ECLI:NL:RBAMS:2026:8210

1. [eiser 1] ,

1. De procedure

2. De feiten

[eiser 1] is sinds 5 november 2021 eigenaar van een perceel (met twee bedrijfshallen daarop) aan de [adres] . De woning die op het perceel heeft gestaan was toen al gesloopt. De bedrijfshallen worden hierna ook pand(en) genoemd.

[eiser 1] was voornemens het perceel te herontwikkelen om er daarna zelf te gaan wonen. Inmiddels is het voornemen herontwikkeling en verkoop.

Aan architectenbureau Hoogeveen B.V. (hierna: Hoogeveen) is opdracht verstrekt tot het maken van een ontwerp. In het kader van die herontwikkeling is op 28 april 2026, na afwijzing van een eerdere aanvraag, een nieuwe omgevingsvergunningsaanvraag ingediend bij de gemeente [woonplaats 2] voor de bouw van een bedrijf met bedrijfswoning op het perceel. Per brief van 4 juni 2026 is door de gemeente [woonplaats 2] nadere informatie opgevraagd. De aanvullende informatie is door Hoogeveen – voor het verstrijken van de op haar verzoek uitgestelde deadline van 30 juli 2026 – verstrekt.

Het perceel staat sinds 1 april 2026 (openbaar) te koop. [naam] is als makelaar belast met de verkoop.

Op 22 juni 2026 heeft [naam] , toen hij het perceel met een geïnteresseerde koper kwam bezichtigen, vastgesteld dat krakers hun intrek hadden genomen (in één of beide bedrijfshallen) op het perceel. Aan [naam] is toen door een kraker een afschrift van een brief aan de Officier van Justitie gegeven, waarmee zij zich kenbaar hebben gemaakt als krakers van het pand.

Op 26 juni 2026 heeft [naam] namens [eiser 1] aangifte van huisvredebreuk gedaan tegen de krakers.

De advocaat van [eiser 1] heeft telefonisch contact gezocht met mr. Van Lunen in een poging de krakers vrijwillig te laten vertrekken. De krakers hebben het perceel niet verlaten.

3. Het geschil

[eiser 1] vordert – kort gezegd – om bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis de krakers te veroordelen tot ontruiming van het perceel met de zich daarop bevindende opstallen aan de [adres] binnen drie dagen na betekening van dit vonnis, het ontruimd en verlaten te houden, en conform artikel 557a Rv een door de voorzieningenrechter genoemde herkraaktermijn te bepalen, met veroordeling van de krakers in de kosten van dit geding.

[eiser 1] legt aan zijn vordering het volgende ten grondslag. [eiser 1] heeft de krakers geen toestemming gegeven om zich toegang tot het perceel te verschaffen en in gebruik te nemen. De krakers verblijven daar dus zonder recht of titel. Het perceel staat te koop en de aanwezigheid van de krakers maakt bezichtigingen en verkoop van het perceel onmogelijk. Toen [naam] in juni 2026 met een potentiële koper het perceel betrad, werd hij verzocht het perceel te verlaten en omringd door meerdere personen. Dat heeft hij als intimiderend ervaren. Ook hebben de krakers een loonwerker van [eiser 1] de toegang geweigerd die het land achter het perceel kwam maaien. Daar komt bij dat er nimmer sprake is geweest van langdurige leegstand. [naam] heeft het afgelopen jaar met meerdere potentiële kandidaten het perceel bezichtigd. Verder is een van de bedrijfshallen enkele jaren door de zoon van [eiser 1] gebruikt als muziekstudio en er worden vanuit de bedrijfshal aan [eiser 1] in eigendom toebehorende roerende zaken verkocht via Marktplaats. Het is de verwachting dat de omgevingsvergunning op korte termijn wordt verleend. Zelfs in het geval dat de vergunning op zich zou laten wachten, kan het perceel door een potentiële koper worden gebruikt met bedrijfshallen zoals het nu is.

