ECLI:NL:RBAMS:2026:3720

1. [eiser 1],

1. De kern van de zaak

[eisers] hebben in 2022 een (nog te realiseren) nieuwbouwwoning gekocht van Amvest Development Real Estate B.V. (hierna: Amvest), die de woning heeft laten bouwen door Kondor Wessels. [eisers] vinden dat Kondor Wessels als aannemer aansprakelijk is voor gebreken aan de woning en vorderen daarom in deze procedure dat Kondor Wessels wordt veroordeeld om de gebreken te herstellen en de daardoor ontstane schade te vergoeden. De vraag die in deze zaak centraal staat is of er voor Kondor Wessels verplichtingen zijn (ontstaan) op grond waarvan [eisers] haar rechtstreeks kunnen aanspreken voor gebreken en schade.

De rechtbank is van oordeel dat dit niet het geval is en dat [eisers] de verkeerde partij in rechte hebben betrokken. De vorderingen van [eisers] worden dan ook afgewezen. Hierna wordt dit nader toegelicht.

2. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 22 augustus 2025, met producties,

- het (rol)bericht van mr. Menig van 17 november 2025, waarin is verzocht om de eis te wijzigen in die zin dat Amvest als mede-gedaagde aan de procedure wordt toegevoegd,

- het bericht van de rechtbank van 19 november 2025, waarin onder andere is vermeld dat op voorhand geen beslissing kan worden gegeven op het verzoek van [eisers] of Amvest als mede-gedaagde (op deze wijze) in de procedure kan worden toegevoegd en of daartoe een eiswijziging kan worden toegestaan,

- de conclusie van antwoord,

- het tussenvonnis van 28 januari 2026, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,

- het verkort proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 10 maart 2026, de spreekaantekeningen van mr. Menig en de door de griffier gemaakte zittingsaantekeningen die zich in het dossier bevinden.

3. De feiten

[eisers] hebben op 21 januari 2022 met Amvest een koop-aannemingsovereenkomst gesloten voor de verkoop en bouw van een (casco) nieuwbouwwoning in [woonplaats] (hierna: de woning), met Amvest als verkoper en [eisers] als kopers.

Kondor Wessels heeft de bouwwerkzaamheden uitgevoerd.

Op 11 juli 2022 is de woning aan [eisers] opgeleverd. Tijdens de oplevering is een lijst met tekortkomingen opgemaakt, die is opgenomen in een proces-verbaal van oplevering. Dit proces-verbaal is ondertekend door Kondor ‘namens de bouwaannemer’, Amvest als toezichthouder en [eisers] als opdrachtgevers.

In een e-mail van 26 oktober 2022 aan Kondor Wessels hebben [eisers] een opsomming gegeven van een aantal punten die volgens hen nog gedaan moesten worden. Kondor Wessels heeft daarna een en ander verholpen.

[eisers] hebben zich daarna nog herhaaldelijk tot Kondor Wessels gericht over door hen ervaren gebreken.

In opdracht van [eisers] heeft [eenmaszaak] op 9 januari 2024 een onderzoek verricht naar de uitgevoerde werkzaamheden en van de bevindingen een rapport opgesteld. In het rapport wordt onder meer melding gemaakt van condensvorming, een koudebrug, onvoldoende isolatie en onjuiste materiaalkeuze.

Bij brief van 15 maart 2024 hebben [eisers] Kondor Wessels in gebreke gesteld en gesommeerd om de gebreken en alle gevolgschade binnen vier weken te herstellen.

Partijen hebben hierover daarna meermaals over en weer gecorrespondeerd. Dit heeft niet tot een oplossing geleid. Uiteindelijk zijn [eisers] overgegaan tot dagvaarden.

