ECLI:NL:RBAMS:2026:4178

1. De procedure

Tijdens de mondelinge behandeling op 7 april 2026 heeft C3 de dagvaarding toegelicht. [gedaagde] heeft verweer gevoerd en een eis in reconventie (tegenvordering) ingesteld. C3 heeft de tegenvordering bestreden. Beide partijen hebben producties in het geding gebracht en een pleitnota voorgedragen. Na verder debat is de zaak pro forma aangehouden tot 10 april 2026 om partijen in de gelegenheid te stellen de zaak te schikken. Dat is niet gelukt, reden waarom de advocaten namens beide partijen op die datum verzocht hebben om vonnis. Vonnis is bepaald op vandaag.

Bij de mondelinge behandeling waren, voor zover relevant, aanwezig:

namens C3: [naam 1] (penningmeester), [naam 2] (bestuursvoorzitter), [naam 3] (architect bij Open Architects + Planners B.V.), [naam 4] (Coup B.V., adviseur van C3), [naam 5] (Coup B.V.), [naam 6] (Stichting De Alliantie) en mr. Schuijlenburg (advocaat van Stichting De Alliantie) met mr. Jurgens-Boot,

namens [gedaagde] : [naam 7] (directeur) en [naam 8] (asset manager) met mr. Beenen en mr. J. Bedaux.

2. De feiten

C3 is een kerkelijke instelling. Zij is bezig met een project waarbij haar huidige kerk wordt gesloopt en een nieuwe kerk wordt gerealiseerd met daarbij een community center, kantoorruimte, nieuwe (sociale huur) woningen ten behoeve van Stichting De Alliantie en een ondergrondse parkeergarage (hierna: het integrale project). Coup B.V. (hierna: Coup) adviseert C3 in dit verband en heeft geholpen met het ontwerp.

[gedaagde] had interesse in de parkeergarage vanwege de parkeerdruk van haar eigen (naastgelegen) gebouwen en partijen zijn daartoe in 2021 in overleg getreden. In eerste instantie was de bedoeling dat [gedaagde] de grond zou kopen en daarop een parkeergarage zou realiseren. C3 zou dan op bepaalde dagen en tijden een aantal parkeerplaatsen huren van [gedaagde] . Dat plan is aangepast in die zin dat niet [gedaagde] maar C3 de parkeergarage zou realiseren en turn-key aan [gedaagde] zou verkopen en leveren. C3 zou ook in die constructie op bepaalde dagen en tijden een aantal parkeerplaatsen huren van [gedaagde] . Hiervoor is een concept turn-key koopovereenkomst (hierna: TKO) opgesteld, waarvan een aantal versies (met data tussen 11 september 2024 en 4 maart 2025) in deze procedure zijn overgelegd. De versie van 4 maart 2025 is op het voorblad aangeduid als ‘Definitief concept’.

De bouw van het integrale project is gestart op 9 december 2024.

In de definitieve conceptversie van de TKO staat een Turnkey-/Koopsom opgenomen van € 4,5 mio, waarvan een eerste termijn van 10% moet worden voldaan bij levering van (het appartementsrecht rechtgevend op het uitsluitend gebruik van) de parkeergarage. In artikel 18 lid 1 sub w van de TKO staat dat C3 garandeert dat de parkeergarage een openbaar karakter heeft en er geen beperking geldt die inhoudt dat de parkeerplaatsen in de parkeergarage verplicht aan de eigenaren/gebruikers van de overige delen van het project aangeboden dienen te worden. De definitieve conceptversie van de TKO is niet ondertekend.

Bij e-mail van 15 januari 2026 heeft [gedaagde] een brief aan Coup (met C3 in de cc) gestuurd. Daarin staat onder meer dat op basis van een quick scan door een door haar ingeschakelde deskundige (Goudappel B.V.) is gebleken dat de inrichting van de parkeergarage niet voldoet aan de NEN-2443:2013 norm voor de daarin genoemde openbare parkeergarages. Als blijkt dat dat inderdaad het geval is, kan C3 niet leveren wat [gedaagde] mocht verwachten. C3 wordt tot 16 februari 2026 in de gelegenheid gesteld om met (onder meer) gedetailleerde plattegronden met exacte maatvoering te komen. Mochten partijen er niet uitkomen dan zal [gedaagde] de onderhandelingen beëindigen en niet tot koop van de parkeergarage overgaan.

