ECLI:NL:RBAMS:2026:5435

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties van 20 augustus 2025,

- de schriftelijke reactie met bijlagen die ter griffie is ingekomen op 27 augustus 2025, die als een conclusie van antwoord is aangemerkt,

- het tussenvonnis van 19 september 2025 waarin een mondelinge behandeling is bevolen, waarna daarvoor een dag is bepaald,

- de nadere productie 8 van de zijde van Amsterdomus.

Op 13 april 2026 is de mondelinge behandeling gehouden. Namens Amsterdomus is verschenen [naam] , werkzaam bij Praktisch Debiteurenbeheer, bijgestaan door mr. Doornbos. [gedaagde] is niet verschenen. [naam] en mr. Doornbos hebben vragen van de kantonrechter beantwoord en het standpunt van Amsterdomus toegelicht. De griffier heeft daarvan aantekeningen gemaakt. Daarna is een datum voor vonnis bepaald.

2. De feiten

Amsterdomus is eigenaar van de woning aan [adres] . [gedaagde] heeft deze woning (hierna ook de huurwoning) van 24 juni 2022 tot en met 31 december 2024 gehuurd van Amsterdomus. Bij aanvang van de huurovereenkomst bedroeg de huur € 755,18 per maand vermeerderd met een bedrag van € 50,00 aan voorschot servicekosten. In bijlage 7 van de huurovereenkomst is een servicekostenoverzicht opgenomen. De laatst geldende huurprijs bedroeg € 873,75 per maand.

Voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst is een beschrijving van de huurwoning opgemaakt.

In verband met het eindigen van de huurovereenkomst heeft op 23 december 2024 een voorinspectie plaatsgevonden in de huurwoning. Daarvan is eveneens een beschrijving opgemaakt.

Bij brief van 2 januari 2025 heeft Praktisch Debiteurenbeheer namens Amsterdomus [gedaagde] verzocht en gesommeerd de onbetaalde huur over de maanden oktober, november en december 2024 en een oude betalingsachterstand te voldoen ‘binnen 14 dagen na bezorging van deze brief aanvangende de dag na aanmaning’, bij gebreke waarvan incassokosten in rekening zullen worden gebracht.

Op 6 januari 2025 heeft een eindinspectie plaatsgevonden in de huurwoning. Ook daarvan is een beschrijving opgemaakt.

Bij brief van 26 juni 2025 heeft Hoen Vastgoedbeheer B.V. namens Amsterdomus [gedaagde] aangeschreven voor de herstelkosten van de huurwoning, begroot op € 4.183,28. Als bijlage bij die brief zat een factuur van de aannemer.

Bij brief van 29 juni 2025 heeft Praktisch Debiteurenbeheer [gedaagde] verzocht en gesommeerd, voor zover van belang, tot betaling van € 6.394,77 aan huurachterstand en herstelkosten. Verder staat in die brief dat [gedaagde] een bedrag aan incassokosten verschuldigd is als zij niet heeft betaald ‘binnen 14 dagen na ontvangst van deze brief aanvangende de dag na aanmaning’.

3. Het geschil

Amsterdomus vordert – enigszins samengevat – [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan haar van:

1. aan huurpenningen en herstelkosten, te vermeerderen met € 262,08 aan wettelijke rente daarover tot en met 29 juni 2025 en te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 30 juni 2025;

2. € 840,63 verhoogd met BTW aan buitengerechtelijke incassokosten;

3. de proces- en nakosten.

Amsterdomus stelt daartoe het volgende. [gedaagde] heeft de huur over de maanden oktober, november en december 2024 niet betaald. Daarnaast bestond er nog een beperkte oudere huurachterstand. Verder heeft [gedaagde] de woning niet deugdelijk opgeleverd. Tijdens de voorinspectie zijn een aantal zaken opgemerkt die door [gedaagde] moesten worden hersteld. Bij de eindoplevering is geconstateerd dat [gedaagde] dit niet heeft gedaan. Amsterdomus heeft de zaken zelf laten herstellen en de kosten daarvan bedroegen € 4.183,28. Tezamen bedragen de huurachterstand en de herstelkosten, verminderd met de door [gedaagde] betaalde waarborgsom, € 6.394,77 (zoals gespecificeerd bij brief van 29 juni 2025).

[gedaagde] heeft verweer gevoerd.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, ingegaan.

4. De beoordeling

Omdat gedaagde partij een consument is moet de kantonrechter ambtshalve onderzoeken of de bedingen in de overeenkomst waarop eisende partij zich beroept of zich zou kunnen beroepen, niet oneerlijk zijn in de zin van Richtlijn 93/13/EG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn). Als er oneerlijke bepalingen in de huurovereenkomst of de algemene voorwaarden staan, moet de kantonrechter deze vernietigen. Eiseres mag die bepalingen dan niet gebruiken en zij mag ook geen beroep meer doen op aanvullend recht (zie ECLI:EU:C:2021:68).

Het huurprijsbeding en het servicekostenbeding in de huurovereenkomst zijn kernbedingen. Deze bedingen zijn transparant en op grond van artikel 4 lid 2 van de Richtlijn uitgesloten van verdere toetsing op oneerlijkheid.

