ECLI:NL:RBAMS:2025:9687, Rechtbank Amsterdam, 22-10-2025, 768001

1. [eiser 1] ,

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 15 april 2025 met producties;

- de conclusie van antwoord met producties;

- het tussenvonnis van 16 juli 2025 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;

- het verkort proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 5 september 2025 met de daarin genoemde stukken.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

[eisers] en [gedaagde] hebben op 10 maart 2023 een koopovereenkomst gesloten op grond waarvan [eisers] van [gedaagde] hebben gekocht het recht van opstal met betrekking tot de eengezinswoning aan de [adres] (hierna: de Woning) en het appartementsrecht, dat onder meer recht geeft op het uitsluitend gebruik van een parkeerplaats (hierna: de Parkeerplaats) en achtergelegen berging (hierna: de Berging) (hierna gezamenlijk ook: het Verkochte), voor een koopsom van € 895.000,00.

Het gebouwencomplex waar de Woning, Parkeerplaats en Berging deel van uitmaken was tijdens de bouw daarvan bekend als Blok 8. Blok 8 bestaat uit vijf aparte bouwdelen. Bouwdelen I, II, III en V zijn huurappartementen en bedrijfsruimten waarvan Vesteda B.V. (hierna: Vesteda) eigenaar is. Deze bouwdelen zijn verenigd in een vereniging van eigenaren (hierna: de hoofd VvE). Vesteda is vertegenwoordigd in de hoofd VvE. De hoofd VvE draagt de kosten voor onderhoud, herstel en vernieuwing van de draagconstructie en fundering van Blok 8. De Woning behoort tot een rijtje van acht eengezinswoningen, aangeduid als bouwdeel IV. Dit zijn koopwoningen die, bij afwezigheid van gemeenschappelijke delen met de overige bouwdelen, geen lid zijn van de hoofd VvE.

Blok 8 heeft een gezamenlijke garage met parkeerplaatsen en bergingen, gelegen onder de bouwdelen I tot en met V. De acht koopwoningen hebben het recht van uitsluitend gebruik van een parkeerplaats en berging onder de betreffende woning. Als rechthebbenden van het appartementsrecht dat recht geeft op het gebruik van de Parkeerplaats en Berging zijn [eisers] lid van de vereniging van eigenaren van het appartementsrecht waar de parkeergarage met parkeerplaatsen en bergingen is ondergebracht (hierna: de parkeergarage VvE). De parkeergarage VvE is een ondersplitsing van de hoofd VvE. Vesteda is bestuurslid en administratief, technisch en financieel beheerder van de parkeergarage VvE.

[gedaagde] heeft voorafgaand aan de koop vragenlijsten van de verkoopmakelaar ingevuld. [gedaagde] heeft daarin ‘nee’ geantwoord op de vragen of zij last heeft gehad van daklekkages, of sprake is (geweest) van vochtdoorslag of optrekkend vocht op vloeren, plafonds en/of wanden, of sprake is van vochtdoorslag door de kelderwand, of de grondwaterstand in de afgelopen jaren waarneembaar is gewijzigd en of sprake is geweest van wateroverlast. Bij het tekenen van de koopovereenkomst waren de dochter en schoonzoon van [gedaagde] aanwezig. Zij hebben verteld dat er in het verleden plassen in de parkeergarage stonden, maar dat dit opgelost was.

Voor het einde van de bedenktermijn hebben [eisers] een bouwkundige keuring laten uitvoeren op basis van een visuele inspectie. In de ‘Rapportage bouwtechnisch onderzoek’ van Perfectkeur van 14 maart 2023 staat dat in de kelderwand een hoog gehalte vocht is gemeten, maar dat injecteren niet noodzakelijk is. Verder staat in het rapport dat niet is vastgesteld of genoemd dat er op enig moment sprake is (geweest) van wateroverlast in de kelder. [gedaagde] heeft bij de keuring verteld dat de pomp die het water van de wasmachine vanuit de kelder naar het riool omhoog moet pompen een paar keer defect was, waardoor in het verleden incidenteel waterschade is ontstaan. [gedaagde] heeft de pomp vervangen, waarna het probleem zich niet meer heeft voorgedaan.

Op 16 en 17 mei 2023 hebben [eisers] en [gedaagde] via Whatsapp contact gehad over een door [eisers] geconstateerde vochtplek op een muur op de derde verdieping van de Woning. [gedaagde] heeft verteld dat zij de plek bij het opruimen ook zag en dat daar geen vochtprobleem is geweest. De muur grenst aan de slaapkamer van de buren. Op verzoek van [eisers] heeft [gedaagde] navraag gedaan bij de buren die te kennen gaven zich niet te herinneren dat er een vochtprobleem was.

Naar aanleiding van lekkages in de appartementen van Vesteda in bouwdelen I, II, III, V en in de parkeergarage heeft Vesteda de bestuursleden van de parkeergarage VvE laten weten dat zij van plan was onderzoek te laten verrichten naar mogelijke gebreken in de gevels van haar gebouwen (bouwdelen I, II, III en V). Een van de eigenaren van de eengezinswoningen (in bouwdeel IV) heeft gevraagd of de eigenaren van de woningen zouden kunnen meeliften met dit onderzoek.

