ECLI:NL:RBAMS:2026:8277

1. [gedaagde 1] ,

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 27 oktober 2025, met producties,

- de conclusie van antwoord, met producties,

- het instructievonnis van 5 februari 2026, waarbij een mondelinge behandeling is bevolen, waarna daarvoor een dag is bepaald,

- de aanvullende productie van de zijde van De Blauwe Reiger,

- de aanvullende producties van de zijde van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] .

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 18 maart 2026. Namens De Blauwe Reiger is de bestuurder – en economisch eigenaar van het gehuurde – tevens gemachtigde verschenen, vergezeld door zijn zoon. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn verschenen, bijgestaan door de gemachtigde.

De gemachtigden hebben tijdens de zitting spreekaantekeningen overgelegd en voorgedragen. Deze spreekaantekeningen zijn aan het dossier gevoegd. Partijen zijn daarna gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling is besproken, die eveneens in het dossier zijn gevoegd. Vervolgens is een datum voor vonnis bepaald.

2. De feiten

[gedaagde 1] huurt sinds juni 1984 de woning aan het Europaplein [adres 1] in [plaats] (hierna: de woning/het gehuurde) van de (rechtsvoorgangers van) De Blauwe Reiger. In de huurovereenkomst is bepaald dat de huur betrekking heeft op: “de derde etage van het perceel (…)”. De huurprijs bedraagt momenteel € 833,04 per maand. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen ROZ 1977 (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing verklaard.

Bij de aanvang van de huurovereenkomst was [naam 1] (hierna: [naam 1] ) de eigenaar van het pand waarvan de woning deel uitmaakt (hierna: het pand). Daarna is het pand, in ieder geval twee keer, verkocht en daarmee van eigenaar/verhuurder veranderd.

[gedaagde 1] heeft bij brief van 4 september 1995 aan [naam 1] gevraagd om [gedaagde 2] als medehuurder aan te merken. [naam 1] heeft als antwoord daarop bij brief van 14 september 1995 aan [gedaagde 1] geschreven dat: “Naar aanleiding van uw schrijven (…) bericht ik U dat ik geen bezwaar tegen heb de heer [gedaagde 2] als medehuurder van de etage [adres 1] te accepteren.”

Op 9 juli 1997 hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een samenlevingsovereenkomst gesloten. Zij zijn op 31 december 2001 met elkaar getrouwd.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben op 22 september 1999 – naar aanleiding van een door de toenmalige verhuurder aangekondigde huurprijsverhoging per 1 juli 1999 – een verzoek bij de Huurcommissie ingediend ter beoordeling van de redelijkheid van het huurprijs-wijzigingsvoorstel, vanwege de onderhoudstoestand van de woning. De Huurcommissie heeft bij uitspraak van 17 april 2000 geoordeeld dat de woning slecht onderhouden was en dat het huurprijswijzigingsvoorstel daarom niet redelijk was. De huurprijs mocht naar het oordeel van de Huurcommissie pas verhoogd worden als de verhuurder (i) de gevolgschade op de muur in de berging (vocht- en schimmelplekken door een daklekkage) zou hebben verholpen en (ii) nadere werkzaamheden aan de elektrische installatie zou hebben uitgevoerd.

Het pand is in de periode van mei 1999 tot maart 2000 gerenoveerd.

Op 15 december 2000 heeft De Blauwe Reiger het pand, met bijbehorend erfpachtrecht, gekocht zonder het pand te bezoeken of te (laten) inspecteren. In de overeenkomst die De Blauwe Reiger met de toenmalige eigenaar heeft gesloten (hierna: de koopovereenkomst) staat onder meer: “Het verkochte is heden verhuurd conform het aan deze akte gehechte huuroverzicht.” en “De huurcontracten van de woningen zijn de normaal gebruikelijke.”

Op het moment dat De Blauwe Reiger het pand kocht werd het feitelijk beheer door Keij & Stefels uitgevoerd. De Blauwe Reiger heeft het feitelijke beheer na de koop uitbesteed aan Rappange Makelaardij B.V. (hierna: Rappange).

