RECHTBANK AMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummer: 12157594 \ CV EXPL 26-4522
Vonnis van 26 mei 2026
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE AMSTERDAM,
gevestigd te Amsterdam,
eisende partij,
hierna te noemen: Gemeente Amsterdam,
gemachtigde: M.J. van Twuijver,
tegen
1. [gedaagde 1],
wonende te [woonplaats 1],2. [gedaagde 2],
wonende te [woonplaats 2],
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden],
niet verschenen.
1. De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 18 maart 2026, met producties,
- het tegen [gedaagden] verleende verstek.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De beoordeling
Gemeente Amsterdam vordert in deze procedure onbetaald gelaten erfpachtcanon, vermeerderd met rente en kosten, verminderd met betalingen. De betalingen zijn eerst in mindering gebracht op de rente en kosten en daarna op de hoofdsom. De resterende hoofdsom bedraagt € 2.645,88.
Gemeente Amsterdam stelt zich op het standpunt dat ambtshalve toetsing aan het consumentenrecht niet aan de orde is, omdat erfpacht een beperkt zakelijk recht is dat op de onroerende zaak rust. Dat recht is niet aan een persoon verbonden, maar aan de zaak. Nu het recht van erfpacht destijds is gevestigd ten gunste van een rechtspersoon en niet ten gunste van een consument, is geen sprake van een consumentenovereenkomst, aldus Gemeente Amsterdam.
Vooropgesteld wordt dat ambtshalve toetsing van informatieplichten niet aan de orde is, nu Afdeling 2b van Titel 5 van Boek 6 BW pas geldend recht is vanaf 13 juni 2014. Los daarvan zijn overeenkomsten over het doen ontstaan, het verkrijgen of het overdragen van onroerende zaken of rechten op onroerende zaken uitgesloten van toepassing van voornoemde Afdeling.
In navolging van het oordeel van de Hoge Raad, ECLI:NL:HR:2025:1864, brengt een richtlijnconforme uitleg van het bepaalde in artikel 6:233 onder a BW met zich dat algemene bepalingen bij erfpachtovereenkomsten gesloten na 31 december 1994 ambtshalve moeten worden getoetst.
De onderhavige overeenkomst en algemene bepalingen dateren van ná genoemde datum, zodat in deze zaak ambtshalve moet worden getoetst.
In de algemene voorwaarden (algemene bepalingen voor voortdurende erfpacht 2000) staan bedingen die aan de vordering ten grondslag zouden kunnen liggen. Deze bedingen moeten worden getoetst. Niet duidelijk is of de erfpachtcanon op enig moment is verhoogd, maar dat is in dit geval ook niet relevant, omdat – als dat het geval is – artikel 11 van de algemene voorwaarden over de wijziging van de erfpacht in de in de vorige overweging aangehaalde arresten aan de orde is gekomen. Het betreffende wijzigingsbeding is door het gerechtshof getoetst, welke toets ook bij de Hoge Raad aan de orde is gekomen, en niet oneerlijk bevonden. De kantonrechter volgt dat oordeel.
De overige bedingen die van belang zijn luiden als volgt.
Art. 6 Betalingen
(…)
6. Indien de erfpachter niet tijdig betaalt, is hij een vertragingsrente verschuldigd ter hoogte van de wettelijke rente over het openstaande bedrag, te rekenen vanaf de vervaldag, waarbij een gedeelte van een maand geldt als volle maand.
Art. 28 Niet-nakoming van verplichtingen door de erfpachter
(…)
5. Ingeval de niet-nakoming door de erfpachter betreft het niet voldoen aan enige betalingsverplichting, zijn de kosten van de invordering voor rekening van de erfpachter.
Art. 29 Boete
1. Wegens het niet, niet tijdig of niet behoorlijk voldoen aan enige verplichting uit de algemene of de bijzondere bepalingen, kunnen Burgemeester en Wethouders besluiten de erfpachter een boete op te leggen van ten hoogste tienmaal het bedrag van de alsdan geldende canon. De boete moet worden betaald binnen een maand na ontvangst van het schrijven waarin de boete is opgelegd. (…)
3. Naast de bedoelde boete kunnen Burgemeester en Wethouders een extra boete vorderen voor elke dag of gedeelte van een dag dat de niet, niet tijdige of niet behoorlijke nakoming voortduurt. Deze extra dagboete zal ten hoogste drie procent (3%) van de canon bedragen.
