ECLI:NL:RBAMS:2025:9674, Rechtbank Amsterdam, 04-12-2025, 11752494 \ EA VERZ 25-669

1. KROONENBERG GROEP B.V., voorheen MONTECORONA PROPERTIES B.V.

1. De procedure

Verzoekers hebben op 17 juni 2025 een verzoekschrift met producties ingediend dat strekt tot vernietiging van besluiten van de vergadering van de VvE van 20 mei 2025, met nevenverzoeken.

Op grond van artikel 5:130 lid 3 Burgerlijk Wetboek (BW) zijn verzoekers, de VvE en alle (andere) stemgerechtigden opgeroepen om op het verzoek te worden gehoord.

De VvE heeft op 1 oktober 2025 een verweerschrift met producties ingediend.

Op 6 oktober 2025 is ingekomen een nadere productie van de zijde van verzoekers.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 9 oktober 2025. [naam 1] , manager commercieel vastgoed bij Kroonenberg Groep B.V., is verschenen, vergezeld door mr. L.C. Strating als gemachtigde. De VvE is verschenen bij [naam 2] , voorzitter van het bestuur, [naam 3] , vicevoorzitter van het bestuur, vergezeld door de gemachtigde.

Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht, de gemachtigde van verzoekers aan de hand van pleitaantekeningen, en vragen van de kantonrechter beantwoord.

Daarna is beschikking bepaald op heden.

2. De feiten

Bij akte van splitsing van 29 maart 1979 is het gebouw aan de [locatie 1] (oneven) en de [locatie 2] (even) gesplitst in 119 hoofdappartementsrechten, bestaande uit woningen en bergingen (A1 tot en met A-116), alsmede bedrijfsruimte (A-117, A-118 en A-119). Op de splitsing is het modelreglement 1973 met de in de akte van splitsing opgenomen wijzigingen en aanvullingen van toepassing verklaard (hierna: het splitsingreglement) en is de VvE opgericht.

Bij notariële akte van 14 juni 1979 heeft een wijziging van de akte van splitsing plaatsgevonden, waarbij onder meer artikel 33, waarin het stemrecht is bepaald, is gewijzigd.

Kroonenberg Groep B.V. is de rechtsopvolger van Montecorona Properties B.V.

Het maximumaantal stemmen in de vergadering van de VvE is 348. Kroonenberg Groep B.V. is gerechtigde van de hoofdappartementsrechten met indexnummers 117 (30 stemmen, bedrijfsruimte in de kelder) en 118 (56 stemmen, bedrijfsruimte op de begane grond). De gerechtigden van het appartementsrecht met index 119 hebben gezamenlijk dertig stemmen (bedrijfsruimte op de tussenverdieping).

Bij akte van splitsing van 16 november 2023 (hierna: de akte van ondersplitsing) is het hoofdappartementsrecht met indexnummer A-119 ondergesplitst in vijf onderappartementsrechten met indexnummers A-134 tot en met A-138. Daarbij is de onder-VvE opgericht. Kroonenberg Groep B.V. is gerechtigde van de onderappartementsrechten met index A-134 tot en met A-137.

De in deze zaak relevante artikelen van het splitsingsreglement zoals opgenomen in de akte van (hoofd)splitsing zijn:

Artikel 2:

Tot de gemeenschappelijke gedeelten worden onder meer gerekend:

(..)

(…) afvoer van hemelwater met de rioleringen, (..)

Artikel 17:

Tot de schulden en kosten (..) worden gerekend:

die welke gemaakt zijn in verband met het normale onderhoud of het normale gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten of van de gemeenschappelijke zaken of tot het behoud daarvan;

die welke verband houden met noodzakelijke herstellingswerkzaamheden en vernieuwingen van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, voor zover die ingevolge het reglement of een rechterlijke beslissing (...) niet ten laste komen van bepaalde eigenaars.

(...)