Coup reageert daarop namens C3 per brief van 28 januari 2026. In het kort komt de reactie erop neer dat C3 van mening is dat partijen zijn overeengekomen een stallingsgarage te (ver)kopen en niet een openbare parkeergarage, en dat in ieder geval niet is overeengekomen een openbare garage volgens NEN-2443:2013 te leveren.

Vervolgens is nog tussen de advocaten van partijen gecorrespondeerd, maar dat heeft niet tot een oplossing geleid.

Op 31 maart 2026 heeft C3 ten laste van [gedaagde] conservatoir derdenbeslag gelegd onder ABN AMRO Bank N.V. Het beslag heeft in eerste instantie doel getroffen voor ruim € 10 miljoen. Bij e-mail van 14 april 2026 (na de mondelinge behandeling in dit kort geding) heeft de deurwaarder de bank verzocht het meerdere boven € 1,3 miljoen vrij te geven.

3. Het geschil

In conventie

C3 vordert, na eiswijziging, om bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis:

primair:

I. [gedaagde] op straffe van een dwangsom te gebieden haar verplichtingen uit de tussen partijen tot stand gekomen koopovereenkomst d.d. 4 maart 2025 (TKO) na te komen, alsmede [gedaagde] te gebieden om binnen een door de voorzieningenrechter te bepalen termijn, doch uiterlijk binnen twee weken na betekening van het vonnis, mee te werken aan de uitvoering van die overeenkomst, waaronder mede begrepen de juridische levering van het appartementsrecht (A-3) betreffende de stallingsgarage met 46 parkeerplaatsen aan [adres] , zulks op basis van de koop van een stallingsgarage, zonder toepassing te geven aan artikel 18 lid 1 sub w, nu die bepaling nietig is wegens strijd met de openbare orde (art. 3:40 BW),

II. [gedaagde] te gebieden om binnen twee weken na betekening van het vonnis het verschuldigde deel van 10% van de koopsom ten bedrage van € 450.000 exclusief btw), dan wel een voorschot van € 450.000 excl. btw op de koopsom, dan wel een bedrag als de voorzieningenrechter in goede justitie zal vermenen te behoren, te voldoen op de derdenrekening van Boot Advocaten B.V.,

subsidiair:

III. [gedaagde] op straffe van een dwangsom te gebieden om uiterlijk twee weken na betekening van het vonnis de onderhandelingen met C3 over de afname van de parkeergarage te hervatten en deze te goeder trouw voort te zetten, op basis van de reeds tussen partijen overeengekomen essentialia (stallingsgarage met 46 parkeerplaatsen, koopsom € 4.564.302 exclusief btw); zulks op basis van een stallingsgarage conform de verleende Omgevingsvergunning [nummer] en de erfpachtakte d.d. 4 november 2024; en daartoe uiterlijk vier weken na betekening van het vonnis aan C3 een schriftelijk concreet voorstel te doen met betrekking tot de afname van de stallingsgarage, op basis van voornoemde essentialia; dan wel zodanige andere voorziening te treffen als de voorzieningenrechter in goede justitie zal vermenen te behoren,

IV. [gedaagde] te gebieden om binnen twee weken na betekening van het vonnis een voorschot op de door C3 geleden schade ten bedrage van € 450.000, dan wel een bedrag als de voorzieningenrechter in goede justitie zal vermenen te behoren, te voldoen op de derdenrekening van Boot Advocaten B.V.,

meer subsidiair:

V. [gedaagde] te gebieden om binnen twee weken na betekening van het vonnis een voorschot op de schadevergoeding ten bedrage van € 1.500.000, dan wel een bedrag als de voorzieningenrechter in goede justitie zal vermenen te behoren, te voldoen op de derdenrekening van Boot Advocaten B.V.,

primair, subsidiair en meer subsidiair:

VI. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente.

