ECLI:NL:RBAMS:2026:5773

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties- de conclusie van antwoord, tevens conclusie van eis in reconventie, met producties

- nadere producties van [eisende partij] .

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 26 mei 2026. [eisende partij] was daarbij aanwezig met de gemachtigde. Namens Eigen Haard was aanwezig mevrouw [naam] (bedrijfsjurist) met de gemachtigde. Beide partijen hebben vragen van de kantonrechter beantwoord en hun standpunt nader toegelicht, mede aan de hand van spreekaantekeningen. Daarna is een datum voor vonnis bepaald.

2. De uitgangspunten

[eisende partij] huurt sinds 27 april 2010 de woning aan de [adres] (hierna: de woning). De huurovereenkomst is schriftelijk vastgelegd en daarin zijn algemene voorwaarden van toepassing verklaard.

De zoons van [eisende partij] , geboren op [geboortedatum] en [geboortedatum] , staan ingeschreven op het adres van de woning en verblijven daar gewoonlijk.

Op 10 september 2025 heeft de politie de woning doorzocht. Deze doorzoeking vond plaats, nadat de oudste zoon van [eisende partij] was aangehouden. In de woning zijn toen onder meer drugs, een vuurwapen en ongeveer € 8.000,00 aangetroffen. Sindsdien verblijft de oudste zoon van [eisende partij] bij zijn vader in verband met schorsende voorwaarden die het Openbaar Ministerie heeft opgelegd.

De gemeente Amsterdam heeft Eigen Haard bij e-mailbericht van 7 oktober 2025 geïnformeerd over in de woning aangetroffen verdovende middelen en overige gerelateerde goederen.

De gemeente Amsterdam heeft [eisende partij] bij brief van 7 november 2025 onder meer als volgt bericht:

“(…) In uw woning is de Opiumwet overtreden. In uw woning is in drugs gehandeld of waren er drugs daarvoor aanwezig. De woning wordt feitelijk bewoond en er was sprake van meerdere verzwarende omstandigheden. Ondanks de verzwarende omstandigheden vind ik een sluiting van de woning niet evenredig vanwege uw medische situatie. Daarom krijgt u een bestuurlijke waarschuwing. (…)”

Bij brief van 26 november 2025 heeft de gemeente Amsterdam [eisende partij] onder meer als volgt bericht:

“(…) De politie heeft mij geïnformeerd dat er structurele overlast wordt veroorzaakt vanuit uw woning (…). Bij de politie zijn in de periode van september 2022 tot en met maart 2025 meerdere meldingen binnengekomen van overlast door drugshandel. Ook is de politie in deze periode op meerdere momenten, al dan niet naar aanleiding van meldingen van verschillende buurtbewoners, ter plaatse geweest om de situatie in en rondom de woning te onderzoeken. (…) Ik verwacht dat u ophoudt met het veroorzaken van overlast vanuit de woning. (…). De burgemeester kan aan u een last onder dwangsom opleggen als u en/of uw gasten ernstige herhaaldelijke hinder blijft veroorzaken. (…).”

In de nacht van 6 op 7 maart 2026 heeft een explosie plaatsgevonden in het portiek van het gebouw waarvan de woning deel uitmaakt. De explosie heeft tot gevolg gehad dat zes woningen in dat gebouw op dit moment niet bewoonbaar zijn.

De politie heeft van deze twee incidenten een bestuurlijke rapportage opgesteld. Daarin staat onder meer het volgende vermeld:

“(…)

I Aanleiding

In de woning aan de [adres] zijn op 10 september 2025 een handelshoeveelheid drugs, een vuurwapen, 7905 euro contant geld en goederen aangetroffen die worden gebruikt bij de handel in verdovende middelen. Woningbouwcorporatie Eigen Haard is op de hoogte gesteld van de aangetroffen goederen door middel van de bestuurlijke waarschuwing van de burgemeester aan de bewoners van de [adres] .

(…)

Daarnaast is er al jaren sprake van overlast rondom de [adres] , vermoedelijk door criminele activiteiten en handel in verdovende middelen waar bewoners van de [adres] mee in verband worden gebracht.

(…)

II Bevindingen

De woning (…) is op 10 september 2025 door de politie doorzocht. Deze doorzoeking werd uitgevoerd naar aanleiding van een aanhouding buiten heterdaad van een van de zonen van het genoemde adres. (…) Op het moment van het binnentreden zien politiecollega’s direct dat er een plastic zak met mogelijk verdovende middelen op de haardombouw in de woonkamer ligt. (…). Hierna is met machtiging van de Rechter-Commissaris de woning verder doorzocht door de politie en zijn meer goederen aangetroffen:

Totaal €7.905,- in contanten, welke verspreid door de woning verstopt waren;

Eén vuurwapen, welke is aangetroffen in de jas van de verdachte (…);

Ruim 2,5 kilo vermoedelijk verdovende middelen (…);

(…);

Meerdere weegschalen met gebruiksresten van verdovende middelen.