Artikel 23:

(...) 3. In gelijke verhouding zijn de eigenaars verplicht bij te dragen in -en zijn zij tegenover derden aansprakelijk voor- de gezamenlijke schulden, kosten en lasten, met uitzondering van de in lid 4 van dit artikel te omschrijven schulden, kosten en lasten, waarin de eigenaars van de appartementsrechten met index-nummers 9079 A-117, 9079 A-118 en 9079 A-119 niet verplicht zijn (dan wel voor een bepaald gedeelte niet verplicht zijn) bij te dragen en tegenover derden niet aansprakelijk zijn.

4. De in lid 3 van dit artikel bedoelde schulden, kosten en lasten, waarin de eigenaars van de appartementsrechten met index-nummers 117, 118 en 119 niet behoeven bij te dragen zijn: kosten van deurtelefoon-installaties, kosten van schoonhouden van de gemeenschappelijke ruimten, kosten afvoer huisvuil, kosten lift-installaties, galerijen, trappen en drie/vierde gedeelte van de daken, met dien verstande dat de kosten van onderhoud en instandhouding van het dak van de bedrijfsruimten geheel ten laste van de index-nummers 117, 118 en 119 zullen zijn.

5. De vergadering van eigenaars kan in de lastenverdeling in de leden 3 en 4 van dit artikel nader uitgewerkt, wijziging brengen, indien blijkt dat aanpassing redelijk en nodig is, omdat de appartementsrechten 117, 118 en 119 geen gebruik maken van nog andere aan te duiden installaties, gemeenschappelijke gedeelten of zaken, diensten en leveringen.

(…)

Artikel 36:

1. Alle besluiten, waarvoor in dit reglement of krachtens de wet geen afwijkende regeling is voorgeschreven, worden genomen met volstrekte meerderheid der uitgebrachte stemmen.

(…)

Artikel 37:

(..)

5. Besluiten door de vergadering tot het doen van uitgaven die een bedrag van vijftig duizend gulden te boven gaan, kunnen slechts worden genomen met een meerderheid van tenminste drie/vierde van het aantal uitgebrachte stemmen in de vergadering, waarin een aantal eigenaars tegenwoordig is of vertegenwoordigd is, dat tenminste twee/derde van het totaal aantal stemmen kan uitbrengen.

(…)

6. Het in het vorige lid bepaalde geldt niet voor uitgaven met betrekking tot posten die door de vergadering overeenkomstig artikel 18 lid 1 en artikel 32 lid 2 op de jaarlijkse begroting zijn geplaatst voor zover deze posten met niet meer dan tien procent overschreden worden, of voor uitgaven waarvoor een speciale reserve is gevormd.

In september 2019 is door Proline onderzoek gedaan naar de staat van het riool waarover de VvE het beheer voert. De conclusie is dat de standleidingen in slechte staat zijn. Het advies van Proline is de standleidingen van [locatie 1] , als deze lekkage vertonen, traditioneel te vervangen. De standleidingen [locatie 2] zijn volgens Proline te relinen, maar, als deze lekkage vertonen, wordt eveneens geadviseerd om deze traditioneel te vervangen.

Op de algemene ledenvergadering van de VvE van 20 mei 2025 hebben de leden het voorstel van het bestuur om het tempo van de vervanging van de standleidingen te verhogen van één streng naar twee strengen per jaar gesteund.

Het voorstel om een eenmalige dotatie te doen van € 100.000,00 en dit bedrag te financieren door middel van een extra bijdrage om het vervangen van een extra streng per jaar te kunnen realiseren, is in stemming gebracht en niet aangenomen omdat de op grond van artikel 37 lid 5 van het splitsingsreglement vereiste gekwalificeerde meerderheid niet is gehaald. Kroonenberg Groep B.V. heeft tegengestemd en er was één onthouding.

Vervolgens heeft de vergadering het bestuur gemachtigd om rechtsmaatregelen te nemen, waaronder het verzoek tot het verlenen van een vervangende machtiging bij de rechter, om de noodzakelijke werkzaamheden aan de standleidingen (waarbij er 2 in plaats van 1 per jaar worden vervangen) namens de VvE op te dragen aan De Spil (hierna: het procesbesluit).

Ten slotte heeft de vergadering de begroting voor de periode van 1 juni 2025 tot en met 31 mei 2026 vastgesteld (hierna: het begrotingsbesluit).

