RECHTBANK AMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 11306657 \ CV EXPL 24-11798
Vonnis van 17 februari 2026
in de zaak van
1. [eiser 1] , 2. [eiser 2] ,
te [woonplaats] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
gemachtigde: mr. P.M. Poelman,
tegen
AMVEST RCF CUSTODIAN B.V.,
te Amsterdam,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Amvest,
gemachtigde: mr. W.Y. Wong.
1. De procedure
Op 19 augustus 2025 is een tussenvonnis gewezen. Ter uitvoering van dat tussenvonnis heeft Amvest voor de rolzitting van 16 september 2025 een akte met producties ingediend.
[eisers] hebben voor de rolzitting van 14 oktober 2025 een antwoordakte met een productie ingediend.
Bij rolbeslissing van 16 december 2025 is Amvest in de gelegenheid gesteld om bij akte te reageren op de door [eisers] ingediende productie. Amvest heeft de originele akte ingediend voor de rolzitting van 20 januari 2026.
Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald.
2. Beoordeling
Bij tussenvonnis van 19 augustus 2025 heeft de kantonrechter voor recht verklaard dat artikel 12.1 sub c van de huurovereenkomst voor de woning en artikel 6, zesde gedachtestreepje van de huurovereenkomst voor de parkeerplaats zijn vernietigd. Ook heeft de kantonrechter voor recht verklaard dat de MyPup service niet tussen partijen is overeengekomen.
De vernietiging heeft tot gevolg dat alle huurverhogingen die gebaseerd zijn op deze bedingen komen te vervallen en dat de servicekosten voor de MyPup service niet zijn verschuldigd. Amvest mocht de huurprijs alleen verhogen met inachtneming van de consumentenprijsindex (CPI). Amvest heeft als productie 6 inflatiecijfers van het CBS met ingang van maart 2019 overgelegd. Als productie 7 heeft Amvest het volgende overzicht overgelegd van de door haar doorgevoerde huurverhoging vanaf 1 oktober 2019 tot en met 30 juni 2025:
toegepaste verhoging %
doorgevoerde verhoging
nieuwe huurprijs per maand
CPI
verschuldigd enkel CPI / verhoging per maand
verschil
1-10-2019
€ 1.120,00
1-7-2020
1%
€ 11,20
€ 1.131,20
1,3%
€ 1.134,56
1-7-2021
2,40%
€ 27,15
€ 1.158,35
1,9%
€ 1.152,69
€ 5,66
1-7-2022
3.30%
€ 38,23
€ 1.196,58
10%
€ 1.264,50
1-7-2023
4,10%
€ 49,06
€ 1.245,64
4,40%
€ 1.249,23
1-7-2024
4,50%
€ 56,05
€ 1.301,69
3,10%
€ 1.284,46
€ 17,23
Op grond van dit overzicht heeft Amvest zich bij dupliek op het standpunt dat zij over 1 juli 2021 tot 1 juli 2022 € 67,92 (12 x € 5,66) en over 1 juli 2024 tot 1 april 2025
€ 155,07 (9 x € 17,23), totaal € 222,99, aan [eisers] moet terugbetalen.
Bij akte hebben [eisers] in reactie op deze producties gesteld dat Amvest een verkeerde berekeningsmethode hanteert waardoor over de overige huurperiodes een verkeerde huurprijs wordt berekend. Op grond van de inflatiecijfers van het CBS en de gemaximeerde huurprijsstijging hebben [eisers] de verschuldigde verhogingen als volgt berekend:
per 1 juli 2021: € 1.131,20 x 108,87 (CPI 3/2021) / 106,85 (CPI 3/2020) = € 1.152,58
per 1 juli 2022: € 1.152,58 x 3,3% = € 1.190,61
per 1 juli 2023: € 1.190,61 x 4,1% = € 1.239,42
per 1 juli 2024: € 1.239,42 x 128,58 (CPI 3/2024) / 124,72 (CPI 3/2023) = € 1.277,78
Hieruit volgt volgens [eisers] dat zij tot en met april 2025 de volgende bedragen teveel hebben betaald:
1 juli 2021 tot en met 30 juni 2022: € 1.158,35 - € 1.152,58 = € 5,77 x 12 = € 69,24
1 juli 2022 tot en met 30 juni 2023: € 1.196,58 - € 1.190,61 = € 5,97 x 12 = € 71,64
1 juli 2023 tot en met 30 juni 2024: € 1.245,64 - € 1.239,42 = € 6,22 x 12 = € 74,64
1 juli 2024 tot en met 30 april 2025: € 1.301,69 - € 1.277,78 = € 23,91 x 10 = € 239,10
Tot en met april 2025 komt dit neer op een totaalbedrag van € 454,62, aldus [eisers]
Amvest heeft in haar akte na tussenvonnis een nieuwe berekening overgelegd van de door [eisers] teveel betaalde huur voor de woning:
Indexering
Nieuwe huurprijs
CPI %
Toegestane huurprijs
o.b.v. alleen CPI
Teveel berekend
1-10-2019
€ 1.120,00
-
€ 1.120,00
-
1-7-2020
€ 1.131,20
1%
€ 1.131,20
-
1-7-2021
€ 1.158,35
1,9%
€ 1.152,69
€ 5,66
1-7-2022
€ 1.196,58
3,3%
€ 1.190,73
€ 5,85
1-7-2023
€ 1.245,64
4,1%
€ 1.239,55
€ 6,09
1-7-2024
€ 1.301,69
3,1%
€ 1.277,98
€ 23,71