Op 26 mei 2023 heeft [gedaagde] aan [eisers] een e-mail van 24 mei 2023 van Vestada aan de andere bestuursleden van de parkeergarage VvE doorgestuurd. Hierin staat, voor zover van belang, het volgende:

“(…)

Inmiddels heb ik vanuit ons projectteam de offerte ontvangen voor de onderzoekwerkzaamheden aan de eengezinswoningen. Ik heb hier een begeleidend schrijven voor opgesteld, zie hieronder. Mijn verzoek aan jullie is om dit schrijven te delen met de eigenaren en als groep eigenaren in overleg te treden, ik weet, het is kortdag maar helaas heb ik niet anders voor elkaar gekregen. Zoals jullie kunnen lezen, verzoek ik aan de eigenaren om zich bij jullie (als bestuursleden van de vve) te melden.

(…)

Beste eigenaren,

Eerder is er vanuit de eigenaren binnen VvE Blok 8 het verzoek geweest of er meegelift kon worden op de onderzoeken die Vesteda voornemens is om uit te voeren. Het betreft onderzoek naar diverse problemen die zich in de afgelopen periode hebben voorgedaan in een aantal woningen en in de parkeergarage. Dit onderzoek is nodig om de oorzaak van de problemen inzichtelijk te maken en te kunnen verhelpen. Eerder koppelde ik richting het bestuur van de VvE terug dat wij binnen Vesteda inmiddels opgeschaald zijn naar een groter projectteam waarbij een aantal nieuwe partijen betrokken zijn naast Jansen Huybregts. De nieuw aangehaakte specialistische partijen zijn Nebest en IBBG, zij staan er voor open om deze onderzoekswerkzaamheden ook voor jullie als particulieren uit te voeren. De onderzoekswerkzaamheden van Nebest en IBBG zijn complementair aan elkaar en zullen in samenwerkingsverband worden uitgevoerd. Hiervoor hebben Nebest en IBBG allebei een offerte uitgebracht, deze heb ik voor u bijgevoegd: let op deze offerte betreft een totaalaanbieding voor alle eengezinswoningen samen ( [adres] ). Voor de totaal kosten dient u de offertes dus bij elkaar op te tellen. Opgeteld en gedeeld door het aantal woningen betreft de offerte een bedrag van €1.856,50 excl. BTW per woning. Het is belangrijk dat alle eigenaren als één groep opdracht geven aan zowel Nebest als IBBG. We gaan voor de bouwvak de onderzoeksfase in, daar zijn deze offertes voor bedoeld.

(…).”

In haar begeleidende e-mail schreef [gedaagde] :

“Ik doe hier zelf niets mee, heb ook geen problemen of lekkages.”

Op 27 mei 2023 hebben [eisers] van [gedaagde] de offertes van IBBG en Nebest ontvangen, waarnaar in de e-mail van 26 mei 2023 wordt verwezen. De offerte van Nebest betreft een onderzoek naar de constructieve veiligheid van het gevelmetselwerk van bouwdeel IV.

De eigenaren van de koopwoningen hebben geen overeenstemming bereikt over deelname aan het door Vesteda geïnitieerde onderzoek. De koopwoningen zijn (dus) niet meegenomen in het onderzoek.

Op 31 mei 2023 heeft de verkoopmakelaar van [gedaagde] de notulen van de vergadering van de parkeergarage VvE van 5 januari 2022 aan de aankoopmakelaar van [eisers] gestuurd. Hierin staat, voor zover hier relevant, het volgende:

“(…)

Dhr. [naam 1] [van VvE Beheer Groep] geeft aan dat [Naam firma 1] bezig is met de lekkages, er is echter nog geen nieuws omtrent de oorzaak of oplossing bij hem neergelegd. Er wordt vanuit de vergadering gespeculeerd dat, omdat er geen oorzaak gevonden wordt, [Naam firma 1] lapwerk aan het leveren is. Mw. [naam 2] geeft aan dat er waarschijnlijk bij de bouw fouten zijn gemaakt in het leidingwerk, met de lekkages als gevolg. Een oorzaak is dus niet zo makkelijk vast te stellen.

(…)”.

Bij brief van 20 juni 2023 van hun advocaat hebben [eisers] [gedaagde] te kennen gegeven dat het Verkochte (Woning, Parkeerplaats en Berging), mede gelet op de mededelingen van [gedaagde] over de afwezigheid van vocht- en (mogelijke) gevelproblemen, niet de eigenschappen heeft die [eisers] daarvan op grond van de overeenkomst mochten verwachten. [eisers] stellen [gedaagde] aansprakelijk voor de door hen geleden en te lijden schade, bestaande uit (hun aandeel in) de kosten van het herstel van de gebreken, kosten voor het zelf laten uitvoeren van gevelonderzoek (indien niet meer met de hoofd VvE meegelift kan worden) en vertragingsschade.

