huurprijs van € 1.850,00. Bij aanvang van de huurovereenkomst hebben [eiser 1] en [eiser 2] een waarborgsom van € 3.700,00 betaald aan [eiser 1] en [eiser 2] . Bij aanvang van de huurovereenkomst is er een check-in inspectie gedaan. In de huurovereenkomst is het volgende, voor zover relevant, opgenomen:

“11.9 (…) In het geval van een check out; Het gehuurde dient volledig professioneel schoongemaakt en in dezelfde staat zoals tijdens de check in, opgeleverd te worden voor de check out door de huurder.”

Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing, hierin staat voor zover relevant, het volgende:

“11. Waarborgsom/bankgarantie

(…)

Verhuurder verbindt zich het bedrag van de waarborgsom zo spoedig mogelijk, docht uiterlijk binnen twee maanden na beëindiging van de huurovereenkomst, aan huurder terug te betalen resp. de bankgarantie te retourneren, zo nodig na aftrek van hetgeen verhuurder alsnog nog van huurder te vorderen mocht hebben.

(…)

Verhuurder zal huurder, uiterlijk binnen twee weken na de eindoplevering, informeren over eventuele ernstige beschadigingen c.q. gebreken, welke ten tijde van de inspectie niet geconstateerd zijn.

(…)

Huurder is aan verhuurder een schadevergoeding wegens huurderving verschuldigd indien aan hem te wijten is dat er na beëindiging van de huurovereenkomst nog herstelwerkzaamheden moeten worden uitgevoerd. Die schadevergoeding wordt per dag berekend en stemt overeen met de prijs van het gehuurde. Die schadevergoeding wordt berekend op basis van de in het betreffende kalenderjaar verschuldigde totale huursom gedeeld 365 dagen.”

Op 10 september 2024 heeft er een voorinspectie plaatsgevonden. Per mail informeert de beheerder van de woning aan [eiser 1] en [eiser 2] wat er nog moet gebeuren voor de eindinspectie. Hierin staat – kort gezegd – dat elke ruimte professioneel schoongemaakt moet worden en verder, voor zover relevant, moeten de technische apparatuur worden schoongemaakt, de planken in de keuken worden aangepast, de vlekken in de keukenvloer worden schoongemaakt, de kraan in de badkamer worden gemaakt en het gordijn in de slaapkamer worden gemaakt. Verder stuurt de beheerder het volgende aan [eiser 1] en [eiser 2] :

“Please be informed that there is a lot of work to be done fo your as tenant. I suggest that we schedule 1 more pre end inspection a week before you are planning to depart the apartment. Then when can check the status and inform you if things need to be arranged before the official check-out.”

Op 30 september 2024 heeft de tweede voorinspectie plaatsgevonden, waarna de beheerder het volgende, voor zover relevant, heeft gemaild aan [eiser 1] en [eiser 2] :

“We have noticed the following issues which still need to be solved before the final check-out:

1. A full professional cleaning

(…)

c. The floor shows black spots which need to be removed/cleaned

(…)

3. The curtains from the room of [eiser 1] need to be dry cleaned + repaired

4. The curtain rail of the bedroom of [eiser 1] needs to be repaired

5. The water tap in the bathroom need to be repaired

6. The curtain in the bedroom of Ivan is broken need to repair/replaced

7. The shelves in the kitchen need to be stabilized and straighten.”

Op 1 oktober 2024 heeft de eindinspectie plaatsgevonden. In het check-out rapport wordt, voor zover relevant, de vloer in de keuken beoordeeld als “bad”. Voorts wordt opgemerkt:

“Special remark 1

We need to check the flooring compared

With the check in

Cleaning need to be done

Tap in bathroom need to be checked

Shelves in kitchen + curtains”

Op 3 oktober 2024 heeft [gedaagde] [eiser 1] en [eiser 2] het volgende gemaild over de toiletpot:

“Hoi [naam 2] , bijgaand foto’s van de toiletpot die als gevolg van onverantwoord gebruik is beschadigd en niet kan worden gerepareerd. Dit betekent dat er een nieuwe toiletpot moet komen waar ik de huurders voor aansprakelijk zou willen stelen. De toiletpot zag er bij aanvang huurovereenkomst perfect uit. (…)”

Nadat [eiser 1] en [eiser 2] de woning hebben verlaten, heeft [gedaagde] een bedrag van € 949,02 gerestitueerd aan [eiser 1] en [eiser 2] .

Bij brief van 18 december 2024 vorderen [eiser 1] en [eiser 2] het restant van de waarborgsom terug, waarna [gedaagde] op 20 december 2024 antwoordt dat zij dit niet zal doen, omdat ze kosten heeft moeten maken voor herstelwerkzaamheden in de woning.

