ECLI:NL:RBAMS:2026:3309

1. VASTGOED MECC C.V.,

1. De procedure

2. De feiten

Annexum Beheer B.V., bestuurder van Annexum, is een gespecialiseerde fondsbeheerder in vastgoed. Zij richt zich op zowel particuliere als zakelijke beleggers en biedt hun de mogelijkheid te beleggen in commerciële vastgoedactiva, waaronder hotels.

Annexum is eigenaar van het NH Hotel in Maastricht (hierna: het hotel).

Annexum heeft na overleg met haar participanten besloten over te gaan tot verkoop van het hotel. Teneinde de verkoop op professionele wijze te bewerkstelligen, heeft zij ‘Colliers International’ (hierna: Colliers) als verkoopadviseur aangesteld.

In de zoektocht naar een geschikte koper voor het hotel heeft Colliers Annexum in contact gebracht met Zinc, een vastgoedontwikkelaar die zich richt op de aankoop, herontwikkeling en beheer van diverse vastgoedactiva, waaronder hotels.

Zinc heeft op 5 augustus 2025 een eerste ‘non-binding offer’ aan Annexum gedaan, waarmee de onderhandelingen tussen partijen zijn aangevangen. Ter bestendiging hiervan zijn partijen op 24 oktober 2025 een ‘letter of intent’ (hierna: LOI) overeengekomen. Daarin is ondermeer opgenomen:

8. Conditions and Approvals Buyer

All relevant decision-makers have been involved in the process and have reviewed and approved the submission of this letter of intent. No regulatory, shareholder, or third-party approvals are anticipated to be required for completion. If the aforementioned approvals turn out to be required after all, a condition subsequent shall apply in respect thereof for the benefit of the Buyer.

11. Consequence of condition subsequent becoming effective

15. Non-Binding Character

Aansluitend heeft Zinc een due diligence proces opgestart. Gelet op de uitkomsten van dit due diligence onderzoek heeft Zinc bij e-mail van 20 november 2025 Annexum onder meer verzocht de koopprijs van het hotel aan te passen.

Partijen hebben vervolgens overleg gevoerd, waarna Annexum bij e-mail van 23 november 2025 een (tegen)voorstel heeft gedaan en aan Zinc heeft gevraagd te bevestigen dat zij gereed is “… to (proceed to) purchase the property on an "as is, where is" basis as a result of which we will not provide any indemnity, representation or warranty in respect of any aspect of the property other than title warranties (and seller's liability is limited in time, amount and subject matter (as stated in the LOI)).”

Bij e-mail van 24 november 2025 heeft Zinc daarop aan Annexum laten weten: “After internal consultation and alignment with our investor, we have decided to accept your counterproposal. Subject to the condition with regards to the use as hotel, we confirm that we have completed the due diligence with sufficient comfort and intend to proceed with a purchase in an as-is where-is transaction.” Daarbij wenst zij Annexum succes met haar participantenvergadering.

Bij e-mail van 29 november 2025 heeft Colliers een eerste concept van de ‘sale purchase agreement’ (hierna: SPA) aan Zinc verstuurd.

Op 9 december heeft Zinc Annexum gebeld met de mededeling dat Zinc zich uit de transactie terugtrekt – kort gezegd – omdat haar investeerders hiermee niet akkoord gaan.

Bij brief van 10 december 2025 heeft Annexum Zinc in gebreke gesteld. Partijen hebben nadien nog gecorrespondeerd, wat niet tot een oplossing heeft geleid.

3. Het geschil

Annexum vordert Zinc bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad te veroordelen om de SPA te ondertekenen, dan wel de onderhandelingen met Annexum met betrekking tot de in de SPA voorgenomen transactie te goeder trouw en met inachtneming van de redelijkheid en billijkheid voort te zetten binnen de bandbreedte van de reeds tussen partijen overeengekomen uitgangspunten zoals neergelegd in de LOI. Dit alles versterkt met een dwangsom en een proceskostenveroordeling.

Annexum legt aan de vordering ten grondslag dat zij gerechtvaardigd mocht vertrouwen op het tot stand komen van een koopovereenkomst. Zinc meent onterecht dat zij zich tot aan het ondertekenen van de SPA nog uit de transactie kon terugtrekken met de enkele vermelding dat haar investeerders toch niet akkoord waren met de koop. Artikel 8 van de LOI kwalificeert niet als “carte blanche” om zich op elk gewenst moment zomaar uit de transactie te kunnen terugtrekken. Bovendien heeft Zinc afstand gedaan van het recht zich op de daarin opgenomen ontbindende voorwaarde te beroepen.

Zinc voert verweer. Zinc concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Annexum met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Annexum in de kosten van deze procedure, vermeerderd met wettelijke rente.

Zinc beroept zich er kort gezegd op dat er geen gerechtvaardigd vertrouwen op het tot stand komen van een overeenkomst is ontstaan, waardoor zij met haar terugtrekking binnen de grenzen van de contractsvrijheid is gebleven. Met de LOI is bovendien juist afgesproken dat tot aan de getekende SPA geen gebondenheid bestaat.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

In kort geding gaat het om een voorlopig oordeel aan de hand van de stukken en

wat is toegelicht op de mondelinge behandeling. De gevraagde voorziening wordt verleend als voorshands aannemelijk is dat de bodemrechter die zal toewijzen. De voorzieningenrechter is van oordeel dat dit niet het geval is en licht dit als volgt toe.

