RECHTBANK Amsterdam
Civiel recht, voorzieningenrechter
Zaaknummer: C/13/789437 / KG ZA 26-520 MdV/KH
Vonnis in kort geding van 30 juli 2026
in de zaak van
JMW RESIDENTIAL INVESTMENTS I B.V.,
te Utrecht,
eisende partij bij dagvaarding van 14 juli 2026,
hierna te noemen: JMW,
advocaat: mr. G.J. Osinga,
tegen
1. [gedaagde 1] ,
te [woonplaats] ,2. [gedaagde 2],
te [woonplaats] ,3. [gedaagde 3],
te [woonplaats] ,4. [gedaagde 4],
te [woonplaats] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden] of gedaagden,
advocaat: mr. M.J. Kikkert en gemachtigde: mr. G.C. Zijlstra.
1. De procedure
Ter zitting van 22 juli 2026 heeft JMW de vorderingen zoals omschreven in de dagvaarding toegelicht. [gedaagden] heeft verweer gevoerd. Namens beide partijen zijn producties ingediend en is een pleitnota voorgedragen. De zaak is behandeld gelijktijdig met de zaak onder zaak-/rolnummer C/13/789434 / KG ZA 26-519 tussen JMW en drie andere gedaagden. Vonnis is bepaald op vandaag.
Bij de zitting waren, voor zover relevant, aanwezig:
namens JMW: [naam] ( [functie] ) met mr. Osinga,
namens [gedaagden] : [gedaagde 1] , [gedaagde 2] , [gedaagde 3] en [gedaagde 4] met mr. Kikkert en mr. Zijlstra.
2. De feiten
JMW is eigenaar van twaalf appartementen aan de [locatie] , waaronder het appartement [adres] , waar [gedaagden] verblijft.
JMW heeft de appartementen bij huurovereenkomst van 12 oktober 2019 verhuurd aan Netherlands Living B.V. (hierna: de huurovereenkomst), voorheen onder meer handelend onder de naam Habyt Netherlands B.V. en Quarters Properties NL B.V. (hierna: ‘Habyt’). De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van tien jaar vanaf 1 april 2021.
Habyt heeft het appartement aan de [adres] onderverhuurd aan [gedaagden] (hierna: de onderhuurovereenkomst). In de onderhuurovereenkomst staat dat het gaat om de onder(ver)huur van zelfstandige woonruimte.
Op 24 februari 2026 heeft de rechtbank Amsterdam het faillissement van Habyt uitgesproken.
Bij brief van 6 maart 2026 heeft JMW de huurovereenkomst met Habyt opgezegd tegen (uiterlijk) 6 juni 2026. Bij e-mail van 9 maart 2026 heeft de curator van Habyt de ontvangst van die opzegging bevestigd.
Bij informatiememorandum van 11 maart 2026 heeft de curator van Habyt aan [gedaagden] medegedeeld dat, nu gedaagden ieder voor zich een kamer huren, vermoedelijk sprake is van onder(ver)huur van onzelfstandige woonruimte. Dat zou volgens de curator betekenen dat [gedaagden] geen huurbescherming geniet en dat het einde van de huurovereenkomst ook het einde van de onderhuurovereenkomst betekent.
[gedaagden] heeft zich op het standpunt gesteld dat sprake is van onder(ver)huur van zelfstandige woonruimte, waardoor de onderhuurovereenkomst bij einde van de huurovereenkomst op de voet van artikel 7:269 lid 1 BW moet worden voortgezet tussen JMW en [gedaagden]
Nadere) correspondentie tussen partijen hierover heeft niet tot een oplossing geleid.
3. Het geschil
JMW vordert – samengevat en na vermindering van eis – ontruiming van het appartement aan de [adres] binnen drie dagen na betekening van dit vonnis, onder hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
[gedaagden] voert verweer.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.
