ECLI:NL:RBAMS:2026:3681

1. De procedure

2. De feiten

[gedaagde] huurt sinds 1 oktober 2021 van CBRE een bedrijfsruimte aan het [adres] te ( [postcode] ) [plaats 1] . Het gehuurde maakt onderdeel uit van het [naam winkelcentrum] , gelegen in [locatie] .

Partijen hebben een kortlopende (in verband met geplande renovatie) huurovereenkomst gesloten voor de duur van drieëntwintig maanden, tot en met 31 augustus 2023. De huurovereenkomst is bij allonge verlengd voor onbepaalde tijd, waarbij een beëindigingsmogelijkheid voor CBRE is overeengekomen in verband met de geplande renovatie van het winkelcentrum. Na een goedkeuringsprocedure bij de kantonrechter is een tweede allonge overeengekomen in januari 2024, waarin het volgende is opgenomen:

[preambule]

“D. De afwijkende bedingen in allonge I zijn goedgekeurd door de kantonrechter in de beschikking d.d. 14 december 2023 (hierna: “de beschikking”, bijlage 3) onder de voorwaarden dat i) voor Verhuurder een opzegtermijn van zes (6) maanden geldt en ii) als Verhuurder gebruikmaakt van haar flexibele beëindigingsmogelijkheid en een naar het oordeel van Verhuurder voor Huurder geschikte vervangende ruimte beschikbaar is in [naam winkelcentrum] , zij hierover in het voorjaar van 2024 met Huurder in overleg treedt.E. Partijen wensen in aanvulling op de huurovereenkomst en allonge I de voornoemde voorwaarden in de onderhavige allonge vast te leggen (…).

(…)

[Artikel 2 – Vervangende ruimte]

In geval van een opzegging door Verhuurder in gevolge artikel 1.2 van allonge I en artikel 1.1 van deze allonge en als een voor Huurder (uitsluitend ter beoordeling van Verhuurder)

geschikte vervangende ruimte beschikbaar is in [naam winkelcentrum] , zal

Verhuurder hierover in het voorjaar van 2024 met Huurder in overleg treden.”

Met het oog op de renovatie van [locatie] heeft CBRE op 29 september 2025 de huurovereenkomst met [gedaagde] opgezegd tegen 31 maart 2026.

[gedaagde] heeft huurbetalingsachterstanden laten ontstaan. Ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding door CBRE bedroeg de betalingsachterstand € 23.048,97. In aanloop naar de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] enkele betalingen verricht, waardoor de betalingsachterstand van basishuurprijs, service- en promotiekosten nog € 9.094,35 bedroeg. Dat is exclusief de maand maart 2026.

3. Het geschil

CBRE vordert samengevat, na vermindering ter zitting:

I. [gedaagde] te veroordelen de bedrijfsruimte aan het [adres] te ( [postcode] ) [plaats 1] binnen zeven dagen na dagtekening van dit vonnis, althans uiterlijk op 31 maart 2026, leeg en ontruimd en vrij van gebruik en gebruiksrechten en volledig conform de huurovereenkomst, allonges en de algemene bepalingen aan CBRE op te leveren, onder inlevering van alle sleutels;

II. [gedaagde] te veroordelen om binnen zeven dagen na dagtekening van dit vonnis aan CBRE een bedrag te voldoen van € 9.094,35 (incl. btw) aan de achterstallige basishuurprijs, service- en promotiekosten tot en met 28 februari 2026, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van deze dagvaarding tot en met het moment van algehele voldoening;

III. [gedaagde] te veroordelen om binnen zeven dagen na dagtekening van dit vonnis aan CBRE te voldoen een bedrag van € 8.700 aan contractuele boetes ten aanzien van de niet tijdige en/of onvolledige betalingen, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf de datum van deze dagvaarding tot en met het moment van algehele voldoening;

IV. [gedaagde] te veroordelen om binnen zeven dagen na dagtekening van dit vonnis aan CBRE te voldoen van een bedrag van € 3.457,35 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot en met het moment van algehele voldoening;

