Vonnis van 8 juli 2025
WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,
[gedaagde] ,
Verloop van de procedure
RECHTBANK AMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
fno: 33623
Zaaknummer: 11733767 \ CV EXPL 25-7992
in de zaak van
gevestigd te Amsterdam,
eisende partij,
gemachtigde: KVN Gerechtsdeurwaarders & Juristen,
tegen
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
niet verschenen.
Eiseres heeft gedaagde partij gedagvaard. Gedaagde is niet verschenen. Tegen gedaagde is verstek verleend. De datum voor vonnis is bepaald op vandaag.
Gronden van de beslissing
Ambtshalve toetsing oneerlijke bedingen
1. De overeenkomst die in deze procedure centraal staat, is gesloten met een consument. Daarom moet ambtshalve worden getoetst aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen).
2. De kantonrechter moet in iedere procedure ten aanzien van ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de overeenkomst en in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Bij die beoordeling is van belang of bedingen waaraan een consument gebonden is, zonder dat daarover afzonderlijk is onderhandeld, in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoren. Of eiseres de consument ook daadwerkelijk aan die afspraken houdt, of in de praktijk alleen naleving van wettelijke bepalingen verlangt, is in dit verband niet relevant.
3. Het huurprijsbeding en het servicekostenbeding zijn transparant en zijn op grond van artikel 4 lid 2 van de Richtlijn uitgesloten van verdere toetsing op oneerlijkheid.
4. In de algemene voorwaarden staan een aantal bedingen die – kort gezegd – de verhuurder de mogelijkheid geven de huur aan te passen aan de markt (markthuurprijsherziening). Deze aanpassing kan voor het eerst plaatsvinden nadat 5 jaren zijn verstreken sinds de huuringangsdatum. De huurovereenkomst is ingegaan op 7 september 2022. De artikelen met betrekking tot de huurprijsherziening (5.4 t/m 5.9 van de algemene voorwaarden) kunnen daarom niet aan de vordering ten grondslag liggen en hoeven niet getoetst te worden.
5. Het huurprijswijzigingsbeding in de huurovereenkomst is wel getoetst. Dit artikel luidt als volgt:
Verhuurder verhoogt de huurprijs jaarlijks op 1 juli zonder voorafgaande aanzegging. Hiervoor volgt verhuurder een consumentenprijsindex die het Centraal Bureau voor de Statistiek publiceert. De precieze naam van deze indexreeks is: “CPI – Alle huishoudens”. Daarbij geldt dat de huurprijsverhoging minimaal gelijk is aan de (gemiddelde) huurverhoging voor niet geliberaliseerde zelfstandige woonruimte. (...)
6. Verder zijn de artikelen 5.3 en 18.1 van de algemene voorwaarden getoetst. Deze artikelen luiden als volgt:
Artikel 5 – Over de huur
Betaling
(...)
3. Verhuurder verhoogt de huurprijs alsmede de bijkomende vergoedingen zoals opgenomen in artikel 4 en 5 van de huurovereenkomst jaarlijks op 1 juli zonder voorafgaande aanzegging. Hiervoor volgt verhuurder een consumentenprijsindex die het Centraal Bureau voor de Statistiek publiceert. De precieze naam van deze indexreeks is: ‘reeks CPI – Alle huishoudens’. Daarbij geldt dat de huurprijsverhoging minimaal gelijk is aan de (gemiddelde) huurverhoging voor niet geliberaliseerde zelfstandige woonruimte. (...)
Artikel 18 – In verzuim zijn
1% rente per maand
1. Als huurder verzuimt tijdig en volledig de huursom of andere afgesproken bedragen te betalen is hij 1% rente per maand verschuldigd. (...)