4. De beoordeling
In kort geding is een vordering tot ontruiming toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vordering eveneens zal toewijzen en indien JMW een spoedeisend belang heeft bij ontruiming.
De kernvraag die partijen verdeeld houdt is of [gedaagden] een zelfstandige of een onzelfstandige woning onderhuurde van Habyt. Artikel 7:269 lid 1 BW beschermt de onderhuurder van een zelfstandige woning in het geval de overeenkomst tussen de huurder (Habyt) en de verhuurder (JMW) eindigt. In dat geval zou de huur met de onderhuurder ( [gedaagden] ) voortgezet worden met JMW. Die bescherming geldt niet als sprake is van een onzelfstandige woning.
Volgens artikel 7:234 BW heeft een zelfstandige woning twee kenmerken, namelijk (i) een eigen toegang en (ii) de bewoner kan de woning bewonen zonder afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning. Een zelfstanding woning dient te voldoen aan beide criteria, het zijn cumulatieve eisen.
Volgens [gedaagden] blijkt uit de onderhuurovereenkomst dat sprake is van een zelfstandige woning. Om te bepalen wat voor woonruimte [gedaagden] huurt, moet echter niet alleen naar de tekst van de onderhuurovereenkomst worden gekeken maar – vooral – naar de feitelijke situatie in de woning, en die is hier als volgt. De woning heeft een gemeenschappelijke voordeur en de individuele onderhuurders hebben het exclusieve recht tot het gebruik van hun kamer. De individuele huurders delen wezenlijke voorzieningen zoals een keuken, wc en badkamer die zich buiten de kamer van de individuele huurder bevinden. Dat maakt dat niet is voldaan aan het tweede criterium voor een zelfstandige woonruimte. Daardoor is voldoende aannemelijk dat [gedaagden] onzelfstandige woonruimte huurt. Dat betekent dat ook voldoende aannemelijk is dat haar geen beroep toekomt op de huurbescherming van artikel 7:269 lid BW en dat de onderhuurovereenkomst eindigt nu de huurovereenkomst tussen JMW en Habyt is geëindigd.
[gedaagden] wordt niet gevolgd in de stelling dat hier sprake is van een als een geheel aan te merken groep bewoners, zoals een gezin of een woongroep. Iedere bewoner heeft uitdrukkelijk een eigen kamer toegewezen gekregen en betaalde daarvoor een corresponderend deel van de huur. Van gezamenlijke huur van een zelfstandige woning is dan ook feitelijk geen sprake.
Voorgaande betekent dat [gedaagden] zonder recht of titel in het appartement verblijft. JMW heeft een spoedeisend belang bij ontruiming omdat zij voornemens is om de appartementen, waaronder [adres] , te verhuren aan één partij. De ontruimingstermijn wordt bepaald op twee weken na betekening van het vonnis. Dit vonnis zal, ondanks het verzoek van [gedaagden] om dat niet te doen, uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard nu dat inherent is aan een kortgedingvonnis.
[gedaagden] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van JMW worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
125,57
- griffierecht
€
735,00
- salaris advocaat
€
1.177,00
- nakosten
€
189,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.226,57
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen aan de wederpartij.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
veroordeelt [gedaagden] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis de kamers (inclusief gemeenschappelijke voorzieningen/ruimtes) op het adres aan de [adres] geheel leeg en ontruimd ter beschikking van JMW te stellen en met alle daarin en/of daarop aanwezige personen en goederen te verlaten en te ontruimen en ontruimd te houden, en de sleutels af te geven aan JMW, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder kan worden bewerkstelligd met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde,
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten van € 2.226,57, te vermeerderen met € 98 plus de kosten van betekening voor het geval het vonnis wordt betekend,
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na vandaag zijn betaald en tot betaling van de wettelijke rente over € 98 plus de kosten van betekening vanaf veertien dagen na die betekening,
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.M. de Vries, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. K. Hogeman, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 30 juli 2026.