[gedaagde] heeft [naam eenmanszaak] ingeschakeld voor het herstellen/vervangen van de wasbak, toiletpot en gordijnrails. [naam eenmanszaak] heeft hiervoor op 4 oktober 2024 een offerte opgesteld. Hieruit blijkt dat de kosten als volgt zijn opgebouwd:

Uitvoering

Wasbak demonteren en vervangen, herstelwerk planken en gordijnrail

€ 649,95 (excl. 21% btw)

Materiaal

Gordijnrails en bevestigingsset wasbak en overig toilet

€ 78,88 (excl. 21% btw)

Parkeerkosten

Parkeerkosten [stadsdeel] 2 voertuigen

€ 48,00 (geen btw)

Uitvoering

Demontage en installatie nieuw toilet incl. koppeling

€ 295,95 (excl. 21% btw)

Afvoer

Wasbak, toilet en rails

€ 49,95 (excl. 21% btw)

Inclusief btw bedraagt de factuur € 1.358,42. Uiteindelijk heeft [gedaagde] een bedrag van € 1.372,98 betaald, nu er nog kosten bij kwamen voor extra koppelingen.

Op 1 januari 2025 is een nieuwe huurder in de woning ingetrokken.

[eiser 1] en [eiser 2] hebben [gedaagde] op 6 februari 2025 in gebreke gesteld.

3. Het geschil

[eiser 1] en [eiser 2] vorderen – zakelijk weergeven – dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] zal veroordelen tot betaling van:

€ 2.751,00 aan waarborgsom, te vermeerderen met de wettelijke rente, berekend vanaf 20 februari 2025;

€ 444,86 aan incassokosten;

de proceskosten.

[eiser 1] en [eiser 2] stellen dat [gedaagde] onterecht niet de volledige borg heeft terugbetaald. Allereerst brengt [gedaagde] ten onrechte verouderingsschade in rekening bij hen als huurders. De in rekening gebrachte schoonmaakkosten zijn ook onterecht, nu [eiser 1] en [eiser 2] de woning professioneel hebben laten schoonmaken voor de check-out. Daarnaast heeft [gedaagde] de waarborgsom gebruikt voor schadeposten die niet zijn vermeld in het eindrapport. Ten slotte heeft [gedaagde] geen rekeningen overgelegd voor het herstel van de schade. Hiermee heeft [gedaagde] niet aangetoond daadwerkelijk deze kosten te hebben gemaakt.

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser 1] en [eiser 2] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser 1] en [eiser 2] in de kosten van deze procedure. [gedaagde] stelt dat zij het deel van de borg terecht heeft ingehouden, vanwege de door huurders aangebrachte schade aan de woning en door het niet (professioneel) schoonmaken van de woning.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in reconventie

[gedaagde] vordert – kort gezegd – [eiser 1] en [eiser 2] te veroordelen tot betaling van € 8.367,49 te vermeerderen met de wettelijke rente over € 7.293,98 vanaf 7 maart 2025 en over € 1.073,51 vanaf de dag van dit verweer tot aan de dag der algehele voldoening, [eiser 1] en [eiser 2] te veroordelen tot het vermelden van hun adres in de GBA aan [gedaagde] binnen twee dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis per e-mail aan haar op verbeurte van een dwangsom van € 100,00 per dag voor iedere dag dat huurders twee dagen na betekening van dit vonnis hiermee in gebreke blijven en ten slotte [eiser 1] en [eiser 2] te veroordelen in de proceskosten.

[gedaagde] stelt dat zij schade heeft geleden door de wijze dat [eiser 1] en [eiser 2] de woning hebben bewoond. [eiser 1] en [eiser 2] zijn op basis van de huurovereenkomst en de algemene bepalingen aansprakelijk voor deze schade. Deze schade is hoger dan [gedaagde] in eerste instantie met de borg heeft verrekend. [gedaagde] heeft ook schade geleden doordat zij de woning een tijd niet heeft kunnen verhuren, waardoor zij huurinkomsten is misgelopen. Hierom vordert zij drie maanden huur aan schadevergoeding. Ten slotte is de woning in waarde gedaald doordat [gedaagde] de woning heeft moeten herstellen met goedkopere materialen.

[eiser 1] en [eiser 2] voeren verweer. Zij concluderen tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde] , met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure. [eiser 1] en [eiser 2] voeren verweer tegen alle schadeposten die [gedaagde] vordert. Volgens [eiser 1] en [eiser 2] brengt [gedaagde] ten onrechte schadeposten in rekening die niet voortvloeien uit het check-outrapport. Voorts betogen zij dat het herstel van de genoemde posten niet een periode van drie maanden vergt. Daarnaast dient het door [gedaagde] gestelde onderhoud te worden aangemerkt als mutatieonderhoud. De tijd dat zij de woning niet kon verhuren, kan niet op [eiser 1] en [eiser 2] worden verhaald. Ten slotte stellen [eiser 1] en [eiser 2] dat [gedaagde] geen belang heeft bij het aan [gedaagde] bekend maken van hun adressen.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

In deze zaak ligt de vraag voor of [gedaagde] gerechtigd was een deel van de waarborgsom in te houden, en of zij daarnaast [eiser 1] en [eiser 2] kan aanspreken voor de volledige herstelkosten die zij heeft gemaakt, welke de ingehouden waarborgsom overstijgen.

