ECLI:NL:RBAMS:2025:9679, Rechtbank Amsterdam, 19-11-2025, 765847

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 4 juni 2025,

- het verkort proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 22 september 2025,

- de verzoeken om vonnis te wijzen.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

[eiser] is bestuurder en enig aandeelhouder van [bedrijf] B.V. (hierna: de BV). De BV heeft eind 2023 en begin 2024 landbouwgrond gekocht en geleverd gekregen van concurrenten van Invest. Dit betreft een perceel in Monnickendam, gekocht voor € 40.000,00, een perceel in Langweer voor € 52.000,00 en een perceel in Leiderdorp voor € 150.000,00.

Invest heeft [eiser] op 28 februari 2024 voor het eerst benaderd over een door Invest te koop aangeboden perceel landbouwgrond in de buurt van Apeldoorn (hierna: perceel Apeldoorn). Tijdens twee huisbezoeken op 6 maart 2024 en 8 maart 2024 heeft Invest bij monde van respectievelijk [naam 1] en [naam 2] aan [eiser] een toelichting gegeven over de verkoop van perceel Apeldoorn.

[eiser] heeft als bestuurder van de BV op 8 maart 2024 een koopovereenkomst ondertekend, waarbij de vennootschap perceel Apeldoorn kocht van Invest. Op die dag heeft [eiser] ook een verificatieformulier van Invest ingevuld, geparafeerd en ondertekend. Daarin zijn de volgende vragen en door [eiser] ingevulde antwoorden opgenomen:

“1. Waarom investeert u in grond?

Belegging

2. Hoeveel procent van uw totale vermogen heeft u voor deze aankoop nodig?

30%

3. Maakt u gebruik van het internet, zodat u in staat bent om naast de verkregen informatie ook zelf - o.a. op basis van de in de brochure vermelde bronnen - te zoeken naar belangrijke kenmerken van deze investering? Zo ja, heeft u ook gezocht?

Ja

4. Heeft u deze investering met uw partner/kinderen en/of zakelijke adviseurs besproken? Zo ja, met wie en wat was hun advies? Zo nee, u neemt deze beslissing dus alleen?

Beslis zelf

(..)

10. U bent zich ervan bewust dat u naast deze aankoop moet kunnen blijven voorzien in uw levensonderhoud en dat u voldoende reserves moet aanhouden voor onverwachte dingen? [paraaf [eiser] bij JA]

(..)

12. U bent zich ervan bewust dat u jaarlijkse kosten heeft, zoals waterschapslasten? [paraaf [eiser] bij JA]

13. U bent zich ervan bewust dat er door Invest Vastgoed B.V. geen garanties worden gegeven op een (autonome) waardestijging en/of bestemmingswijziging en dat de kavel(s) alleen conform de huidige bestemming mag (mogen) worden gebruikt? [paraaf [eiser] bij JA]

14. U weet dat een gemeente om politieke en/of financiële redenen slechts inzicht geeft in de huidige bestemming maar gereserveerd is over werkelijke intenties en/of plannen naar de toekomst? [paraaf [eiser] bij JA]

(..)

16. U bent zich ervan bewust dat de kavel alleen conform de huidige bestemming mag worden gebruikt? [paraaf [eiser] bij JA]

17. Beseft u dat u verlies kunt leiden op uw huidige investering? [paraaf [eiser] bij JA]

18. U weet dat de gelden die u in grond investeert niet direct weer terug kunnen worden omgezet naar contant geld? [paraaf [eiser] bij JA]

19. U bent ermee bekend dat Invest Vastgoed B.V. niet onder toezicht staat van de Autoriteit Financiële Markten (www.afm.nl)? [paraaf [eiser] bij JA]

(..)

21. Heeft u nog vragen of opmerkingen over Invest Vastgoed B.V., de notaris, deze investering, dit vragenformulier etc? [paraaf [eiser] bij NEE]

22. Heeft u genoeg tijd genomen om een weloverwogen beslissing te nemen en heeft u vragen in deze vragenlijst naar eer en geweten beantwoord? [paraaf [eiser] bij JA]”

[eiser] wilde na ondertekening van de koopovereenkomst afzien van de koop van perceel Apeldoorn. Invest heeft daarmee ingestemd.