(…)

De aangetroffen drugs zijn onderzocht. Onder meer de volgende verdovende middelen zijn aangetroffen, inclusief de aantoonbare hoeveelheden (…). Deze hoeveelheden worden aangemerkt als een handelshoeveelheid. (…). De bovenstaande verdovende middelen zijn aangetroffen in een inbouwkast in de gang van de woning. (…). Ook zijn er verdovende middelen gevonden in de woonkamer van de woning en in de slaapkamer van de verdachte zoon. (…). Het wapen is aangetroffen in de jaszak van een jas, welke naast het bed van de verdachte zoon hing. (…) in de kledingkast in de hoek van de slaapkamer van moeder is 7.000,- in contanten aangetroffen.

(…)

Ten tijde van de aanhouding buiten heterdaad en de doorzoeking waren uitsluitend de zonen in de woning aanwezig. Moeder bevond zich tijdens de aanhouding en doorzoeking in Marokko. Het is zeer onaannemelijk dat moeder niet wist van de aanwezigheid van de aangetroffen goederen. Uit politieonderzoek is gebleken dat ook moeder met grote sporttassen in en uit de woning gaat. Daarnaast waren de harddrugs die werden aangetroffen duidelijk zichtbaar aanwezig in de woning.

(…)

Op vrijdag 06 maart 2026 omstreeks 02:00 uur heeft er een explosie plaatsgevonden bij de portiek van de [adres] . Door de explosie is er brand uitgebroken. Het plafond in de portiek is naar beneden gekomen waardoor de vluchtroute geblokkeerd werd. Uit meerdere woningen kwamen uitslaande vlammen. Alle bewoners zijn door de politie en de brandweer via de balkons aan de achterzijde via ladders in veiligheid gebracht. (…). Inmiddels is bekend geworden dat zes woningen onbewoonbaar zijn.

(…)

De explosie/brand is veroorzaakt door vermoedelijk opzet waarbij een explosief is gebruikt met mogelijk brandbare vloeistof. Hierbij is niet te zien voor welke van de vier deuren het explosief is neergelegd.

(…)

Op basis van politieonderzoek is het meest aannemelijke scenario dat de explosie gericht was op het adres [adres] .

(…)

Al sinds september 2022 ontvangt de politie regelmatig meldingen over overlast vanwege vermoedelijke drugshandel vanuit de woning aan de [adres] . De buurt ervaart veel overlast en intimidatie ook na de incidenten nog. (…). De politie heeft de woning meermaals geobserveerd. Er werd duidelijk een aanloop naar de woning waargenomen. Het is gebleken dat de bewoners van de [adres] zich voornamelijk verplaatsten op scooters, zich korte periodes in de woning bevonden en vervolgens weer vertrokken op scooters. Tevens werden er meerdere korte bewegingen in en uit de woning gezien en waarbij verschillende soorten sporttassen werden gebruikt. De onrust in de buurt naar aanleiding van de explosie en de brand (…) was groot. (…).”

Deze bestuurlijke rapportage is in april 2026 aan Eigen Haard overhandigd.

Eigen Haard heeft [eisende partij] bij brief van 6 mei 2026 gesommeerd om tot opzegging van de huur over te gaan. [eisende partij] heeft de huur niet opgezegd.

3. Het geschil in conventie en reconventie

[eisende partij] vordert in conventie - samengevat - dat Eigen Haard wordt veroordeeld om haar binnen 48 uur na het wijzen van dit vonnis vervangende (gelijkwaardige) woonruimte ter beschikking te stellen voor de periode dat het gehuurde onbewoonbaar is, op straffe van verbeurte van een dwangsom met veroordeling van Eigen Haard in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