De vorderingen in conventie en reconventie zien beiden op een aantal schadeposten waarover deels zowel in conventie als in reconventie deels discussie bestaat. Gelet op deze overlap en samenhang zullen de vorderingen in conventie en reconventie gezamenlijk worden behandeld. De kantonrechter zal per schadepost beoordelen in hoeverre deze toewijsbaar is.

Uitgangspunt in deze zaak

De kantonrechter stelt bij de beoordeling van de onderhavige vorderingen voorop dat bij aanvang van de huurovereenkomst een check-in rapport is opgemaakt door de beheerder. Partijen zijn het er over een dat er ten tijde van de check-in geen schades waren en de woning professioneel was schoongemaakt. [eiser 1] en [eiser 2] moesten daarom op grond van artikel 7:224 lid 2 BW het gehuurde bij het einde van de huur in die staat opleveren. Dit behoudens beschadigingen als gevolg van normale slijtage of ouderdom. In geval [eiser 1] en [eiser 2] toerekenbaar tekort zijn geschoten in de opleveringsverplichting en er sprake is van schade aan de woning, zijn [eiser 1] en [eiser 2] daarvoor aansprakelijk. Bij een verschil van mening over de staat van de oplevering is het dan aan [eiser 1] en [eiser 2] om te bewijzen dat is opgeleverd in de oorspronkelijke staat of dat er sprake is van de gevolgen van normale slijtage. Aan de andere kant is het aan [gedaagde] , indien zij van mening is dat er sprake is van schade, om te deze schade en de omvang daarvan te stellen en (zo nodig) te bewijzen.

Schoonmaak

[gedaagde] stelt dat de woning na oplevering in strijd met de overeenkomst niet professioneel is schoongemaakt en heeft een bedrag van € 260,00 in rekening gebracht hiervoor. [eiser 1] en [eiser 2] betwisten dat zij de woning niet professioneel hebben laten schoonmaken. Dit hebben zij wel gedaan en hiervan hebben zij een afschrift van de boekingsbevestiging overgelegd waaruit blijkt dat de schoonmaak op 29 september 2024 zou plaatsvinden. [gedaagde] brengt hier tegenin dat uit dat afschrift niet volgt dat de woning schoon was op 1 oktober 2024, nu [eiser 1] tot en met 1 oktober 2024 nog in de woning heeft gewoond en de woning heeft gebruikt.

De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] terecht de schoonmaakkosten terecht met de borg heeft verrekend. Uit het door [eiser 1] ondertekende check-out rapport blijkt dat cleaning need to be done. Voorts blijkt uit het afschrift van de boekingsbevestiging die [eiser 1] en [eiser 2] hebben overgelegd dat de door hen ingeplande schoonmaak zou plaatsvinden op 29 september 2024, terwijl [eiser 1] tot en met 1 oktober 2024 in de woning is verbleven. Op basis van dit afschrift, kan niet geconcludeerd worden dat de woning zich op 1 oktober 2024 in professioneel schoongemaakte staat verkeerde. Ter onderbouwing van de kosten heeft [gedaagde] een Whatsappbericht overgelegd waaruit blijkt dat de ingehuurde schoonmaker een betaalverzoek stuurt en daarbij legt [gedaagde] een betaalafschrift over. Hieruit blijkt voldoende dat de door [gedaagde] ingehuurde professionele schoonmaak daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Ten slotte heeft [gedaagde] de schade zoveel mogelijk beperkt, nu blijkt uit de door haar overgelegde offertes dat de schoonmaakkosten bij andere bedrijven veel hoger zouden zijn.

Vloer

[gedaagde] stelt dat de houten vloer in de woning is beschadigd door [eiser 1] en [eiser 2] en dat deze schade niet valt aan te merken als slijtage door normaal gebruik. De vloer was niet schoongemaakt, zat vol ingebeten vlekken en een groot deel van de lak was verwijderd. Voorts hebben planten in de woonkamer watervlekken veroorzaakt in de vloer. De schade blijkt uit het check-out rapport. [gedaagde] heeft daarom de vloer opnieuw moeten laten schuren en lakken. [gedaagde] heeft hiervoor een bedrag van € 500,00 verrekend met de borg, maar vordert in reconventie vergoeding van de volledige kosten hiervoor, te weten € 2.250,00. Na aftrek van € 500,00 resteert een bedrag van € 1.750,00. Het herstel heeft uiteindelijk plaatsgevonden op 15 januari 2025 en hiertoe heeft [gedaagde] een factuur overgelegd. [eiser 1] en [eiser 2] erkennen de vlekken in de keukenvloer en de vlek door de plantenbak en stellen dat zij bereid waren hiervoor een redelijk bedrag te betalen. Dit onder de voorwaarde op basis van de werkelijke kosten van het herstel. Omdat [gedaagde] geen specificatie van het herstel heeft overgelegd, betwijfelen [eiser 1] en [eiser 2] of [gedaagde] daadwerkelijk de vloer heeft hersteld.