De LOI bepaalt onder meer dat, behoudens vijf specifiek genoemde artikelen, geen (voor)overeenkomst tot stand komt met de LOI en dat alleen als partijen een SPA zijn overeengekomen en deze hebben getekend een juridisch bindende overeenkomst is bereikt. Zie artikel 15 van de LOI zoals hiervoor opgenomen (2.5). Annexum heeft deze afspraak in de LOI niet althans onvoldoende betwist en deze strekt daarom tot uitgangspunt.

Annexum stelt dat de feitelijke omstandigheden die zich na ondertekening van de LOI hebben voorgedaan artikel 15 hebben ‘uitgehold’.

Annexum heeft in dit verband onder meer gewezen op het e-mailbericht van 24 november 2025 van Zinc. Dat is een reactie op het e-mailbericht van Annexum van 23 november 2025 met daarin een tegenvoorstel. In het e-mailbericht van 24 november 2025 bevestigt Zinc dat zij na overleg en afstemming met haar investeerder besloten heeft het tegenvoorstel van Annexum te aanvaarden, de due diligence met voldoende comfort heeft afgerond en de intentie heeft voort te gaan met de koop op basis van een ‘as-is, where-is’ transactie. Annexum wordt ook succes gewenst met haar participantenvergadering.

Deze mail is onvoldoende voor de conclusie dat artikel 15 van de LOI niet langer geldt tussen partijen. Nergens wordt verwezen naar een andere gebondenheid dan in de LOI is afgesproken. Dat partijen in het proces na de LOI een volgende fase hebben bereikt (afronding van het due diligence proces) betekent evenmin dat een andere gebondenheid dan in de LOI is afgesproken geldt.

Na het e-mailbericht van 24 november 2025 heeft Colliers een eerste concept van de SPA aan Zinc gestuurd. Op elke bladzijde van dit concept is opgenomen: “subject to internal approvals Seller (including particiaption fund) / for discussion purposes only”. Zinc heeft dit concept gedeeld met haar adviseur en via de WhatsApp aan Annexum laten weten “Op het op het eerste oog lijkt het mee te vallen” en dat een mark-up bij Annexum zal worden aangeleverd. Dat is uiteindelijk niet meer gebeurd.

Ook deze verzending van een concept SPA en de communicatie daaromheen betekent niet dat artikel 15 van de LOI niet langer geldt. Uit de concept SPA blijkt vooral dat het een concept betreft waarover nog gesproken moet worden en dat Annexum zelf ook nog niet gebonden wilde zijn aan de SPA.

Verder heeft Zinc nog gewezen op artikel 8 van de LOI waarin een ontbindingsmogelijkheid voor haar is opgenomen. Kort gezegd geeft de laatste zin van dit artikel Zinc een ontbindingsmogelijkheid als later blijkt dat instemming van anderen nodig is terwijl dat niet voorzien was. Anders dan Annexum stelt, heeft Zinc met haar e-mailbericht van 24 november 2025 deze ontbindingsmogelijkheid niet prijsgegeven. Met de mail bericht Zinc dat zij een tegenvoorstel van Annexum intern en met investeerders heeft besproken en accepteert. Dit tast artikel 8 van de LOI, en in het bijzonder de ontbindingsmogelijkheid, niet aan.

Tot slot is artikel 11 van de LOI nog van belang. Deze voorziet in compensatie ingeval Zinc een beroep doet op artikel 8 van de LOI. Hieruit kan worden afgeleid dat partijen bij het sluiten van de LOI voorzien hebben dat op grond van artikel 8 Zinc zou kunnen afzien van de transactie wat tot een vergoeding van kosten leidt. Zinc heeft bevestigd dat Annexum deze vergoeding toekomt.

Het vorenstaande betekent dat wat Annexum heeft aangedragen onvoldoende is om in het kader van een kort geding te oordelen dat zij gerechtvaardigd heeft mogen vertrouwen op het tot stand komen van een koopovereenkomst. Partijen hebben met de LOI, en in het bijzonder artikel 15 daarvan, afgesproken pas gebonden te zijn als een SPA is overeengekomen en getekend. Die fase is niet bereikt. Dat Zinc afstand van deze afspraak heeft gedaan of dat Annexum daar, gegeven de handelswijze van Zinc, in redelijkheid van uit mocht gaan is niet gebleken. Daarbij speelt ook mee dat het gaat om professionele partijen die juridische adviseurs hebben ingeschakeld om hen te begeleiden. Niet kan worden uitgesloten dat een bodemrechter daar anders over oordeelt als alle in een bodemprocedure aangevoerde omstandigheden worden afgewogen. In kort geding moet echter voorshands aannemelijk zijn dat de vordering wordt toegewezen en dat is niet het geval.

Annexum is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Zinc worden begroot op:

- griffierecht

€

735

- salaris advocaat

€

1.177

- nakosten

€

189

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

2.101

5. De beslissing

weigert de gevraagde voorzieningen,

veroordeelt Annexum in de proceskosten van € 2.101, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98 plus de kosten van betekening als het vonnis daarna wordt betekend,

veroordeelt Annexum tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.L.S. Kalff, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. G.P. Raats, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 2 april 2026.

Coll: MV