De Blauwe Reiger heeft in 2001 bij de Gemeente Amsterdam een vergunning aangevraagd om het pand te mogen splitsen. In verband met de voorgenomen splitsing heeft Rappange het pand, in opdracht van De Blauwe Reiger, getaxeerd. Daarvan is een akte van taxatie opgesteld, gedateerd op 20 maart 2001. In die akte is de vierde verdieping niet genoemd.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn bij brieven van 17 april 2001 en 14 en 31 mei 2001 door de gemeente ( [gemeente] ) geïnformeerd over de voorgenomen splitsing. [gedaagde 1] en [naam 2] , de huurder van de woning [adres 3] (hierna: [naam 2] ), hebben bij brief van 5 juni 2001 aan [gemeente] gereageerd. In die brief staat, voor zover relevant: “In het taxatierapport van Rappange wordt gesproken van ‘uitsluitend gebruik van betreffende woonetage’. Daar had moeten staan; ‘bevoegdheid tot uitsluitend gebruik van betreffende woonetage en bijbehorende bergingen op de vierde etage, die zij tot op heden huren.‘”

Bij akte van 30 juli 2004 (hierna: de splitsingsakte) is het erfpachtrecht gesplitst in vier appartementsrechten. Het pand is daarbij onderverdeeld in een winkelruimte ( [locatie] ) en drie woningen ( [adres 2] , [adres 3] , en [adres 1] ). Ten aanzien van nummers [adres 2] , [adres 3] en [adres 1] is in de splitsingsakte bepaald dat het gaat om een woning op de eerste, tweede respectievelijk derde verdieping van het gebouw, “met bijbehorende kamer gelegen op de zolderverdieping”. Op de bij de splitsingsakte gevoegde splitsingstekening van de zolder zijn drie kamers (en een overloop en trap) afgebeeld.

Bij de splitsing is een vereniging van eigenaren (VvE) opgericht, waar De Blauwe Reiger bestuurder van is geworden.

Bij brief van 17 maart 2010 heeft Rappange het volgende aan [gedaagde 1] geschreven: “(…) Ons is echter ook medegedeeld dat de gehele zolderetage (onder)verhuurd is en wel naar ons is medegedeeld door u. Bij deze verzoeken wij u dan ook om mede te delen of er door u onderverhuurd is en zo ja voor welk bedrag onder opgave van de naam van de huurder.” [gedaagde 1] heeft daarop, bij brief van 20 maart 2010 aan Rappange, gereageerd door te schrijven dat: “Naar aanleiding van uw brief laat ik u weten dat er niet van onderhuur sprake is op de zolderetage. Er bevinden zich kleine zolderkamers en/of bergingen die onder het huurcontract vallen van de bewoners van de eerste, de tweede en de derde etage en uitsluitend door hen in gebruik zijn.”

Op 25 oktober 2012 is het pand, inclusief de vierde verdieping, bezocht door twee medewerkers van Rappange.

Omstreeks april 2021 heeft een potentiële nieuwe huurder van de woning aan het [adres 3] aan De Blauwe Reiger gevraagd om opheldering rondom het gebruik van de bergingen op de vierde etage. Naar aanleiding daarvan heeft de voorzitter van het bestuur van De Blauwe Reiger (die in deze procedure als de gemachtigde van De Blauwe Reiger optreedt, hierna: Vink) de woning op 5 april 2021 bezocht om de situatie te bekijken. [gedaagde 1] was op dat moment aanwezig in de woning. Vink heeft bij zijn bezoek geconstateerd dat de zolderverdieping door [gedaagde 1] gebruikt werd en dat de naam van [gedaagde 2] op de voordeur was vermeld, en [gedaagde 1] daarmee geconfronteerd. [gedaagde 1] heeft toen aan Vink medegedeeld dat hij van de vorige eigenaar toestemming heeft gekregen om deze ruimte te gebruiken en dat hij daar bewijs van heeft.

Bij e-mail van 6 april 2021 heeft Vink [gedaagde 1] verzocht om de stukken aan hem toe te sturen waaruit zou blijven dat [gedaagde 1] de door hem gebruikte ruimtes mag gebruiken. [gedaagde 1] heeft diezelfde dag bij e-mail onder meer het volgende aan Vink geschreven: “Zoals ik u gisteren, bij uw onverwachte bezoek, liet weten huur ik [adres 1] inmiddels ruim 35 jaar inclusief vrijwel alle bergingen op de vierde etage. Ik ontving (…) bij het ingaan van de huurovereenkomst van (…) de gemachtigde van de toenmalige eigenaar de sleutels van het appartement en van alle bergingen die op dat moment leeg stonden. Ze waren gevuld met bouwafval, er lagen dakpannen, er was brand geweest, elektra ontbrak enz. (…) De verhuurder liet het opknappen van de betreffende bergingen geheel aan mij als huurder over. Voordat ik daarmee grondig aan de slag ging bezocht ik het stadsdeel. Daar ontving ik een kopie van bijgevoegd formulier met de bevestiging dat de toedeling van de bergingen, zoals ooit bedoeld, niet meer van toepassing was. Ik zegde u gisteren toe dat ik u dit formulier zou toesturen, wat ik bij deze doe. (…)”