Volgens C3 is primair overeenstemming bereikt over de essentialia van de koopovereenkomst (object en prijs) en is [gedaagde] gehouden de stallingsgarage van C3 af te nemen. Er kan geen misverstand over bestaan dat het om een stallingsgarage gaat. Er zijn al in 2021 tekeningen gedeeld waaruit blijkt dat de in- en uitrit gedeeld worden, dat is één van de kenmerken van een stallingsgarage. Een ander kenmerk is dat C3 parkeerplekken van [gedaagde] zou huren, waarmee parkeren duurzaam zou zijn verzekerd voor de gebruikers van het gebouw en geen sprake is van vrije publieke toegankelijkheid. In andere stukken die aan de realisatie van de parkeergarage ten grondslag liggen, waaronder de omgevings-vergunning en de erfpachtakte, is steeds expliciet uitgegaan van een stallingsgarage. [gedaagde] is ook jarenlang intensief betrokken geweest bij de onderhandelingen die C3/Coup met de gemeente, de architect en Stichting De Alliantie hebben gevoerd over het ontwerp van de parkeergarage en de omgevingsvergunning. Dat [gedaagde] zich nu ineens op het standpunt stelt dat het gaat om een openbare garage die moet voldoen aan de daarvoor geldende NEN-norm komt uit de lucht vallen en is in al die jaren waarin partijen met elkaar hebben gesproken niet aan bod gekomen. Subsidiair geldt dat na jarenlange onderhandelingen bij C3 het gerechtvaardigde vertrouwen is gewekt dat een koopovereenkomst tot stand zou komen. [gedaagde] handelt onrechtmatig door de onderhandelingen nog in dit stadium af te breken. De bouw is al gestart en die gaat uit van de maatvoering die geldt voor stallingsgarages, er zijn onomkeerbare investeringen gedaan en de financiering van het integrale project komt ernstig in gevaar als [gedaagde] de parkeergarage niet afneemt.

[gedaagde] voert verweer. C3 wilde een parkeergarage realiseren die vooral zondagochtend gebruikt zou worden en doordeweeks maar beperkt. [gedaagde] wilde een openbaar toegankelijke, autonome en commercieel te exploiteren parkeergarage om de parkeerdruk van haar eigen gebouwen op te vangen. Omdat C3 doordeweeks 10 parkeerplaatsen zou huren (en op een deel van de zondagen 33), bleven er doordeweeks 36 parkeerplaatsen over voor exploitatie door [gedaagde] , wat voor haar commercieel aantrekkelijk was. Dat het om een openbare garage ging, blijkt ook uit de definitieve conceptversie van de TKO, waarin dat expliciet is benoemd en als garantie is opgenomen. Deze garantie is het resultaat van daaraan voorafgaande correspondentie tussen partijen en de gemeente hierover. In weerwil van deze afspraken wil C3 nu ineens een stallingsgarage leveren. Uit de omgevingsvergunning en andere stukken blijkt niet evident dat het om een stallingsgarage ging, zoals C3 meent. [gedaagde] heeft geen interesse in een stallingsgarage die alleen voor een besloten kring kan worden gebruikt en zij kan daartoe niet worden gedwongen. Nakoming van de TKO van 4 maart 2025, maar dan zonder de genoemde garantie zoals C3 wil, is niet aan de orde. Bovendien bevat de TKO onder meer een opschortende voorwaarde die inhoudt dat op de uiteindelijke tekenversie goedkeuring door de directies van partijen en de raad van commissarissen van [gedaagde] vereist is. Die tekenversie is er niet en de goedkeuring zal niet worden verkregen vanuit [gedaagde] zolang er geen openbare parkeergarage wordt geleverd. [gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vorderingen met veroordeling van C3 in de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

In reconventie

[gedaagde] vordert om bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis:

primair:

I. C3 te veroordelen tot opheffing van het ten laste van [gedaagde] op 31 maart 2026 gelegde beslag onder ABN AMRO Bank N.V. binnen drie dagen na betekening van het vonnis, op straffe van een dwangsom,

subsidiair:

II. bij constitutief vonnis voornoemd beslag op te heffen,

primair en subsidair:

III. C3 te veroordelen in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente.

[gedaagde] voert verweer.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.

4. De beoordeling

Gelet op de samenhang van de vorderingen in conventie en reconventie worden deze hieronder gezamenlijk beoordeeld.

C3 meent dat de (ver)koop van een stallingsgarage tot stand is gekomen en dat [gedaagde] gehouden is om de daaruit voortvloeiende verplichtingen zoals opgenomen in de definitieve conceptversie van de TKO van 4 maart 2025 na te komen, met uitzondering van de garantie uit artikel 18 lid 1 sub w (wegens strijd met de openbare orde). In deze stelling wordt C3 niet gevolgd. Dat wordt hierna toegelicht.

