ECLI:NL:RBAMS:2025:9564, Rechtbank Amsterdam, 17-12-2025, C/13/767995 / HA ZA 25-970

1. Korte samenvatting

[eiser] is eigenaar van een pand dat sinds december 2024 wordt gekraakt. [gedaagde] is een van de huidige bewoners. De vraag die in deze zaak centraal staat, is of [gedaagde] onrechtmatig handelt en heeft gehandeld door zonder toestemming van [eiser] zich de toegang tot het pand te verschaffen en daarin te verblijven en aansprakelijk is voor de schade die daardoor is ontstaan.

De rechtbank komt in dit vonnis tot het oordeel dat [gedaagde] onrechtmatig handelt en heeft gehandeld door wederrechtelijk het pand binnen te dringen en te bewonen. Het beroep van [gedaagde] op het bestaan van een rechtvaardigingsgrond slaagt niet. [gedaagde] heeft onvoldoende gemotiveerd gesteld dat sprake is van bijzondere omstandigheden die in dit concrete geval maken dat het eigendomsrecht van [eiser] minder zwaar moet wegen dan zijn woon-/ huisrecht op grond van artikel 8 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM). De door [eiser] gevorderde verklaring voor recht dat [gedaagde] jegens [eiser] onrechtmatig handelt en heeft gehandeld, wordt toegewezen, alsmede de vordering tot vergoeding van de schade die [eiser] daardoor lijdt, nader op te maken bij staat.

2. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 11 april 2025, met producties;

- de conclusie van antwoord;

- het tussenvonnis van 23 juli 2025, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald; en

- het verkort proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 3 november 2025 en de daarin genoemde processtukken.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3. De feiten

[eiser] is een onderneming die zich bezighoudt met het beheer van, bemiddeling bij en de handel in onroerende zaken.

[eiser] is sinds 2017 eigenaar van het pand aan de [adres] en/of erfpachter van het perceel waarop dit pand staat. Het pand staat sinds medio 2023 leeg.

Op 8 januari 2025 heeft [eiser] geconstateerd dat een groep personen het pand heeft gekraakt (hierna: de bewoners). In een brief die op de deur van het pand is gehangen, staat dat het pand sinds 20 december 2024 wordt bewoond. Daarbij zijn contactgegevens (een e-mailadres) van de bewoners en van hun advocaat vermeld.

Bij brief van 9 januari 2025 heeft (de advocaat van) [eiser] de bewoners gesommeerd het pand uiterlijk op 10 januari 2025 te ontruimen. Daarnaast heeft [eiser] op 14 januari 2025 bij de politie aangifte gedaan van huisvredebreuk.

Nadat de bewoners lieten weten dat zij het pand niet zouden gaan verlaten, heeft [eiser] op 10 maart 2025 in kort geding ontruiming van het pand gevorderd. Op 1 april 2025 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank de vordering tot ontruiming van [eiser] afgewezen. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter had [eiser] niet voldoende aannemelijk gemaakt dat zij spoedeisend belang had bij de ontruiming van het pand.

Door de kortgedingprocedure is [eiser] bekend geraakt met de identiteit van [gedaagde] . Ten tijde van deze bodemprocedure wordt het pand nog altijd door [gedaagde] en een aantal anderen bewoond.

4. Het geschil

[eiser] vordert – samengevat – een verklaring voor recht dat [gedaagde] onrechtmatig handelt en heeft gehandeld jegens [eiser] , en aansprakelijk is voor de schade die [eiser] als gevolg daarvan lijdt, nader op te maken bij staat. De door [eiser] gestelde onrechtmatigheid is tweeledig: enerzijds stelt [eiser] dat [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld door zich in december 2024 wederrechtelijk de toegang te verschaffen tot het pand, anderzijds handelt [gedaagde] volgens [eiser] onrechtmatig door (nog steeds) wederrechtelijk in het pand te verblijven. Door beide handelingen is volgens [eiser] schade ontstaan en het is ook aannemelijk dat zich nog aanvullende schade zal voordoen, aldus [eiser] .

