ECLI:NL:RBAMS:2026:117, Rechtbank Amsterdam, 15-01-2026, 11722826 \ CV EXPL 25-7718

1. De zaak in het kort

HNH huurt al bijna 100 jaar woningen in het wooncomplex ‘Het Nieuw Huis’ aan het [adres] van Samenwerking. HNH verhuurt de woningen onder aan haar leden.

Samenwerking heeft de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 januari 2024 met een beroep op het dringend nodig hebben voor eigen gebruik door Samenwerking (artikel 7:274 lid 1 aanhef en sub c Burgerlijk Wetboek (BW)). Samenwerking wil de woningen in het wooncomplex kunnen verhuren aan haar eigen leden. Hoewel HNH is zelf ook lid van Samenwerking, vindt Samenwerking dat het belang van HNH moet wijken voor de belangen van alle overige leden. HNH is niet akkoord gegaan met de huuropzegging, waarop Samenwerking vordert dat de kantonrechter het einde van de huurovereenkomst vaststelt en HNH veroordeelt tot ontruiming van het wooncomplex.

De kantonrechter oordeelt dat Samenwerking onvoldoende heeft toegelicht dat zij het wooncomplex voor eigen gebruik nodig heeft en wijst de vorderingen af.

2. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 20 mei 2025, met producties,

- de conclusie van antwoord van 1 september 2025, met producties,

- het instructievonnis van 16 september 2025, waarbij een mondelinge behandeling van de zaak is gelast,

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 1 december 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt die in het dossier zijn gevoegd. Voor Samenwerking zijn verschenen [naam directeur] (directeur), [naam voorzitter 1] en [naam voorzitter 2] (beiden voorzitter) met twee bestuursleden en de gemachtigde. Namens HNH zijn verschenen [voorzitter] (voorzitter), [vicevoorzitter] (vicevoorzitter) en [naam hoofd beheer] (hoofd beheer), met de gemachtigde. Verder was een groot aantal toehoorders aanwezig, bestaande uit leden van Samenwerking en HNH. Partijen hebben hun standpunten toegelicht, mede aan de hand van pleitnotities die in het dossier zijn gevoegd, en vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.

3. De feiten

Samenwerking is een corporatie die huisvesting biedt aan particulieren die niet behoren tot de doelgroep van de woningcorporaties. Zij bezit ongeveer 900 (veelal monumentale) woningen in Amsterdam. Samenwerking heeft ongeveer 4.000 leden, van wie zo’n 25% een woning binnen de vereniging huurt. De wachttijd voor een woning is op dit moment ongeveer 15 jaar.

Samenwerking is eigenaar van het wooncomplex ‘Het Nieuwe Huis’ (hierna: het wooncomplex), gelegen aan het [adres] . Het wooncomplex is in 1927-1928 gebouwd als appartementengebouw voor alleenstaanden. Het is een rijksmonument. Het kent 188 wooneenheden en daarnaast daaraan ten dienste staande ruimtes, te weten een portiersloge, een kantoor, een koffiekamer, de keuken, een kelderruimte, een dakterras en een tuin.

Het wooncomplex is van meet af aan verhuurd geweest aan HNH, die de 188 wooneenheden in het wooncomplex met toestemming van Samenwerking verhuurt aan haar eigen leden.

HNH is een coöperatieve vereniging, opgericht in 1918, met als statutair doel – samengevat – te voorzien in de huisvesting van haar leden. Zij heeft thans 187 leden (één lid huurt twee appartementen in het wooncomplex) en daarnaast een aantal kandidaat-leden op een wachtlijst. Eens in de zoveel tijd opent HNH de wachtlijst, waarna deze door middel van loting wordt aangevuld met 100 tot 130 nieuwe kandidaat-leden. Een kandidaat-lid wordt volwaardig lid als dit lid een appartement gaat bewonen.

HNH is lid van Samenwerking.

Bij brief van 22 december 2022 heeft Samenwerking de huurovereenkomst met HNH opgezegd tegen 1 januari 2024. De opzegging is gegrond op het dringend nodig hebben voor eigen gebruik door Samenwerking (artikel 7:274 lid 1 aanhef en sub c BW).

HNH is niet akkoord gegaan met de huuropzegging.

