ECLI:NL:RBAMS:2026:4770

1. De procedure

2. De uitgangspunten

Bebloem is eigenaar en verhuurder van de woonruimte aan [adres] (hierna: de woning) gelegen in het [locatie] . Sinds 1 juni 2021 huurt [gedaagde] deze jongerenwoning. De huidige maandelijkse huurprijs bedraagt € 757,78 exclusief servicekosten.

Op grond van de huurovereenkomst en de Algemene Huurvoorwaarden d.d. 1 juli 2016 van Bebloem (hierna: de algemene voorwaarden) is [gedaagde] verplicht om in de woning exclusief zijn hoofdverblijf te houden (artikel 6 van de huurovereenkomst). Als hij in strijd handelt met deze voorwaarden is [gedaagde] een boete van 10% van de maandhuurprijs per dag verschuldigd (artikel 7.14 van de algemene voorwaarden). Daarnaast mag hij de woning niet zonder toestemming van Bebloem aan derden in gebruik geven of onderverhuren waarbij [gedaagde] de winst verschuldigd is als hij de onderhuurder meer laat betalen dan dat hij is verschuldigd aan Bebloem (artikel 6.1 van de huurovereenkomst en artikel 7.16 van de algemene voorwaarden).

Naar aanleiding van een e-mailbericht van mevrouw [naam 2] (hierna: [naam 2] ) van 8 januari 2026 heeft Bebloem geconstateerd dat de woning door derden werd gebruikt. [naam 2] heeft verklaard dat zij de woning (onder)huurde van [gedaagde] van 31 juli 2025 tot en met 1 januari 2026 en hiervoor een bedrag € 800,00 per maand aan [gedaagde] heeft betaald.

Vervolgens heeft Bebloem per brief van 14 januari 2026 de huurovereenkomst ontbonden vanwege de illegale onderverhuur en [gedaagde] verzocht de woning uiterlijk 31 januari 2026 te ontruimgen.

Per brief van 20 januari 2026 heeft de voormalige gemachtigde van [gedaagde] meegedeeld dat [gedaagde] geen gehoor geeft aan het verzoek tot ontruiming omdat er geen sprake is van de gestelde onderhuur.

3. Het geschil

Bebloem vordert bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [gedaagde] om de woning binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen op straffe van een dwangsom van € 50,00 per dag met een maximum van € 5.000,00. Ook vordert zij veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 17.856,00 aan contractuele boete over de periode 31 juli 2025 tot en met 1 januari 2026 en de winstafdracht en de contractuele boete van € 99,58 per dag voor iedere dag dat [gedaagde] in strijd handelt met artikel 7.14 van de algemene voorwaarden, de buitengerechtelijke kosten en de proceskosten.

Aan deze vordering heeft Bebloem– samengevat – het volgende ten grondslag gelegd. [gedaagde] heeft in strijd gehandeld met de wet, de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden door niet zijn hoofdverblijf in de woning te hebben en de woning onder te verhuren dan wel in gebruik te geven aan derden waaronder [naam 2] . Gelet op het voorgaande is sprake van een ernstige tekortkoming die de ontruiming van de woning rechtvaardigt.

[gedaagde] voert gemotiveerd verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Bebloem in de proceskosten.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

In een kort geding is een vordering tot ontruiming slechts toewijsbaar als voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering toewijst en van de eisende partij niet kan worden gevergd om de uitkomst van een bodemprocedure af te wachten.

Spoedeisend belang

Een vordering in kort geding kan verder alleen worden toegewezen als Bebloem daarbij een spoedeisend belang heeft. De kantonrechter is, anders dan [gedaagde] , van oordeel dat de vordering van Bebloem naar haar aard spoedeisend is. Bebloem heeft er belang bij om, ook voor het afgeven van een signaalwerking, op te treden tegen onrechtmatig gebruik van haar huurwoningen. Bebloem is daarom ontvankelijk in haar vordering.

Welke algemene voorwaarden van toepassing?