Vink heeft [gedaagde 1] vervolgens bij e-mail van 26 april 2021 gevraagd: “Kunt u mij verklaren hoe het komt dat uw huurcontract geen melding maakt van het mogen gebruiken van alle zolderkamers m.u.v. die van nr1. Kunt u mij ook verklaren waarin in de huurzaak die in 1999 speelde het gebruik van de zolderkamers niet in de beoordeling van de huur betrokken is geweest.” [gedaagde 1] heeft die vragen, bij e-mail van 28 april 2021 aan Vink, beantwoord. In die e-mail staat onder meer: “De verhuurder legde mij in 1984 dit huurcontract voor zonder specificatie van bijbehorende bergingen en zolderkamers, zoals hij er ook voor koos geen inspectierapport op te maken. Dat het betreffende ruimtes betrof blijkt onder meer uit de correspondentie die hij en ik nadien voerden over de woning. (…) Wij als huurders gaven door aan de verhuurder, en later aan de gemeente, van welke gebreken sprake was. Omdat betreffende bergingen en zolderkamers door mij waren opgeknapt en ik ze onderhield heb ik deze niet opgevoerd.”

Op 21 juli 2025 heeft Vink de woning opnieuw bezocht, dit keer met een ambtenaar van de Gemeente Amsterdam. Daarbij heeft Vink geconstateerd dat [gedaagde 1] in één ruimte zijn kantoor heeft en dat een andere ruimte wordt gebruikt als slaapkamer voor [gedaagde 2] .

Omstreeks juli 2025 heeft Vink nogmaals aan [gedaagde 1] gevraagd om de beloofde bewijsstukken van de gestelde toestemming met hem te delen. [gedaagde 1] en Vink hebben vervolgens per e-mail gecorrespondeerd over het toezenden van die stukken, waarna Vink door [gedaagde 1] is verwezen naar zijn gemachtigde.

Bij brief 4 september 2025 heeft Vink aangegeven “dat er geen bewijs is, dat de heer [gedaagde 1] meer heeft gehuurd /mag gebruiken dan hij gehuurd heeft volgens zijn huurovereenkomst. Die overeenkomst (…) spreekt in het geheel niet over gebruik van bergingen en dan ook nog eens om niet.” en gesommeerd dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] het gebruik van de drie bergingen – zoals aangegeven op de splitsingstekeningen – binnen veertien dagen staken, deze ontruimen en een voorstel zouden doen ter financiële compensatie vanwege het gebruik daarvan.

De gemachtigde van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] heeft in antwoord daarop aangegeven dat de zolderverdieping oorspronkelijk bestond uit drie (dienstbode)kamers en drie bergingen, dat voor wat het gebruik door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] van de kamers betreft sprake is van een sinds 1984 bestaande situatie, en hij heeft Vink gewezen op zijn onderzoeksplicht. Daarbij heeft hij erop gewezen dat de splitsingstekening niet overeenkomt met de feitelijke situatie (zes ruimtes van verschillende grootte).

Vink en de gemachtigde van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben vervolgens, bij e-mail van 15 september 2025 (Vink), brief van 29 september 2025 (gemachtigde [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ) en e-mail van 7 oktober 2025 (Vink), hun standpunten herhaald en uitgediept. Daarna heeft De Blauwe Reiger de dagvaarding uit laten brengen.