4. Het geschil

Samenwerking vordert om bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, zoals omschreven in de dagvaarding:

I. Het einde van de Huurovereenkomst vast te stellen op een termijn van drie maanden na het te dezen te wijzen vonnis, althans een door U.E.A. in goede justitie te bepalen datum;

II. HNH te veroordelen om het Gehuurde uiterlijk per de datum waarop de Huurovereenkomst ingevolge het te dezen te wijzen vonnis eindigt, te ontruimen en ontruimd te houden voor zover het zaken en mensen betreft die direct aan HNH zijn gelieerd, met dien verstande dat voorgaande niet geldt met betrekking tot de onderhuurders van HNH van zelfstandige woonruimte en voorts a) de onderhuurders van HNH van onzelfstandige woonruimte enkel als het hare en de haren dienen te ontruimen per die datum indien en voor zover Gedaagde en/of de betreffende onderhuurder niet bereid is tot contract overdracht ex artikel 6:159 BW van de positie van verhuurder onder de met onderhuurder geldende huurovereenkomst van HNH naar Samenwerking en b) personeelsleden van HNH enkel als het hare en de haren dienen te ontruimen per die datum indien en voor zover HNH en/of het betreffende personeelslid niet bereid is tot contract overdracht ex artikel 6:159 BW van de positie van werkgever onder de met het personeelslid geldende arbeidsovereenkomst van HNH naar Samenwerking. HNH te veroordelen alle bij haar in het bezit zijnde sleutels tot het Gehuurde en alle onderhoudscontracten die betrekking hebben op het Gehuurde en daarin aanwezige installaties alsmede kopie van alle onderhuurovereenkomsten (en arbeidsovereenkomsten) die Samenwerking overneemt aan Samenwerking ter hand te stellen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van EUR 5.000 voor elke dag, een deel van een dag daaronder begrepen, dat HNH in gebreke blijft om aan deze veroordeling te voldoen;

III. HNH te veroordelen in de kosten van dit geding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen, althans vanaf een door uw rechtbank redelijk geachte termijn, na het te dezen wijzen vonnis indien en voor zover deze kosten niet voordien zijn voldaan;

IV. HNH te veroordelen in de nakosten ten bedrage van € 192,-- zonder betekening en € 260,-- met betekening, laatstbedoeld bedrag te vermeerderen met de wettelijke rente indien en voor zover dit niet binnen (de wettelijk vereiste termijn van) twee dagen, althans binnen een door de rechter redelijk geachte termijn na betekening van het te dezen te wijzen vonnis is voldaan.

Aan deze vorderingen legt Samenwerking – kort samengevat – het volgende ten grondslag. Samenwerking wil de belangen van haar leden dienen. De huuropzegging maakt duidelijk dat Samenwerking de woningen in het wooncomplex op termijn beschikbaar wil hebben voor haar eigen leden. Samenwerking heeft een groot tekort aan kleine en betaalbare woningen, en aan gelijkvloerse woningen met een lift. Het wooncomplex bestaat volledig uit dit soort woningen. Samenwerking wil daarom deze woningen bij mutatie (als een lid van HNH de woning verlaat) kunnen verhuren aan haar eigen leden. De woningen in het wooncomplex zijn volgens Samenwerking zowel geschikt voor leden die door leeftijd of gezondheidsklachten moeite hebben met traplopen, als voor de grote groep leden die een kleine, betaalbare woning zoekt, onder wie een hele groep jongeren. Zonder de woningen in het wooncomplex heeft Samenwerking immers niet alleen veel te weinig kleine woningen voor alleenstaande leden, maar ook veel te weinig betaalbare woningen voor leden met een laag inkomen. Ook voor oudere huurders zijn de woningen in het wooncomplex geschikt. Als zij kleiner willen wonen, kunnen zij binnen hun vertrouwde buurt doorstromen. Bovendien komen hierdoor grotere woningen weer vrij die vervolgens kunnen worden verhuurd aan andere leden op de wachtlijst, waaronder gezinnen. Zo wordt de doorstroming in het hele ledenbestand bevorderd en neemt de wachttijd voor alle leden af. Met de opzegging van de huurovereenkomst dient Samenwerking daarom de belangen van al haar (aspirant-)leden en niet slechts van een kleine groep. Het is dan ook voor Samenwerking van groot belang dat de huurovereenkomst eindigt zodat Samenwerking een rechtstreekse contractuele band met de huurders van de woningen in het wooncomplex krijgt en daarmee rechtstreekse zeggenschap zal krijgen over deze woningen, aldus steeds Samenwerking.

Op vragen van de kantonrechter heeft Samenwerking ter zitting te kennen gegeven dat zij de renovatie van het wooncomplex die op termijn moet plaatsvinden, niet ten grondslag legt aan haar stelling dat sprake is van dringend eigen gebruik.