[gedaagde] stelt zich allereerst op het standpunt dat de onjuiste algemene voorwaarden in het geding zijn gebracht door Bebloem en ze daardoor buiten toepassing moeten worden gelaten. In de huurovereenkomst wordt verwezen naar algemene voorwaarden zelfstandige woonruimte en als productie zijn de algemene voorwaarden bij jongerenhuisvesting toegevoegd. Tijdens de zitting heeft [gedaagde] verklaard dat de handtekening die onder de door Bebloem overgelegde algemene voorwaarden jongerenhuisvesting staat is niet van hem. Dit wordt uitdrukkelijk betwist door Bebloem. De kantonrechter is voorshands van oordeel dat de algemene voorwaarden bij jongerenhuisvesting van toepassing zijn op de huurovereenkomst tussen partijen. De stelling dat de handtekening niet van [gedaagde] is wordt niet gevolgd omdat deze nagenoeg gelijk is met de handtekening onder de huurovereenkomst. Daarbij heeft [gedaagde] nagelaten de algemene voorwaarden voor zelfstandige woonruimte in het geding te brengen.

Ambtshalve toetsing oneerlijke bedingen

Omdat het hier gaat om een professionele verhuurder en een consument-huurder, moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of in de huurovereenkomst en de algemene voorwaarden bedingen zijn opgenomen die oneerlijk zijn ten opzichte van een consument (in de zin van artikel 3 van de Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten, hierna: de richtlijn).

De bedingen die voor de beoordeling van de vordering relevant zijn, te weten artikel 6.1 van de huurovereenkomst en de artikelen 7.14 en 7.16 in de algemene voorwaarden zijn door de kantonrechter getoetst.

Op grond van het bepaalde in artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) rust op Bebloem de bewijslast van haar stelling dat [gedaagde] tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst doordat hij zijn hoofdverblijf niet in de woning heeft en de woning heeft onderverhuurd. In artikel 6.1 van de huurovereenkomst is – onder meer – de verplichting voor de huurder neergelegd om in de woning onafgebroken zijn exclusieve hoofdverblijf te houden. Als de verhuurder gerede twijfel heeft over de nakoming van deze verplichtingen, is de huurder volgens deze bepaling gehouden bewijs te leveren dat deze onafgebroken het hoofdverblijf in het gehuurde heeft behouden of heeft gehad.

Dit komt neer op een omkering van de bewijslast; de huurder dient de correcte nakoming van de verplichting tot het houden van hoofdverblijf te bewijzen. In zoverre is sprake van een bewijsbeding. Dit bewijsbeding acht de kantonrechter voorshands oneerlijk in de zin van de richtlijn, omdat het in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en plichten van partijen aanzienlijk verstoort. Het beding doet afbreuk aan het via dwingend recht geregelde recht op huurbescherming dat het wezenskenmerk vormt van het Nederlandse huurrecht voor woonruimte. Deze inbreuk gaat verder dan redelijkerwijs nodig is. Aan de reëel bestaande bewijsnood van de verhuurder kan op toereikende wijze worden tegemoetgekomen langs de weg van de verzwaarde stel- of motiveringsplicht. Deze houdt in dat als de verhuurder gemotiveerd stelt dat de huurder de huurovereenkomst overtreedt doordat hij zijn hoofdverblijf niet (meer) in het gehuurde heeft, de bewijslast van het ontbrekend hoofdverblijf op de verhuurder blijft rusten, maar van de huurder mag worden verlangd dat hij feitelijke gegevens verstrekt ter motivering van zijn betwisting van de stellingen van de verhuurder om deze aanknopingspunten voor eventuele bewijslevering te verschaffen. Als de huurder niet voldoet aan de verzwaarde motiveringsplicht kan de kantonrechter de stellingen van de verhuurder als onvoldoende betwist voor waar aannemen, al of niet met de mogelijkheid van tegenbewijs. In een bodemprocedure zou dit kunnen leiden tot vernietiging van het bewijsbeding, maar dat blijft voor de inhoudelijke beoordeling zonder gevolgen. Deze zal plaatsvinden langs het hiervoor weergegeven toetsingskader van de verzwaarde stel- of motiveringsplicht.