[gedaagde 2] voert verweer. Hij doet een beroep op zijn huisrecht, zoals neergelegd in artikel 8 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM). Zijn belang om de woonruimte niet te verliezen weegt zwaar, nu in het kader van de woningcrisis betaalbare woonruimte ontbreekt en dakloosheid dreigt. Het pand stond al jaren leeg en zag er verlaten uit. De goederen die nog in het pand stonden waren duidelijk achtergelaten, zijn door de krakers apart gezet en [gedaagde 2] betwist dat het pand in dat verband wordt gebruikt als opslag. Er is ook geen feitelijk gebruik te verwachten op korte termijn. De omgevingsvergunning is nog niet verstrekt en het is onduidelijk of en wanneer dit gaat gebeuren. Op welke termijn met concrete werkzaamheden zal worden gestart is dus al helemaal onduidelijk. Toewijzing van de ontruimingsvordering zal naar alle waarschijnlijkheid leiden tot hernieuwde leegstand. De plannen tot verkoop leveren volgens [gedaagde 2] geen spoedeisend belang op, zolang de krakers deze plannen niet in de weg zitten. Bezichtigingen en noodzakelijke inspecties kunnen gewoon doorgaan en ook anderszins wordt de verkoop niet gehinderd. Wel meent [gedaagde 2] dat dergelijke bezoeken in het vervolg dienen te worden aangekondigd, om onduidelijke situaties zoals met het bezoek van de loonwerker te voorkomen. De krakers zijn bereid om afspraken te maken en zij zullen het pand verlaten zodra er concrete en uitvoerbare plannen zijn. [eiser 1] heeft derhalve geen belang bij ontruiming.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Ten aanzien van de niet-verschenen krakers zijn alle termijnen en formaliteiten in acht genomen zodat jegens hen het gevraagde verstek wordt verleend.

Niet in geschil is dat [eiser 1] de eigenaar is van het perceel en de bedrijfshallen aan de [adres] . De krakers hebben geen rechten op het door hen gekraakte pand. Zij gebruiken het immers zonder de toestemming van [eiser 1] en zonder hiervoor enige vergoeding te betalen. In zoverre handelen [gedaagde 2] en de overige krakers in strijd met het eigendomsrecht van [eiser 1] .

Een vordering tot ontruiming van krakers is in kort geding slechts toewijsbaar indien de eiser een voldoende spoedeisend belang bij ontruiming heeft en van hem niet kan worden gevergd dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht, waarbij als uitgangspunt geldt dat niet wordt ontruimd voor leegstand. De belangenafweging brengt in dit geval mee dat het belang van [eiser 1] tot uitoefening van zijn eigendomsrecht wordt afgewogen tegen het belang van de krakers bij voortgezet tijdelijk gebruik van het pand om in te verblijven (huisrecht) en het tegengaan van langdurige leegstand. Dit huisrecht is mede gebaseerd op de rechtspraak van het EHRM inzake artikel 8 van het EVRM. Het feit dat kraken strafbaar is, is in beginsel niet voldoende om het huisrecht van de krakers zonder meer opzij te zetten ten behoeve van het eigendomsrecht van [eiser 1] .

Een spoedeisend belang van de eigenaar is in beginsel aanwezig als aannemelijk wordt gemaakt dat het pand (of perceel) wordt gebruikt of daarvoor op korte termijn (concrete) plannen bestaan. Als dit niet het geval is, zal de vordering tot ontruiming in beginsel worden afgewezen. Het belang van de krakers prevaleert dan. [eiser 1] heeft het bestaan van een woningentekort en dat het in zijn algemeenheid moeilijk is om woonruimte te vinden, niet betwist.

Van een spoedeisend belang van [eiser 1] als hiervoor bedoeld is in deze zaak onvoldoende gebleken.

Ten aanzien van het gestelde huidige gebruik geldt het volgende. [eiser 1] heeft bij monde van zijn advocaat ter zitting verklaard dat de muziekstudio niet meer aanwezig is. Over de meubels die in de bedrijfshallen staan opgeslagen en worden verkocht via Marktplaats heeft [naam] ter zitting gezegd dat hij in de aangifte van 26 juni 2026 een volledig overzicht van alle advertenties heeft opgegeven. Het betreft een totaal van elf advertenties. Deze omvang is onvoldoende om als zodanig gebruik te gelden dat [eiser 1] een spoedeisend belang heeft bij ontruiming.

Een spoedeisend belang op grond van concrete plannen in de nabije toekomst ontbreekt eveneens. Op 28 april 2026 is een omgevingsvergunning ingediend voor het bouwen van een bedrijf met bedrijfswoning op het perceel. Een eerdere vergunningsaanvraag uit 2024 is buiten behandeling gesteld. [naam] heeft toegelicht dat het qua omgevingsvergunning een lastig perceel betreft omdat het om de meest uitgebreide bestemming gaat die binnen de gemeente [woonplaats 2] bestaat. De benodigde aanvullende informatie voor de lopende aanvraag is slechts enkele dagen voorafgaand aan de mondelinge behandeling van dit kort geding ingediend. De vergunning om de voorgenomen plannen uit te voeren is dus nog niet afgegeven en het is niet bekend wanneer dit – in het geval van goedkeuring – zal gebeuren. Aldus is het niet aannemelijk dat er op korte termijn concreet uitvoering zal worden gegeven aan de (bouw)plannen. Voor zover [eiser 1] heeft aangevoerd dat een koper er ook voor kan kiezen de opstallen als zodanig in gebruik te nemen en het ontwikkelpotentieel (nog) niet te verwezenlijken, geldt dat dit (verder niet onderbouwde) scenario op dit moment onzeker is en daarmee geen spoedeisend belang tot ontruiming oplevert.