4. Het geschil

[eisers] vorderen – samengevat – dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis:

I. voor recht verklaart dat Kondor Wessels tekort is geschoten in de nakoming van de koop-aannemingsovereenkomst en aansprakelijk is voor de gebreken aan de woning,

II. Kondor Wessels veroordeelt tot deugdelijk en volledig herstel van de gebreken bestaande uit:

- het verhelpen van de condensvorming bij de raamkozijnen, door het isoleren van de aanwezige koudebrug ter plaatse van de kozijnen aan de rechterzijde van de woning (werkkamer en slaapkamer),

- het alsnog aanbrengen van voldoende thermische isolatie boven de verdiepte kozijnen, in het bijzonder in de ruimte tussen de bovenzijde van het kozijn en de buitengevel,

- het vervangen van de huidige metalen vuldeel boven de kozijnen door een materiaal dat voldoet aan de gangbare eisen van thermische isolatie en geen koudebrug veroorzaakt,

op verbeurte van een dwangsom van € 2.000,- per dag zolang Kondor Wessels daarmee in gebreke blijft, met een maximum van € 50.000,-,

subsidiair, Kondor Wessels veroordeelt tot betaling van de schade ter zake van herstel van de gebreken, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van verzuim,

III. Kondor Wessels veroordeelt tot betaling van een schadevergoeding van € 5.121,-, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 15 maart 2024,

IV. Kondor Wessels veroordeelt tot betaling van de proces- en nakosten.

Kondor Wessels is het niet eens met de vorderingen en voert aan dat die moeten worden afgewezen, met veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.

5. De beoordeling

[eisers] hebben na het uitbrengen van de dagvaarding de rechtbank in een rolbericht verzocht om op grond van artikel 118 en artikel 130 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) een eiswijziging toe te staan in die zin dat Amvest als mede-gedaagde aan de procedure wordt toegevoegd. Om een inhoudelijke wijziging van het petitum is niet verzocht. De rechtbank heeft via een rolbeslissing laten weten dat zij hier op voorhand geen beslissing op kan nemen en dat artikel 118 Rv er niet voor lijkt te zijn bedoeld om, als een verkeerde partij is gedagvaard, alsnog de juiste partij te dagvaarden. Daarbij zijn [eisers] erop gewezen dat het aanhangig maken van een zelfstandige procedure tegen Amvest en een eventueel verzoek om beide zaken te voegen de aangewezen weg lijkt te zijn. Tijdens de mondelinge behandeling hebben [eisers] aangegeven dat deze route niet gevolgd is. [eisers] wensen, zo blijkt uit het verhandelde ter zitting, hun vordering in deze procedure uitsluitend te richten tot Kondor Wessels. Het verzoek om Amvest in het geding te betrekken is niet herhaald en niet langer aan de orde.

Kondor Wessels is niet de formeel aan te spreken partij

Partijen twisten over de vraag of Kondor Wessels op grond van een tussen Kondor Wessels en [eisers] bestaande overeenkomst kan worden aangesproken tot herstel van gebreken of betaling van schadevergoeding. De rechtbank is van oordeel dat Kondor Wessels niet de (formeel) aan te spreken partij is in deze kwestie en overweegt daartoe het volgende.

Kondor Wessels is geen contractspartij bij de koop-aannemingsovereenkomst; deze is alleen gesloten met Amvest en Kondor Wessels staat daar verder ook niet in genoemd. Niet is gesteld of gebleken dat Kondor Wessels daarbij op een andere wijze toch partij is geworden. Desgevraagd heeft de advocaat van [eisers] op de zitting aangegeven dat het niet gaat om een driepartijen-overeenkomst. Kondor Wessels kan op grond van de koop- aannemingsovereenkomst dus niet worden verplicht om gebreken te herstellen, zodat de gevorderde verklaring voor recht (onder I) zal worden afgewezen.

Uit de stellingen van [eisers] tijdens de mondelinge behandeling blijkt dat zij Kondor Wessels niet meer (alleen) aanspreken op grond van de koop-aannemingsovereenkomst, maar dat zij vinden dat een rechtstreekse overeenkomst tussen hen en Kondor Wessels is ontstaan en dat Kondor Wessels op grond daarvan eigen verplichtingen tegenover [eisers] heeft. Dit blijkt volgens [eisers] uit de omstandigheden dat Kondor Wessels het werk feitelijk heeft uitgevoerd, nauw bij de oplevering was betrokken, zij in de communicatie voor [eisers] telkens het aanspreekpunt is geweest voor gebreken aan de woning, zij herstelwerkzaamheden heeft uitgevoerd en door haar toezeggingen zijn gedaan om de gebreken te verhelpen. Kondor Wessels heeft daartegenover aangevoerd dat zij steeds namens Amvest heeft gehandeld en dus geen zelfstandige verbintenis op zich heeft genomen.