Ook het boetebeding van artikel 7.14 van de algemene voorwaarden wordt voorshands als oneerlijk beoordeelt. Van belang hierbij is dat het boetebeding geen onderscheid maakt in de omvang en ernst van de overtreding en daarbij kent het beding geen limiet waardoor deze oneindig kan oplopen. In een bodemprocedure zou dit kunnen leiden tot vernietiging van het boetebeding.

Met betrekking tot het beding dat ziet op de winstafdracht (artikel 7.16 van de algemene voorwaarde) komt de kantonrechter voorshands tot de conclusie dat het beding voldoet aan de daarvoor geldende criteria.

Ontruiming van de woning

De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.

De kantonrechter is van oordeel dat het voldoende aannemelijk is dat in een bodemprocedure in het voordeel van Bebloem beslist zal worden. Dit oordeel wordt hierna toegelicht.

Bij de beoordeling is van belang dat op [gedaagde] , een verzwaarde motiveringsplicht rust. Dit houdt in dat als Bebloem voldoende gemotiveerd stelt dat [gedaagde] de huurovereenkomst overtreedt doordat hij zijn hoofdverblijf niet in het gehuurde heeft gehad, de stelplicht (en zo nodig de bewijslast) van het ontbrekende hoofdverblijf

op de Bebloem blijft rusten, maar van [gedaagde] mag worden verlangd dat hij feitelijke gegevens verstrekt ter motivering van haar betwisting van de stellingen van de Bebloem. Het ligt voor de hand dat [gedaagde] over concrete en relevante gegevens beschikt die het gebruik van de woning als hoofdverblijf door hem ondersteunen. Als [gedaagde] niet voldoet aan de verzwaarde motiveringsplicht kan de kantonrechter de stellingen van de Bebloem als onvoldoende betwist voor waar aannemen.

Naar voorlopig oordeel van de kantonrechter is voldoende aannemelijk dat [gedaagde] niet zijn hoofdverblijf heeft gehad in de woning. Voor dit oordeel is het volgende van belang:

Op enig moment is bij Bebloem het vermoeden gerezen dat [gedaagde] zijn hoofdverblijf niet meer in de woning heeft. Dit heeft zij gebaseerd op de verklaring van [naam 2] . Deze verklaring heeft [naam 2] met concrete bewijsstukken onderbouwd waaruit voldoende aannemelijk is dat er sprake was van onderhuurovereenkomst met [gedaagde] . Daarbij wordt haar standpunt ondersteund door een verklaring van de huismeester van het complex, die heeft verklaard dat hij op 2 januari 2026 twee dames heeft gezien die met grote koffers de woning verlieten. Met een geluidsopname heeft [gedaagde] willen aantonen dat deze verklaring niet klopt. Hierin is hij niet geslaagd omdat de huismeester hierin aangeeft dat hij nog steeds achter zijn verklaring staat.

Uit de bewijsstukken van [naam 2] volgt daarnaast dat zij op 25 november € 800,00, 24 oktober € 800,00 en op 26 augustus 800,00 heeft betaald aan [gedaagde] . Deze betalingen zijn niet betwist door [gedaagde] maar zien volgens hem niet op huurbetalingen maar op terugbetalingen van een lening die hij [naam 2] contant heeft gegeven. [gedaagde] heeft deze blote betwisting niet nader toegelicht en onvoldoende onderbouwd met stukken.

Het primair verweer van [gedaagde] is dat hij een relatie had met [naam 2] en dat zij niet in de woning heeft gewoond maar dat sprake was van logeren. Dit wordt door [naam 2] ontkent. Als onderbouwing van zijn standpunt heeft [gedaagde] slechts één foto van Starbucksbekers met daarop de namen van [gedaagde] en [naam 2] en één restaurantreservering in het geding gebracht. Hieruit zou moeten worden afgeleid dat hij een relatie met [naam 2] aldus [gedaagde] . Dit is volstrekt onaannemelijk. Als er sprake zou zijn geweest van een relatie had [gedaagde] moeten kunnen beschikken over een onderbouwing bestaande uit appjes en foto’s. Deze zijn door [gedaagde] niet overgelegd zonder dat hij daarvoor een aanvaardbare verklaring heeft gegeven.