V. [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan CBRE van de vanaf 1 maart 2026 tot aan de datum van ontruiming verschuldigde basishuurprijs, service- en promotiekosten ter hoogte van € 4.651,54 (incl. btw) per maand, een en ander te voldoen bij vooruitbetaling voor of op de eerste dag van de maand waarop die betalingsverplichting betrekking heeft, zulks op straffe van verbeurte van de contractuele boete van 1% per maand met een minimum van € 300 per maand conform de algemene bepalingen;

VI. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van dit geding en deze te voldoen binnen zeven dagen na dit vonnis te vermeerderen met de nakosten indien dit vonnis moet worden betekend, onder bepaling dat indien de gedingkosten niet binnen de genoemde termijn zijn betaald, hierover vanaf de achtste dag wettelijke rente verschuldigd is.

CBRE legt aan haar vorderingen het volgende ten grondslag. [gedaagde] laat aanzienlijke betalingsachterstanden ontstaan en betaalt de huur stelselmatig te laat, ondanks herhaaldelijke sommaties en betalingsherinneringen. Een dergelijke tekortkoming in de nakoming, die op enig moment bijna zes huurtermijnen besloeg, geeft de bevoegdheid om de huurovereenkomst te ontbinden. Naast betaling van de hoofdsom vordert CBRE de contractueel verbeurde boetes. Op grond van de algemene bepalingen is [gedaagde] een boete verschuldigd van 1% van het verschuldigde per maand, met een minimum van € 300, voor iedere maand dat hij niet tijdig of volledig heeft betaald. Het gaat om 29 maanden wat een totaal van € 8.700 oplevert.

Voor het geval dat de betalingsachterstanden niet voldoende zijn voor ontruiming, vordert CBRE ontruiming op basis van opzegging van de huurovereenkomst. Tussen partijen geldt een opzegtermijn van zes maanden voor CBRE in verband met de renovatie van het [naam winkelcentrum] . Daarbij eindigt de overeenkomst op de datum waartegen is opgezegd, zonder dat instemming van beide partijen of tussenkomst van de rechter is vereist. De ontruiming van het gehuurde is noodzakelijk om de renovatie conform de planning te kunnen uitvoeren. In april 2026 wordt gestart met de voorbereidende werkzaamheden voor de renovatie van [locatie] . De start van de sloop staat gepland op 1 mei 2026. CBRE heeft aan [gedaagde] laten weten dat er gedurende de renovatie geen geschikte vervangende bedrijfsruimte voorhanden is. De door [gedaagde] gehuurde bedrijfsruimte zal vanwege de grootschalige renovatie na afronding van de renovatiewerkzaamheden niet meer bestaan, waardoor terugkeer naar de huidige locatie ook niet mogelijk is. Een beroep op de allonge, waarin is overeengekomen dat partijen zullen overleggen over vervangende ruimte, kan [gedaagde] niet baten nu een dergelijke vervangende ruimte niet beschikbaar is. CBRE heeft [gedaagde] aangeboden dat hij huurvrij in het gehuurde mag blijven tot 1 april 2026, mits de huurachterstanden zijn ingelopen, maar daar ging hij niet mee akkoord.

[gedaagde] voert verweer. De achterstallige huurbetalingen zijn reeds voldaan. Alleen de servicekosten van 2024 en de huur van februari en maart 2026 staan nog open, maar die kosten zal hij in de loop van de maand maart voldoen. Deze beperkte achterstand vormt onvoldoende grond voor ontruiming.