De kantonrechter merkt op dat indien een verhuurder bepaalde schade met de borg wil verrekenen, uit artikel 7:261b lid 3 BW, volgt dat verhuurder het restant van de borg binnen dertig dagen na beëindiging van de huurovereenkomst moet restitueren, onder vermelding van aantoonbaar gemaakte kosten die zijn verrekend. De vloer is echter pas op 15 januari 2025 hersteld. Dat betekent dat [gedaagde] ten onrechte (in eerste instantie) € 500,00 heeft verrekend met de borg. Het is echte wel mogelijk om deze schade later, in een procedure zoals onderhavige, terug te vorderen.

Uit het check-out rapport blijkt dat de vloer in de hal en in de keuken is beoordeeld als “bad”. In de overige ruimtes is de vloer beoordeeld als “fair” waarbij in slaapkamer 2 ook vlekken zijn vermeld. Nu [eiser 1] en [eiser 2] deels erkennen dat er vlekken waren op de vloer en uit het rapport blijkt dat sommige delen van de vloer als “bad” zijn beoordeeld, zijn de kosten voor het herstel deels toewijsbaar. [gedaagde] heeft in reconventie voldoende aangetoond dat zij deze kosten heeft gemaakt. [gedaagde] heeft de vloer in het gehele appartement hersteld. Hoewel te begrijpen valt dat [gedaagde] ervoor heeft gekozen om het hele appartement aan te pakken, kan niet op basis van het check-out rapport gezegd worden dat herstel van de vloeren noodzakelijk was voor het gehele appartement. Dit heeft [gedaagde] in feite een waardevermeerdering opgeleverd. De kantonrechter moet de schade op grond van de redelijkheid en billijkheid vaststellen en houdt dus rekening met de waardevermeerdering en dat [gedaagde] nieuw voor oud heeft gekregen. Alles overziend acht de kantonrechter het redelijk dat [eiser 1] en [eiser 2] 50 % van de schade aan de vloer vergoeden. Dat betekent dat zij aansprakelijk zijn voor € 1.125,00 van de vloer, waar na aftrek van € 500,00 nog € 625,00 resteert. Dat betekent dat in conventie [gedaagde] terecht € 500,00 heeft verrekend met de borg dat in reconventie een bedrag van € 625,00 toewijsbaar is.

Kosten uitvoering vervanging/herstel wasbak, toilet, planken en gordijnrails

[gedaagde] heeft een bedrag van € 1.372,98 aan kosten voor de uitvoering van de demontage en installatie van de wasbak, toilet, gordijnrails en herstel van de planken in de keuken verrekend met de borg. In dit bedrag is ook vervanging van de gordijnrails meegenomen. [naam eenmanszaak] heeft hiervoor een offerte opgesteld, zoals deels opgenomen onder punt 2.10. De kostenpost voor het herstel van de planken is meegenomen in de uitvoering van de herstelwerkzaamheden waarbij ook het demonteren en vervangen van de wasbak en gordijnrail zijn opgenomen. Nu dit in één bedrag is opgenomen, zal eerst geoordeeld moeten worden over de toewijsbaarheid van deze posten.

Kraan badkamer

[gedaagde] stelt dat de draaiknop van de kraan in de badkamer door toedoen van huurders is afgebroken. Hiervoor heeft zij in eerste instantie € 318,00 ingehouden op de borg. [gedaagde] stelt dit tijdens de huurperiode is gebeurd, wat betekent dat vermoed wordt dat dit veroorzaakt is door de huurders. Uit het check-out rapport blijkt daarbij dat de kraan kapot is. Ten aanzien van de schade was het niet mogelijk meer was om de kraan te repareren, waardoor het nodig was de hele wasbak te vervangen. Omdat het ging om een luxe wasbak met designkraan, heeft [gedaagde] in het kader van haar schadebeperkingsplicht de wasbak vervangen door een goedkopere wasbak en kraan. Het vervangen van alleen de kraan, zou velen malen duurder zijn dan de keuze voor een goedkopere wasbak met nieuwe kraan. [eiser 1] en [eiser 2] erkennen dat de kraan kapot was, maar stellen dat deze kosten voor rekening van verhuurder komen. Daarnaast hebben [eiser 1] en [eiser 2] op 20 februari 2024 melding gedaan van de kapotte kraan bij beheerder. [gedaagde] betwist op haar beurt dat deze melding niet als melding van schade aan verhuurder kan worden gezien en bovendien was dit niet op eigen initiatief van [eiser 1] en [eiser 2] .

De kantonrechter overweegt dat uit de twee pre-voorinspecties en het check-out rapport blijkt dat de draaiknop van de kraan is afgebroken. [eiser 1] en [eiser 2] betwisten dit ook niet. Nu de kraan bij aanvang van de huurperiode niet kapot was, geldt het vermoeden dat dit ontstaan is tijdens de huurperiode. [eiser 1] en [eiser 2] hebben dit vermoeden niet weerlegd. De kantonrechter is van oordeel dat de schade aan de kraan niet als normale slijtage door gebruik kan worden aangemerkt. Een kraan breekt niet door normaal gebruik af en [eiser 1] en [eiser 2] hebben niet gemotiveerd gesteld dat dit wel door normaal gebruik zou kunnen gebeuren. Daarnaast heeft [gedaagde] gemotiveerd gesteld dat het kapotgaan van de kraan had kunnen worden voorkomen, als eerder was ingegrepen. [gedaagde] heeft voorts aan de hand van een factuur de hoogte van de schade onderbouwd en gemotiveerd gesteld dat zij de schade zoveel mogelijk heeft beperkt. Dat betekent dat [gedaagde] terecht het bedrag van € 318,00 heeft verrekend met de borg. De vraag of [eiser 1] en [eiser 2] melding hebben gedaan over de kapotte kraan, is in dit kader niet meer relevant, nu deze schade op basis van het bewijsvermoeden voor rekening van [eiser 1] en [eiser 2] komt.