3. Het geschil

De Blauwe Reiger vordert, samengevat, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

Primair

dat de huurovereenkomst onmiddellijk wordt ontbonden,

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] , voor zover [gedaagde 2] medehuurder is, hoofdelijk te veroordelen om:

a. de woning binnen veertien dagen te ontruimen, op straffe van een dwangsom van € 500,00, met een maximum van € 25.000,00,

b. € 37.800,00 aan schadevergoeding te betalen,

Subsidiair

te verklaren voor recht dat alleen de derde etage tot het gehuurde behoort,

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] , voor zover [gedaagde 2] medehuurder is, hoofdelijk te veroordelen om:

a. de illegaal gebruikte ruimtes binnen veertien dagen te ontruimen, op straffe van een dwangsom van € 500,00, met een maximum van € 25.000,00,

b. € 37.800,00 aan schadevergoeding te betalen,

c. € 600,00 per maand aan gebruiksvergoeding te betalen voor iedere maand dat zij de zolderruimtes/bergingen na 31 oktober 2025 blijven gebruiken,

Meer subsidiair:

te verklaren voor recht dat uitsluitend één berging (nummer 4 op splitsingstekening) tot het gehuurde behoort,

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] , voor zover [gedaagde 2] medehuurder is, hoofdelijk te veroordelen om:

a. de illegaal gebruikte ruimtes binnen veertien dagen te ontruimen, op straffe van een dwangsom van € 500,00, met een maximum van € 25.000,00,

b. € 25.200,00 aan schadevergoeding te betalen,

c. € 400,00 per maand aan gebruiksvergoeding te betalen voor iedere maand dat zij de zolderruimtes/bergingen na 31 oktober 2025 blijven gebruiken,

Zowel primair, subsidiair als meer subsidiair:

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk te veroordelen om de daadwerkelijke (proces)kosten te betalen, met wettelijke rente.

De Blauwe Reiger legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde 1] alle ruimtes op de zolderverdieping gebruikt, terwijl die ruimtes niet op de huurovereenkomst vermeld zijn en de bergingen op de zolder niet bedoeld zijn om in te wonen. Van het gebruik van de ruimtes is in de koopovereenkomst geen melding gemaakt en het gebruik van de zolderverdieping is door de Huurcommissie ook niet meegenomen in haar oordeel over de huurprijs in 2000. Daarnaast heeft [gedaagde 1] een deel van de ruimtes aan [gedaagde 2] onderverhuurd en dat is niet toegestaan. [naam 1] heeft [gedaagde 2] alleen voor de periode tot de verkoop als medehuurder geaccepteerd en nergens uit blijkt dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] getrouwd zijn. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gebruiken de zolderruimtes dus zonder recht of titel en [gedaagde 1] is, door de zolderruimtes aan [gedaagde 2] onder te verhuren, tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Daarom moet de huurovereenkomst volgens De Blauwe Reiger ontbonden worden en moet de woning ontruimd worden. Daarnaast heeft De Blauwe Reiger huurinkomsten misgelopen doordat de vierde verdieping zonder toestemming wordt gebruikt en onderverhuurd. Die schade moeten [gedaagde 1] en [gedaagde 2] vergoeden, zo betoogt steeds De Blauwe Reiger.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verweer. Zij voeren aan dat één berging tot het gehuurde behoort en dat zij in 1984 van de toenmalige eigenaar toestemming hebben gekregen om de in ongebruik geraakte zolderkamers kosteloos te gebruiken. De Blauwe Reiger weet al sinds 2010 dat de zolderkamers door hen gebruikt worden en heeft daar al die jaren niets tegen gedaan. Daarnaast is [gedaagde 2] medehuurder, zodat geen sprake is van (illegale) onderverhuur. De Blauwe Reiger had bij de koop van de woning moeten onderzoeken wat de situatie was en heeft haar recht verwerkt om het gebruik te doen eindigen of wijzigen. Er is geen sprake van een tekortkoming of een onrechtmatige daad, en alle mogelijke vorderingen op grond van de huurovereenkomst, onrechtmatige daad en ongerechtvaardigde verrijking zijn verjaard. Bovendien zou het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn als [gedaagde 1] en [gedaagde 2] het gebruik van de zolderverdieping na al die jaren ineens niet meer mogen voortzetten. Er is dan ook geen reden om de huurovereenkomst te ontbinden of de andere vorderingen toe te wijzen, aldus steeds [gedaagde 1] en [gedaagde 2] .

4. De beoordeling

De overeenkomst die in deze procedure centraal staat is in 1984 gesloten met een consument. Ambtshalve toetsing aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht is niet aan de orde, omdat de huurovereenkomst is ingegaan vóór de implementatie van de Richtlijn 93/13 EG (Richtlijn oneerlijke bedingen) in het Nederlandse recht.