[gedaagde] heeft iedere aansprakelijkheid afgewezen bij brief van 27 juni 2023 van haar advocaat. Partijen zijn overeengekomen dat een bedrag van € 20.000,00 van de koopprijs in depot wordt gesteld bij de notaris als zekerheid voor de nakoming van een eventuele schadevergoedingsplicht van [gedaagde] .

Op 30 juni 2023 vond de levering van het Verkochte plaats. [eisers] en [gedaagde] hebben op 30 juni 2023 ook een aanvullende overeenkomst gesloten op grond waarvan [gedaagde] een bedrag van maximaal € 3.750,00 zal betalen voor nader onderzoek naar bouwkundige gebreken van het verkochte.

Op 15 november 2023 hebben [eisers] tijdens de vergadering van eigenaren van de parkeergarage VvE de notulen van de parkeergarage VvE-vergadering van 9 november 2022 gekregen. Uit de notulen blijkt dat [gedaagde] bij deze vergadering aanwezig was. Verder staat in de notulen onder het kopje ‘10. Onderhoud 2022/2023’, voor zover hier relevant, het volgende:

“(…)

- Stand van zaken lekkages fa. [Naam firma 1]

Deze zaak loopt al een lange tijd en is nog steeds niet opgelost. Er zijn twee problemen gaande, namelijk in de buitenschil bij de panden van Vesteda (daken, gevels en metselwerk) en de lekkage in de parkeergarage (VvE aangelegenheid).

Bij renovaties zoals Vesteda deze momenteel uitvoert in de lekkage woningen blijkt dat het metselwerk van de gevel loslaat. Het metselwerk laat los van de gevel, dit wordt nog geclaimd bij de firma [Naam firma 2] . De tussenmuren kwamen soms 5 tot 6 cm van de gevel af, hier is een onderzoek naar geweest en er is te weinig metselwerk aangebracht. De ankers zijn gebracht omdat een coulante regeling was ingesteld. Het metselwerk wat niet goed vast zit, wordt door de firma [Naam firma 2] aangepakt onder garantie. De gevels en dakterrassen zullen aangepakt worden vanuit Vesteda, of de kosten voor eigen rekening zijn of dat het deels verhaald kan worden op de nieuwbouw aannemer is nog onduidelijk.

[Naam firma 1] zijn op dit moment de lekkages bij de VvE aan het oplossen. Het is onduidelijk bij welke beheerder welke lekkage hoort.

Koopwoningen hebben een eigen verantwoordelijkheid. De woningen, buiten de parkeergarage, vallen niet binnen de VvE. De huizen behoren niet tot de Ondersplitsing. Er gaat gevraagd worden of ze als groep beschouwd kunnen worden zodat het gezamenlijk opgepakt kan worden als dat nodig blijkt. Voor de 8 koopwoningen gaat er aan [Naam firma 1] gevraagd worden om een check uit te voeren op de zwakke punten. Het probleem zit tussen de woningen in, daarom zit er belang bij van Vesteda. Op een paar plekken zitten de ankers wel goed. Een check uit laten voeren kost wel geld, maar zo krijgen de koopwoningen wel een totaal beeld van de situatie. Op dit moment is het nog niet duidelijk of er lekkage of schimmelklachten aanwezig zijn.[onderstreping rechtbank]

De lekkages in de garage zijn al wat minder, maar de werkzaamheden zijn nog niet klaar. De oorzaak is dat door grondwaterdruk de muren omhoog verplaatst worden. Tijdens de werkzaamheden komen er ook nieuwe punten bij die aangepakt dienen te worden. De planning is onbekend. Er moet een totale inventarisatie komen van de parkeergarage, zodat er structuur in komt. Er is een lekdetectie bedrijf geweest. Ook moet het duidelijk worden of de taken voor Vesteda zijn of voor de VvE.

(…)”.

Na twee locatiebezoeken heeft TechnoConsult B.V. (hierna: TechnoConsult) in opdracht van [eisers] op 10 oktober 2024 een rapport uitgebracht met een bouwkundige beoordeling van de Woning. Onder ‘1.2 Achtergrond bij het onderzoek’ staat, voor zover hier relevant:

“(…)

Bij de aanleg van het complex door [Naam firma 2] in 2008 blijken structureel bouwfouten te zijn gemaakt.

(…)”

De conclusie in dat rapport luidt, voor zover hier relevant, als volgt:

“(…)

CONCLUSIE

Op basis van het uitgevoerde onderzoek wordt het volgende geconcludeerd:

Kelder

a) De vochtvlek in de kelder is niet actueel, de gehele wand heeft nagenoeg dezelfde vochtigheid, deze wel verhoogde vochtigheid is zeer waarschijnlijk veroorzaakt door het relatief vochtige klimaat in de kelder/wasruimte.