Toiletpot

[gedaagde] stelt dat de toiletpot aan de onderkant onherstelbaar is beschadigd. Dit is tijdens de check-out niet opgemerkt, omdat de wc-deksel toen dicht zat. [gedaagde] heeft dit op 3 oktober 2024 per mail gemeld heeft aan [eiser 1] en [eiser 2] . [gedaagde] heeft overeenkomstig artikel 14.6 van de algemene bepalingen dit gebrek binnen 14 dagen na eind van de huurovereenkomst aan [eiser 1] en [eiser 2] gemeld. Omdat het niet mogelijk was de toiletpot te herstellen, heeft [gedaagde] een nieuwe toiletpot moeten aanschaffen voor € 225,00 inclusief reis- en parkeerkosten van de monteur. [eiser 1] en [eiser 2] betwisten dat de toiletpot niet goed is opgeleverd. Uit het check-out rapport blijkt niet dat de toiletpot onherstelbaar was beschadigd. Bovendien blijkt uit dit rapport dat de toiletpot bij de eindinspectie wel degelijk open is geweest, nu dit op de foto’s te zien is.

De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] de schade aan de toiletpot niet mocht verrekenen met de borg. Hoewel het op grond van de algemene bepalingen mogelijk is voor [gedaagde] om beschadigingen die tijdens de check-out niet zijn opgemerkt, twee weken na de check-out te melden bij [eiser 1] en [eiser 2] , blijkt uit de foto’s in het check-out rapport dat de wc-deksel tijdens de check-out open was. Aan de stelling van [gedaagde] dat zij de schade aan de toiletpot niet kon zien wegens de gesloten deksel, wordt daarom voorbijgegaan. Nu de schade niet staat vermeld op in het check-out rapport en [gedaagde] dit wel had kunnen opmerken tijdens de check-out, heeft [gedaagde] dit onterecht verrekend.

De planken

[gedaagde] stelt dat de planken in de keuken zijn gebogen door verkeerd gebruik door [eiser 1] en [eiser 2] . Zij hebben de planken te zwaar beladen, terwijl [eiser 1] en [eiser 2] instructie hebben gekregen dat deze planken niet bedoeld waren om zwaar te beladen. Uit het check-out rapport blijkt dat [eiser 1] en [eiser 2] deze planken niet hebben hersteld, ondanks dat dit was afgesproken bij de voorinspectie. [gedaagde] heeft kosten moeten maken om deze planken te herstellen en heeft deze daarom verrekend met de waarborgsom. [eiser 1] en [eiser 2] betwisten dat de planken gebrekkig zijn. Voorts betwisten zij dat er dergelijke instructies zijn gegeven over het gebruik van de planken.

De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] ten onrechte kosten voor het herstel van de planken heeft verrekend met de borg. Hoewel uit de voorinspecties en het check-out rapport blijkt dat de planken hersteld moesten worden, komt dit niet voor rekening van [eiser 1] en [eiser 2] . Nu [eiser 1] en [eiser 2] hebben betwist dat zij dergelijke instructies over het gebruik hebben gekregen, is niet vast komen te staan dat dit is toegezegd aan hen. Bovendien moet je dergelijke planken in een keuken normaal kunnen gebruiken. Op de daarvan overgelegde foto is te zien dat [eiser 1] en [eiser 2] een als normaal te beschouwen gebruik van de planken maakte. Als de constructie hiervan niet goed is komt dit voor rekening van verhuurder.

De gordijnrails

[gedaagde] stelt dat de gordijnrails in de slaapkamer van [eiser 1] doormidden is gebroken en dat [eiser 1] en [eiser 2] dit ten onrechte niet hebben hersteld. [eiser 1] en [eiser 2] betwisten dat zij dit niet heeft hersteld. Dit hebben zij wel degelijk gedaan. Dit volgt ook uit het feit dat dit niet in het check-out rapport staat vermeld.

De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] de kosten voor de gordijnrails ten onrechte heeft verrekend met de borg. Hoewel uit de voorinspecties blijkt dat de gordijnrails hersteld moest worden, blijkt dit niet uitdrukkelijk uit het check-out rapport. De enkele bewoording “curtains” is niet voldoende, nu het schoonmaken van de gordijnen ook een geschilpunt is in deze zaak. Dit klemt te meer nu in het check-out rapport de gordijnen in de slaapkamer van [eiser 1] als “fair” zijn beoordeeld. Bovendien stellen [eiser 1] en [eiser 2] dat zij de gordijnrails hebben hersteld. Als de gordijnrails doormidden was gebroken, was het aan [gedaagde] om de gordijnen als “bad” aan te merken of dit uitdrukkelijk te vermelden in het check-out rapport. [gedaagde] had ook de mogelijkheid om dit alsnog binnen twee weken te melden bij [eiser 1] en [eiser 2] , wat zij niet heeft gedaan.

