ECLI:NL:RBAMS:2026:3983

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 13 november 2025, met producties.

[gedaagde] heeft om uitstel voor antwoord gevraagd. Dat uitstel is verleend. [gedaagde] heeft vervolgens geen conclusie van antwoord genomen, waarna een datum voor vonnis is bepaald.

2. De beoordeling

[eiser] heeft, handelende in de uitoefening van haar beroep of bedrijf, aan [gedaagde], zijnde een natuurlijke persoon niet handelende in de uitoefening van zijn beroep of bedrijf, op de voet van artikel 15 van de Leegstandswet tijdelijk de zelfstandige woonruimte aan [adres] verhuurd.

[eiser] vordert in deze procedure ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning en veroordeling van [gedaagde] tot betaling van een contractuele boete van € 50.000,00 vanwege het niet (tijdig) ontruimen van de woning, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

Vanwege de hoedanigheid van partijen moet de kantonrechter ambtshalve, dus ook als dat door partijen niet aan de orde is gesteld, toetsen aan het consumentenrecht.

[eiser] maakt aanspraak op een boete op grond van artikel 3.7 van de huurovereenkomst. Dit is een standaardbeding, bedoeld om in meerdere overeenkomsten te worden te worden gebruikt. Het beding moet dan ook worden getoetst op oneerlijkheid in de zin van Richtlijn 93/13/EG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn). Het beding luidt:

De huurder verbindt zich hierbij uitdrukkelijk om het gehuurde aan het einde van de huurovereenkomst met al de daarin vanwege huurder aanwezige personen en zaken te verlaten en ontruimd te ter vrije en algehele beschikking te stellen van verhuurder onder levering van de sleutels, een en ander op straffe van een boete van € 350 voor iedere dag of gedeelte van een dag dat huurder hieraan niet of niet geheel voldoet, met een maximum van € 50.000, zulks onverminderd de verplichting van huurder de schade van verhuurder te vergoeden.

Ingevolge artikel 3 lid 3 van de richtlijn kunnen als oneerlijk worden aangemerkt bedingen die zijn opgenomen in de als bijlage van de richtlijn gevoegde indicatieve (‘blauwe’) lijst. Tot die bedingen behoort het beding dat tot doel of tot gevolg heeft de consument die zijn verbintenissen niet nakomt, een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen (artikel 1 aanhef en onder e). Hoewel [eiser] een rechtmatig belang kan hebben bij een financiële prikkel voor ontruiming, gelet op de aard van de onderhavige overeenkomst, moet zo’n financiële prikkel wel redelijk zijn en in verhouding staan tot de ernst van de gedraging waarop die is gesteld. Naar het oordeel van de kantonrechter kan het hiervoor geciteerde beding, ondanks de maximering, leiden tot een onevenredig hoge schadevergoeding. De boete is hoog, ook in verhouding tot de huurprijs per maand. Bovendien is de consument, naast de boete van € 50.000,-, die bij uitblijving van ontruiming al binnen vijf maanden volledig is verschuldigd, gehouden om in aanvulling daarop alle schade van de verhuurder te vergoeden. Deze combinatie maakt dat de rechten en verplichtingen van partijen niet langer in een evenredige verhouding tot elkaar staan. Het beding verstoort het evenwicht tussen partijen partijen aanzienlijk ten, nadele van [gedaagde] als consument. Het beding wordt daarom als oneerlijk aangemerkt.

Gevolg van de oneerlijkheid is dat de kantonrechter het beding ambtshalve buiten toepassing moet laten, zodat het [gedaagde] niet bindt. Dat zal tot gevolg hebben dat de gevorderde boete van € 50.000,- moet worden afgewezen.

Voordat de kantonrechter het hiervoor besproken beding buiten toepassing laat, mogen partijen zich bij akte over de oneerlijkheid en de gevolgen van het buiten toepassing laten van het beding uitlaten.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

3. De beslissing

verwijst de zaak naar de rol van donderdag 16 april 2026 om 10.00 uur voor akte uitlating partijen,

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. E. Pennink en in het openbaar uitgesproken op 19 maart 2026.

991