Uit de ingebrachte stukken volgt dat partijen het eens waren over het uitgangspunt dat [gedaagde] de niet door C3 duurzaam gehuurde parkeerplekken tegen betaling mocht verhuren aan derden of gebruikers van het gebouw. Daarover is vanaf oktober 2024, dus voorafgaand aan de start van de bouw van het integrale project, nadrukkelijk tussen partijen, Coup en de gemeente gecorrespondeerd. Die correspondentie vond plaats (mede) naar aanleiding van een passage in de erfpachtaanbieding, waarin staat dat het stadsdeel een actief beleid voert dat erop gericht is te stimuleren dat in het kader van woningbouwplannen gebouwde parkeervoorzieningen ook daadwerkelijk door bewoners van die woningen worden gebruikt.

[gedaagde] heeft op 9 oktober 2024 aan Coup (met C3 in de cc) gemaild dat die bepaling niet conform de afspraken is, omdat de parkeergarage een openbare parkeergarage is waar ook bewoners, indien er parkeerplekken beschikbaar zijn, mogen parkeren tegen het geldende uurtarief. De gemeente Amsterdam heeft per e-mail bevestigd dat [gedaagde] buiten de duurzame verhuur aan C3 vrij is om de garage via betaald parkeren te verhuren aan derden. [gedaagde] heeft op 4 november 2024 aan Coup (met C3 in de cc) gemaild dat zij in de TKO een artikel wil opnemen dat C3 een garantie geeft dat de parkeergarage zowel publiekrechtelijk als privaatrechtelijk gebruikt mag worden als openbare parkeergarage die aan derden verhuurd mag worden en dat de gemeente Amsterdam vanuit de erfpachtakte geen nadere verplichtingen oplegt voor [gedaagde] om een ander gebruik te geven aan de 46 parkeerplaatsen in de parkeergarage. Diezelfde dag heeft Coup namens C3 gereageerd: “Het is evident dat in de akte geen beperkingen worden opgelegd en dat wij de garage zullen leveren aan jullie zonder dat er beperkingen zijn aan het gebruik van derden. C3 levert een openbare garage aan [gedaagde] die niet aan bewoners van de bovenliggende woningen verhuurd moeten worden tegen gereguleerd tarief.” Daarop reageert [gedaagde] diezelfde dag dat zij, zolang geborgd is dat zij de parkeergarage kan gebruiken zonder belemmeringen, zal meewerken aan de levering. Coup reageert vrijwel direct daarop: “Beste [ ], Dat staat hieronder tocht? C3 garandeerd dit.”

Tegen deze achtergrond is de garantie, opgenomen in artikel 19 lis 1 sub w van de definitieve conceptversie van de TKO (2.4), goed te volgen.

Tegen diezelfde achtergrond is de stelling van C3 dat reeds overeenstemming bestaat over de verkoop van “een stallingsgarage” en dat [gedaagde] gehouden is de verplichtingen uit de definitieve conceptversie van de TKO moet nakomen, met uitzondering van de garantie uit artikel 18 lid 1 sub w, niet te volgen. Wat “een stallingsgarage” exact is staat tussen partijen niet vast (zie ook hierna) en waarom [gedaagde] genoegen zou moeten nemen met een koopovereenkomst zonder garantie die in de correspondentie is toegezegd is onvoldoende onderbouwd.

De primaire vorderingen I en II worden daarom afgewezen. De overige argumenten die [gedaagde] daartegen heeft aangevoerd behoeven geen behandeling.

De vervolgvraag is of [gedaagde] gehouden kan worden om door te onderhandelen over de afname van de parkeergarage op basis van de volgens C3 al overeengekomen essentialia (stallingsgarage met 46 parkeerplaatsen en koopsom). Die vraag wordt ontkennend beantwoord en daartoe geldt het volgende.