7. De kantonrechter overweegt dat de hiervoor geciteerde huurverhogingsbedingen feitelijk bestaan uit twee bepalingen, namelijk een indexatiebeding en een beding dat het mogelijk maakt om de huurverhoging in voorkomend geval ‘op te hogen’ tot minimaal de (gemiddelde) huurverhoging voor niet geliberaliseerde zelfstandige woonruimte (hierna: verhogingsbeding). Op grond van het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2024 (ECLI:NL:HR:2024:1780, rechtsoverwegingen 3.1.1 t/m 3.1.6) kunnen het indexatiebeding en het verhogingsbeding met het oog op de beoordeling van de oneerlijkheid los van elkaar worden bezien. In dat kader wordt geoordeeld dat het indexatiebeding als eerlijk kan worden aangemerkt. Dat geldt echter niet voor het verhogingsbeding. De financiële gevolgen van dit beding zijn voor de huurder ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst geenszins voorzienbaar, omdat van een minimumverhoging van de huurprijs wordt uitgegaan, waarvan de berekening niet vaststaat. Hierdoor wordt het evenwicht aanzienlijk verstoord ten nadele van de huurder als consument. Het verhogingsbeding wordt daarom op voorhand als oneerlijk aangemerkt.
8. De afgesproken rente is verder aanzienlijk hoger dan de wettelijke rente. Het rentebeding wordt daarom eveneens op voorhand als oneerlijk aangemerkt.
9. De kantonrechter is gelet op het voorgaande voornemens om het verhogingsbeding en het rentebeding te vernietigen vanwege het oneerlijke karakter. Alvorens daartoe over te gaan, wordt eiseres in de gelegenheid gesteld zich bij akte over dat voornemen en de eventuele gevolgen voor de vordering uit te laten. De (eventuele) vernietiging van het verhogingsbeding heeft tot gevolg dat alle huurverhogingen die gebaseerd zijn op dit beding komen te vervallen. Dit betekent dat eiseres de huurprijs alleen mocht verhogen op grond van het indexatiebeding. Eiseres wordt in de gelegenheid gesteld om haar vordering naar aanleiding hiervan nader te onderbouwen door een berekening over te leggen waarbij de gevorderde huurachterstand over de betreffende periode gebaseerd is op een aanvangshuurprijs die gedurende de gehele looptijd van de huurovereenkomst verhoogd is met alleen de per jaar geldende indexatiepercentages, voor zover die in rekening zijn gebracht.
10. Bij de beoordeling of de huurachterstand een ontbinding rechtvaardigt kan relevant zijn of gedaagde in het verleden op grond van het oneerlijke verhogingsbeding te veel huur heeft betaald. Eiseres wordt daarom ook in de gelegenheid gesteld een overzicht over te leggen van enerzijds de door gedaagde betaalde huur vanaf aanvangsdatum huurovereenkomst tot heden en anderzijds de huur die op grond van het hiervoor overwogene gedurende die periode in rekening gebracht had mogen worden, met vermelding van de totaalbedragen.
11. Eiseres dient in het vervolg in iedere zaak waarbij de gedaagde is aan te merken als een consument bij dagvaarding in te gaan op de (on)eerlijkheid van de bedingen die aan de vordering ten grondslag zijn c.q. kunnen worden gelegd. Indien eiseres dit nalaat zal de kantonrechter vanaf 1 september 2025 aan haar (in beginsel) geen termijn meer verlenen om zich hierover alsnog uit te laten.
12. De zaak wordt daartoe verwezen naar de hieronder genoemde rol.
13. Eisende partij dient een kopie van haar akte, inclusief dit vonnis, ten minste twee weken vóór de hierna te bepalen rolzitting aan de gedaagde partij toe te sturen. Daarbij dient eiseres aan gedaagde mee te delen dat gedaagde op die akte mag reageren of daarvoor uitstel mag vragen, en op welke wijze dat kan: mondeling door verschijning op de rolzitting of schriftelijk, in welk geval dit stuk uiterlijk op de laatste werkdag voorafgaand aan de rolzitting door de rechtbank moet zijn ontvangen. Eiseres dient in dat kader niet alleen de akte, maar ook de hiervoor bedoelde mededeling/brief aan gedaagde partij in het geding te brengen. Wanneer niet kan worden vastgesteld dat de akte tijdig en met de juiste mededeling aan gedaagde partij is toegestuurd, wordt deze akte in beginsel buiten beschouwing gelaten.
Beslissing
De kantonrechter:
verwijst de zaak naar de rolzitting van 5 augustus 2025 om 10:00 uur voor het nemen van een akte door eisende partij als hierboven omschreven;
bepaalt dat eisende partij de akte tenminste twee weken vóór deze rolzitting aan gedaagde partij moet sturen, zoals hiervoor is bepaald;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. C. Kraak en in het openbaar uitgesproken op 8 juli 2025.