RECHTBANK AMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 12179327 \ EA VERZ 26-433
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van 22 mei 2026
in de zaak van
1. [de onder-VvE],
gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,
hierna te noemen: de onder-VvE,2. [eiser 2],
wonende te [woonplaats] ,
hierna te noemen: [eiser 2],
eisende partijen,
gemachtigde: mr. A. Vreugdenhil,
tegen
[de VvE] ,
gevestigd te [vestigingsplaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: de VvE,
gemachtigde: mr. J.P.A.M. van Balen.
De zitting wordt gehouden in het gebouw van de rechtbank in Amsterdam.
De zaak wordt behandeld door mr. M. van der Kaay, kantonrechter, bijgestaan door mr. S.M.P. Mulder als griffier.
Aanwezig zijn:
- [naam 1] , namens de statutair bestuurder van de onder-VvE - mr. A. Vreugdenhil, gemachtigde van de onder-VvE
- [naam 2] , statutair bestuurder van de VvE
- mrs. S.M. Kiltz en M.A.F. Marchi, gemachtigden van de VvE
- [naam 3] , namens belanghebbende [bedrijf 1]
- [naam 4] namens [bedrijf 2] , h.o.d.n. [bedrijf 3] , huurster van [bedrijf 1]
- [naam 5] , belanghebbende namens de onder-VvE,
- [naam 6] , belanghebbende namens de onder-VvE.
Partijen hebben op de zitting hun standpunten toegelicht. Vervolgens is de mondelinge behandeling gesloten en heeft de kantonrechter op de zitting in aanwezigheid van partijen mondeling uitspraak gedaan.
1. De beoordeling
In een notariële akte van 27 december 2000 (hierna: de splitsingsakte) is een complex in aanbouw aan de [adres], bestaande uit winkelruimte, woningen en buitenparkeerplaatsen, gesplitst in zes appartementsrechten. Met de splitsingsakte is ook de VvE opgericht.
[bedrijf 1] is eigenaar van het appartementsrecht met appartementsindex 2. Op grond van artikel 17 lid 4 van de splitsingsakte is de bestemming van dit appartementsrecht “winkelruimten met de hierbij behorende voorzieningen, zulks met in acht neming van de gemeentelijke/publiekrechtelijke bepalingen terzake”. Vanaf 1 augustus 2025 exploiteert [bedrijf 2] als huurster van [bedrijf 1] de horecavoorziening ‘ [bedrijf 3]’.
In een notariële akte van eveneens 27 december 2000 (hierna: de ondersplitsingsakte) is het appartementsrecht met appartementsindex 3 gesplitst in 102 (onder)appartementsrechten. Daarbij is ook de onder-VvE opgericht. In beide aktes is het Modelreglement bij ondersplitsing in appartementsrechten van 2 januari 1992 (MR 1992) daarbij van toepassing verklaard, met wijzigingen en aanvullingen zoals in de aktes omschreven.
Op 5 maart 2026 heeft de vergadering van de VvE met volstrekte meerderheid (1.076 tegen en 1.704 voor) besloten om op grond van artikel 17 lid 4 MR 1992 toestemming te verlenen tot tijdelijke wijziging van het gebruik van de locatie [locatie]. [eiser 2] en de onder-VvE verzoeken de kantonrechter om dit besluit te vernietigen wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid.
Een besluit van een vereniging van eigenaars is vernietigbaar als het strijdig is met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW wordt geëist. Daarbij moet de kantonrechter toetsen of de vergadering van eigenaars bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. Het gaat daarbij om een marginale toetsing door de rechter.
[eiser 2] is niet-ontvankelijk in zijn verzoek, omdat een beroep op de redelijkheid en billijkheid alleen betrekking heeft op de interne verhoudingen en niet op de externe verhoudingen van de VvE. Een eigenaar van een appartement in de onder-VvE kan dus geen beroep doen op die beginselen als hij het niet eens is met een besluit van de VvE.
De gang van zaken verdient in dit geval geen schoonheidsprijs. De eigenaren van de woningen in de onder-VvE hebben medio 2025 op basis van openbare publicaties moeten vernemen dat er door [bedrijf 2] een exploitatievergunning was aangevraagd bij de gemeente. De exploitatie is vervolgens op 1 augustus 2025 gestart, terwijl pas bij besluit van 5 maart 2026 door de vergadering van de VvE toestemming is verleend voor tijdelijke wijziging van de bestemming. Dat maakt echter niet dat het besluit moet worden vernietigd.
Daartoe is redengevend dat de onder-VvE niet betwist dat sprake is van een tijdelijke wijziging van de bestemming en daarmee de VvE met volstrekte meerderheid het besluit tot tijdelijke wijziging heeft kunnen nemen. De onder-VvE heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat de leden van de onder-VvE dusdanige overlast ondervinden van het restaurant en dat gelet op die belangen het besluit moet worden vernietigd. De door de onder-VvE gestelde overlast is door de VvE gemotiveerd betwist en de onder-VvE heeft daar tegenover geen verdere onderbouwing gegeven van de gestelde overlast. Ter zitting is door de onder-VvE bevestigd dat vooral sprake is van een zorg voor toekomstige overlast. Ook een van de aanwezige bewoners heeft naar voren gebracht eigenlijk geen overlast te ondervinden, maar dat de gang van zaken tot wantrouwen leidt. Van een dusdanige vorm van overlast dat het besluit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, is dan ook niet gebleken. De onder-VvE beroept zich voorts op de bijzondere bepalingen inzake de uitgifte in erfpacht, zoals opgenomen in de ondersplitsingsakte, waarin is opgenomen dat in de winkelruimte in blok A geen horeca is toegestaan. Deze bepaling is echter niet opgenomen in de splitsingsakte, zodat daar in deze procedure geen beroep op kan worden gedaan. De vordering tot vernietiging wordt afgewezen. Aan [bedrijf 2] wordt het belang van het voorkomen van overlast benadrukt.
Vanwege de hiervoor beschreven gang van zaken zullen de proceskosten tussen partijen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
2. De beslissing
De kantonrechter
verklaart [eiser 2] niet-ontvankelijk in zijn verzoek,
wijst de vorderingen van de onder-VvE af,
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Deze mondelinge uitspraak is gewezen door mr. M. van der Kaay en in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
Dit proces-verbaal is opgemaakt en ondertekend door de kantonrechter.