[eisende partij] legt aan de vordering ten grondslag dat Eigen Haard gehouden is om [eisende partij] gedurende de huurtijd het genot van de woning te verschaffen. Omdat Eigen Haard dat nu niet kan, rust volgens [eisende partij] op Eigen Haard de verplichting om voor de duur van de onbewoonbaarheid van de woning te voorzien in vervangende woonruimte. Door dat te weigeren schiet Eigen Haard tekort in haar verplichtingen jegens [eisende partij] . [eisende partij] betwist dat sprake was van een gerichte explosie. Eigen Haard baseert de stelling dat de explosie op de woning van [eisende partij] gericht zou zijn op het feit dat haar oudste zoon een half jaar daarvoor met de politie in aanraking kwam. Er bestaat echter geen enkel concreet aanknopingspunt dat deze zoon doelwit was van de explosie. [eisende partij] betwist verder de in de bestuurlijke rapportage getrokken conclusies. Zij had geen wetenschap van de in de woning aangetroffen verboden goederen, zij verbleef op dat moment in Marokko. Verder is haar onbekend dat er vanaf 2022 veel meldingen zijn geweest van overlast uit de woning. Eigen Haard heeft [eisende partij] daarover, voordat haar oudste zoon werd aangehouden, nooit geïnformeerd. Evenmin heeft zij vanwege overlast meldingen ooit de politie aan de deur gehad. Eigen Haard heeft haar andere huurders van wie de woningen zijn getroffen door de explosie wel vervangende huisvesting geboden. Door dit niet voor [eisende partij] te doen, behandelt Eigen Haard haar anders dan de overige bewoners in gelijke omstandigheden. Daarmee is de weigering van Eigen Haard om [eisende partij] vervangende woonruimte te bieden in strijd met de redelijkheid en billijkheid.

Eigen Haard voert verweer. Volgens Eigen Haard is [eisende partij] in de nakoming van haar verplichtingen in de huurovereenkomst tekort geschoten. Er is al minstens vier jaar sprake van stelselmatige en structurele drugsoverlast vanuit de woning. Daarnaast is in september 2025 een handelshoeveelheid drugs en een vuurwapen in de woning aangetroffen. Uit de bestuurlijke rapportage blijkt dat [eisende partij] daarvan op de hoogte moet zijn geweest, nu al jaren sprake was van drugsoverlast en de drugs zichtbaar aanwezig waren in de woning. Bovendien is er een grote hoeveelheid geld aangetroffen in de slaapkamer van [eisende partij] . Het is aannemelijker dat dit geld afkomstig is van drugshandel dan dat sprake is van spaargeld. Het aanwezig hebben in en/of verhandelen van verdovende middelen vanuit de woning is in strijd met de huurovereenkomst en de verplichting van [eisende partij] om zich als goed huurder te gedragen. Bovendien is het ontoelaatbaar dat [eisende partij] daardoor haar buren heeft blootgesteld aan de risico’s die samenhangen met drugscriminaliteit. Dat risico heeft zich verwezenlijkt door de explosie die heeft plaatsgevonden en waarvan aannemelijk is dat deze gericht was op de woning van [eisende partij] . De explosie heeft geleid tot grote angst en onveiligheid in de buurt, en grote schade voor Eigen Haard. Eigen Haard hanteert een zero tolerance beleid ten aanzien van drugsoverlast. Als [eisende partij] niet op de hoogte was van het feit dat er drugshandel vanuit de woning plaatsvond, kan haar worden verweten dat zij onvoldoende toezicht op haar inwonende zoon heeft gehouden. [eisende partij] is voor zijn handelingen op grond van artikel 7:219 van het Burgerlijk Wetboek (BW) verantwoordelijk.

Deze tekortkoming is volgens Eigen Haard zo ernstig dat voldoende aannemelijk is dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure wordt ontbonden. Daarop vooruitlopend vordert Eigen Haard dan ook in reconventie dat de ontruiming van de woning (bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis) wordt toegewezen, met veroordeling van [eisende partij] in de kosten van deze procedure. Als Eigen Haard de bestuurlijke rapportage eerder had ontvangen, zou zij - bij weigering van [eisende partij] om de huurovereenkomst op te zeggen - direct nadat de verboden goederen in de woning waren aangetroffen een kort geding tot ontruiming van de woning zijn gestart.

[eisende partij] voert verweer waarop hierna, voor zover van belang, nader wordt ingegaan.

4. De beoordeling

Er wordt aanleiding gezien eerst de vordering in reconventie te beoordelen.

Spoedeisend belang

Voor toewijzing van een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening is nodig dat daarbij een spoedeisend belang bestaat. De kantonrechter vormt zich een voorlopig oordeel over de vordering aan de hand van de stukken en de mondelinge behandeling. Of de gevraagde voorziening wordt verleend, hangt ook af van de afweging van de belangen van partijen.