Op 14 maart 2024 is de heer [naam 2] van Invest op huisbezoek geweest bij [eiser] . Daarbij is gesproken over de aankoop van een perceel landbouwgrond in Kwadijk, gelegen in de buurt van knooppunt N244 bij Purmerend. Invest heeft verschillende documenten aan [eiser] verstrekt, waaronder een brochure ‘Propositie Knooppunt N244’, de Regionale Ontwikkelagenda Noord-Holland, het Gebiedsplan van de gemeente Purmerend, waarin wordt gesproken over de (mogelijke) ontwikkeling van een nieuw OV-knooppunt aan de N244 en verstedelijkings-/kansenkaarten met tijdlijnen richting 2030.

Op 15 maart 2024 heeft [eiser] (in privé) een koopovereenkomst ondertekend waarbij hij van Invest een gedeelte van een perceel landbouwgrond heeft gekocht van 1.250 vierkante meter, gelegen in Noord-Holland, kadastraal bekend als gemeente Kwadijk, sectie (B), nummer 1209 (in de koopovereenkomst staat nummer 367, 368), kavelnummer nog nader te bepalen (hierna: perceel Kwadijk). De koopsom bedroeg € 119.505,00. Op 15 maart 2024 heeft [eiser] een verificatieformulier van Invest ingevuld, geparafeerd en ondertekend. Daarin zijn de volgende vragen en door [eiser] ingevulde antwoorden opgenomen:

“1. Waarom investeert u in grond?

Belegging

2. Hoeveel procent van uw totale vermogen heeft u voor deze aankoop nodig?

30%

3. Maakt u gebruik van het internet, zodat u in staat bent om naast de verkregen informatie ook zelf - o.a. op basis van de in de brochure vermelde bronnen - te zoeken naar belangrijke kenmerken van deze investering? Zo ja, heeft u ook gezocht?

Ja, nog niet gezocht.

4. Heeft u deze investering met uw partner/kinderen en/of zakelijke adviseurs besproken? Zo ja, met wie en wat was hun advies? Zo nee, u neemt deze beslissing dus alleen?

Nee, neem beslissing alleen.

(..)

10. U bent zich ervan bewust dat u naast deze aankoop moet kunnen blijven voorzien in uw levensonderhoud en dat u voldoende reserves moet aanhouden voor onverwachte dingen? [paraaf [eiser] bij JA]

(..)

12. U bent zich ervan bewust dat u jaarlijkse kosten heeft, zoals waterschapslasten? [paraaf [eiser] bij JA]

13. U bent zich ervan bewust dat er door Invest Vastgoed B.V. geen garanties worden gegeven op een (autonome) waardestijging en/of bestemmingswijziging en dat de kavel(s) alleen conform de huidige bestemming mag (mogen) worden gebruikt? [paraaf [eiser] bij JA]

14. U weet dat een gemeente om politieke en/of financiële redenen slechts inzicht geeft in de huidige bestemming maar gereserveerd is over werkelijke intenties en/of plannen naar de toekomst? [paraaf [eiser] bij JA]

(..)

16. U bent zich ervan bewust dat de kavel alleen conform de huidige bestemming mag worden gebruikt? [paraaf [eiser] bij JA]

17. Beseft u dat u verlies kunt leiden op uw huidige investering? [paraaf [eiser] bij JA]

18. U weet dat de gelden die u in grond investeert niet direct weer terug kunnen worden omgezet naar contant geld? [paraaf [eiser] bij JA]

19. U bent ermee bekend dat Invest Vastgoed B.V. niet onder toezicht staat van de Autoriteit Financiële Markten (www.afm.nl)? [paraaf [eiser] bij JA]

(..)

21. Heeft u nog vragen of opmerkingen over Invest Vastgoed B.V., de notaris, deze investering, dit vragenformulier etc? [paraaf [eiser] bij NEE]

22. Heeft u genoeg tijd genomen om een weloverwogen beslissing te nemen en heeft u vragen in deze vragenlijst naar eer en geweten beantwoord? [paraaf [eiser] bij JA]”

Op 18 maart 2024 heeft tussen [eiser] en de heer [naam 3] van Invest een telefonisch verificatiegesprek plaatsgevonden. Het transcript van dit gesprek vermeldt, voor zover relevant, het volgende:

“ [naam 3] : (…). Eh, het is niet zo dat je je laatste spaargeld hieraan uitgeeft?

[eiser] : Nee

[naam 3] : Je hebt het geld ook niet op korte termijn voor wat anders nodig?