3. Het verzoek en het verweer

Verzoekers verzoeken – kort samengevat – bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren beschikking, het hierboven genoemde procesbesluit en begrotingsbesluit van de vergadering van 20 mei 2025 te vernietigen en voor recht te verklaren dat verzoekers niet gehouden zijn om bij te dragen aan de kosten van de vervanging van de standleidingen, met veroordeling van de VvE in de proceskosten.

Aan haar verzoek leggen verzoekers ten grondslag dat het begrotingsbesluit vernietigbaar is omdat dit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid en het procesbesluit wegens strijd met de totstandkomingsbepalingen omdat het niet op de agenda van de vergadering is vermeld. Verzoekers stellen daartoe dat de eigenaars van de appartementsrechten met indices 117, 118 en 119 geen gebruik maken van de betreffende standleidingen en dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat besloten is dat zij conform de reguliere breukdelen dienen bij te dragen in de kosten van de vervanging van deze standleidingen.

De VvE verzet zich tegen toewijzing van de verzoeken en voert daartoe aan dat de onder-VvE niet ontvankelijk is in haar verzoeken omdat zij geen machtiging van de vergadering van eigenaars heeft en wegens gebrek aan belang bij de verzoeken. Zij verzoekt verzoekers bij beschikking, uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten te veroordelen. Inmiddels is een pilot gestart met relinen van de standleidingen en hoopt de VvE dat deze pilot goed verloopt, zodat de kosten uiteindelijk (veel) lager zullen uitvallen.

De standpunten van partijen zullen – voor zover van belang – in de beoordeling nader worden besproken.

4. De beoordeling

Nu niet betwist is dat Kroonenberg Groep B.V. de rechtsopvolger is van Montecorona Properties B.V. treedt Kroonenberg Groep B.V. in deze procedure in de plaats van Montecorona Properties B.V.

de onder-VvE is ontvankelijk

De kantonrechter is, anders dan de VvE, van oordeel dat de onder-VvE belang heeft bij de verzoeken. Weliswaar is zij, anders dan is gesteld, geen eigenaar van een (onder)appartementsrecht en dus geen lid van de VvE, maar op grond van artikel 44.4 en 44.5 van de akte van ondersplitsing heeft zij onder meer ten doel het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars en ter bereiking van haar doel kan zij een appartementsrecht in eigendom verkrijgen. In de (digitale) ledenvergadering van 23 juli 2025 is door de onder-VvE het besluit genomen om de onder-VvE in de onderhavige procedure te laten vertegenwoordigen door Certa advocaten. Dat deze vergadering, zoals de VvE heeft aangevoerd, in strijd met de akte van ondersplitsing digitaal heeft plaatsgevonden leidt er naar het oordeel van de kantonrechter niet toe dat dit besluit nietig is. Niet gebleken is dat dit besluit is vernietigd. Gebleken is dan ook dat de onder-VvE beschikt over een rechtsgeldig procesvertegenwoordigingsbesluit, zodat de onder-VvE ontvankelijk is in haar verzoek.

juridisch kader

Op grond van artikel 2:15 lid 1 BW is een besluit van een orgaan van een rechtspersoon, onverminderd het elders in de wet omtrent de mogelijkheid van een vernietiging bepaalde, vernietigbaar wegens (a) strijd met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen, (b) strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW worden geëist of (c) strijd met een reglement.

Artikel 2:8 lid 1 BW bepaalt dat een rechtspersoon en degenen die krachtens de wet en de statuten bij zijn organisatie zijn betrokken, zich als zodanig jegens elkaar moeten gedragen naar hetgeen door de redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd.

Een besluit is vernietigbaar indien het naar inhoud of totstandkoming in strijd is met de voornoemde gedragsregel. De toetsingsmaatstaf is of de vergadering van de VvE bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en naar billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. Het gaat daarbij om een marginale toetsing van het besluit.

Artikel 5:113 lid 2 BW luidt:

“In de schulden en kosten die ingevolge de wet of het reglement voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaars komen, moeten zij onderling en jegens de vereniging van eigenaars voor elk appartementsrecht een gelijk deel bijdragen, tenzij daarvoor bij het reglement een andere verhouding is bepaald.”