(…)

Dakterras, vochtindringing in woning

c) De vochtplek bij de pui naar het dakterras is (deels) veroorzaakt door lekkage via een kapotte rubber afdichting in de pui.

d) De onderaansluiting van de dakbedekking met de waterslag en de hoekaansluitingen met lood zijn gebrekkig. De detaillering en de hoogte van de opstand zijn gevoelig voor lekkage bij een hogere waterstand in combinatie met wind.

e) Via de gevelaansluiting op het dakterras kan water indringen in de gevelconstructie. Er zijn openingen aanwezig in de gevelaansluiting en de opstand van de dakbedekking wordt beoordeeld is gering, zeker in combinatie met stagnerende afstroming door onjuist afschot.

f) Stilstaand water op het dakterras is veroorzaakt door een verkeerde uitvoering van het afschot, dit is een gebrek. Het vervuilde grind en geplooide dakbedekking belemmeren tevens de doorstroming.

Gevel

g) Aan de gevel zijn diverse onvolkomenheden en gebreken vastgesteld die leiden tot vochtgerelateerde problemen.

h) Door de dakranddetaillering loopt er meer water dan gewenst langs de gevel en blijvende stenen langer nat met algen en mosgroei tot gevolg. Door de hogere waterbelasting is er een verhoogde kans op een vochtig klimaat in de spouw, dit verhoogd ook de kans op doorslag van vocht indien in de spouw vervuiling aanwezig is of bij onjuist geplaatste spouwankers.

i) Tijdens de uitgevoerde spouwinspectie is vastgesteld dat de aanwezige isolatie plaatselijk scheef is aangebracht en in aanraking komt met valspecie en het buitenblad. (…) De aangetroffen plaatsing veroorzaakt een verhoogde gevoeligheid voor het optreden van vochtgerelateerde problemen.

(…)

k) Plaatselijk zijn sporen van uitbloei van kalk en/of kalkzouten vastgesteld. Dit type uitbloei wordt veroorzaakt door vocht in het metselwerk. Door een combinatie van een sterke absorptie van het metselwerk en niet optimale detaillering van de dakranden en lateiconstructie (afb. 2.42) ontstaat een vochtig klimaat in de spouw. Op de locaties waar vocht verzameld en kan uittreden ontstaat vervolgens een witte aftekening die wordt veroorzaakt door de uitbloei.

(…)”.

Op basis van de onderzoeksresultaten stelt TechnoConsult in het rapport onder het kopje ‘5.2 Voorstel Maatregelen’ de volgende maatregelen voor:

“1) Geadviseerd wordt om de gipsplaten wand in de kelder te vervangen door een wand die is opgebouwd uit materiaal dat beter bestand is tegen de klimaatomstandigheden in de kelder. (…)

2) Het beschadigde rubber van de afsluiting van het balkon dient te worden vervangen zodat de waterdichting duurzaam wordt geborgd. (…)

3) Er dient aanpassing te worden uitgevoerd van de aansluiting van de vloer van het dakterras op de pui. De huidig aanwezige hoogte van de opstand onder de pui is in combinatie met de optredende waterbelasting door gebrekkig afschot zeer gevoelig voor het binnendringen van water. De maatregelen kunnen bestaan uit het aanpassen van het afschot in combinatie met het aanpassen van de hoogte van de opstand. Voor het laatste zal de hoogte van de pui moeten worden aangepast. In de praktijk betekent dit dat de pui moet worden vervangen. (…)

4) Rondom de balkonpui dient de kierdichting (…) en het gat (…) te worden hersteld.

5) Er moeten open stootvoegen in de spouwvoet worden aangebracht voor ontwatering van de spouw en ventilatie.(…)

6) De aangetaste delen van het stuc en het schilderwerk aan de binnenzijde van de woning moet worden hersteld.

7) Gevelherstel: [waarna 5 herstelwerkzaamheden worden genoemd]

8) Aanpassing van de detaillering van de dakrand wordt geadviseerd. (…)”.

Het depot (onder de notaris) is in 2024 vrijgegeven aan [gedaagde] .

Op 30 oktober 2024 heeft [Naam firma 2] Lelystad (hierna: [Naam firma 2] ), dat werkzaamheden uitvoerde aan de gevels van de gebouwen van Vesteda, aan [eisers] een schatting gegeven van de kosten voor de maatregelen in het rapport van TechnoConsult. Dit kwam neer op een bedrag van in totaal € 96.113,00.

Op 13 januari 2025 hebben [eisers] door [naam 3] (hierna: [naam 3] ) een thermografisch onderzoek laten verrichten naar de isolatie van de Woning. [naam 3] concludeert onder meer het volgende:

“(…)

- Het beeld dat ik heb gekregen van de isolatie van de gevels is eigenlijk helemaal niet slecht, ik heb geen grote temperatuurverschillen anders dan de paar onvermijdelijke koudebruggen in de hoekpunten e.d.

- De plafonds (…) zijn wel kouder dan ik zou verwachten op grond van de destijds voorgeschreven (…) isolatiewaarden. Daar is eigenlijk geen goede reden voor aan te wijzen.