[eiser] : Nee

[naam 3] : Heb je voldoende tijd gehad nu om over de investering na te denken?

[eiser] : Jaa, dat was niet een lange tijd maar in principe wel voldoende

[naam 3] : Dat zei je inderdaad, uit je opmerkingen haal ik dat op, nu zijn er weer wat dagen

overeen, dus heb je het gevoel dat je nu echt een overhaaste beslissing hebt genomen of

valt dat ook wel mee?

[eiser] : Nee, dat valt ook mee. Ja normaal gesproken zou ik wel wat langer over na willen

denken.

[naam 3] : Snap ik. Voor nu sta je daar achter, nogmaals..?

[eiser] : Ja.

[naam 3] : Ehm, je bent ermee bekend dat Invest Vastgoed niet vergunningsplichtig is en niet

onder toezicht staat van de Autoriteit Financiële Markten, de AFM?

[eiser] : Ja.

[naam 3] : Helemaal top. Ben je er ook van op de hoogte dat wij geen enkele garantie kunnen

geven op een eventuele bestemmingswijziging en dat deze nog lang zou kunnen duren?

[eiser] : Ja.

[naam 3] : Gelukkig. Je weet ook dat een gemeente slechts inzicht geeft in de huidige

bestemming, maar gereserveerd is over haar werkelijke intenties en plannen naar de

toekomst?

[eiser] : Ja.

[naam 3] : Perfect. Weet je ook dat het nooit kan gebeuren en het rendement op de investering

onzeker is?

[eiser] : Ja.

[naam 3] : Helemaal top. Je beseft dat je verlies kunt lijden op de investering?

[eiser] : Ja.

[naam 3] : En je bent ervan bewust dat waar je mee bezig bent speculatief is.

[eiser] : Ja.

[naam 3] : Kijk eens aan. Dat was ‘m. Ik weet niet of je verder zelf ergens nog vragen over hebt?

[eiser] : Nee, voor de rest niet.

[naam 3] : Nee. Top. Dan ga ik je niet al te lang mee bezig houden, want het gezin vraagt

aandacht, hoor ik.

[eiser] : Ja, ja, precies.

[naam 3] : Ik zorg dat je netjes nog een exemplaar getekend thuis krijgt en ik verwacht dat je

ergens in de loop van de week de stukken vanuit de notaris zult ontvangen.

[eiser] : Oké.”

Invest heeft vervolgens op 18 maart 2024 de koopovereenkomst voor perceel Kwadijk getekend. De koopovereenkomst vermeldt dat deze is gesloten onder, voor zover hier relevant, de volgende voorwaarden:

“9. Het beheer van het verkochte zal uitsluitend uitgevoerd worden door koper.

(..)

13. Het is koper bekend dat het registergoed een onderdeel is van een recent door verkoper verworven perceel, waarbij tussen deze transacties waardestijgingen zitten. Tevens is het koper bekend dat het registergoed geen jaarlijks rendement oplevert en dat er geen garantie is voor een (autonome) waardestijging al dan niet door een bestemmingsplanwijziging.

14. Koper verklaart kennisgenomen te hebben van de brochure en informatie welke behoort bij het verkochte (..)

(..)

16. Koper doet afstand van het recht om geheel of gedeeltelijk ontbinding of vernietiging van deze overeenkomst te vorderen of zich op nietigheid te beroepen, uit welken hoofde dan ook (..)

17. Koper verklaart deze overeenkomst te hebben gelezen, de inhoud ervan volledig te begrijpen, zich bewust te zijn van de (financiële) risico’s van het aankopen van het Verkochte en deze te aanvaarden, en in de gelegenheid te zijn gesteld ter zake van deze overeenkomst onafhankelijk juridisch advies in te winnen en de overeenkomst volledig vrijwillig te ondertekenen.”

De levering van het perceel heeft op 11 april 2024 plaatsgevonden.

Op 16 april 2024 heeft [eiser] gebeld met de heer [naam 2] van Invest. Het transcript van dit gesprek vermeldt onder meer het volgende:

“[ [eiser] ] (..) Jij zei over de looptijd was 1 tot 2 jaar, toch?

[Invest] Ja, verwacht.

[ [eiser] ] Oké. Verwacht. Even kijken, hè.