Naast [naam 2] zou er sprake zijn van onderhuur aan twee andere vrouwen. Dit wordt ook betwist door [gedaagde] waarbij hij een getekende verklaring van mevrouw [naam 3] (hierna: [naam 3] ) heeft overgelegd waarin staat dat de verklaring van [naam 2] niet klopt en zij wel een relatie hadden. Hiertegen over heeft Bebloem ook een verklaring van [naam 3] overgelegd, waarin wordt verklaard dat haar verklaring die door [gedaagde] is overgelegd niet van haar is en haar ID zonder toestemming is gebruikt. Ook verklaart zij dat zij verbleef in de woonkamer van de woning en dat [naam 2] haar huisgenoot was. De afwijkende handtekening op de door [gedaagde] ingediende verklaring van [naam 3] ondersteunt de verklaring van [naam 3] die door Bebloem is overgelegd. Die wordt als meest naar waarheid aanvaard.

[gedaagde] heeft diverse verklaringen van buurtbewoners overgelegd waarin verklaard wordt zij niet op de hoogte zijn van de onderhuur en hij zijn hoofdverblijf in de woning heeft. Deze verklaringen zijn niet ondersteund met een geldig identiteitsbewijs en worden door Bebloem betwist. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat het om een groot wooncomplex gaat met meer dan 150 woningen en de onderhuursituatie in de woning daardoor onopgemerkt zou kunnen zijn gebleven bij buurtgenoten.

- Tijdens de zitting heeft de kantonrechter [gedaagde] gevraagd wat het belang van Bebloem is om ontruiming van de woning te vorderen, dit vraag heeft hij naar oordeel van de kantonrechter onlogisch onderbouwd door aan te voeren dat Bebloem huurverhogingen zou doorvoeren als de woning aan een derde verhuurd wordt. Dit is door Bebloem uitdrukkelijk betwist.

Op basis van voorgaande tegenstrijdigheden in de door [gedaagde] overgelegde stukken, acht de kantonrechter de betrouwbaarheid van de door hem verstrekte gegevens en gedane mededelingen erg laag.

Uit voorgaande volgt dat de kantonrechter voorshands van oordeel is dat [gedaagde] niet aan zijn verzwaarde motiveringsplicht voor de betwisting van de stelling, dat hij niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehad, heeft voldaan. De stellingen van Bebloem zijn niet voldoende weerlegd door [gedaagde] . Daarmee kan de voorlopige conclusie worden getrokken dat [gedaagde] niet zijn hoofdverblijf heeft in de woning, of geruime tijd niet heeft gehad in de woning en de woning heeft onderverhuurd. Dit maakt dat er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst van [gedaagde] .

Tekortkomingen rechtvaardigen ontbinding

De kantonrechter moet vervolgens beoordelen of de tekortkoming, gelet op de belangen van [gedaagde] enerzijds en de belangen van Bebloem anderzijds, van voldoende gewicht is om de huurovereenkomst in een bodemprocedure te ontbinden.

[gedaagde] heeft aangevoerd dat de belangafweging in zijn voordeel dient uit te vallen. Een ontruiming zal voor zeer ingrijpende gevolgen hebben, waaronder het reële risico op dakloosheid. Vanwege zijn ziekte en zijn werk als zelfstandige is hij afhankelijk van de woning.

Hoewel de kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] belang heeft bij behoud van de woning, wegen in dit kader de belangen van verhuurder zwaarder. Zij heeft er belang bij om de woning beschikbaar te stellen aan een huurder die aangewezen is op een (sociale) huurwoning en die zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst nakomt. Verhuurder is verplicht te zorgen voor een rechtvaardige verdeling van haar schaarse huurwoningen onder haar doelgroep. Het niet of onrechtmatig gebruik maken van de woning, waarvoor een aanzienlijke wachttijd geldt, staat hiermee op gespannen voet. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter moet het belang van [gedaagde] voor dit zwaarwegende belang van Bebloem wijken. De kantonrechter acht het voldoende aannemelijk dat een rechter in een bodemprocedure zal oordelen dat de tekortkomingen van [gedaagde] voldoende ernstig zijn om de ontbinding te rechtvaardigen.