Geen (illegale) onderverhuur

De kantonrechter stelt vast dat geen sprake is van (illegale) onderverhuur aan [gedaagde 2] . Uit de brief van [naam 1] van 4 september 1995 blijkt dat [naam 1] ermee heeft ingestemd dat [gedaagde 2] medehuurder zou worden en aan die instemming is, anders dan De Blauwe Reiger stelt en voor zover dat al mogelijk is, geen voorwaarde verbonden. Bovendien zijn [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op 31 december 2001 met elkaar getrouwd, wat zij met de huwelijksakte hebben onderbouwd, zodat [gedaagde 2] ook op grond van de wet medehuurder is (artikel 7:266 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW)).

Uitleg huurovereenkomst

Om te beoordelen welke ruimtes van de woning door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gehuurd worden, moet de tussen partijen geldende huurovereenkomst worden uitgelegd aan de hand van de Haviltex-maatstaf (Hoge Raad 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158 (Haviltex)). Daarbij is niet alleen de letterlijke tekst van de overeenkomst van belang. Wat de betekenis van de overeenkomst is, hangt ook af van wat partijen tegen elkaar gezegd hebben, hoe zij zich hebben gedragen en wat zij daaruit redelijkerwijs hebben mogen afleiden.

Partijen zijn het er over eens dat uit de huurovereenkomst niet blijkt dat (een deel van) de ruimtes op de vierde verdieping tot het gehuurde behoren. Partijen twisten echter over de vraag of uit hetgeen bij het sluiten van of kort na de huurovereenkomst is afgesproken blijkt dat die ruimtes tóch tot het gehuurde behoren. De kantonrechter oordeelt dat één berging tot het gehuurde behoort. De drie zolderkamers zijn aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in gebruik gegeven. Dat wordt hierna uitgelegd.

Feitelijke inrichting zolderverdieping

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben ter onderbouwing van hun stelling dat zij bij het begin van de huur hebben afgesproken dat zij naast de bij de woning behorende berging de drie zolderkamers mochten gebruiken, uiteengezet hoe de afspraak tot stand is gekomen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betogen dat oorspronkelijk de drie woningen elk de beschikking hebben gehad over één zolderkamer (dienstbodekamer) en één berging, maar dat dit gebruik door de jaren heen veranderd is. Volgens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bewoonde de dochter van [naam 3] , de eigenaar van het pand tot 1983, de drie zolderkamers. De drie bergingen behoorden bij de drie woningen. Toen [gedaagde 1] in 1984 de woning huurde waren de zolderkamers in ongebruik geraakt en werden deze voor opslag gebruikt van bouwmaterialen, waaronder uit de woningen gesloopte delen. De verhuurder woonde in Zwitserland en het contact verliep via diens gemachtigde de heer [naam 4] , makelaar (Tettero makelaars). Via [naam 4] heeft [gedaagde 1] toestemming gekregen om de drie zolderkamers op te ruimen, op te knappen en daarna kosteloos te gebruiken. [gedaagde 1] heeft naast de sleutel van de berging daarvoor de sleutels van de drie kamers gekregen, en is deze daarna gaan gebruiken, aldus steeds [gedaagde 1] en [gedaagde 2] .

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben ter onderbouwing van hun stelling een (oude) huurkaart overgelegd, waarop staat “IV Gem. zolder” en is aangekruist dat de drie woningen over een aparte “Bergruimte” beschikken. Te zien is dat er een streep en een stempel “VERVALLEN – okt 1986” op de huurkaart is gezet. Daaruit blijkt naar het oordeel van de kantonrechter echter onvoldoende dat de toedeling van de bergingen, zoals ooit bedoeld, niet meer van toepassing was en daarmee alle ruimtes op de vierde verdieping tot het door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gehuurde behoren. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben niet toegelicht waar dit verder uit zou moeten blijken. Daarbij komt dat zij later erkend hebben dat twee van de drie bergingen horen bij [adres 2] en [adres 3] .