Ja, ik zit even voor mezelf. Je snapt me. Ik ben nu een beetje onzeker geworden.

[Invest] Ja, dat snap je.

[ [eiser] ] Dus verwacht 1 tot 2 jaar looptijd?

[Invest] Ja.

[ [eiser] ] Ja. En de opbrengst, wat zei je ook weer daarover?

[Invest] Ja, het is een beetje afhankelijk, [eiser] , man. Kijk, uiteindelijk als we hoopbouw [sic] gaan doen, want de planning is daar, dan zit je zo over de 300. Dat is een beetje de verwachting.

[ [eiser] ] Oké. 300 plus, of 300...

[Invest] Ja, zeg maar voor het gemak dat.

(..)

[ [eiser] ] Ja, zo. Want ik had natuurlijk naar die gemeente gemaild. (..) Maar die gemeente zegt dat er niet gebouwd gaat worden. Dus ja.

[Invest] Nee, dat is een beetje het spelleven [sic] wat er vaak wordt gespeeld.

Daarom is het altijd lastig voor de klant in te schatten van wat gaat er nou echt gebeuren op

die grond. Want de gemeente zegt van we doen het niet. Nou, wij zijn natuurlijk aanjagend

om dat wel voor elkaar te krijgen.

Zo’n vastgoedmeester doet dat dan voor ons. En ja, kijk uiteindelijk, die gemeente zit een

beetje hetzelfde spel als ons. Zij willen grond kopen.

En ze doen dat natuurlijk tot het laatste moment. (..) Kijk, de gemeente zal

nooit de achters [sic] van z’n tong laten zien.

Er zit altijd een politieke, financieel spel achter.. Dus joh, weet je, er zijn gewoon links en

rechts wat locaties die interessant zijn voor de politiek.

En wij zitten op die locaties. En dit is er één van.

[ [eiser] ] Ja. Dus volgens jou loop ik voor de rest weinig risico op?

[Invest] Ja, kijk, op dit stukje je loopt altijd een stukje risico [eiser] .

Alleen, het is voor ons gewoon een superlocatie, omdat wij de potentie daarvan zien.

Dus ja, naar verwachting kijken. Het risico zit hem altijd in de looptijd. Dus het kan altijd wat langer duren.

Maar stel dat er bij wijze van met vijf op zeven jaar wordt. Ja, nou ja, dan kan je nog steeds

een goed rendement halen (..).

Daar gaan we niet vanuit natuurlijk. We gaan er vanuit dat ontwikkelaars daar voldoende

interesse naar hebben voor korte termijn.

(..)

[ [eiser] ] Ja, maar jij zei natuurlijk al dat je je al vaker met succes grond ontwikkeld hebt.

[Invest] Nou, kijk, het probleem is alleen altijd bij het moment, zeg maar, dat de markt goed is. Dan zijn de kansen om die bestemmingswijzigingen voor elkaar te boksen. Alleen als er te weinig vraag is naar huizen of de politiek werkt niet mee. Dan kan het soms lang duren. (..)

[ [eiser] ] Ja, ja, ja. Want wat jou betreft houdt die grond z’n waarde wel.

[Invest] Ja, kijk, dat ligt er ook mee aan. Die landbouwwaarde van die grond, dat ligt onder de 10 euro per meter. Alleen het is ook een beetje wat de gek ervoor geeft.

En als het een potentiale [sic] bouwgrond is, wat in de toekomst iets gaat worden, dan zal een ontwikkelaar in ieder geval meer waarde betalen. (..)”

Bij brief van 29 juli 2024 heeft mr. N. Koçak van Stichting GrondhandelClaim namens [eiser] aan Invest bericht de koopovereenkomst buitengerechtelijk te vernietigen met een beroep op oneerlijke handelspraktijken en dwaling.

3. Het geschil

[eiser] vordert (na correctie van een kennelijke verschrijving in het petitum) - samengevat -:

- een verklaring voor recht dat de koopovereenkomst tussen [eiser] en Invest

rechtsgeldig is vernietigd per 15 maart 2024;

- veroordeling van Invest om binnen 30 dagen na het in deze zaak te wijzen

vonnis mee te werken aan de notariële teruglevering van perceel Kwadijk, op kosten van Invest, en op straffe van verbeurte van een dwangsom;

- veroordeling van Invest tot terugbetaling van de koopsom van

€ 119.505,00;

- veroordeling van Invest in de kosten van de procedure.