(…)”.

Bij deurwaardersexploot betekend op 21 maart 2025 hebben [eisers] [gedaagde] gesommeerd een bedrag van € 96.113,00 te betalen voor herstelwerkzaamheden op basis van het rapport van TechnoConsult.

Vesteda heeft op 20 augustus 2025 aan de schoonzoon van [gedaagde] bericht dat de kosten voor het verhelpen van de lekkages in de parkeergarage in beginsel voor rekening van de parkeergarage VvE zijn, maar dat Vesteda, als grooteigenaar in de parkeergarage VvE, deze kosten voor haar rekening heeft genomen in het kader van de werkzaamheden aan haar overige panden.

3. Het geschil

[eisers] vorderen, na wijziging van eis, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

- primair de koopovereenkomst op grond van artikel 7:17 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) jo. artikel 6:265 BW jo. artikel 6:270 BW gedeeltelijk ontbindt, met vermindering van de betaalde koopsom met een bedrag van € 96.113,00 inclusief btw, althans een in goede justitie te bepalen bedrag;

- subsidiair [gedaagde] op grond van artikel 7:17 BW jo. 6:74 BW jo. 6:96 BW veroordeelt om de door [eisers] geleden en te lijden schade ten bedrage van € 96.113,00 inclusief btw, althans een in goede justitie te bepalen bedrag te vergoeden;

- meer subsidiair de koopovereenkomst op grond van artikel 6:228 BW jo. 6:230 BW wijzigt ter opheffing van het door [eisers] geleden en nog te lijden nadeel ten bedrage van € 96.113,00 inclusief btw, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, en [gedaagde] te veroordeelt dit bedrag te betalen;

- meest subsidiair de koopovereenkomst partieel vernietigt op grond van artikel 6:228 BW, in dier voege dat de koopprijs wordt verminderd met een bedrag van € 96.113,00 inclusief btw, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, en [gedaagde] te veroordeelt om dit bedrag aan [eisers] te restitueren,

de te betalen bedragen steeds te vermeerderen met wettelijke rente,

primair, subsidiair en meer subsidiair:

- verklaart voor recht dat [gedaagde] aansprakelijk is voor een bedrag aan schadevergoeding, nader op te maken bij staat, ter compensatie van eventuele meerkosten voor herstel van de in deze dagvaarding genoemde gebreken bovenop het door [Naam firma 2] reeds geoffreerde bedrag, waarin in ieder geval, maar niet uitsluitend, begrepen de kosten van meerwerk en van de noodzakelijke werkzaamheden die voortvloeien uit het rapport van [naam 3] , voor zover deze de isolatie van de bovenste twee slaapkamers betreffen, het nalopen en waar nodig herplaatsen van scheef geplaatste spouwmuurisolatie en het nalopen en waar nodig

herstellen van de waterkeringen (open stootvoegen);

- [gedaagde] veroordeelt tot vergoeding aan [eisers] van een bedrag van € 1.736,13 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met wettelijke rente,

met veroordeling van [eisers] in de proceskosten.

[eisers] leggen aan deze vorderingen – kort gezegd – ten grondslag dat (de bouwkundige staat van) het Verkochte niet was wat zij daarvan mochten verwachten en dat [gedaagde] onjuiste inlichtingen heeft verstrekt over (voorziene) gebreken en relevante informatie heeft achtergehouden.

[gedaagde] voert verweer. Zij betwist dat het Verkochte niet voldoet aan de conformiteitseis en dat zij informatie heeft achtergehouden.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

[eisers] verwachtten relatief weinig omkijken te hebben naar de Woning die zij in maart 2023 hebben gekocht. De bouwkundige keuring in de bedenkperiode bevestigde dat beeld. Uit de bouwkundige beoordeling die [eisers] anderhalf jaar na de levering door TechnoConsult lieten uitvoeren, bleek dat de bouwkundige staat van de Woning anders is dan [eisers] hadden gedacht. [eisers] zijn geschrokken van de verschillende onvolkomenheden die in het rapport van TechnoConsult worden geconstateerd. Zij stellen dat de bouwkundige staat van de Woning niet is wat [eisers] , gelet op de aard van de zaak en de geringe ouderdom van de woning, en de mededelingen die [gedaagde] heeft gedaan, mochten verwachten. Dat de woning niet voldoet aan hun verwachtingen is natuurlijk heel vervelend en het is duidelijk dat [eisers] daaronder lijden, maar dat betekent nog niet zonder meer dat [eisers] de kosten van de herstelwerkzaamheden die TechnoConsult in haar rapport noemt kunnen verhalen op [gedaagde] . De vraag of dat het geval is ligt in deze procedure ter beoordeling voor.

Non-conformiteit

Op grond van artikel 7:17 lid 1BW moet een geleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden (de conformiteitseis). Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen heeft die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Artikel 17 lid 2 BW vult het begrip ‘eigenschappen’ nader in. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik van het gekochte nodig zijn.