Het betoog van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] over het bestaan – naast de drie bergingen – van de zolderkamers wordt ondersteund door de door hen overgelegde bouwtekening, die bevestigt wat de door hen aangevoerde in 1984 aangetroffen situatie was. Op die bouwtekening zijn drie kamers en drie bergingen afgebeeld (en een overloop en trap), die steeds genummerd zijn van 1 tot en met 3. De Blauwe Reiger heeft aangevoerd dat de overgelegde bouwtekening geen origineel kan zijn (en dus gefabriceerd moet zijn), omdat de splitsingstekening een andere situatie weergeeft, maar zij wordt daarin niet gevolgd. Hoewel het vragen oproept dat de splitsingstekening kennelijk zo bij het kadaster is gedeponeerd, heeft De Blauwe Reiger erkend dat de situatie op dit moment zo is als op de door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] overgelegde bouwtekening. Daarbij is het naar het oordeel van de kantonrechter aannemelijk dat de overgelegde tekeningen oorspronkelijke bouwtekeningen zijn en is het volstrekt onaannemelijk dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] van de drie gelijke ruimtes die op de splitsingstekening staan, zes kleinere ruimtes met een langere overloop hebben gemaakt. Temeer nu niet weersproken is dat [adres 2] altijd de beschikking over een berging heeft gehad, welke berging op de splitsingstekening niet is ingetekend. Aannemelijk is dat de tekening die bij de splitsingsakte is gevoegd de na de splitsing gewenste situatie en niet de feitelijke situatie ten tijde van de splitsing weergeeft.

De overgelegde splitsingstekening en bouwtekening zijn ter verduidelijking hieronder ingevoegd.

splitsingstekening

bouwtekening

De kantonrechter zal dan ook van de feitelijke situatie uitgaan, te weten de indeling zoals op de bouwtekening te zien is.

Berging is onderdeel van het gehuurde

Voor zover De Blauwe Reiger heeft gesteld dat niet is aangetoond dat de drie bergingen onderdeel uitmaakten van de woningen, althans dat niet is aangetoond dat één berging onderdeel uitmaakt van het gehuurde, is dit met succes door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] weerlegd. Onder meer door hun beroep op de feitelijke inrichting van de zolderverdieping, de gang van zaken en de met de verhuurder gemaakte afspraken voordat De Blauwe Reiger eigenaar werd zoals geschetst door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , het feitelijke gebruik dat zij al decennia maken van de berging en de eigen uitlatingen van De Blauwe Reiger. Zo spreekt Vink op 6 april 2021 in een e-mail aan [gedaagde 1] zelf over “de berging die bij [adres 3] hoort”. Ook in de dagvaarding stelt De Blauwe Reiger dat door een potentiële huurder van [adres 3] gevraagd is hoe het zat met de “bijbehorende berging op zolder” naar aanleiding waarvan De Blauwe Reiger zelf is gaan kijken op de zolderverdieping en ontdekte dat de berging van [adres 3] in gebruik was bij [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . Tussen partijen is niet in geschil dat de bergingen van [adres 2] en [adres 3] – hoewel de berging van [adres 3] met instemming van de huurder van [adres 3] door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gedurende bepaalde periodes wel is gebruikt – niet tot het gehuurde behoren. De conclusie is dan ook dat één van de drie bergingen behoort tot het gehuurde en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gerechtigd zijn tot het gebruik daarvan.

Gebruiksovereenkomst zolderkamers 4.10. Met betrekking tot de drie zolderkamers is de situatie anders. Uit hetgeen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben aangevoerd valt op te maken dat deze kamers geen onderdeel uitmaakten van de in 1984 gesloten huurovereenkomst, maar dat ter zake mondeling een gebruiksovereenkomst is gesloten. In ruil voor het opruimen en opknappen daarvan, kregen zij het kosteloze gebruik van deze kamers. Uit de feitelijke gang van zaken volgt dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de kamers hebben gerenoveerd en in gebruik hebben genomen, alsmede dat opvolgende eigenaren deze gebruiksovereenkomst hebben voortgezet.