Vaststaat dat [eisende partij] de woning op dit moment niet bewoont en daar voorlopig vanwege de renovatie van de woning (die tenminste een aantal maanden zal duren) voorlopig niet kan terugkeren. Dat geldt ook voor de overige bewoners wiens woningen door de explosie zijn getroffen. Gelet daarop heeft Eigen Haard haar spoedeisend belang bij de vorderingen onvoldoende duidelijk gemaakt. Tijdens de mondelinge behandeling heeft Eigen Haard desgevraagd meegedeeld dat haar spoedeisend belang bij de vordering er mede uit bestaat dat [eisende partij] vanwege de renovatie haar inboedel uit de woning verwijdert. Eigen Haard heeft echter niet uitgelegd hoe dit zich verhoudt tot de door haar gestelde grondslag van de vordering (zie 3.3 en 3.4 hiervoor). Niet gesteld of gebleken is dat Eigen Haard hierover met [eisende partij] al overleg heeft gehad en dat [eisende partij] daartoe niet vrijwillig zal overgaan, laat staan dat op dit punt sprake is van een tekortkoming van [eisende partij] . Ook in dit verband heeft Eigen Haard haar (spoedeisend) belang bij de door haar gevorderde ontruiming van de woning onvoldoende over het voetlicht weten te brengen.

Tekortkoming

Maar ook los daarvan is de gevorderde ontruiming op grond van de op dit moment beschikbare informatie niet toewijsbaar. Hierna wordt toegelicht waarom.

Het staat vast dat in september 2025 in de woning een (handels)hoeveelheid drugs en een vuurwapen is aangetroffen, waarmee eveneens vast staat dat [eisende partij] haar verplichting om zich als goed huurder te gedragen (artikel 7:213 BW en artikel 10 van de algemene voorwaarden) niet is nagekomen. Dat geldt ook als zij zelf geen bemoeienis met of wetenschap van de aangetroffen goederen had. Op grond van artikel 7:219 BW is [eisende partij] immers ook verantwoordelijk voor de gedragingen van haar zoons in de woning. Beoordeeld moet worden of deze tekortkoming zodanig ernstig is dat voldoende aannemelijk is dat in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst zal worden toegewezen. Daarbij moet het gewicht van de tekortkoming worden afgezet tegen het belang van [eisende partij] bij het behoud van de woning. Naar voorlopig oordeel valt een belangenafweging in het voordeel van [eisende partij] uit.

[eisende partij] heeft voldoende gemotiveerd betwist dat zij met de aangetroffen drugs iets te maken had of daarvan op de hoogte was. In de bestuurlijke rapportage staat weliswaar vermeld dat de drugs duidelijk aanwezig waren in de woning, maar ook dat [eisende partij] in Marokko verbleef op het moment dat de drugs in de woning werden aangetroffen. De verklaring van [eisende partij] dat het in haar slaapkamer aangetroffen geldbedrag spaargeld betreft, is (bij een inkomen op bijstandsniveau) opmerkelijk te noemen, maar vormt vooralsnog onvoldoende bewijs dat [eisende partij] betrokken is geweest of wetenschap heeft gehad van aanwezigheid van drugs in of drugshandel vanuit de woning. Hetzelfde geldt voor de overige in de bestuurlijke rapportage genoemde omstandigheden, zoals dat uit politieonderzoek is gebleken dat ook [eisende partij] met grote sporttassen in en uit de woning ging, nu daarvoor geen enkele onderbouwing in de stukken is aangetroffen. Eigen Haard stelt verder dat al jaren sprake is van (drugs)overlast vanuit de woning, maar in de bestuurlijke rapportage wordt in dit verband volstaan met conclusie zonder dat concreet gemaakt is waaruit dat blijkt, terwijl evenmin is gebleken dat [eisende partij] daarop ooit door enige instantie is aangesproken. Eigen Haard heeft ook geen meldingen van buren overgelegd waaruit blijkt dat de afgelopen jaren is geklaagd over activiteiten die samenhangen met drugs gerelateerde activiteiten vanuit de woning. Gelet hierop staat - op basis van de huidige informatie - onvoldoende vast dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de tekortkoming van [eisende partij] van voldoende gewicht is om tot ontbinding van de huurovereenkomst te leiden.

Daarbij speelt een rol dat [eisende partij] groot belang heeft bij het behoud van de woning die zij al sinds 2010 bewoont. Vervangende woonruimte heeft zij niet en ook haar jongste zoon - die op de dag van dit vonnis 18 jaar wordt en nog naar school gaat - is voor onderdak afhankelijk van de woning. Hij heeft tijdens de mondelinge behandeling meegedeeld dat hij niet bij zijn vader terecht kan vanwege de schorsingsvoorwaarden van de voorlopige hechtenis van zijn broer.