Tot slot heeft [eiser 1] gesteld dat het voor het verkoopproces van het perceel noodzakelijk is dat het pand leeg en ontruimd is. Een verkoopproces is niet als zodanig een voldoende zwaarwegend belang om tot onmiddellijke ontruiming over te gaan. Daarbij is van belang dat het de intentie is van [eiser 1] om de plannen waarvoor de omgevingsvergunning is aangevraagd uit te voeren – zo is ook terug te zien in de verkoopadvertentie op Funda. In dat ontwerp speelt het pand waarin de krakers verblijven geen rol omdat dan iets nieuws wordt gebouwd. Potentiële kopers moeten in dat verband tijdens een bezichtiging vooral een indruk krijgen van het perceel en niet zo zeer van de bedrijfshallen. Tijdens de mondelinge behandeling is bevestigd dat het in dit geval met name om het perceel gaat. Dat [naam] liever bezichtigingen uitvoert zonder dat krakers in het pand verblijven is begrijpelijk, maar het is niet aannemelijk geworden dat potentiële kopers daardoor afhaken. [naam] heeft de bezichtiging van het perceel op 22 juni 2026 ook kunnen voltooien. Daar komt tot slot nog bij dat er in de afgelopen zeven maanden slechts drie bezichtigingen hebben plaatsgevonden (op 13 januari, 10 april en 22 juni 2026). Mede gelet op de toezegging van [gedaagde 2] dat de krakers alle medewerking zullen verlenen aan het verkoopproces en aan bezichtigingen, is het verkoopproces op dit moment een onvoldoende belang om onmiddellijk te ontruimen.

Wel wordt opgemerkt dat de krakers de wijze waarop zij van het perceel gebruik maken zullen moeten aanpassen. Zij hebben de loonwerker die het gras kwam maaien de toegang geweigerd en de politie is ter plaatse geweest wegens geluidoverlast tijdens een door hen georganiseerd (verjaardags)feest. Dat is ongepast. De krakers verblijven zonder recht of titel op het perceel en zijn feitelijk op bezoek. In dat kader dienen zij zich behoorlijk te gedragen. Het uitgangspunt is en blijft dat de eigenaar (en diens vertegenwoordigers of ingeschakelde loonwerkers) te allen tijde toegang heeft tot het perceel en de bedrijfshallen. Alhoewel het praktisch kan zijn om dergelijke bezoeken vooraf aan te kondigen, zoals de krakers voorstellen, kan dat niet als noodzaak en/of voorwaarde gelden en dienen de krakers zich, ook bij onverwachts bezoek, behoorlijk op te stellen en de bezoeken te dulden. Mocht in de toekomst blijken dat de krakers zich niet behoorlijk gedragen, dat de politie weer aan de deur moet komen, of dat zij bezichtigingen of andere bezoeken in het kader van het verkoopproces op enigerlei wijze belemmeren, dan kan dat reden zijn om een volgende keer wel tot toewijzen van de ontruimingsvordering over te gaan.

Hetgeen verder aan de orde is geweest leidt niet tot een ander oordeel.

De conclusie is dat de gevorderde ontruiming jegens [gedaagde 2] wordt afgewezen. [eiser 1] heeft bij die stand van zaken geen belang bij toewijzing van de vordering tegen de niet-verschenen krakers, zodat de vordering jegens hen eveneens zal worden afgewezen.

[eiser 1] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde 2] worden begroot op:

- griffierecht

€

93

- salaris advocaat

€

1.177

- nakosten

€

189

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.459

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5. De beslissing

verleent verstek jegens de niet-verschenen gedaagden,

weigert de gevraagde voorziening,

veroordeelt [eiser 1] in de proceskosten van € 1.459, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98 als [eiser 1] niet tijdig aan deze veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

veroordeelt [eiser 1] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.L.S. Kalff, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. E.P.M. Vos, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 17 augustus 2026.