[gedaagde] betwist dat hij in december 2024 het pand is binnengedrongen. [gedaagde] erkent dat hij momenteel in het pand woont. De bewoning van het pand is volgens [gedaagde] niet onrechtmatig, omdat hij op grond van artikel 8 EVRM een woon-/huisrecht heeft en dit een rechtvaardigingsgrond oplevert in de zin van artikel 6:162 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Voor zover wel sprake zou zijn van onrechtmatig handelen, betwist [gedaagde] dat sprake is van schade die door toedoen van [gedaagde] is ontstaan. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de door [eiser] ingestelde vorderingen, met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5. De beoordeling

Niet in geschil is dat [gedaagde] zonder toestemming van [eiser] in het pand verblijft en daarmee inbreuk maakt op het eigendomsrecht van [eiser] . Het eigendomsrecht wordt tot uitdrukking gebracht in artikel 5:1 BW en het Eerste Protocol bij het EVRM. Gelet op het feit dat kraken (dat wil onder meer zeggen: het wederrechtelijk vertoeven in een pand van een ander waarvan het gebruik door de rechthebbende is beëindigd) ook op grond van artikel 138a van het Wetboek van Strafrecht (Sr) strafbaar is, is de onrechtmatigheid van het wederrechtelijk verblijven in het pand door [gedaagde] gegeven.

Hetzelfde geldt voor het wederrechtelijk binnendringen van het pand, wat op grond van artikel 138a Sr eveneens strafbaar is gesteld. Weliswaar betwist [gedaagde] dat hij betrokken was bij het binnendringen van het pand in december 2024, maar hij heeft deze betwisting niet onderbouwd, bijvoorbeeld door aan te geven op welk moment hij het pand wel is gaan bewonen en/of waar hij tot die tijd verbleef. Daar tegenover staat dat (de advocaat van) [gedaagde] in zijn pleitnotitie bij de kortgedingprocedure het volgende heeft verklaard: “In december 2024 heeft cliënt het pand aan de [adres] na langdurige leegstand in gebruik genomen”. Dat [gedaagde] dit destijds heeft verklaard, is niet door hem betwist. De rechtbank is hiermee van oordeel dat [gedaagde] niet voldoende gemotiveerd heeft betwist dat hij betrokken was bij het wederrechtelijk binnendringen van het pand in december 2024. Het gevolg hiervan is dat zijn betrokkenheid bij dit handelen vaststaat, en ook de onrechtmatigheid daarvan gegeven is.

In beginsel is [gedaagde] hiermee aansprakelijk voor de schade die door zijn eigen handelen is of nog zal ontstaan. Voor zowel het wederrechtelijk binnendringen van het pand als het wederrechtelijk verblijven in het pand, geldt dat bepaalde schade, zoals [eiser] heeft gesteld, mogelijk het gevolg is van gedragingen in groepsverband en derhalve aan een grotere groep personen kan worden toegerekend. [gedaagde] is op grond van artikel 6:166 BW, indien aan de verdere voorwaarden van die bepaling is voldaan, in dit verband ook (hoofdelijk) aansprakelijk voor schade die in groepsverband is ontstaan.

Beroep op rechtvaardigingsgrond slaagt niet

Een onrechtmatige daad kan op grond van artikel 6:162, lid 1 en 2 BW haar onrechtmatige karakter verliezen door de aanwezigheid van een rechtvaardigingsgrond. Volgens [gedaagde] is hiervan sprake. Volgens [gedaagde] wordt zijn verblijf in het pand namelijk gerechtvaardigd door het woon-/huisrecht dat hij op grond van artikel 8 EVRM geniet. Zoals de rechtbank hieronder zal toelichten, volgt zij [gedaagde] niet in dit standpunt. Daarbij kan in het midden blijven of [gedaagde] hiermee ook bedoeld heeft te zeggen dat het wederrechtelijk binnendringen van het pand gerechtvaardigd was, omdat dat niet zou leiden tot een andere uitkomst.