Vervolg: Kosten uitvoering vervanging/herstel wasbak, toilet, planken en gordijnrails

De tussenconclusie is dat [eiser 1] en [eiser 2] aansprakelijk zijn voor de schade aan de wasbak, maar dat zij niet aansprakelijk zijn voor de kosten aan de toiletpot, planken en gordijnrails. Dat betekent dat de kosten voor het demonteren en vervangen van de wasbak toewijsbaar zijn, maar de overige kosten niet. In de offerte en de facturen zijn de kosten voor het “wasbak demonteren en vervangen, herstelwerk planken en gordijnrail” (€ 649,95 exclusief 21% btw) echter niet uitgesplitst per onderdeel. Gelet op het bepaalde in artikel 97 van het Wetboek van Rechtsvordering zal de kantonrechter de schade schatten. De werkzaamheden met betrekking tot de wasbak komen de kantonrechter complexer voor dan het verstevigen van de twee planken en het herstellen van een gordijnrail, en schat de schade op € 393,22 zijnde de helft van het voor deze posten gefactureerde bedrag.

Reinigen gordijnen

[gedaagde] stelt dat uit het check-out rapport volgt dat [eiser 1] en [eiser 2] de gordijnen niet professioneel hebben laten stomen, ondanks het feit dat partijen dit hadden afgesproken naar aanleiding van de voorinspectie. [eiser 1] en [eiser 2] erkennen dat zij dit niet professioneel hebben laten doen, maar stellen dat dit feitelijk niet mogelijk was, omdat dergelijke stomerijen in het weekend waren gesloten. Hierom heeft [eiser 1] zelf de gordijnen schoongemaakt.

De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] terecht de kosten voor het laten stomen van de gordijnen heeft verrekend met de borg. Uit de voorinspectie blijkt dat partijen dit zijn overeengekomen en [eiser 1] en [eiser 2] erkennen in die zin dat zij dit ook niet gedaan hebben. Door de gordijnen zelf te reinigen zijn [eiser 1] en [eiser 2] deze afspraak niet nagekomen, zoals ook blijkt uit het check-out rapport. Het komt voor risico van [eiser 1] en [eiser 2] dat de stomerij gesloten was. Van een feitelijke onmogelijkheid is geen sprake. De kosten die [gedaagde] gemaakt heeft hiervoor, namelijk € 75,00, zijn redelijk, daadwerkelijk gemaakt en voldoende onderbouwd met de factuur.

De stofzuiger

[gedaagde] stelt dat de stofzuiger door het gebruik van [eiser 1] en [eiser 2] kapot is geraakt. [eiser 1] en [eiser 2] zouden de zaak niet hebben vervangen waardoor de stofzuiger is doorgebrand. [gedaagde] heeft hierdoor schade geleden, nu zij een nieuwe heeft moeten kopen. Hierom vordert [gedaagde] € 67,49 in reconventie aan schadevergoeding. [eiser 1] en [eiser 2] betwisten dat de stofzuiger kapot was en stellen dat zij de zak indien nodig hebben vervangen. Daarnaast heeft het door hen ingeschakelde schoonmaakbedrijf de stofzuiger nog gebruikt en kan van een schoonmaakbedrijf worden verwacht dat zij weten hoe om te gaan met een stofzuiger.

De kantonrechter wijst de vordering van [gedaagde] af. [eiser 1] en [eiser 2] hebben gemotiveerd betwist dat zij de stofzuiger kapot hebben gemaakt. In principe is het dan aan [gedaagde] om haar stelling te bewijzen. Zij heeft hiertoe echter geen concreet bewijsaanbod gedaan.

De oven

[gedaagde] stelt dat door de nieuwe huurder is gesignaleerd dat de oven niet meer werkte. Dit is niet gecontroleerd tijdens de eindinspectie. Het was niet meer mogelijk om de oven te herstellen. [gedaagde] stelt dat de oven kapot is gegaan, doordat [eiser 1] en [eiser 2] de oven met agressieve schoonmaakmiddelen hebben schoongemaakt die er te lang in hebben gezeten dan wel niet voldoende zijn verwijderd. [eiser 1] en [eiser 2] zijn aansprakelijk voor deze schade, nu de oven bij aanvang van de huur in goede staat verkeerde. Nu [gedaagde] een nieuwe oven heeft moeten aanschaffen, heeft zij schade geleden. Hierom vordert [gedaagde] € 668,00 aan kosten voor de nieuwe oven. [eiser 1] en [eiser 2] betwisten dat de oven kapot was toen zij de woning verlieten. Het was soms mogelijk dat er witte rook uit de oven kwam, maar dit werd dan veroorzaakt door een stukje eten wat was blijven steken.