De Blauwe Reiger heeft hiertegen onvoldoende ingebracht. Dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zonder toestemming de zolderkamers in gebruik hebben genomen is niet door haar aangetoond. Het ontbreken van een schriftelijke overeenkomst is daartoe onvoldoende. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben voldoende aannemelijk gemaakt dat zij met instemming van de verhuurder gebruik maken van de zolderkamers. In 1999 heeft een zaak bij de huurcommissie gediend en daaropvolgend heeft in 1999/2000 een grote verbouwing plaatsgevonden. Het is ondenkbaar dat de gerenoveerde staat van de zolderverdieping en het gebruik dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] van de zolderkamers maakten daarbij onopgemerkt is gebleven. Niet gesteld of gebleken is dat de toenmalige verhuurder tegen dat gebruik bezwaar gemaakt heeft en/of zich op het standpunt gesteld heeft dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een hogere huur zouden moeten betalen. Daaruit valt op te maken dat dit gebruik om niet kennelijk met instemming van de verhuurder plaatsvond. Dat in de koopovereenkomst waarmee De Blauwe Reiger in 2001 het pand gekocht heeft is vermeld dat de huurovereenkomsten ‘de gebruikelijke zijn’ – en dus geen melding gemaakt wordt van een gebruiksovereenkomst voor de zolderkamers – is een zaak tussen De Blauwe Reiger en de verkoper. Daaruit valt niets af te leiden met betrekking tot afspraken over het gebruik van de zolderverdieping. Dat de zolderkamers destijds in niet in het oordeel van de Huurcommissie zijn meegenomen, is evenmin voldoende. [gedaagde 1] heeft toegelicht dat de ruimtes niet in de klacht bij de huurcommissie zijn meegenomen, omdat die ruimtes (die door hem gerenoveerd waren) geen gebreken vertoonden. Dat de zolderkamers destijds bij het vaststellen van de door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voor het gehuurde te betalen huur door de Huurcommissie niet zijn meegenomen, bevestigt wel dat deze zolderkamers geen onderdeel van het gehuurde uitmaken. Immers, in dat geval hadden de vierkante meters en de staat waarin deze ruimtes verkeerden in het oordeel van de Huurcommissie meegenomen moeten worden. Uit hetgeen door partijen is gesteld en aangevoerd valt op te maken dat dit niet is gebeurd. Ten aanzien van de zolderkamers is dan ook sprake van een gebruiksovereenkomst.

Voortgezet gebruik na de koop door De Blauwe Reiger

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn ook na de koop door De Blauwe Reiger gebruik blijven maken van zolderkamers en dat wist De Blauwe Reiger, althans behoorde zij te weten. Rappange heeft de woning in 2001 getaxeerd, waarbij Rappange gezien moet hebben dat de zolderkamers door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in gebruik waren. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn toen niet op dat gebruik aangesproken. Rappange heeft [gedaagde 1] en [gedaagde 2] pas in 2010 bevraagd over het gebruik, maar ook toen is geen nader onderzoek uitgevoerd. Rappange heeft genoegen genomen met de verklaring van [gedaagde 1] in zijn brief van 20 maart 2010 en die verklaring is, anders dan De Blauwe Reiger betoogd, niet leugenachtig. De vraag van Rappange was immers of er sprake was van onderverhuur. Het antwoord van [gedaagde 1] moet in het licht daarvan gezien worden, te weten dat van onderverhuur geen sprake was. Zijn antwoord is, anders dan De Blauwe Reiger betoogt, niet in strijd met de feitelijke situatie. Immers, de zolderverdieping bestaat uit verschillende kamers en bergingen en die werden niet door anderen dan de huurders van [adres 2] , [adres 3] en [adres 1] gebruikt.

Vervolgens hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] het gebruik van de zolderkamers voortgezet, zonder daarop door De Blauwe Reiger te zijn aangesproken. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn in 2010 immers alleen aangesproken op de vermeende illegale onderverhuur, niet van onterecht gebruik van de zolderkamers. Ook niet nadat Rappange de woning in 2012 opnieuw bezocht had. De Blauwe Reiger heeft het gebruik van de zolderkamers pas aan de orde gesteld nadat zij in 2021 door een potentiële huurder van [adres 3] gevraagd is over de verdeling van de bergingen.

Niet gesteld of gebleken is dat bij het aangaan van de gebruiksovereenkomst een bepaalde tijd is overeengekomen. Gelet op het tijdsverloop, sinds 1984 zijn ruim 40 jaar verstreken, moet aangenomen worden dat sprake is van een gebruiksovereenkomst voor onbepaalde tijd. Niet in geschil is dat er voor dit gebruik geen gebruiksvergoeding is afgesproken, anders dan dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] het opknappen en onderhouden van de zolderkamers voor hun rekening nemen.