Rechtvaardigingsgronden kunnen volgen uit de wet, maar ook uit ongeschreven regels, zoals maatschappelijke zorgvuldigheidsnormen. Waar grondrechten, zoals die vervat in het EVRM, in beginsel alleen ‘verticale werking’ hebben (dat wil zeggen: alleen direct van toepassing zijn in de relatie tussen burger en overheid), kunnen zij door de invulling van maatschappelijke zorgvuldigheidsnormen ook doorwerken in de ‘horizontale’ verhouding tussen burgers onderling. In beginsel is het daarmee mogelijk dat aan grondrechten een rechtvaardigingsgrond wordt ontleend in de zin van artikel 6:162 BW. Of daarvan sprake is, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval.

In de systematiek van artikel 6:162 BW hebben rechtvaardigingsgronden een uitzonderingskarakter. Dat maakt dat bij de aanvaarding en invulling daarvan terughoudendheid dient te worden betracht. Steeds moet worden nagegaan of de bijzondere omstandigheden van het geval rechtvaardigen dat de door de geschonden norm beschermde belangen van de benadeelde moeten wijken voor andere, zwaarwegende(re) belangen. Het beroep op een rechtvaardigingsgrond kwalificeert als een bevrijdend verweer. Dat betekent dat degene die zich daarop beroept, de stelplicht en bewijslast draagt van de feiten die daarvoor nodig zijn.

Het is vaste jurisprudentie dat ook aan krakers in beginsel een woon-/huisrecht toekomt op grond van artikel 8 EVRM. In dit geval kan echter in het midden blijven of dit woon-/huisrecht invulling kan geven aan een maatschappelijke zorgvuldigheidsnorm, zoals bedoeld in artikel 6:162 BW. [gedaagde] heeft namelijk onvoldoende gesteld dat in dit concrete geval sprake is van bijzondere omstandigheden die maken dat het eigendomsrecht van [eiser] minder zwaar moet wegen dan het belang van [gedaagde] . Daarbij baseert de rechtbank zich op het volgende.

[gedaagde] heeft gesteld dat hij geen andere woning kon vinden. Hij heeft echter in het geheel niet inzichtelijk gemaakt welke stappen hij heeft ondernomen om (betaalbare) woonruimte te verkrijgen, wat de reden is dat hij geen woonruimte heeft gevonden en waarom hij voor zijn woonruimte (dus) op het pand van [eiser] is aangewezen. Dat maakt dat [gedaagde] niet voldoende heeft gesteld dat sprake is van een eigen, zelfstandig belang. Dit belang kan daarom niet in de belangenafweging worden betrokken.

De rechtbank begrijpt het standpunt van [gedaagde] zo, dat het door artikel 8 EVRM beschermde belang volgens [gedaagde] vooral gelegen is in de algemene woningnood en de onwenselijkheid dat een pand voor langere tijd leeg blijft staan. Deze algemene omstandigheden en belangen maken echter niet dat het eigendomsrecht, en in het bijzonder: het recht op vergoeding van schade aangebracht aan dat eigendom, daar per definitie voor moet wijken. Dat is in ontruimingsprocedures niet anders: ook daarin maakt het hebben van een woon-/huisrecht, gecombineerd met de stelling dat sprake is van een algemene woningnood, niet dat een vordering tot ontruiming per definitie wordt afgewezen. Wel is het zo dat in ontruimingszaken het door artikel 8 EVRM beschermde woon-/huisrecht zwaar meeweegt, omdat ontruiming (dat wil zeggen: het gedwongen verlies van iemands huis) wordt gezien als de meest vergaande vorm van inmenging in het woon-/ huisrecht. Dat kan in ontruimingszaken betekenen dat hoewel het belang van de eigenaar doorgaans zwaar weegt, het belang van de kraker in het concrete geval, bijvoorbeeld voor beperkte tijd, gelet op de zeer ernstige inbreuk op het woon- of huisrecht en de onomkeerbare gevolgen van ontruiming, toch zwaarder weegt (HR 28 oktober 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ9880). Hiervan is in deze procedure echter geen sprake: [eiser] vordert in deze procedure niet dat [gedaagde] de woning verlaat, maar dat hij de schade vergoedt die het gevolg is van het wederrechtelijk binnendringen en verblijven in het pand door [gedaagde] . Zoals hiervoor is overwogen, is daarnaast niet komen vast te staan dat [gedaagde] een eigen, zelfstandig belang heeft dat in dit concrete geval zwaarder moet wegen dan het belang van [eiser] .

