ECLI:NL:RBAMS:2026:5172

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 25 februari 2026, met producties,

- de brief d.d. 16 april 2026 van de gemachtigde van [gedaagde] met producties,- de mondelinge behandeling van 6 mei 2026. Op de mondelinge behandeling zijn verschenen enerzijds Stadgenoot, vertegenwoordigd door [naam 1] ( [functie] ), bijgestaan door mr. D. Bernard (werkzaam bij de gemachtigde) en anderzijds [gedaagde] vergezeld door K. Mensah (tolk Twi), bijgestaan door de gemachtigde. De gemachtigden van partijen hebben beiden spreekaantekeningen overgelegd en voorgedragen. De spreekaantekeningen zijn aan het dossier toegevoegd.

Vervolgens is vonnis bepaald.

2. Uitgangspunten

Stadgenoot, althans haar rechtsvoorganger, verhuurt sinds 1998 aan [gedaagde] de woning aan [adres] (hierna: de woning), tegen betaling van een huidige huurprijs van € 454,61 per maand.

Op de overeenkomst zijn de ‘Algemene voorwaarden zelfstandige woonruimte van [woningbouwvereniging] ’ (versie: januari 1993) van toepassing. In artikel 7.6 en 7.7 daarvan is bepaald dat de huurder verplicht is de woning zelf te bewonen, aldaar zijn hoofdverblijf te hebben en dat het hem niet is toegestaan de woning geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven.

Zowel Stadgenoot als de gemeente hebben in december 2025 verschillende (anonieme) meldingen ontvangen, waarin wordt gemeld dat de woning niet door [gedaagde] , maar door anderen wordt gebruikt. Ook wordt er melding gemaakt van (stank)overlast.

Naar aanleiding van die meldingen heeft dhr. [naam 1] ( [functie] van Stadgenoot) tussen 9 december 2025 en 22 december 2025 op verschillende tijdstippen op verschillende dagen bij de woning aangebeld, maar er werd niet opengedaan. Op 13 januari 2026 heeft hij samen met een toezichthouder van de gemeente de woning bezocht en werden zij wel binnengelaten. Tijdens dat bezoek troffen zij niet [gedaagde] , maar de heer [naam 2] aan. Van dat bezoek zijn een rapport van bevindingen en een beeldverslag opgemaakt.

Op 15 en 27 januari 2026 heeft Stadgenoot [gedaagde] aangeschreven en hem gesommeerd de huurovereenkomst op te zeggen. Dat heeft [gedaagde] niet gedaan.

3. Het geschil

Stadgenoot vordert – samengevat – de ontruiming van de woning en betaling van € 454,61 per maand tot aan de dag van de ontruiming, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

Stadgenoot legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst door het gehuurde niet zelf te bewonen, maar onder te verhuren dan wel aan derden in gebruik te geven. Mede gelet op het feit dat het gaat om een sociale huurwoning heeft Stadgenoot recht op en belang bij ontruiming van het gehuurde.

[gedaagde] voert verweer en stelt dat hij zijn hoofdverblijf in de woning heeft en heeft gehad. Van december 2025 tot februari 2026 was hij op vakantie in Ghana. Tijdens deze periode heeft [gedaagde] zijn neef, te weten [naam 2] , gevraagd de woning regelmatig te bezoeken en te controleren. Daarom trof de toezichthouder bij het huisbezoek [naam 2] aan. [gedaagde] betwist dat hij de woning heeft onderverhuurd of aan derden in gebruik heeft gegeven. [gedaagde] verzoekt Stadgenoot te veroordelen in de volledige proceskosten.

4. De beoordeling

In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Stadgenoot in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen. De kantonrechter stelt daarbij voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming.

Stadgenoot heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij een spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen. Vanwege de schaarste aan sociale huurwoningen is het van belang dat Stadgenoot snel optreedt tegen het oneigenlijk gebruik daarvan. [gedaagde] heeft het spoedeisend belang ook niet weersproken.

De gevorderde ontruiming moet worden beoordeeld tegen de achtergrond van artikel 6:265 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW). Uit dit artikel volgt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Dat geldt ook bij huurovereenkomsten. De hoofdregel en de tenzij-bepaling brengen samen de rechtsregel tot uitdrukking dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding van de overeenkomst. Bij beantwoording van de vraag of de ontbinding - welke alleen in een bodemprocedure kan worden uitgesproken - gerechtvaardigd zal zijn, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.

[gedaagde] is op grond van de huurovereenkomst verplicht om de woning zelf te bewonen. Tevens is het hem verboden om de woning aan derden in gebruik te geven. Dit geldt temeer nu het een schaarse sociale huurwoning betreft. Naar het voorlopige oordeel van de kantonrechter is [gedaagde] tekortgeschoten in deze verplichtingen door in de periode van december 2025 tot en met februari 2026 in Ghana te verblijven en de woning gedurende deze periode in gebruik te geven aan [naam 2] . Dat [naam 2] de woning slechts regelmatig bezocht om te kijken of alles goed ging, acht de kantonrechter onwaarschijnlijk. Tijdens het huisbezoek heeft [naam 2] immers verklaard dat hij in de woning sliep, was hij bezig met het koken van een maaltijd en zijn er spullen van hem aangetroffen waaronder kleding en poststukken.

Stadgenoot heeft echter onvoldoende over het voetlicht gebracht dat die tekortkomingen van zodanig gewicht zijn, dat zij de ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure rechtvaardigen en dat daar in deze procedure al op vooruit moet worden gelopen. De vorderingen worden daarom afgewezen. Daarbij is het volgende van belang. De kantonrechter begrijpt dat Stadgenoot als sociaal verhuurster optreedt tegen woonfraude, zeker waar dit schaarse sociale huurwoningen betreft. Maar daar staat in dit geval tegenover dat niet is gebleken dat er sprake was van onderhuur, dat niet is gebleken dat [gedaagde] zijn woning langer in gebruik heeft gegeven dan drie maanden en dat die periode overeenkomt met de periode waarvan [gedaagde] zegt dat hij toen in Ghana verbleef. Gesteld noch gebleken is dat Stadgenoot ook buiten deze periode klachten en/of meldingen over woonfraude heeft ontvangen. Ook weegt mee dat [gedaagde] thans 77 jaar oud is, dat hij de woning al bijna dertig jaar huurt en dat hij niet eerder door Stadgenoot is gewaarschuwd voor het niet-naleven van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Tot slot heeft [gedaagde] ter zitting toegelicht dat hij gezondheidsproblemen heeft, hetgeen ook blijkt uit de door hem overgelegde afspraakbevestigingen van een ziekenhuis in [plaats] .

Stadgenoot is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. [gedaagde] heeft zijn verzoek om Stadgenoot in de volledige proceskosten te veroordelen, niet onderbouwd. De kantonrechter ziet daartoe ook geen aanleiding, zodat de proceskosten als volgt worden begroot:

- salaris gemachtigde

€

577,00

- nakosten

€

72,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

649,00

5. De beslissing

wijst de vorderingen van Stadgenoot af,

veroordeelt Stadgenoot in de proceskosten van € 649,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Stadgenoot niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.M.B. Cramwinckel en in aanwezigheid van de griffier mr. N.R.S. van Poucke in het openbaar uitgesproken op 20 mei 2026.

58984