De door [eisers] teveel betaalde huur voor de parkeerplaats bedraagt volgens Amvest:
Indexering
Nieuwe huurprijs
CPI %
Toegestane huurprijs
o.b.v. alleen CPI
Teveel berekend
1-10-2019
€ 85,00
-
€ 85,00
-
1-7-2020
€ 85,85
1%
€ 85,85
-
1-7-2021
€ 87,91
1,9%
€ 87,48
€ 0,43
1-7-2022
€ 93,18
3,3%
€ 90,37
€ 2,81
1-7-2023
€ 97,00
4,1%
€ 94,08
€ 2,92
1-7-2024
€ 102,34
3,1%
€ 97,00
€ 5,34
Hieruit volgt volgens Amvest dat [eisers] tot en met juni 2025 voor de woning een bedrag van € 495,72 en voor de parkeerplaats een bedrag van € 138,01 teveel hebben betaald, totaal € 633,73. Met betrekking tot de huurverhoging per 1 juli 2025 hebben partijen een afwijkende afspraak gemaakt. Op basis van de eindafrekeningen van de servicekosten over de jaren 2020 tot en met 2024 komen de kosten van MpyPup neer op een totaalbedrag van € 517,45. Hieruit volgt een terug te betalen totaalbedrag van € 1.151,18, aldus Amvest.
[eisers] hebben in hun antwoordakte berekend dat zij tot en met oktober 2025 voor de woning een bedrag van € 501,64 en voor de parkeerplaats een bedrag van € 149,36 teveel hebben betaald, totaal € 651,00. Het verschil wordt volgens [eisers] veroorzaakt doordat Amvest afgeronde CPI-percentages hanteert. Ten slotte vallen de administratiekosten over de afrekening van de servicekosten lager uit, omdat bij tussenvonnis van 19 augustus 2025 voor recht is verklaard dat de MyPup service niet tussen partijen is overeengekomen. Hieruit volgt dat [eisers] een bedrag van € 565,90 teveel hebben betaald in verband met de MyPup service.
Amvest betwist de berekeningen die door [eisers] zijn ingediend met betrekking tot de teveel betaalde huur voor de woning en voor de parkeerplaats. Amvest legt zich neer bij de door [eisers] gestelde berekening van de teveel betaalde servicekosten in verband met de MyPup service.
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Amvest de berekeningen die door [eisers] zijn ingediend met betrekking tot de teveel betaalde huur voor de woning en voor de parkeerplaats onvoldoende betwist. Deze berekeningen zijn gebaseerd op de door Amvest als productie 6 overgelegde inflatiecijfers van het CBS en de maximale huurprijsstijging op grond van de Wet Nijboer. De kantonrechter zal daarom uitgaan van de berekeningen van [eisers] en Amvest veroordelen tot terugbetaling van de door [eisers] berekende bedragen.
[eisers] vorderen vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). [eisers] hebben voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. [eisers] hebben daarom recht op een vergoeding voor de kosten van die werkzaamheden. [eisers] hebben het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten vermeerderd met btw. Omdat [eisers] geen ondernemer zijn, wordt de vergoeding verhoogd met btw. Daarom zal een bedrag van € 220,87 worden toegewezen.
Amvest is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [eisers] hebben geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal Amvest niet worden veroordeeld tot betaling van de explootkosten en betekeningskosten. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:
- griffierecht
€
87,00
- salaris gemachtigde
€
651,00
(3 punten × € 217,00)
- nakosten
€
72,00
Totaal
€
810,00
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
3. De beslissing
De kantonrechter
veroordeelt Amvest tot betaling aan [eisers] van € 651,00 voor de door hen teveel betaalde huur tot en met 31 oktober 2025, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 februari 2024,
veroordeelt Amvest tot betaling aan [eisers] van € 565,90 voor de door hen te veel betaalde servicekosten tot en met 30 juni 2025, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 februari 2024,
veroordeelt Amvest om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 220,87 aan buitengerechtelijke incassokosten,
veroordeelt Amvest in de proceskosten van € 810,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
veroordeelt Amvest tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
wijst af het meer of anders gevorderde,
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R. Kruisdijk en in het openbaar uitgesproken op 17 februari 2026.
33806