Voorts gaat [gedaagde] niet akkoord met beëindiging van de huurovereenkomst per 31 maart 2026. Hij kan zich niet vinden in de lezing van CBRE van de gemaakte afspraken in de allonge, waarbij een gesprek over vervangende bedrijfsruimte enkel zou plaatsvinden als die ruimte ook daadwerkelijk beschikbaar is. [gedaagde] voert aan dat de huurovereenkomst van kracht blijft, nu het overleg niet heeft plaatsgevonden en hem geen vervangende ruimte is aangeboden. Er staan veel panden leeg, dus het kan haast niet dat er voor hem geen alternatief is. Daarbij valt uit het plan voor de renovatie niet af te leiden dat het gehuurde daadwerkelijk gesloopt zal worden. Dat in mei 2026 al wordt gestart met de werkzaamheden en ontruiming dus noodzakelijk is, wordt niet onderbouwd met bijvoorbeeld omgevingsvergunningen of technische ontwerpen. Het behoud van zijn winkel is voor [gedaagde] essentieel voor zijn levensonderhoud en voor het personeel dat hij in dienst heeft.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

In kort geding is een vordering tot ontruiming slechts toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens toewijst en indien van de eisende partij niet kan worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. De voorzieningenrechter ziet aanleiding om eerst in te gaan op de opzegging in verband met renovatie.

Toen de huurovereenkomst voor bepaalde tijd zou verstrijken hebben partijen afspraken gemaakt over het vervolg van de huurrelatie en die vastgelegd in een allonge (allonge I). Daarin is overeengekomen dat de huurovereenkomst wordt verlengd voor onbepaalde tijd, waarbij CBRE op ieder moment kan opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn van vier maanden indien de beoogde renovatie daartoe aanleiding geeft. Na de goedkeuringsprocedure bij de kantonrechter is de tweede allonge (allonge II) opgemaakt waarin partijen deze opzegtermijn hebben verlengd tot zes maanden. Daarbij is ook opgenomen dat CBRE met [gedaagde] in overleg treedt als zij gebruikmaakt van haar beëindigingsmogelijkheid en een naar het oordeel van CBRE voor [gedaagde] geschikte vervangende ruimte beschikbaar is. Allonge II is door beide partijen ondertekend. CBRE heeft de huurovereenkomst met inachtneming van de opzegtermijn opgezegd tegen 31 maart 2026. Dat geldt hier als uitgangspunt.

Partijen geven een verschillende uitleg aan de voorwaarde ten aanzien van de beschikbare vervangende bedrijfsruimte. De tekst in de beschikking, die aanleiding was voor het opstellen van allonge II, luidt als volgt: “Ook heeft [CBRE] desverzocht aangegeven dat zij in het voorjaar van 2024 zal overleggen met huurder als er een vervangende ruimte beschikbaar is”. Deze tekst is voor meerdere uitleg vatbaar. Men zou ‘als’ kunnen interpreteren als ‘zodra’. De daaropvolgende - ook door [gedaagde] ondertekende - allonge II leidt echter maar tot één mogelijke uitleg, namelijk dat aan overleg de voorwaarde is verbonden dat “(uitsluitend ter beoordeling van Verhuurder)

geschikte vervangende ruimte beschikbaar is”. Als [gedaagde] het niet eens was met de aldus geformuleerde voorwaarde had van hem verwacht mogen worden dat hij daar bij de totstandkoming van allonge II iets tegenin had gebracht. [gedaagde] is derhalve gebonden aan de door hem overeengekomen afspraak zoals opgenomen in allonge II.

Volgens [gedaagde] staan er allerlei bedrijfsruimten leeg, maar CBRE heeft dat voldoende gemotiveerd weerlegd. Een unit die wel beschikbaar was, is bijvoorbeeld vier keer zo groot als de ruimte die door [gedaagde] wordt gehuurd. Verder kregen huurders met langstlopende overeenkomsten voorrang. Dat er passende alternatieven beschikbaar zijn is al met al niet aannemelijk.

Dat de huurrelatie door de verlenging uiteindelijk een lange termijn heeft bestaan en [gedaagde] daardoor een groter klantenbestand heeft opgebouwd en meer nadelen ondervindt van de beëindiging, levert geen recht op om de ruimte te blijven gebruiken. Daarbij komt dat zowel in de oorspronkelijke huurovereenkomst voor bepaalde tijd als in de daaropvolgende allonge I en de beschikking het voornemen tot renovatie van het winkelcentrum steeds is opgenomen en [gedaagde] er rekening mee moest houden dat de huurrelatie zou eindigen als een begin zou worden gemaakt met de renovatie.