HNH heeft de vorderingen gemotiveerd betwist. Op dit verweer en op de overige stellingen van partijen zal, voor zover nodig, hierna nader worden ingegaan.

5. De beoordeling

In deze zaak gaat het om de vraag of de huurovereenkomst tussen partijen moet worden beëindigd op grond van dringend eigen gebruik (in de zin van artikel 7:274 lid 1 aanhef en sub c BW), omdat – heel kort gezegd – met de beëindiging de belangen van alle leden van Samenwerking worden gediend en niet slechts die van één lid, te weten HNH.

Volgens artikel 7:274 lid 1 aanhef en onder c BW dient Samenwerking allereerst aannemelijk te maken dat zij het wooncomplex zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van haar, de belangen van beide partijen en onderhuurders van HNH naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet.

Eigen gebruik

De eerste vraag die voorligt, is of het huurrecht ruimte biedt voor een beroep op eigen gebruik als het doel daarvan is het huurrecht van een lid van Samenwerking te beëindigen in het belang van andere leden van Samenwerking.

Uit vaste rechtspraak volgt dat met eigen gebruik niet alleen het gebruik door de verhuurder zelf wordt bedoeld, maar ook het gebruik door iemand anders als daarmee de statutaire doelstelling van verhuurder wordt gediend (ECLI:NL:HR1985:AC9009, NJ 1986, 261, Zonshofje II).

Samenwerking heeft als statutair doel – samengevat – om de woningsituatie in Amsterdam te bevorderen, speciaal voor de leden van de coöperatie. Met andere woorden, het statutaire doel van Samenwerking is om huisvesting te bieden aan haar leden.

HNH heeft er terecht op gewezen dat het gebruik van het wooncomplex door HNH ook een eigen belang van Samenwerking is. HNH is immers lid van Samenwerking en Samenwerking dient dus al haar (statutaire) huisvestingsdoel door het verhuren van het wooncomplex aan HNH. Dit heeft Samenwerking op zichzelf niet betwist, maar zij meent – zoals zij ter zitting heeft toegelicht – dat het belang van HNH als één hurende rechtspersoon tegenover de belangen van ongeveer 4.000 privépersonen moet wijken. Bovendien wordt volgens Samenwerking met het opzeggen van de huur ook toegekomen aan het statutaire doel van HNH.

De kantonrechter volgt Samenwerking echter niet in haar standpunt. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Samenwerking tegen de geschetste achtergrond onvoldoende toegelicht dat de beëindiging van de huurovereenkomst en het beschikbaar kunnen stellen van het door HNH gehuurde wooncomplex aan de andere leden van Samenwerking, geldt als een eigen gebruik van Samenwerking in de zin van artikel 7:274 lid 1 aanhef en sub c BW. De enkele omstandigheid dat hierdoor niet langer slechts de belangen van één lid worden gediend maar de belangen van méér leden, is daarvoor op zichzelf onvoldoende.

Hoewel het beoogde doel van Samenwerking, dat neerkomt op het bedienen van de belangen van een zo groot mogelijk aantal van haar leden, in de onderhavige situatie begrijpelijk is, kan dit niet gebracht worden onder een opzeggingsgrond in de huidige wetgeving. Een ander oordeel zou bijvoorbeeld de weg kunnen openzetten voor onwenselijke situaties, zoals de situatie waarin een (corporatie)verhuurder een huurovereenkomst met een één- of tweepersoonshuishouden zou willen beëindigen op grond van dringend eigen gebruik, omdat zij in die huurwoning ook een (groot) gezin kan huisvesten.

Conclusie

Het voorgaande betekent dat de vorderingen van Samenwerking niet toewijsbaar zijn, omdat niet is komen vast te staan dat zij het wooncomplex zelf nodig heeft op grond van dringend eigen gebruik.

Aan alles wat verder nog door partijen is aangevoerd, waaronder de stelling van Samenwerking dat zij alle onderhuurcontracten in het wooncomplex wil overnemen, wordt gelet op het voorgaande niet toegekomen en dit kan daarom onbesproken blijven.

Proceskosten

Samenwerking is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van HNH worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

408,00

(2 punten × € 204,00)

- nakosten

€

67,50

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

475,50

6. De beslissing

wijst de vorderingen van Samenwerking af,

veroordeelt Samenwerking in de proceskosten van € 475,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Samenwerking niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.D. Coumou, kantonrechter, bijgestaan door mr. K.J. Verschueren, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 15 januari 2026.