Conclusie

De gevorderde ontruiming van de woning zal gelet op bovenstaande overwegingen worden toegewezen. De kantonrechter ziet aanleiding voor een langere ontruimingstermijn en zal bepalen dat [gedaagde] de woning binnen veertien dagen na betekening van het vonnis moet ontruimen.

Geen dwangsom

De door Bebloem gevorderde dwangsom zal worden afgewezen. Omdat Bebloem met de toewijzing van de veroordeling tot ontruiming al een titel om zelf, via de weg van de reële executie, tot gedwongen ontruiming over te gaan, dient zij te onderbouwen op grond waarvan een extra prikkel om tot ontruiming over te gaan in de vorm van een op te leggen dwangsom nodig is. Weliswaar heeft Bebloem gesteld dat er in het verleden sprake was van incassotrajecten en [gedaagde] geen zelfreflectie heeft getoond maar hiermee heeft Bebloem haar belang tot een extra prikkel bij ontruiming onvoldoende onderbouwd. De vordering tot het opleggen van een dwangsom zal bij gebrek aan belang worden afgewezen.

Toekomstige huurtermijnen

De vordering tot betaling van de toekomstige huurtermijnen van € 995,78 per maand inclusief servicekosten zal worden toegewezen tot het moment van ontruiming, waarbij een gedeeltelijke dag voor een volle dag zal worden gerekend.

Geen contractuele boete

Bebloem vordert een bedrag van € 99,58 per dag aan boete op grond van artikel 7.14 van de algemene voorwaarden waarvan een bedrag van € 15.434,90 over de periode van juli 2025 tot en met 1 januari 2026 aan al verbeurde boete. [gedaagde] voert aan dat er geen spoedeisend belang is bij dit geldbedrag en dat deze oneerlijk moet worden aangemerkt in het kader van de voornoemde richtlijn en hierom buiten toepassing moet blijven. Met verwijzing naar het hiervoor bepaalde onder 4.7 zullen de vorderingen met betrekking tot de contractuele boete worden afgewezen.

Winstafdracht

Bebloem heeft € 2.421,10 aan winstafdracht gevorderd. Bebloem stelt dat er in totaal een bedrag van € 7.400,00 is betaald aan [gedaagde] door [naam 2] . Omdat in artikel 7.16 van de algemene voorwaarden is bepaald dat [gedaagde] bij onderhuur het verschil dient te betalen is hij een bedrag van € 2.421,10 verschuldigd aan Bebloem als schadevergoeding. Deze vordering heeft geen spoedeisend karakter en gezien de betwisting van [gedaagde] van deze geldvordering moet verhuurder dit bedrag vorderen in een bodemprocedure. De vordering wordt daarom afgewezen.

Buitengerechtelijke kosten

Bebloem vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. [gedaagde] heeft de gestelde buitengerechtelijke werkzaamheden en de omvang niet weersproken. De hoofdvordering valt niet onder het toepassingsbereik van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De kantonrechter zal daarom de gevorderde vergoeding toetsen aan de oriëntatiepunten voor de beoordeling van dergelijke vorderingen uit het Rapport BGK-integraal, maar met toepassing van de wettelijke tarieven die geacht worden redelijk te zijn. De gevorderde vergoeding is niet in overeenstemming met het tarief in het Besluit en is daarom onredelijk. Daarom zal een bedrag van € 462,50 worden toegewezen.

Proceskosten

[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Bebloem worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

151,94

- griffierecht

€

1.504,00

- salaris gemachtigde

€

577,00

- nakosten

€

72,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

2.304,94

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5. De beslissing

veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning aan [adres] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Bebloem zijn, en de sleutels af te geven aan Bebloem, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm in overeenstemming met het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde,

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de toekomstige huurtermijnen van € 995,78 per maand inclusief servicekosten, tot het moment van de ontruiming van de woning waarbij geldt dat een gedeeltelijke dag voor een volle dag dient te worden gerekend,

veroordeelt [gedaagde] om aan Bebloem te betalen een bedrag van € 462,50 aan buitengerechtelijke kosten,

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.304,94, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.H.J Evers, kantonrechter, bijgestaan door mr. H. Heida, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 1 mei 2026.