Bij deze stand van zaken wordt de vordering tot ontruiming per 31 maart 2026 toegewezen. De gestelde tekortkoming in de nakoming op basis van achterstallige betalingen en stelselmatig te laat betalen behoeft in het verband van ontruiming geen bespreking. CBRE heeft ter zitting aangegeven dat de bouwwerkzaamheden in mei 2026 zullen starten. Als [gedaagde] van het gehuurde gebruik wil blijven maken totdat de werkzaamheden daadwerkelijk zullen aanvangen, overweegt de voorzieningenrechter dat er van CBRE wordt verwacht dat daar met [gedaagde] afspraken over gemaakt kunnen worden.

Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat de achterstallige huur tot en met januari 2026 inmiddels door [gedaagde] is voldaan. De huur van februari 2026 ten bedrage van € 4.651,54 en de servicekosten van 2024 staan echter nog open. Een bedrag van € 9.094,35 is daarmee volgens CBRE nog verschuldigd. [gedaagde] betwist deze posten (huur februari 2026 en de servicekosten) niet, maar komt op een lager bedrag uit (€ 8.651). Nu [gedaagde] dit niet heeft onderbouwd zal de vordering zoals berekend door CBRE ten bedrage van € 9.094,35 worden toegewezen. [gedaagde] wordt eveneens veroordeeld om de basishuurprijs, service- en promotiekosten per maand vanaf 1 maart 2026 aan CBRE te voldoen tot aan de datum van ontruiming. Voor toewijzing van de contractuele boete als dwangsom wordt geen aanleiding gezien.

De door CBRE gevorderde contractuele boetes ten aanzien van de niet tijdige en/of onvolledige betalingen worden afgewezen. Welke maanden te laat betaald zouden zijn heeft CBRE niet onderbouwd en nergens uit blijkt dat [gedaagde] is gesommeerd deze boetes te betalen. Dat maakt de vordering niet geschikt om toe te wijzen in kort geding.

De door CBRE gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zullen als onweersproken worden toegewezen, vermeerderd met de wettelijke rente daarover.

[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van CBRE worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

155,02

- griffierecht

€

3.083,00

- salaris advocaat

€

1.177,00

- nakosten

€

189,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

4.604,02

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5. De beslissing

veroordeelt [gedaagde] om de bedrijfsruimte aan het [adres] te ( [postcode] ) [plaats 1] , na betekening van dit vonnis, uiterlijk op 31 maart 2026 leeg en ontruimd en vrij van gebruik en gebruiksrechten en volledig conform de huurovereenkomst, allonges en de algemene bepalingen aan CBRE op te leveren, onder inlevering van alle sleutels,

veroordeelt [gedaagde] om binnen zeven dagen na dagtekening van dit vonnis aan CBRE te voldoen een bedrag van € 9.094,35 (incl. btw) aan de achterstallige basishuurprijs, service- en promotiekosten tot en met 28 februari 2026, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van dagvaarding, 20 februari 2026, tot en met het moment van algehele voldoening,

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan CBRE van de basishuurprijs, service- en promotiekosten ad € 4.651,54 (incl. btw) per maand vanaf 1 maart 2026 tot aan de datum van ontruiming,

veroordeelt [gedaagde] om binnen zeven dagen na dagtekening van dit vonnis aan CBRE te voldoen een bedrag van € 3.457,35 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding, 20 februari 2026, tot en met het moment van algehele voldoening,

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van CBRE van € 4.604,02, vermeerderd met € 98 aan salaris plus de kosten van betekening als het vonnis wordt betekend,

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.L.S. Kalff, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. E.P.M. Vos, en in het openbaar uitgesproken op 19 maart 2026.