De vraag of een zaak voldoet aan de conformiteitseis, moet worden beantwoord aan de hand van alle relevante omstandigheden van het geval. Bij de koop van een woning is het niet zo dat elke onvolkomenheid maakt dat deze niet aan de overeenkomst beantwoordt. De koper van een bestaande woning zal, afhankelijk van ouderdom en prijs daarvan, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van meteen te verrichten (achterstallig) onderhoud en aanpassing aan de eisen van de tijd, ook al was de noodzaak daartoe op het moment van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar.

Artikel 7:17 lid 2 BW geeft in de praktijk meestal aanleiding de vraag wat de koper mocht verwachten in tweeën te splitsen in enerzijds de vraag of de verkoper een mededelingsplicht geschonden en anderzijds of de koper een onderzoeksplicht heeft verzaakt. De verkoper behoeft niet uit eigen beweging elke onvolkomenheid te melden, maar mag als hem vragen worden gesteld geen onjuiste mededelingen doen. Over hem bekende ernstige gebreken die aan een normaal gebruik in de weg staan, moet de verkoper in het algemeen ook ongevraagd mededelingen doen. Artikel 7:17 lid 2 BW stelt de schending van een mededelingsplicht door de verkoper niet als vereiste. Het is goed mogelijk dat een zaak voor normaal gebruik ongeschikt wordt geacht, ook als de verkoper de non-conformiteit niet kende en niet behoefde te kennen. Dat de verkoper niet bekend is met verborgen gebreken, doet niet zonder meer afbreuk aan verwachtingen van de koper omtrent het normale gebruik. De verschoonbare onwetendheid van de verkoper kan in zo’n geval relevant zijn voor de vraag of de schade die de koper als gevolg van de non-conformiteit lijdt, aan de verkoper kan worden toegerekend. Als de verkoper een mededelingsplicht heeft geschonden zal in het algemeen niet aan de koper kunnen worden tegengeworpen dat hij te weinig onderzoek heeft gedaan.

Hier staan de volgende twee vragen centraal:

1. Staan de bevindingen van TechnoConsult in de weg aan normaal gebruik van het Verkochte?

2. Wist [gedaagde] van gebreken met betrekking tot het Verkochte en heeft zij deze in strijd met haar mededelingsplicht niet aan [eisers] meegedeeld?

Normaal gebruik

Voor het antwoord op de vraag wat ‘normaal gebruik’ is, moet worden aangesloten bij wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Dit betekent dat in een woning moet kunnen worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Met andere woorden: iemand moet voor langere tijd voldoende veilig en plezierig in de woning kunnen wonen. Zoals hiervoor overwogen, maakt niet elke onvolkomenheid dat de woning niet de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik vereist zijn.

Uit het rapport van de bouwkundige keuring van 14 maart 2023 van Perfectkeur blijkt dat er een hoger vochtgehalte is gemeten in de wanden van de kelder, maar dat geen maatregelen nodig zijn. Over de gevels, het voeg- en metselwerk, de hemelwaterafvoer, dakterras en dak staan in het rapport geen opmerkingen.

Het onderzoek van TechnoConsult anderhalf jaar na de levering heeft verschillende zaken aan het licht gebracht, die begrijpelijkerwijs voor [eisers] als een onaangename verrassing kwamen. De constateringen in het rapport (hiervoor weergegeven onder 2.17) rechtvaardigen echter niet de conclusie dat de Woning niet geschikt is voor normaal gebruik. Er is geen sprake van een vochtig klimaat of andere onvolkomenheden die de Woning nu niet geschikt maken voor normale bewoning. Bewoning is zelfs niet onprettig, zoals [eisers] ter zitting zelf hebben verklaard.

[eisers] stellen dat zij sterk verminderd woongenot ervaren door de gebreken die TechnoConsult in haar rapport noemt. Verder stellen [eisers] dat zij veel stress ondervinden van de (financiële) onzekerheid ten aanzien van de vochtproblemen waarmee zij op de korte of lange termijn te maken zullen krijgen. Ook hebben [eisers] overlast van muggen gedurende een deel van het jaar als gevolg van stilstaand water op het dakterras. De hele kwestie heeft, zo stellen [eisers] , bovendien impact op de relatie met hun buren. Deze omstandigheden, hoe vervelend en ingrijpend ook, maken echter niet dat de Woning gemeten naar de daarvoor geldende maatstaf ongeschikt is voor normaal gebruik. Ditzelfde geldt voor de verwachtingen, die [eisers] op basis van de, naar zij stellen, geringe ouderdom van de woning hadden. De Woning is inmiddels 15 jaar oud is. Hetgeen in het rapport van TechnoConsult staat ziet eerder op verbeteringen en aanpassingen om op de lange termijn plezierig in de Woning te kunnen blijven wonen.

Het voorgaande is mogelijk anders indien [gedaagde] bekend was met de punten die TechnoConsult heeft geconstateerd en dit niet aan [eisers] heeft gemeld, ook al staan de gebreken niet aan normaal gebruik in de weg. In dat geval heeft zij mogelijk haar mededelingsplicht geschonden.