[eiser] legt aan zijn vorderingen - samengevat - ten grondslag dat de koopovereenkomst rechtsgeldig is vernietigd op grond van artikel 6:193j sub 3 Burgerlijk Wetboek (BW) (oneerlijke handelspraktijken) en/of dwaling. Invest verricht een oneerlijke handelspraktijk door het verstrekken van misleidende informatie in de brochure en op haar website, waardoor [eiser] ertoe is gebracht de koopovereenkomst aan te gaan terwijl hij dit anders niet zou hebben gedaan. De koopovereenkomst is voorts tot stand gekomen onder invloed van dwaling (door onjuiste mededelingen van Invest over de eigenschappen van de grond). [eiser] zou de overeenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet hebben gesloten.

Ter onderbouwing van beide grondslagen stelt [eiser] dat Invest een onjuiste voorstelling van zaken heeft gegeven over het bijzondere ontwikkelingspotentieel van de grond en de waardestijging op korte termijn. Invest heeft gegarandeerd dat het perceel binnen 1 à 2 jaar bebouwd zal worden. Invest heeft niet gewaarschuwd voor het risico dat de voor bebouwing benodigde bestemmingswijziging niet of veel later zou plaatsvinden en voor de financiële gevolgen daarvan voor [eiser] . Door Invest is niet medegedeeld dat de betaalde koopprijs fors hoger ligt dan de grondprijs op basis van de geldende agrarische bestemming. Bij het uitblijven van bestemmingswijziging is de grond volgens [eiser] slechts een fractie van de betaalde koopprijs waard en zelfs als er wel een bestemmingswijziging plaatsvindt, is de betaalde prijs zodanig hoog dat geen winstgevende verkoop kan worden gerealiseerd.

Invest voert verweer. Invest concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de proceskosten, inclusief de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na betekening van het vonnis.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Invest beroept zich allereerst op artikel 16 van de koopovereenkomst waarin vernietiging van de overeenkomst is uitgesloten. [eiser] voert aan dat een beroep op dit artikel in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De rechtbank is van oordeel dat in het midden kan blijven of artikel 16 in de weg staat aan vernietiging, omdat er geen grondslag is voor vernietiging. De rechtbank zal dit hierna onder 4.5 e.v. toelichten.

Oneerlijke handelspraktijk

Uitgangspunten

Niet in geschil is dat [eiser] als consument in de zin van artikel 6:193a lid 1 sub a BW (een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf) heeft gehandeld. De consumentenbescherming van afdeling 3A van titel 3 van Boek 6 BW met betrekking tot oneerlijke handelspraktijken is derhalve van toepassing.

Op grond van artikel 6:193j sub 3 BW is een overeenkomst die als gevolg van een oneerlijke handelspraktijk tot stand is gekomen, vernietigbaar. Het begrip handelspraktijk is in artikel 6:193a lid 1 sub d BW omschreven als iedere handeling, omissie, gedraging, voorstelling van zaken of commerciële communicatie, met inbegrip van reclame en marketing, van een handelaar, die rechtstreeks verband houdt met de verkoopbevordering, verkoop of levering van een product aan consumenten. Op grond van artikel 6:193b lid 2 BW is een handelspraktijk oneerlijk indien een handelaar handelt (a) in strijd met de vereisten van professionele toewijding, en (b) het vermogen van de gemiddelde consument om een geïnformeerd besluit te nemen merkbaar is beperkt of kan worden beperkt, waardoor de gemiddelde consument een besluit over een overeenkomst neemt of kan nemen, dat hij anders niet had genomen. Een handelspraktijk is in het bijzonder oneerlijk indien een handelaar een misleidende handelspraktijk verricht als bedoeld in (voor zover hier relevant) de artikelen 6:193c en 6:193d BW.

Een handelspraktijk is misleidend indien informatie wordt verstrekt die feitelijk onjuist is of die de gemiddelde consument misleidt of kan misleiden, al dan niet door de algemene presentatie van de informatie, waardoor de gemiddelde consument een besluit over een overeenkomst neemt of kan nemen, dat hij anders niet had genomen (artikel 6:193c lid 1 BW). Het gaat om handelspraktijken waarbij de handelaar foutieve informatie verstrekt - niet gebaseerd op de waarheid - of informatie verstrekt die door de wijze van presentatie, hoewel feitelijk gezien correct, op een of andere manier de consument bedriegt. Beslissend is of de (onjuiste) informatie de gemiddelde consument er toe kan brengen om een besluit over een transactie te nemen dat hij anders niet had genomen.