De huurovereenkomst bevat in artikel 5 een huurprijswijzigingsbeding voor zowel woonruimte met een niet-geliberaliseerde als met een geliberaliseerde huurprijs. De huurwoning van [gedaagde] betreft een sociale huurwoning, omdat de kale aanvangshuurprijs van € 755,18 onder de in juni 2022 geldende liberalisatiegrens van € 763,47 ligt. Daarom is in dit geval het huurprijswijzigingsbeding voor niet-geliberaliseerde huur van toepassing. Dit beding houdt, kort gezegd, in dat de huurprijs kan worden gewijzigd met een percentage dat wettelijk wordt vastgesteld. Het huurprijswijzigingsbeding wordt daarom niet oneerlijk bevonden.

Artikel 25.2 van de toepasselijke algemene bepalingen luidt als volgt:

“ In alle gevallen waarin (ver)huurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan (ver)huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen (ver)huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of huurder tot ontruiming te dwingen, is (ver)huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechtelijke beslissing door (ver)huurder te betalen proceskosten – aan (ver)huurder te voldoen, voor zover op de vergoeding van die kosten de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het Besluit incassokosten niet van toepassing is.”

Het beding over buitengerechtelijke incassokosten is oneerlijk, omdat daarin niet (voldoende duidelijk) staat dat de wettelijke regeling (artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten) in het geval van een consument moet worden toegepast. Dit kan ertoe leiden dat hogere kosten voor rekening van de consument komen dan wettelijk is toegestaan. Het beding over buitengerechtelijke incassokosten is daarom oneerlijk en wordt vernietigd. De gevorderde buitengerechtelijke kosten worden afgewezen.

In artikel 11.2 van de huurovereenkomst staat dat voor iedere overtreding van een verplichting uit de huurovereenkomst en bijbehorende algemene bepalingen, voor zover niet reeds in artikel 11.1 genoemd, huurder aan verhuurder een boete van € 250,00 per dag verschuldigd is met een maximum van € 10.000,00. De verplichting tot tijdige betaling van de huur wordt niet genoemd in artikel 11.1. Dit betekent dat op niet tijdige betaling van de huur op grond van artikel 11.2 een boete staat van € 250,00 per dag tot een maximum van € 10.000,00.

Deze boete is of kan veel hoger zijn de wettelijke rente, die een consument normaliter is verschuldigd. Dit maakt dat het boetebeding het evenwicht tussen partijen aanzienlijk verstoort, in het nadeel van de consument. Het beding is daarom oneerlijk zodat het beding wordt vernietigd en de gevorderde wettelijke rente wordt afgewezen.

Huurachterstand

[gedaagde] heeft de gestelde huurachterstand zoals die volgt uit het overzicht bij de brief van 29 juni 2025 niet betwist. Dit bedrag is zij dus in ieder geval aan Amsterdomus verschuldigd.

Herstelkosten na einde huurovereenkomst

Op grond van artikel 7:224 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is de huurder verplicht het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst weer ter beschikking van de verhuurder te stellen. Indien tussen de huurder en verhuurder een beschrijving van het verhuurde is opgemaakt, is de huurder gehouden de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd.

Vaststaat dat voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst een beschrijving van de huurwoning is opgesteld. Ook staat vast dat in verband met het eindigen van de huurovereenkomst een voorinspectie plaatsgevonden in de huurwoning en na afloop van de huurovereenkomst een eindinspectie. De vraag is of [gedaagde] de huurwoning bij het einde van de huur in dezelfde staat heeft opgeleverd als bij aanvang van de huur. De kantonrechter is van oordeel dat dit niet het geval is. Uit het eindinspectierapport volgt dat de staat van de woning aan het einde van de huur niet overeenkomt met die bij aanvang van de huur. Dit betekent dat [gedaagde] toerekenbaar tekortgeschoten is in haar opleveringsverplichting.

Hieronder zullen de door Amsterdomus gevorderde schadeposten worden besproken.

Voor het ontstoppen van de gootsteen keuken/wasbak en de badkamer is € 480,00 exclusief btw in rekening gebracht door de door Amsterdomus ingehuurde aannemer. [gedaagde] heeft erkend dat toen zij de huurwoning verliet er sprake was van een verstopping, maar dat zij altijd normaal gebruik heeft gemaakt van de afvoer. Zij vindt het daarom onterecht dat deze kosten op haar worden verhaald.

Het ontstoppen van afvoeren en leidingen valt onder het dagelijkse onderhoud dat in beginsel voor rekening van de huurder komt. [gedaagde] heeft deze kosten onvoldoende betwist, zodat deze voor haar rekening komen.

Voor het demonteren van de oude kookplaat en het plaatsen van een nieuwe inductie kookplaat heeft de aannemer in totaal een bedrag van € 556,50 exclusief btw in rekening gebracht aan Amsterdomus.