Mededelingsplicht [gedaagde] ?

[eisers] stellen dat [gedaagde] een mededelingsplicht had met betrekking tot de ‘gebreken’ die door TechnoConsult zijn geconstateerd, in het bijzonder de vochtproblemen in de Woning en de Berging. Ter zitting is duidelijk geworden dat [eisers] dit (uitsluitend) baseren op de notulen van de vergadering van eigenaren van de parkeergarage VvE van 9 november 2022 en enkele vochtplekken in de Woning.

Notulen vergadering van eigenaars parkeergarage VvE

[eisers] stellen dat [gedaagde] heeft nagelaten uit eigen beweging informatie te verstrekken over de al voor het sluiten van de koopovereenkomst aangekondigde onderzoeken van Vesteda naar constructieve fouten aan het complex. [gedaagde] heeft daarover, ook desgevraagd, niets verteld, aldus [eisers] verwijzen in de dagvaarding naar de notulen van de vergadering van eigenaars van de parkeergarage VvE op 5 januari 2022 waarin is gesproken over ‘bouwfouten’ in het complex. Ook verwijzen zijn naar de notulen van de vergadering van eigenaren van de parkeergarage VvE op 9 november 2022, waarin diverse gebreken aan het complex zijn besproken en door de eigenaren van de acht eengezinswoningen aan Vesteda is verzocht om mee te liften op het onderzoek naar en de aanpak van de aanhoudende (vocht)problemen in de parkeerkelder en gevels. [eisers] concluderen in de dagvaarding dat de zorgen over de constructieve gebreken en vochtproblemen al sinds januari 2022 binnen de VvE bekend waren en dat [gedaagde] daarvan op de hoogte was, omdat zij bij beide vergaderingen aanwezig was.

Ter zitting hebben [eisers] op de vraag van de rechter welke informatie [gedaagde] precies met hen had moeten delen verduidelijkt dat het meer in het bijzonder gaat om de hiervoor in rechtsoverweging 2.16 onderstreepte passage in de notulen van de vergadering van eigenaren van de parkeergarage VvE van 9 november 2022.

Voorop wordt gesteld dat een mogelijke mededelingsplicht van [gedaagde] uitsluitend betrekking heeft op wat zij aan [eisers] verkocht (de Woning, de Parkeerplaats en de Berging) en niet op de bouwdelen van Vesteda. Door bij herhaling te spreken over het ‘complex’, waarbij het feitelijk alleen gaat om de gebouwen van Vesteda, verliezen [eisers] dit onderscheid uit het oog.

De bouwdelen van Vesteda hadden kennelijk al langere tijd last van vocht en lekkages. Niet is gebleken dat die problemen voor de koop van de Woning door [eisers] ook speelden bij de eengezinswoningen en daar zijn ook geen aanwijzingen voor. Anders dan [eisers] menen, rechtvaardigen de notulen van 9 november 2022 van de parkeergarage VvE die conclusie niet.

In de notulen van 9 november 2022 worden twee problemen benoemd: de buitenschil van de panden van Vesteda en de lekkage in de parkeergarage. Het enkele feit dat er in de vergadering is ingegaan op de renovaties van Vesteda (aan panden die bovendien niet onder de parkeergarage VvE, maar onder de hoofd VvE vallen) betekent niet dat de tijdens die werkzaamheden optredende complicaties, zoals loslatend metselwerk, ook aan de orde waren bij de eengezinswoningen. Daargelaten dat de bouwdelen van Vesteda niet gelijk kunnen worden gesteld met de eengezinswoningen, waren er op dat moment bij die bouwdelen ook (nog) geen bouwkundige gebreken vastgesteld, zoals [gedaagde] heeft aangevoerd. Over mogelijke bouwfouten is destijds alleen gespeculeerd, zoals ook blijkt uit de notulen van de vergadering van eigenaren van 5 januari 2022 (zie 2.12).

Uit de passage in de notulen van 9 november 2022 over de koopwoningen valt slechts op te maken dat het probleem “tussen de woningen in” zit, meer specifiek, zoals ter zitting toegelicht, daar waar de laatste eengezinswoning aansluit op de woontoren met appartementen van Vesteda. Dat er is gesproken over de mogelijkheid om onderzoek te laten verrichten, zodat de koopwoningen een totaalbeeld van de situatie krijgen, duidt er niet op dat bij die woningen dezelfde problemen speelden als bij de panden van Vesteda.

Over de lekkages in de parkeergarage valt in de notulen van 9 november 2022 te lezen dat deze op dat moment al minder zijn. Dat komt overeen met de mededeling van de schoonzoon van [gedaagde] bij het tekenen van de koopovereenkomst dat er in het verleden lekkage in de parkeergarage is geweest, maar dit was opgelost. De plassen in de garage bevonden zich bovendien aan de andere kant van de garage. Inmiddels is duidelijk geworden dat Vesteda de lekkages in de parkeergarage heeft verholpen en betaald, waarmee dit punt hoe dan ook aan feitelijk belang heeft ingeboet.