Artikel 6:193d BW bepaalt dat een handelspraktijk ook misleidend is indien er sprake is van een misleidende omissie, namelijk een handelspraktijk waarbij essentiële informatie welke de gemiddelde consument nodig heeft om een geïnformeerd besluit over een transactie te nemen, wordt weggelaten, waardoor de gemiddelde consument een besluit over een overeenkomst neemt of kan nemen, dat hij anders niet had genomen.

Informatieverstrekking onjuist of misleidend?

De rechtbank zal hierna achtereenvolgens ingaan op de stellingen van [eiser] dat (i) Invest bij de verkoop heeft beloofd/gegarandeerd dat het perceel binnen enkele jaren na ondertekening van de koopovereenkomst bebouwd zal worden, (ii) Invest geen enkele waarschuwing heeft gegeven dat de grond slechts een fractie van de betaalde koopprijs waard is als de bestemmingswijziging niet plaatsvindt, terwijl in geval van een bestemmingswijziging de koper hooguit het aankoopbedrag terug verdient en (iii) in de door Invest verstrekte brochure en op de website van Invest onjuiste en misleidende informatie is verstrekt over de ontwikkelingsmogelijkheden van het perceel landbouwgrond tot bouwgrond en het daarmee te behalen rendement. De rechtbank komt tot de conclusie dat [eiser] niet gevolgd kan worden in zijn standpunt dat sprake is van oneerlijke handelspraktijken.

(i) Garanties?

In de dagvaarding stelt [eiser] dat Invest hem heeft gegarandeerd dat het perceel binnen 1 à 2 jaar na het tekenen van de koopovereenkomst bebouwd zal worden. Ter zitting heeft [eiser] deze periode genuanceerd naar 2 à 3 jaar. De rechtbank is van oordeel dat [eiser] deze stelling, tegenover de gemotiveerde betwisting van Invest, onvoldoende heeft onderbouwd. [eiser] heeft niet geconcretiseerd wanneer, door wie en op welke wijze die garantie zou zijn gegeven.

Uit het hiervoor geciteerde verificatieformulier en de transcriptie van het verificatiegesprek volgt juist dat geen garantie wordt gegeven omtrent bestemmingswijziging dan wel bebouwing, laat staan binnen welke termijn daarvan sprake zou zijn. Gezien de door [eiser] gegeven antwoorden op de mondeling en schriftelijk gestelde vragen, was hij zich daarvan ook daadwerkelijk bewust. In de koopovereenkomst is verder in artikel 13 uitdrukkelijk opgenomen dat koper ermee bekend is dat er geen garantie is voor een waardestijging al dan niet door een bestemmingsplanwijziging.

Het door [eiser] overgelegde transcript van het telefoongesprek op 16 april 2024, na sluiting van de koopovereenkomst, spreekt ook tegen [eiser] stelling dat Invest garanties heeft gegeven. Invest heeft het daarin weliswaar over een verwachte (in plaats van een gegarandeerde) looptijd van 1 à 2 jaar, maar zegt ook dat het risico in de looptijd zit en dat het dus altijd langer kan duren. Daarbij wordt ook een termijn van 5 tot 7 jaar genoemd.

(ii) Geen prijsvoordeel?

[eiser] stelt dat Invest ten onrechte het beeld oproept dat de consument profiteert van een prijsvoordeel. Invest vermeldt niet dat de door de koper te betalen grondprijs fors hoger ligt dan de grondprijs op basis van de geldende agrarische bestemming. Hierdoor is ook bij een bestemmingswijziging geen winst te behalen, maar zou [eiser] bij verkoop van het perceel hooguit het aankoopbedrag terug krijgen.