Niet gesteld of gebleken is dat de gebruiksovereenkomst door De Blauwe Reiger is opgezegd. Voor zover de sommatie van 4 september 2025 om het gebruik van de bergingen binnen veertien dagen te staken dan wel het instellen door De Blauwe Reiger van de vordering tot ontruiming binnen veertien dagen op de grondslag van ‘gebruik zonder toestemming’ als een opzegging van de gebruiksovereenkomst moet worden gekwalificeerd, geldt het volgende. Niet gesteld of gebleken is dat er bij de mondeling gesloten gebruiksovereenkomst iets is bepaald met betrekking tot opzegging dan wel beëindiging. Indien wet en overeenkomst niet voorzien in een regeling van de opzegging, geldt dat de overeenkomst in beginsel opzegbaar is. Voor de gebruiksovereenkomst gelden de regels met betrekking tot het opzeggen van een huurovereenkomst van woonruimte niet. Voor een opzegging is niet vereist dat de wederpartij tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst. Van verjaring of rechtsverwerking, zoals door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aangevoerd, is met betrekking tot de mogelijkheid om een gebruiksovereenkomst op te zeggen geen sprake.

Op grond van art. 6:248 lid 1 BW kunnen de eisen van redelijkheid en billijkheid in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval meebrengen dat opzegging slechts mogelijk is indien daarvoor een voldoende zwaarwegende grond bestaat. Die eisen kunnen in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval ook meebrengen dat een bepaalde opzegtermijn in acht moet worden genomen of dat de opzegging gepaard moet gaan met het aanbod tot betaling van een (schade)vergoeding.

Omdat de gebruiksovereenkomst ziet op het gebruik van kamers voor bewoning en het dus om een fundamenteel recht, het huisrecht, van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gaat is de kantonrechter van oordeel dat De Blauwe Reiger een zwaarwegende grond, vergelijkbaar met de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik bij woonruimte, dient te hebben voor het kunnen opzeggen van de gebruiksovereenkomst. Op dat punt heeft De Blauwe Reiger echter te weinig gesteld. Voor zover het De Blauwe Reiger enkel gaat om het weer volledig kunnen beschikken over haar eigendom weegt dat minder zwaar dan het huisrecht van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . Waarbij meegewogen wordt dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op dit moment 78 respectievelijk 66 jaar zijn, de zolderkamers op eigen kosten hebben gerenoveerd en onderhouden en zij de zolderkamers al meer dan veertig jaar voor bewoning in gebruik hebben.

Conclusie

Niet is aangetoond dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , door illegale onderverhuur of anderszins, hun verplichtingen uit de huurovereenkomst niet zijn nagekomen. Van een tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt is dan ook geen sprake. De primaire vordering van De Blauwe Reiger tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wordt dan ook afgewezen.

Zoals hierboven is overwogen behoort één berging tot het gehuurde, zodat de subsidiair gevraagde verklaring voor recht dat enkel de woning op de derde etage tot het gehuurde behoort zal worden afgewezen.

De meer subsidiair gevraagde verklaring voor recht dat één berging tot het gehuurde behoort kan worden toegewezen, maar dan zonder de verwijzing naar de splitsingstekening nu deze de feitelijke situatie niet juist weergeeft. Het gebruik van de berging is aldus bij de huur inbegrepen, zodat de vordering tot het betalen van een gebruiksvergoeding voor de berging om die reden reeds wordt afgewezen.

Aangezien niet is aangetoond dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de zolderkamers illegaal in gebruik hebben genomen of dat een zwaarwegende grond tot opzegging van de gebruiksovereenkomst bestaat zullen de – zowel primair, subsidiair als meer subsidiair ingestelde – vorderingen tot ontruiming daarvan en tot betaling van een schadevergoeding dan wel gebruiksvergoeding voor het gebruik van de zolderkamers worden afgewezen.

De proceskosten

De Blauwe Reiger is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden begroot op € 1.298,00, bestaande uit het salaris van de gemachtigde (2 punten x € 577,00) en de nakosten (€ 144,00).

5. De beslissing

verklaart voor recht dat één berging tot het gehuurde behoort,

wijst het meer of anders gevorderde af,

veroordeelt De Blauwe Reiger in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] begroot op € 1.298,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als De Blauwe Reiger niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.P. Ploeger, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van mr. M.E. Zwart da Silva Palma, griffier, op 28 juli 2026.

64183