Toen [gedaagde] in mei 2023 de e-mail van Vesteda ontving, waaruit bleek dat Vesteda (grootschalig) onderzoek aan haar gebouwen zou laten verrichten en dat de eengezinswoningen daarop konden meeliften, heeft zij deze direct doorgestuurd aan [eisers] [gedaagde] heeft daarbij meteen te kennen gegeven dat zij geen problemen of lekkages had en dus niets met het bericht ging doen.

Vochtplekken

Op de vragenlijst heeft [gedaagde] ingevuld dat geen sprake is van vochtdoorslag in de kelderwand, dat de grondwaterstand niet waarneembaar is gewijzigd en er geen wateroverlast is geweest. Zij heeft naar aanleiding van de keuring door Perfectkeur over het verhoogde vochtgehalte in de wand uitgelegd dat er in het verleden waterschade is geweest door een defecte vuilwaterpomp en dat deze is vervangen, waarna het probleem was opgelost. Dit wordt achteraf door TechnoConsult bevestigd door haar constatering dat er geen actieve lekkages zijn. Volgens TechnoConsult komt de verhoogde vochtigheid in de wand naar alle waarschijnlijkheid door de omstandigheden van de onverwarmde ruimte: deze bevindt zich in de kelder en er staat een wasmachine. Dat [gedaagde] de vragenlijst in strijd met de waarheid heeft ingevuld, is dan ook niet gebleken.

De enige wel zichtbare vochtplek bevond zich op de derde verdieping en kwam aan het licht na het opruimen van die ruimte door [gedaagde] . Vervolgens heeft [gedaagde] navraag gedaan bij de buren, die zich niet meer konden herinneren of zij last hebben gehad van een vochtprobleem. Dit heeft [gedaagde] vervolgens doorgegeven aan [eisers] Ook hier heeft [gedaagde] dus niets verzwegen.

De bevindingen van TechnoConsult en [naam 3] maken het voorgaande niet anders. Het onderzoek van TechnoConsult is anderhalf jaar na de levering verricht omdat Vesteda inmiddels een onderzoek naar de gevels van haar woontorens had ingesteld. Niet gesteld of gebleken is dat [eisers] zelf problemen ondervonden. TechnoConsult constateert weliswaar verschillende onvolkomenheden met betrekking tot de gevel, maar daaruit volgt niet dat [gedaagde] daarvan op de hoogte was. De verhoogde gevoeligheid voor vocht en de bevinding dat sommige punten tot vochtgerelateerde problemen kunnen leiden, maakt niet dat er sprake is van een gebrek dat [gedaagde] had moeten melden. Dat er daadwerkelijk vochtproblemen waren, anders dan de enkele vochtplekken die voor [gedaagde] en [eisers] zichtbaar waren, is niet gebleken. TechnoConsult heeft geen verhoogde luchtvochtigheid in de woning geconstateerd, alleen bij de deur naar het dakterras is een verhoogde vochtwaarde gemeten. [eisers] stellen ook niet dat zij last hebben van vocht in de woning.

Het onderzoek door [naam 3] is ingesteld omdat [eisers] in het najaar van 2024 zagen dat de isolatie van de gebouwen van Vesteda werd vervangen, niet omdat er in de Woning op dat punt een probleem was. Het rapport van [naam 3] onderschrijft dat ook; de conclusie luidt immers dat de gevel “helemaal niet slecht” is. Ook overigens bevat het rapport geen opmerkelijke bevindingen, laat staan iets wat [gedaagde] had moeten meedelen.

Er zijn ook geen aanwijzingen dat [gedaagde] ermee bekend was dat het afschot van het dakterras verkeerd was aangelegd (zoals TechnoConsult heeft geconstateerd). Dit is pas aan het licht gekomen nadat TechnoConsult de tegels had verwijderd.

Dit alles leidt tot de conclusie dat [gedaagde] geen mededelingsplicht heeft geschonden.

Geen non-conformiteit

De slotsom is daarom dat met betrekking tot het Verkochte geen sprake is van non-conformiteit. Hierop stuiten de primaire en subsidiaire vordering af.

Dwaling

Ook de meer subsidiair en meest subsidiair ingestelde vorderingen, waaraan een beroep op dwaling ten grondslag ligt, zullen worden afgewezen. Voor een geslaagd beroep op dwaling is (in dit geval) vereist dat [gedaagde] haar mededelingsplicht heeft geschonden en dat is niet het geval.

[eisers] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:

- griffierecht

€

2.723,00

- salaris advocaat

€

3.858,00

(2 punten × € 1.929)

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

6.759,00

5. De beslissing

wijst de vorderingen af,

veroordeelt [eisers] hoofdelijk in de proceskosten van € 6.759,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,

verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.A. Dudok van Heel, rechter, met bijstand van mr. S.C. Zum Vörde Sive Vörding, griffier, en in het openbaar uitgesproken door mr. L. Voetelink op 22 oktober 2025.