Tijdens de voorinspectie is geconstateerd dat er een scheur zat in de kookplaat, zodat deze moest worden vervangen. De kosten voor het vervangen van de inductie kookplaat komen voor rekening van [gedaagde] , zij het dat er een ‘nieuw voor oud’ correctie zal worden toegepast. Dit betekent dat voor dit onderdeel een bedrag van € 350,00 exclusief btw zal worden toegewezen.

Voor het verwijderen van het oude behang en het opnieuw behangen van een of meerdere wanden is in totaal een bedrag van € 768,00 exclusief btw in rekening gebracht.

[gedaagde] heeft betwist dat er behang aanwezig was in de huurwoning. In het eindinspectierapport zijn twee kleine, onduidelijke foto’s van wanden in de huurwoning opgenomen. Aan de hand van deze twee foto’s kan niet geconstateerd worden dat er behang aanwezig was in de huurwoning. De gemachtigde van Amsterdomus heeft ter zitting een grotere foto getoond, maar ook daarop was naar het oordeel van de kantonrechter niet zichtbaar dat behang aanwezig was. Gelet op de betwisting van [gedaagde] is niet komen vast te staan dat in de huurwoning behang aanwezig was. Op de ter zitting door Amsterdomus getoonde foto waren bovendien slechts twee strepen op de muur te zien. Voor zover er al behang aanwezig was in de huurwoning, heeft Amsterdomus onvoldoende onderbouwd waarom het vanwege twee strepen op de muur noodzakelijk was het behang geheel te verwijderen en opnieuw aan te brengen. Dit onderdeel van de vordering zal worden afgewezen.

Voor het sausen van de muren is een bedrag van € 708,00 exclusief btw in rekening gebracht. Deze post zal als onbetwist worden toegewezen.

Voor het vervangen van de kitranden in de badkamer is een bedrag van € 360,00 exclusief btw in rekening gebracht. [gedaagde] heeft aangevoerd dat de schimmelvorming in de badkamer al eerder aanwezig was en het gevolg is van structurele vochtproblemen en niet vanwege nalatigheid van haar zijde.

In het eindinspectierapport is een kleine foto van de badkamervloer opgenomen. Hierop is enige schimmelvorming te zien op de kitranden. Ter zitting heeft de gemachtigde van Amsterdomus een grote foto laten zien. Ook daarop was niet meer dan enige schimmelvorming te zien. Amsterdomus heeft, gelet op de gemotiveerde betwisting, onvoldoende onderbouwd waarom de schimmelvorming niet als normale slijtage/gebruikerssporen kan worden beschouwd. Dit onderdeel van de vordering zal daarom worden afgewezen.

Tot slot staat er op de factuur van de aannemer nog een post van € 180,00 exclusief btw aan klein materiaal/materieel en € 150,00 exclusief btw aan parkeerkosten. Deze posten komen buitensporig hoog en daarmee onrechtmatig dan wel ongegrond voor, te meer omdat uit de factuur volgt dat bij de diverse werkzaamheden zoals het sauzen en het behangen een prijs inclusief materiaal is opgegeven. Omdat wel aannemelijk is dat enige kosten zijn gemaakt, zal voor deze posten de schade worden geschat op een totaalbedrag van € 50,00 exclusief btw.

Bovenstaande betekent dat aan herstelkosten een bedrag van € 1.588,00 (€ 480,00 + € 350,00 + € 708,00 + € 50,00) exclusief btw zal worden toegewezen. Uit de factuur volgt dat op een deel van de factuur een lager btw-tarief van 9% wordt toegepast en op het overgrote deel van de factuur een btw-tarief van 21%. Gelet op de toepasselijke btw-tarieven zal voor het sausen van de muur een tarief van 9% worden toegepast. De overige posten worden vermeerderd met 21% btw. In totaal komt dat neer op € 1.836,52 inclusief btw. Van de gevorderde herstelkosten komt € 2.346,76 dus niet voor vergoeding in aanmerking.

Tussen de processtukken zit een e-mail van [gedaagde] aan (de beheerder van) Amsterdomus waarin zij schrijft € 1.800,00 aan borg te hebben betaald. Uit de huurovereenkomst volgt echter dat partijen een waarborgsom van € 755,00 zijn overeengekomen. Ter zitting heeft Amsterdomus meegedeeld dat [gedaagde] niet € 1.800,00, maar € 755,00 aan borg heeft betaald. [gedaagde] heeft geen betaalbewijs in het geding gebracht. Dat zij € 1.800,00 aan borg heeft betaald, is dan ook niet vast komen te staan.

Bovenstaande betekent dat in totaal (€ 6.394,77 minus € 2.346,76 is) € 4.051,01 aan achterstallige huur en aan herstelkosten zal worden toegewezen

[gedaagde] is overwegend in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Amsterdomus worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

145,45

- griffierecht

€

543,00

- salaris gemachtigde

€

576,00

(2 punten × € 288,00)

- nakosten

€

72,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.336,45

5. De beslissing

veroordeelt [gedaagde] om aan Amsterdomus te betalen een bedrag van € 4.051,01,

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.336,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Wiltjer, kantonrechter, bijgestaan door mr. M.F. van Grootheest, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 21 mei 2026.

De griffier is buiten staat om het vonnis

te ondertekenen.

57170