Dat Eigen Haard in het kader van het door haar met betrekking tot drugs gevoerde zerotolerancebeleid belang heeft bij een ontruiming van de woning en dat zij een veilige woonomgeving voor omwonenden dient te waarborgen, leidt niet tot een ander oordeel. Daarbij is in overweging genomen dat de oudste zoon sinds de huiszoeking in september 2025 (zo staat in de bestuurlijke rapportage vermeld) bij zijn vader verblijft. Er is niet gebleken dat zich sindsdien nog drugs gerelateerde activiteiten in of bij de woning hebben voorgedaan. Anders dan Eigen Haard heeft aangevoerd blijkt dit niet uit de brief van de gemeente van 26 november 2025 (waarvan [eisende partij] de ontvangst heeft betwist). Die brief verwijst naar (niet concreet beschreven) bevindingen van de politie in de periode van september 2022 tot maart 2025 waarnaar ook in de bestuurlijke rapportage wordt verwezen. Het is begrijpelijk dat de explosie van maart 2026 de omwonenden diep heeft geraakt en dat hun gevoel van veiligheid daardoor is aangetast, maar dat de explosie gericht was op de woning van [eisende partij] is in het kader van dit kort geding onvoldoende aannemelijk geworden. In de bestuursrechtelijke rapportage staat wel vermeld dat dit het meest aannemelijke scenario is, maar waarom dit zo is wordt verder ook niet toegelicht. Eigen Haard heeft daarmee vooralsnog onvoldoende onderbouwd dat er gevaar voor soortgelijke incidenten bestaat als [eisende partij] (op termijn) terugkeert naar de woning.

Gelet op het voorgaande zullen de gevraagde voorzieningen worden geweigerd.

in conventie

Het spoedeisend belang volgt uit de aard van de vordering.

Er bestaat in een geval als dit geen wettelijke verplichting voor een verhuurder om passende en soortgelijke woonruimte als de woning aan [eisende partij] ter beschikking te stellen. [eisende partij] heeft ook niet duidelijk gemaakt op welke rechtsgrond zij dit baseert, anders dan op de redelijkheid en billijkheid. In dat verband geldt dat Eigen Haard in dit geval direct na de explosie op zoek gegaan naar alternatieve tijdelijke woonruimte voor de getroffen bewoners. Dat heeft zij aanvankelijk ook voor [eisende partij] gedaan. Na ontvangst van de bestuurlijke rapportage heeft Eigen Haard daarvan evenwel afgezien vanwege de door haar gestelde tekortkomingen van [eisende partij] die volgens haar de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigden. Nu hiervoor reeds is geoordeeld dat Eigen Haard in dit standpunt op basis van de thans beschikbare informatie niet wordt gevolgd en [eisende partij] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij niet langer bij anderen terecht kan voor onderdak, is de kantonrechter van oordeel dat het in dit geval in strijd met de redelijkheid en billijkheid is als Eigen Haard voor [eisende partij] geen vervangende vergelijkbare tijdelijke woonruimte ter beschikking zou stellen. Niet valt evenwel in te zien waarom deze woonruimte in de regio van de woning zou moeten liggen en dit binnen 48 uur na het wijzen van het vonnis moet gebeuren. Evenmin is het aangewezen om hieraan thans een dwangsom te verbinden. De vordering zal worden toegewezen zoals in de beslissing vermeld.

in conventie en reconventie

Eigen Haard is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [eisende partij] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging, wordt Eigen Haard niet veroordeeld tot betaling van de explootkosten en betekeningskosten. De proceskosten van [eisende partij] worden daarom in conventie begroot op:

- griffierecht € 93,00

- salaris gemachtigde € 577,00

- nakosten € 72,00

Totaal € 742,00

In reconventie worden de proceskosten, gelet op de samenhang met de zaak in conventie, begroot op nihil.

5. De beslissing

veroordeelt Eigen Haard om binnen vier weken na heden aan [eisende partij] vervangende vergelijkbare woonruimte ter beschikking te stellen, zulks voor de duur van de onbewoonbaarheid van de woning;

veroordeelt Eigen Haard in de proceskosten, aan de zijde van [eisende partij] begroot op € 742,00 en te vermeerderen met de wettelijke rente hierover indien deze proceskosten niet betaald zijn binnen 14 dagen na aanschrijving daartoe, tot de voldoening;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af;

in reconventie

wijst de vorderingen af;

veroordeelt Eigen Haard in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van [eisende partij] begroot op nihil.

Dit vonnis is gewezen door mr. B. Brokkaar, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 9 juni 2026.

42146