Uit de ingebrachte stukken en de toelichting ter zitting volgt dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de (ver)koop van een parkeergarage met 46 parkeerplaatsen die [gedaagde] onder door haar bepaalde tarieven mag exploiteren (aan derden verhuren voor zover deze niet door C3 duurzaam worden gehuurd). Het lijkt erop dat de onderhandelingen zijn spaak gelopen op de vraag hoe een parkeergarage met die kenmerken (beschikbaar voor verhuur aan derden tegen door [gedaagde] te bepalen tarieven) juridisch moet worden gekwalificeerd en wat dit betekent voor de NEN-norm 2443 (kwaliteitsnorm vanuit de parkeersector). Dat die NEN-norm moet worden nagekomen is niet zozeer in geschil, maar omdat binnen de norm verschillende vereisten gelden voor openbare parkeergarages en stallinggarages bestaat geen overeenstemming over de van toepassing zijnde vereisten in dit geval. Dit onderscheid hebben partijen onvoldoende voor ogen gehad bij het bekijken en becommentariëren van de tekeningen en onderliggende stukken. De erfpachtakte en de maatvoering van de parkeergarage die nu wordt gebouwd gaan uit van een zogeheten stallingsgarage. Hoewel een medewerker van de gemeente Amsterdam heeft toegezegd dat [gedaagde] deze ook openbaar kan gebruiken, blijft een risico bestaan dat de gemeente handhaaft, aldus [gedaagde] . Mede om die reden heeft [gedaagde] een garantie gevraagd, toegezegd gekregen en opgenomen onder 18 lid 1 sub w in de TKO. C3 wil die niet geven (althans zo volgt uit de dagvaarding en de primaire vordering; ter zitting leek dit standpunt minder stellig). Een andere optie is dat de parkeergarage wordt aangepast naar een openbare parkeergarage conform de NEN-norm, maar daarvoor staat C3 naar de voorzieningenrechter begrijpt niet open (of acht zij dit niet realiseerbaar). Verder is er nog discussie over de ontsluiting van de parkeergarage: in de tekeningen is steeds uitgegaan van één hellingbaan, terwijl voor een openbare parkeergarage conform de NEN-norm twee hellingbanen zijn vereist.

Het vorenstaande betekent dat nog geen sprake is van overeenstemming over de essentialia van een koopovereenkomst, waar C3 in haar subsidiaire vordering vanuit gaat. In het bijzonder is nog geen overeenstemming over hoe een parkeergarage met 46 parkeerplaatsen die [gedaagde] onder door haar bepaalde tarieven mag exploiteren (inclusief verhuur aan derden) zich verhoudt tot de NEN norm en de relatie met de gemeente.

[gedaagde] heeft ter zitting overigens aangegeven na een vonnis, ook als de vorderingen worden afgewezen, open te staan voor verder overleg. Dat is passend nu partijen al lange tijd met elkaar in gesprek zijn en dus van hen beiden een uiterste inzet gevergd kan worden om alsnog tot overeenstemming te komen. De stand van zaken zoals in dit kort geding naar voren gebracht is evenwel onvoldoende om [gedaagde] te veroordelen tot dooronderhandelen binnen de context zoals door C3 geschetst. Nog daargelaten dat een dergelijke veroordeling in de praktijk vaak aanleiding geeft tot executiegeschillen.

Bij deze stand van zaken is voor de (meer) subsidiaire vorderingen tot een voorschot op de schadevergoeding geen grondslag. Het vorenstaande impliceert immers dat het [gedaagde] vrij stond de onderhandelingen af te breken, waarbij overigens niet vast staat dat ze daaraan vasthoudt (zie 4.11). Dat [gedaagde] ook bij deze stand van zaken onrechtmatig heeft gehandeld dan wel tekort is geschoten is niet dan wel onvoldoende onderbouwd.

Gelet op voorgaande bestond geen grond voor het leggen van conservatoire beslag door C3. De primaire vordering in reconventie met veroordeling van C3 tot opheffing daarvan wordt daarom toegewezen. Voor een dwangsom is geen aanleiding nu ervan wordt uitgegaan dat C3 doet waartoe zij veroordeeld wordt en [gedaagde] ter zitting heeft aangegeven zich daar geen zorgen over te maken.

C3 is in conventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:

- griffierecht

€

7.062

- salaris advocaat

€

1.177

- nakosten

€

189

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

8.428

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

C3 zal ook in reconventie als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding. Vanwege de samenhang met de vorderingen in conventie worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] in reconventie begroot op nihil.

5. De beslissing

weigert de gevraagde voorzieningen,

veroordeelt C3 in de proceskosten van € 8.428,

veroordeelt C3, als zij niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en het vonnis vervolgens wordt betekend, in de extra proceskosten van € 98 plus de kosten van de betekening,

veroordeelt C3 tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,

in reconventie

veroordeelt C3 het ten laste van [gedaagde] op 31 maart 2026 gelegde beslag onder ABN AMRO Bank N.V. binnen drie dagen na de datum dit vonnis op te heffen,

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

veroordeelt C3 in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] begroot op nihil,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.L.S. Kalff, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. K. Hogeman, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 24 april 2026.