Invest heeft deze stelling gemotiveerd weersproken. Ter zitting heeft zij aangevoerd dat zij zelf ook een hogere prijs per vierkante meter heeft betaald dan de gemiddelde prijs voor landbouwgrond en dat in Noord-Holland de gemiddelde grondprijs na bestemmingswijziging (bouwgrond) hoger ligt dan de aankoopprijs die [eiser] heeft betaald. Namens [eiser] is vervolgens een grondprijs na bestemmingswijziging van

€ 140,- à € 180,- per vierkante meter genoemd. [eiser] heeft gelet daarop, en gezien de door hem betaalde prijs van € 95,60 per vierkante meter, onvoldoende toegelicht waarom hij hoe dan ook nooit winst zal kunnen behalen. Het gesprek op 16 april 2024 na de ondertekening van de koopovereenkomst biedt onvoldoende aanknopingspunten voor een ander oordeel. Invest heeft daarin gemeld dat de huidige waarde onder de € 10,- per vierkante meter ligt en dat de waarde afhankelijk is van “wat de gek ervoor geeft”, maar dat in geval van potentiële bouwgrond een projectontwikkelaar daar meer voor zal betalen.

Dat Invest niet heeft gewaarschuwd voor de financiële gevolgen van het uitblijven van ontwikkeling vindt voorts geen steun in de feiten. Invest heeft tijdens het verificatiegesprek gevraagd of [eiser] weet dat het rendement op de investering onzeker is, of [eiser] beseft dat hij verlies kan lijden op de investering en of [eiser] zich er van bewust is dat hij speculatief bezig is. Op deze vragen heeft [eiser] bevestigend geantwoord. In het verificatieformulier heeft [eiser] ‘ja’ aangekruist bij de vraag of hij zich ervan bewust is dat er door Invest geen garanties worden gegeven op een (autonome) waardestijging en/of bestemmingswijziging. Ditzelfde is het geval bij de vraag ‘Beseft u dat u verlies kunt lijden op uw huidige investering’.

Met de ondertekening van de koopovereenkomst heeft [eiser] bovendien verklaard ermee bekend te zijn dat het perceel onderdeel is van een recent door Invest verkregen perceel, waarbij tussen deze transacties waardestijgingen zitten, dat het perceel geen jaarlijks rendement oplevert en dat er geen garantie is voor een (autonome) waardestijging al dan niet door een bestemmingsplanwijziging (zie artikel 13 van de koopovereenkomst).

Uit het transcript van het verificatiegesprek blijkt verder nog dat Invest heeft geverifieerd of [eiser] zich het risico kon permitteren dat hij de grond niet op korte termijn (zonder verlies) zou kunnen verkopen. Invest heeft [eiser] gevraagd of het geld voor de aankoop niet zijn laatste spaargeld was en of [eiser] het geld niet op korte termijn nodig had.

(iii) Brochures niet misleidend

[eiser] heeft ter zitting bevestigd dat hij voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst niet de website van Invest heeft geraadpleegd. De informatie op de website kan dan ook niet hebben bijgedragen aan een eventuele onjuiste voorstelling van zaken bij [eiser] . De rechtbank gaat daarom voorbij aan de stellingen van [eiser] die daarop zien. Dat geldt ook voor de stellingen van [eiser] over mededelingen die door Invest in september 2025 aan een andere partij zouden zijn gedaan.

Volgens [eiser] wekt de brochure bij de gemiddelde consument de suggestie dat er in de buurt van de gekochte grond in de toekomst woningbouw zal plaatsvinden, gezien de vermelding van nabijgelegen succesvolle projecten, de nabijheid van OV-knooppunten, de ontwikkeling van een nieuw station en bijbehorende infrastructuur. De ontwikkeling van het perceel tot bouwgrond wordt als gegeven gepresenteerd, terwijl er in werkelijkheid geen concrete plannen zijn voor woningbouw op deze locatie.

In de door Invest verstrekte brochure staat nergens dat de bestemming van het te koop aangeboden perceel landbouwgrond zal worden gewijzigd in te bebouwen grond. De brochure bestaat uit een selectie van publiekelijk verkrijgbare informatie, met bronvermelding en bevat informatie over (toekomstige) demografische, planologische en economische ontwikkelingen in het geografisch gebied waarin perceel Kwadijk ligt. De bronnen (waaronder Monitor OV-knooppunten 2021/2022 van de provincie Noord-Holland, het gebiedsplan Purmerend van de gemeente Purmerend, het Coalitieakkoord 2023-2027 van de provincie Noord-Holland en een brief van een wethouder van de gemeente Purmerend aan de gemeenteraad) worden vermeld op pagina 19 van de brochure. Invest heeft onweersproken aangevoerd dat [eiser] in de digitale pdf’s die hij ontving direct kon doorklikken op de hyperlinks van de externe bronnen, zodat deze desgewenst nader konden worden geraadpleegd. Invest heeft voorts onweersproken aangevoerd en onderbouwd dat de informatie uit de bronnen op juiste wijze is geciteerd in de brochure. Daarnaast heeft Invest bij het huisbezoek aan [eiser] verschillende documenten in hard copy achtergelaten, afkomstig uit publieke bronnen (zie 2.5).