(…) 5. De kosten van de invordering van de boete zijn voor rekening van de erfpachter.
Op grond van de hiervoor geciteerde bepalingen kan Gemeente Amsterdam bij te late betaling, naast wettelijke rente ook (laten) besluiten om aanvullend daarop een boete op te leggen maximaal 10 maal tienmaal het bedrag van de geldende canon. Dat wordt als onevenredig hoge schadevergoeding aangemerkt, zeker in samenhang met de niet gemaximeerde aanvullende boete van 3% van de canon per dag zolang niet (tijdig) is betaald. Daarmee staan de rechten en verplichtingen van partijen niet langer in een evenredige verhouding tot elkaar. Nu cumulatief moet worden getoetst aangezien de bepalingen allemaal kunnen worden toegepast bij een betalingsachterstand, blijft ook de op zichzelf niet oneerlijke bepaling in artikel 6 lid 6 buiten toepassing. Nu het beding oneerlijk is, moet het buiten toepassing blijven. Een beroep op aanvullend recht dat van toepassing zou zijn als het beding niet in de algemene voorwaarden zou staan is uitgesloten. De gevorderde wettelijke rente wordt daarom afgewezen.
Verder kan Gemeente Amsterdam alle door haar gemaakte kosten van invordering van onbetaald gelaten erfpachtcanon bij de consument in rekening brengen. Dit beding kan zowel buitengerechtelijke als gerechtelijke kosten omvatten en wijkt ten nadele van de consument af van de wettelijke regelingen te dien aangaande. De wettelijke regeling over buitengerechtelijke kosten is van dwingend recht. Als wordt afgeweken van dwingend recht, zoals hier, levert dat oneerlijkheid op (zie ECLI:NL:HR:2023:198). Verder heeft Gemeente Amsterdam de mogelijkheid om alle door haar gemaakte kosten in rechte bij de consument in rekening te brengen. Dus ook de volledige kosten van bijvoorbeeld een advocaat. Dat is normaal gesproken slechts het geval wanneer sprake is van misbruik van recht of onrechtmatig handelen. De Hoge Raad heeft bevestigd dat een beding dat het mogelijk maakt om alle kosten in rechte bij de consument in rekening te brengen oneerlijk is (ECLI:NL:HR:2025:820). Ondanks dat de Hoge Raad in het aangehaalde arrest de vraag over de gevolgen daarvan op zijn beurt heeft gesteld aan het Hof van Justitie van de Europese Unie, is de kantonrechter voornemens de proceskosten af te wijzen, gelet op artikel 6 lid 1 van Richtlijn 93/13/EG en de vaste jurisprudentie van het Hof van Justitie van de Europese Unie over de ‘terugvalleer’ (o.a. ECLI:EU:C:2021:68 en ECLI:EU:C:2022:971).
Gemeente Amsterdam heeft in de dagvaarding gesteld dat als de kantonrechter oordeelt dat ambtshalve moet worden getoetst en bedingen als oneerlijk moeten worden aangemerkt, zij afziet van de mogelijkheid om zich daarover uit te laten. Dat betekent dat direct eindvonnis kan worden gewezen.
Op grond van het voorgaande is uitsluitend de hoofdsom toewijsbaar. De daarnaast gevorderde wettelijke rente, buitengerechtelijke kosten en proceskostenveroordeling ten laste van [gedaagden] worden afgewezen. Nu de betalingen van [gedaagden] eerst op de rente en kosten in mindering zijn gebracht, komen de bedragen aan rente (€ 432,02) en incassokosten (€ 621,48) in mindering op het bedrag aan resterende hoofdsom.
3. De beslissing
De kantonrechter
veroordeelt [gedaagden] om aan Gemeente Amsterdam te betalen een bedrag van € 1.592,38 aan hoofdsom,
verklaart de veroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
bepaalt dat de veroordeling hoofdelijk geldt, in die zin dat beide gedaagden voor het geheel gehouden zijn tot betaling en dat, als de één (een deel van) de vordering heeft betaald aan Gemeente Amsterdam, ook de ander tegenover Gemeente Amsterdam van (dat deel van) de vordering is gekweten,
wijst het meer of anders gevorderde af, waaronder een proceskostenveroordeling ten laste van [gedaagden]
Dit vonnis is gewezen door mr. J.H.J. Evers en in het openbaar uitgesproken op
26 mei 2026.
991