Met reglement is in dit artikel bedoeld het (splitsings)reglement in de (notariële) akte van splitsing. Uit deze wettelijke regeling volgt dat als appartementseigenaars een andere verdeling dan een gelijk deel van de gezamenlijke kosten en schulden wensen, die andere verdelingsmaatstaf in de splitsingsakte dient te zijn neergelegd. Met deze regeling beoogt de wetgever rechtszekerheid te waarborgen (TK 2001-2002, 28614, nr 3, pag. 3).

begrotingsbesluit

De kantonrechter leest het verzoek aldus dat vernietiging wordt verzocht van het begrotingsbesluit, omdat hieruit (automatisch) volgt dat de eigenaars van de appartementsrechten met indices 117, 118 en 119 overeenkomstig hun in de akte van splitsing opgenomen breukdeel zullen moeten bijdragen aan de kosten van de vervanging van de standleidingen. Dat de VvE geen besluit heeft genomen tot vaststelling van de verdeling van de kosten doet daar niet aan af. Niet gebleken is immers dat de VvE zal afwijken van de in het splitsingsreglement opgenomen kostenverdeling.

Het verzoek is naar het oordeel van de kantonrechter niet toewijsbaar. Hierna wordt uitgelegd waarom.

Gesteld wordt dat het begrotingsbesluit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid die artikel 2:8 BW van de eigenaars eist, nu daaruit volgt dat de appartementseigenaars van indexnummers 117, 118 en 119 moeten bijdragen aan de kosten van de vervanging van standleidingen waarvan zij (vrijwel) geen gebruik maken. Verzoekers beroepen zich erop dat artikel 23 van de splitsingsakte als uitgangspunt heeft dat de eigenaars van de bedrijfsruimten niet meebetalen aan de gemeenschappelijke zaken en gedeelten die uitsluitend worden gebruikt door de eigenaars van de woningen. De VvE had daarom volgens verzoekers in lijn met artikel 23 lid 5 van de splitsingsakte kunnen en moeten besluiten dat de appartementseigenaars van indexnummers 117, 118 en 119 zouden worden uitgezonderd van de kosten van de werkzaamheden aan de standleidingen.

De kantonrechter volgt het standpunt van verzoekers niet. Op grond van artikel 2 van het splitsingsreglement zijn de standleidingen gemeenschappelijke gedeelten. Gelet op artikel 5:113 lid 2 BW dienen alle eigenaars overeenkomstig hun in het splitsingsreglement opgenomen breukdeel aan de kosten van de werkzaamheden aan de standleidingen bij te dragen, nu deze niet zijn opgenomen bij de uitzonderingen als genoemd in het vierde lid van artikel 23 van het splitsingsreglement.

De verplichting om in een splitsingsreglement te bepalen welke schulden en kosten voor gezamenlijke rekening komen, beschermt de koper van een appartementsrecht tegen onverwachte bijdrageverplichtingen. Indien een VvE of een van de appartementseigenaars kosten maakt, kunnen deze uitsluitend rechtsgeldig aan de appartementseigenaars worden doorberekend indien ze op grond van hetzij de wet, hetzij het splitsingsreglement voor gezamenlijke rekening zijn. Kopers moeten dus uit de splitsingsakte kunnen opmaken met welke verdeling van de kosten zij bij aankoop van een appartementsrecht rekening moeten houden. Ook van Kroonenberg Groep B.V., als professionele partij, mag verwacht worden dat zij zich bij haar aankoop bewust was van de bestaande kostenverdeling.

De verwijzing naar het vijfde lid van artikel 23 van het splitsingsreglement, waarin de mogelijkheid (niet de verplichting zoals verzoekers stellen) is opgenomen voor de vergadering om te besluiten tot een afwijkende kostenverdeling, kan verzoekers niet helpen. Ten eerste heeft de VvE op de vergadering niet ingestemd met het verzoek van Kroonenberg Groep B.V. om dit artikel toe te passen en is het onderhavige verzoek niet tegen dat besluit van de vergadering gericht. Ten tweede is de kantonrechter met de VvE van oordeel dat als de VvE had ingestemd met het verzoek van Kroonenberg Groep B.V. dat had geleid tot een nietig besluit. Een afwijkende kostenverdeling kan immers enkel gerealiseerd worden door wijziging van de akte van splitsing. Artikel 23 lid 5 van het splitsingsreglement is dan ook een nietige bepaling.