De bronnen waarop de brochure is gebaseerd en de overige aan [eiser] verstrekte stukken gaan over bestuurlijke en politieke ambities, plannen en verkenningen met betrekking tot de ontwikkeling van woningbouw in (de omgeving van) Purmerend en de randvoorwaarden (zoals infrastructuur) die daarvoor nodig zijn. [eiser] heeft deze stukken kunnen raadplegen. [eiser] heeft niet concreet gesteld dat de informatie uit de verschillende bronnen feitelijk onjuist of niet actueel is. [eiser] kan dan ook niet worden gevolgd in zijn stelling dat in de brochure onjuiste of onvolledige informatie is verstrekt over de te verwachten bestemmingswijziging, waardoor hij op het verkeerde been is gezet.

Weliswaar kan de brochure worden aangemerkt als optimistisch van toon en aanprijzend maar van een gemiddeld geïnformeerde, omzichtige en oplettende consument mag worden verwacht dat hij de brochure met prudentie beschouwt en zich redelijke inspanningen getroost om de informatie op waarde te schatten. Hierbij laat de rechtbank ook meewegen dat [eiser] geen onbekende was met dit soort transacties, aangezien hij met zijn BV eerder voor grote bedragen landbouwgrond heeft gekocht bij concurrenten van Invest.

De rechtbank oordeelt op grond van het al het voorgaande dat geen sprake is van onjuiste en misleidende informatie en evenmin van een misleidende omissie in de informatieverstrekking door Invest.

Geen oneerlijke of misleidende handelspraktijk

[eiser] heeft op basis van de brochure en de verkoopgesprekken over voldoende informatie kunnen beschikken om een geïnformeerd besluit te nemen. Naar het oordeel van de rechtbank mag de gemiddeld geïnformeerde, omzichtige en oplettende consument, waarvan moet worden uitgegaan, uit de verstrekte brochure en de daaraan ten grondslag liggende stukken niet afleiden dat het zeker is dat er in de nabije toekomst een bestemmingsplanwijziging zal plaatsvinden die woningbouw op het te koop aangeboden perceel landbouwgrond mogelijk zal maken.

Invest heeft erop gewezen dat de kans op waardestijging van de grond als gevolg van een bestemmingswijziging onzeker was en zij heeft zich ervan vergewist dat [eiser] zich bewust was van deze onzekerheid. Uit de ingevulde vragenlijst blijkt dat [eiser] de risico’s heeft begrepen en aanvaard. [eiser] heeft gelet op de gemotiveerde betwisting van Invest en in het licht van de brochure, de onderliggende stukken, het verificatiegesprek en het verificatieformulier onvoldoende concreet onderbouwd dat door Invest een waardevaste investering zou zijn voorgespiegeld. Het had voor [eiser] duidelijk moeten zijn dat zijn investering zich zonder bestemmingsplanwijziging niet binnen een paar jaar zou terugverdienen.

Dit alles leidt tot de slotsom dat er van een oneerlijke of misleidende handelspraktijk geen sprake is.

Dwaling

Uit het voorgaande volgt dat, voor zover al sprake was van een onjuiste voorstelling van zaken bij [eiser] , deze niet te wijten is aan onjuiste inlichtingen of een geschonden spreekplicht van Invest. Het beroep op dwaling faalt.

Conclusie en proceskosten

De conclusie is dat de buitengerechtelijke vernietiging geen effect heeft gehad. De vorderingen van [eiser] moeten worden afgewezen.

[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Invest worden begroot op:

- griffierecht

€

6.861,00

- salaris advocaat

€

3.858,00

(2 punten × € 1.929,00)

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

10.897,00

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5. De beslissing

wijst de vorderingen van [eiser] af,

veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 10.897,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en dit vonnis daarna wordt betekend,

veroordeelt [eiser] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.E.M. James-Pater, rechter, met bijstand van mr. S.C. Zum Vörde Sive Vörding, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 19 november 2025.