De kantonrechter overweegt dat uit het check-outrapport niet blijkt dat de oven gebrekkig was. Het is begrijpelijk dat een oven bij een eindinspectie doorgaans niet wordt getest. Dit maakt artikel 14.6 van de algemene voorwaarden relevant, waarin is bepaald dat [gedaagde] binnen twee weken na de eindinspectie eventuele gebreken dient te melden. [eiser 1] en [eiser 2] hebben betoogd dat deze bepaling onredelijk bezwarend is, nu de huurovereenkomst volgens hen als een consumentenovereenkomst moet worden aangemerkt. Of daadwerkelijk sprake is van een consumentenovereenkomst kan in het midden blijven. Ook indien daarvan zou worden uitgegaan, acht de kantonrechter artikel 14.6 niet onredelijk bezwarend. Integendeel, de bepaling strekt juist ter bescherming van huurders: zij voorkomt dat een verhuurder pas maanden na de oplevering nog met vermeende gebreken komt en de huurder daarvoor aansprakelijk stelt. Indien geen sprake is van een consumentenovereenkomst, geldt de bepaling onverkort. Nu de nieuwe huurder eerst op 12 januari 2025 heeft gemeld dat de oven niet functioneerde, is de melding te laat gedaan en strandt de vordering van [gedaagde] reeds op grond van artikel 14.6 van de algemene voorwaarden.

Schadevergoeding, niet kunnen verhuren

[gedaagde] stelt dat zij de woning in de maanden oktober tot en met december 2024 niet heeft kunnen verhuren, wegens uitvoering van de herstelwerkzaamheden. Uit artikel 15.5 van de algemene bepalingen volgt dat [eiser 1] en [eiser 2] een vergoeding voor deze periode verschuldigd zijn. [gedaagde] vordert daarom in reconventie een bedrag aan drie maanden huur, in totaal € 5.550,00. Per 1 januari 2025 is de woning uiteindelijk opnieuw verhuurd. Hoewel de meeste herstelwerkzaamheden op 15 november 2024 afgerond waren, is de vloer uiteindelijk pas op 15 januari 2025 hersteld. [gedaagde] had in eerste instantie een voorstel gedaan ten aanzien van de vloer, wat op 18 en 30 december 2024 is afgewezen door [eiser 1] en [eiser 2] . Vanwege de feestmaand kon het schuren en lakken pas in januari 2025 plaatsvinden. De kantonrechter begrijpt het standpunt van [gedaagde] zo dat zij aan deze vordering ook ten grondslag legt dat zij meerdere dagen/weken aan tijd heeft moeten besteden aan het opknappen van de woning, kosten heeft moeten maken voor het verven van de woning en dat de gordijnen moesten worden opgehaald en weggebracht. Deze werkzaamheden hadden eigenlijk door huurders moeten worden uitgevoerd. [eiser 1] en [eiser 2] stellen dat deze kosten niet in rekening kunnen worden gebracht bij hen, omdat het gepleegde onderhoud in de woning als mutatieonderhoud moet worden aangemerkt. Deze kosten zijn voor rekening van verhuurder.

Nu de meeste herstelwerkzaamheden op 15 november 2024 waren uitgevoerd, kan de conclusie worden getrokken dat de reden van de uitloop aan het herstel van de vloer ligt, wat pas in januari is uitgevoerd. Voor zover [gedaagde] zich op het standpunt lijkt te stellen dat de vloer pas in januari 2025 is gerepareerd, omdat [eiser 1] en [eiser 2] pas in december 2024 het voorstel van haar ten aanzien van de vloer hebben afgewezen, houdt geen stand. Het feit dat [eiser 1] en [eiser 2] niet akkoord waren met een regeling, is geen vrijwaring voor het uitstellen van het repareren van de vloer. [gedaagde] heeft geen reden gegeven waarom het herstel van de vloer niet al in november had kunnen worden uitgevoerd. Het feit dat [eiser 1] en [eiser 2] bereid waren om een deel van de kosten van de vloer onder de voorwaarde dat dit een redelijk bedrag was, gebaseerd op de werkelijke kosten van herstel is ook niet onredelijk, nu dit aansluit bij artikel 7:261b lid 3 onder b BW waarin staat dat een verhuurder een bedrag mag verrekenen met de borg onder de voorwaarde dat verhuurder aantoont dat de kosten zijn gemaakt.

De kanonrechter overweegt anderzijds dat uit de voorinspecties volgt dat er voor [eiser 1] en [eiser 2] veel werk te doen was aan de woning voor de eindoplevering en dat uit het check-out rapport blijkt dat niet alles is uitgevoerd door hen. [eiser 1] en [eiser 2] hebben de woning niet goed opgeleverd. [gedaagde] had na oplevering dus de nodige uit te voeren herstelwerkzaamheden. In dit kader acht de kantonrechter het redelijk dat [eiser 1] en [eiser 2] een halve maand huur aan schade vergoeden aan [gedaagde] . Een bedrag van € 925,00 is daarom toewijsbaar. [gedaagde] heeft op haar beurt ook de plicht om de schade zoveel mogelijk te beperken, en zoals gezegd, heeft [gedaagde] geen reden gegeven waarom de vloer niet eerder hersteld had kunnen worden. Het meerdere wordt daarom afgewezen. Voor zover [gedaagde] haar vordering stelt dat bij deze vordering haar besteedde tijd aan de herstelwerkzaamheden, het verven van de woning en het wegbrengen van de gordijnen moet worden meegenomen bij de beoordeling heeft zij dit onvoldoende onderbouwd.