Door bij het begrotingsbesluit niet af te wijken van de kostenverdeling uit de akte van splitsing heeft de VvE in lijn met de splitsingsakte gehandeld en niet gehandeld in strijd met de redelijkheid en billijkheid die de eigenaars jegens elkaar in acht moeten nemen. Zij kon immers niet tot een andere kostenverdeling besluiten omdat dat tot een nietig besluit zou hebben geleid.

De conclusie is dan ook dat het verzoek op dit punt zal worden afgewezen.

Gelet op het voorgaande komt de kantonrechter aan beoordeling van de verzochte verklaring voor recht niet toe.

procesbesluit

Verzoekers hebben voorts verzocht om vernietiging van het procesbesluit vanwege een totstandkomingsgebrek. Daartoe hebben zij gesteld dat het punt niet op de agenda stond en Kroonenberg Groep B.V. en de overige leden zich daarop dan ook niet hebben kunnen voorbereiden.

De vraag is dan ook aan de orde of er sprake is van een dusdanig totstandkomingsgebrek dat dit moet leiden tot vernietiging van het besluit. De kantonrechter beantwoordt deze vraag ontkennend en overweegt daartoe het volgende.

Vooropgesteld wordt dat in het splitsingsreglement is bepaald dat oproeping voor de vergadering bevat “de opgave van de punten der agenda almede de plaats van de vergadering”. Die bepaling is in beginsel geschonden, omdat in de oproeping de procesmachtiging niet als agendapunt is benoemd. Dat verdient geen schoonheidsprijs omdat de VvE uit voorafgaande correspondentie had kunnen afleiden dat (er een mogelijkheid bestond dat) Kroonenberg Groep B.V. niet zou instemmen met het dotatievoorstel als niet in haar voordeel zou worden afgeweken van de kostenverdeling en de VvE de tekst van de procesmachtiging blijkbaar beschikbaar had. Echter, de kantonrechter ziet niet in dat verzoekers hierdoor in hun belangen zijn geschaad. Zij waren op de vergadering vertegenwoordigd en het besluit vloeit voort uit het feit dat het dotatievoorstel dat op de agenda stond niet is aangenomen. Het had dan ook duidelijk kunnen zijn dat de VvE, als het voorstel niet zou worden aangenomen, rechtsmaatregelen zou willen nemen omdat het versnellen van de vervanging van de standleidingen een belangrijk punt is voor de VvE. Dat is het overigens ook voor Kroonenberg Groep B.V. , die heeft aangegeven hinder te ondervinden van ten gevolge van gebrekkige standleidingen veroorzaakte lekkages.

De kantonrechter komt daarom tot de conclusie dat het totstandkomingsgebrek in dit geval onvoldoende ernstig is om het besluit te vernietigen en zal het verzoek afwijzen.

proceskosten

Verzoekers zullen als de in het ongelijk gestelde partij de proceskosten van de VvE moeten betalen.

5. De beslissing

wijst de verzoeken af,

veroordeelt Kroonenberg Groep B.V. en de onder-VvE in de proceskosten die aan de zijde van de VvE tot op heden begroot worden op € 542,00 aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als Kroonenberg Groep B.V. en/of de onder-VvE niet tijdig aan de veroordeling voldoen en de beschikking daarna wordt betekend, dan moeten zij ook de wettelijke/Btag kosten van betekening betalen,

veroordeelt Kroonenberg Groep B.V. en de onder-VvE in de na deze beschikking ontstane kosten, begroot op € 67,50 aan salaris gemachtigde, voor zover van toepassing inclusief btw,

verklaart de beschikking uitvoerbaar bij voorraad.

Deze beschikking is gegeven door mr. J.P.C. van Dam van Isselt, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 4 december 2025, in aanwezigheid van mr. B.A. Terwee.452