[gedaagde] heeft dus niet voldoende onderbouwd dat sprake is van een rechtvaardigingsgrond voor de onrechtmatigheid van het verblijf van [gedaagde] in het pand. Dit betekent dat de door [eiser] gevorderde verklaring voor recht dat [gedaagde] jegens [eiser] onrechtmatig handelt en heeft gehandeld, zal worden toegewezen.

Schade en causaliteit

[eiser] vordert veroordeling van [gedaagde] tot vergoeding van schade op te maken bij staat. Volgens vaste rechtspraak is voor verwijzing naar de schadestaatprocedure voldoende dat de mogelijkheid dat schade is of zal worden geleden, aannemelijk is (HR 17 maart 2013, ECLI:NL:HR:2023:428).

[eiser] stelt dat de schade op dit moment in ieder geval bestaat uit (i) het verwijderen van het slot in de toegangsdeur, (ii) het aanbrengen van afvoerbuizen in- en aan het pand voor de afvoer van gassen die vrijkomen bij het koken en verwarmen van het pand met gasflessen, (iii) het aanbrengen van graffiti op het pand en (iv) het vernielen van een slagboom die toegang geeft tot het parkeerterrein van het pand. [eiser] stelt daarnaast dat het risico bestaat dat zich nog aanvullende schade zal voordoen. [eiser] noemt daarbij onder andere het risico van schade door brand- en explosiegevaar, hogere verzekeringskosten, kosten door vertraging van de herbestemmings-/herontwikkelingsplannen voor het pand en het risico op handhaving door de gemeente. Voorts stelt [eiser] dat zij vanwege het onrechtmatig handelen van [gedaagde] advocaatkosten heeft moeten maken die naar verwachting een bedrag van € 10.000,- zullen overstijgen.

[gedaagde] betwist dat de schade genoemd onder (iv) zich heeft gerealiseerd. Ten aanzien van de schadeposten genoemd onder (i) tot en met (iii) betwist [gedaagde] dat deze als schade kwalificeren, mede gelet op het voornemen van [eiser] het pand te slopen, en betwist hij ook het causaal verband tussen een wederrechtelijk binnendringen of verblijven in het pand en de gestelde schade. Daarnaast betwist [gedaagde] dat het niet mogelijk is het pand volledig te verzekeren tegen brand- en explosiegevaar, ook nu het pand wordt gekraakt.

[eiser] heeft naar het oordeel van de rechtbank voldoende gemotiveerd gesteld dat de mogelijkheid van schade door het zich wederrechtelijk verschaffen van toegang tot het pand en/of bewonen van het pand door [gedaagde] aannemelijk is. Of sprake is van causaal verband tussen het onrechtmatig handelen van [gedaagde] en de door [eiser] gestelde schade, is een vraag die in de schadestaatprocedure moet worden beantwoord. Hetzelfde geldt voor de vraag of sprake is van schade die is ontstaan in groepsverband, en of [gedaagde] daar op grond van artikel 6:166 BW hoofdelijk voor aansprakelijk is. De vordering tot het vergoeden van schade, nader op te maken bij staat, is dus toewijsbaar.

Proceskosten

[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

146,14

- griffierecht

€

714,00

- salaris advocaat

€

1.228,00

(2 punten × € 614,00)

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

2.266,14

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

6. De beslissing

verklaart voor recht dat [gedaagde] jegens [eiser] onrechtmatig heeft gehandeld en nog altijd handelt en mitsdien aansprakelijk is voor de door [eiser] als gevolg daarvan geleden en nog te lijden schade,

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de dientengevolge geleden en nog te lijden schade van [eiser] , op te maken bij staat,

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.266,14, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan deze proceskostenveroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

verklaart de veroordelingen onder 6.2, 6.3 en 6.4 uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Bavinck en in het openbaar uitgesproken op 17 december 2025.