Niet in geschil is dat Amvest Kondor Wessels heeft ingeschakeld om de bouwwerkzaamheden feitelijk uit te voeren. Kondor Wessels deed dit als opdrachtnemer van Amvest en dus als onderaannemer. Kondor Wessels is betrokken geweest bij de oplevering van de woning, maar door haar betrokkenheid als onderaannemer is geen rechtstreekse contractuele verhouding met [eisers] is ontstaan. Kondor Wessels was tegenover Amvest verplicht om het werk goed op te leveren. Met het oog daarop heeft Kondor Wessels met [eisers] ook gecommuniceerd over gebreken aan de woning en sommige punten daadwerkelijk opgelost. Dit alles betekent niet dat [eisers] ervan uit mochten gaan dat Kondor Wessels dit is gaan doen als hun opdrachtnemer. Dat Kondor Wessels [eisers] nooit heeft verwezen naar Amvest op het moment dat [eisers] klachten uitten, zoals [eisers] stellen, maakt dit niet anders. Kennelijk is Kondor Wessels vanuit welwillendheid (en vanuit haar betrokkenheid als onderaannemer) bereid geweest om namens Amvest klachten op te lossen, maar dat maakt niet dat Kondor Wessels daartoe zelf ook kan worden aangesproken. [eisers] hebben nog gesteld dat Kondor Wessels toezeggingen heeft gedaan om de gebreken op te lossen, zodat hieruit kan worden afgeleid dat zij zich rechtstreeks heeft willen verbinden tegenover [eisers] Dat heeft Kondor Wessels echter betwist en uit de overgelegde stukken blijkt niet dat dergelijke toezeggingen zijn gedaan.

De conclusie is dan ook dat niet kan worden gesproken van een rechtstreekse contractuele verhouding tussen [eisers] en Kondor Wessels. Dat wordt bovendien ondersteund door het feit dat niet is gesteld of gebleken dat [eisers] Kondor Wessels rechtstreeks betaalde.

Het voorgaande betekent dat Kondor Wessels voor [eisers] niet de aan te spreken partij is voor herstel van gebreken en het vergoeden van schade aan de woning.

De rechtbank heeft oog voor de door [eisers] ervaren problematiek, zoals blijkt uit de overgelegde foto’s waarop in het hagelnieuwe penthouse de condensvorming en schimmelvorming duidelijk te zien zijn en de overige bevindingen zoals vermeld in het rapport van [eenmaszaak] (waar Konder Wessels niet veel tegenin gebracht heeft), maar feit blijft dat de formeel aan te spreken partij niet in het geding is betrokken.

Het beroep van [eisers] op een onrechtmatige daad slaagt niet

[eisers] hebben tijdens de mondelinge behandeling nog gesteld dat als Kondor Wessels niet kan worden aangesproken op grond van een contractuele relatie, dat Kondor Wessels dan aansprakelijk is voor de ontstane schade op grond van een onrechtmatige daad als bedoeld in artikel 6:162 van het Burgerlijk Wetboek. Dit beroep is totaal niet uitgewerkt en slaagt niet. [eisers] hebben onvoldoende gemotiveerd gesteld welke norm door Kondor Wessels zou zijn geschonden en er is verder ook geen invulling gegeven aan de overige voorwaarden voor het aannemen van een onrechtmatige daad. [eisers] hebben dus niet voldaan aan hun stelplicht, zodat Kondor Wessels niet op deze grondslag kan worden verplicht om schade te vergoeden.

Conclusie

Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de vorderingen van [eisers] worden afgewezen.

Proceskosten

[eisers] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Kondor worden begroot op:

- griffierecht

€

2.995,00

- salaris advocaat

€

1.306,00

(2 punten × € 653,00)

- nakosten

€

189,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

4.490,00

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

6. De beslissing

De rechtbank

wijst de vorderingen van [eisers] af,

veroordeelt [eisers] in de proceskosten van € 4.490,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,

veroordeelt [eisers] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.C.J. Hamming, rechter, bijgestaan door mr. V.W. de Leeuw, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 8 april 2026.