Waardevermindering

[gedaagde] stelt dat de woning door het plaatsen van een goedkopere wasbak en een eenvoudiger toilet in waarde is gedaald. [gedaagde] stelt daarom dat [eiser 1] en [eiser 2] aansprakelijk zijn voor deze schade en vordert dit bedrag in reconventie. De waardedaling bedraagt minstens € 1.000,00. Bij dit bedrag neemt [gedaagde] ook in aanmerking dat zij de boxspring heeft moeten afvoeren, omdat deze beschimmeld was. [eiser 1] en [eiser 2] betwisten dat de boxspring beschimmeld was bij oplevering van de woning bij einde huurovereenkomst.

De kantonrechter wijst de vordering van [gedaagde] af. Ten aanzien van de boxspring heeft [gedaagde] haar stelling in het licht van de betwisting van [eiser 1] en [eiser 2] onvoldoende onderbouwd. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen om bijvoorbeeld foto’s van de schimmel op de boxspring over te leggen. De waardevermindering van de woning heeft [gedaagde] op geen enkele wijze onderbouwd en dat de afwezigheid van een designkraan/wasbak en toiletpot tot een lagere huur(waarde) leiden komt de kantonrechter niet aannemelijk voor.

Adresgegevens

[gedaagde] vordert dat [eiser 1] en [eiser 2] worden veroordeeld tot “het vermelden van hun adres in de GBA aan [gedaagde]” binnen twee dagen na betekening van het vonnis per e-mail aan haar op verbeurte van een dwangsom. De kantonrechter wijst deze vordering af, nu [gedaagde] op geen enkele wijze heeft onderbouwd wat haar belang hierbij is.

Conclusie in conventie

De kantonrechter is van oordeel dat [eiser 1] en [eiser 2] [gedaagde] deels terecht heeft gedagvaard, nu [gedaagde] ten onrechte de kosten van de nieuwe toiletpot en de kosten van de installatie daarvan heeft verrekend met de waarborgsom. Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde] een bedrag van € 1.546,22 (€ 260,00 aan schoonmaak + € 500,00 aan de vloer + € 393,22 aan kosten factuur [naam eenmanszaak] + € 318,00 aan de kraan + € 75,00 aan stomerijkosten gordijnen) terecht heeft verrekend met de borg. Dat betekent dat in totaal het volgende bedrag aan onterecht verrekende borg wordt toegewezen: € 1.204,76 (€ 2.750,98 - € 1.546,22). De wettelijke rente berekend vanaf 20 februari 2025 is ook toewijsbaar over het toegewezen bedrag.

[eiser 1] en [eiser 2] vorderen een bedrag van € 444,86 aan buitengerechtelijke incassokosten. Het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) is van toepassing. De gevorderde vergoeding is hoger dan het tarief dat volgens het Besluit past bij de toe te wijzen hoofdsom. Dit is een gevolg van het feit dat niet de volledige hoofdsom wordt toegewezen. De kantonrechter zal daarom de gevorderde vergoeding toewijzen tot het wettelijk tarief dat aansluit bij de toegewezen hoofdsom. Daarom zal een bedrag van € 218,66 inclusief btw worden toegewezen.

Conclusie in reconventie

De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] deels terecht de vordering in reconventie heeft ingediend, nu geoordeeld is dat [eiser 1] en [eiser 2] aansprakelijk zijn voor de hogere herstelkosten van de vloer en de halve maand aan huurschade dat [gedaagde] de woning niet heeft kunnen verhuren. Uit het voorgaande volgt dat in totaal het volgende bedrag in reconventie wordt toegewezen: € 1.550,00 (€ 625,00 aan herstelkosten vloer + € 925,00 aan gemiste huurinkomsten). De wettelijke rente is ook toewijsbaar over het toegewezen bedrag, berekend vanaf de dag van het indienen van de vordering in reconventie, te weten 7 mei 2025.

De proceskosten in conventie en reconventie

Nu partijen zowel in conventie als in reconventie over en weer deels in het (on)gelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding de proceskosten in beide procedures te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

5. De beslissing

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser 1] en [eiser 2] te betalen een bedrag van € 1.204,76, te vermeerderen met de wettelijke rente, berekend vanaf 20 februari 2025, tot de dag van volledige betaling,

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser 1] en [eiser 2] te betalen een bedrag van € 218,66 inclusief btw aan buitengerechtelijke kosten,

in reconventie

veroordeelt [eiser 1] en [eiser 2] om aan [gedaagde] te betalen een bedrag van € 1.550,00, te vermeerderen met de wettelijke rente berekend vanaf 7 mei 2025, tot de dag van volledige betaling,

zowel in conventie als in reconventie

compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

wijst het meer of anders gevorderde af,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.P. Ploeger, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 2 december 2025, in aanwezigheid van de griffier mr. S.H.I. Hoestra.

61289