RECHTBANK AMSTERDAM
Civiel recht
Kantonrechter
Zaaknummers: 11931698 CV EXPL 25-14532 (hoofdzaak) & 12136656 CV EXPL 26-3686 (vrijwaring)
Vonnis van 20 augustus 2026
in de hoofdzaak met zaaknummer 11931698 CV EXPL 25-14532:
1. [eiser 1] ,
2. [eiser 2],
beiden wonende te [woonplaats 1] ,
eisers,
hierna gezamenlijk te noemen: [eisers] ,
gemachtigde: mr. L.M.J. Pelswijk,
tegen
1. [gedaagde 1] ,
2. [gedaagde 2],
beiden wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagden,
hierna gezamenlijk te noemen: [gedaagden] ,
gemachtigden: [gemachtigde 1] en [gemachtigde 2] ,
in de vrijwaringszaak met zaaknummer 12136656 CV EXPL 26-3686:
1. [gedaagde 1] ,
2. [gedaagde 2],
beiden wonende te [woonplaats 2] ,
eisers in vrijwaring,
hierna gezamenlijk te noemen: [gedaagden] ,
gemachtigden: [gemachtigde 1] en [gemachtigde 2] ,
tegen
EXCELLENT CONCEPTS B.V., TEVENS H.O.D.N. ‘TIJDELIJK VAN HUIS’,
statutair gevestigd te Eindhoven,
gedaagde in vrijwaring,
hierna te noemen: TvH,
niet verschenen.
1. De procedures
Het verloop van de procedures blijkt uit de navolgende stukken.
In de hoofdzaak:
- de dagvaarding met bijlagen van 9 oktober 2025 van [eisers] ;
- de incidentele conclusie tot oproeping in vrijwaring met bijlagen van [gedaagden] ;
- de incidentele conclusie van antwoord van [eisers] ;
- het vonnis in het incident van 12 februari 2026, waarin het verzoek van [gedaagden] om TvH in vrijwaring te dagvaarden is toegewezen;
- de conclusie van antwoord met bijlagen van [gedaagden] ;
- het vonnis van 26 maart 2026, waarin een mondelinge behandeling is bepaald.
In de vrijwaringszaak:
- de dagvaarding met bijlagen van 4 maart 2026 van [gedaagden] ;
- het vonnis van 26 maart 2026, waarin een mondelinge behandeling is bepaald.
Op 10 juli 2026 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij de hoofd- en vrijwaringszaak gelijktijdig zijn behandeld. Namens [eisers] zijn verschenen: [eiser 1] en [eiser 2] , vergezeld van mr. L.M.J. Pelswijk. Namens [gedaagden] zijn verschenen: [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , vergezeld van [gemachtigde 1] en [gemachtigde 2] als gemachtigden. Namens of voor TvH, hoewel behoorlijk opgeroepen, is niemand verschenen. Partijen hebben hun zaak toegelicht. Mr. Pelswijk heeft gebruik gemaakt van spreekaantekeningen en deze overgelegd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen ter zitting is verklaard en gebeurd.
TvH heeft niet gereageerd in de vrijwaringszaak. Tegen haar wordt verstek verleend op grond van artikel 139 Rv.
Ten slotte is in beide zaken vonnis bepaald. Omdat beide zaken in staat van wijzen zijn, beslist de kantonrechter met dit vonnis gelijktijdig op alle vorderingen.
2. De feiten
[gedaagden] hebben per 1 juli 2023 de woonruimte aan de [adres] (hierna ook wel: het gehuurde) verhuurd aan [eisers] voor de duur van een jaar. Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing. De huurovereenkomst is nadien eenmalig verlengd tot en met 30 juni 2025. In goed overleg hebben partijen de huurovereenkomst eerder beëindigd per 31 mei 2025.
Partijen hebben in artikel 7.1 van de huurovereenkomst opgenomen dat [eisers] een waarborgsom voor het gehuurde van € 4.000,- verstrekken aan de door [gedaagden] aangewezen beheersorganisatie TvH. In artikel 7.4 van de huurovereenkomst is bepaald dat TvH de volledige waarborgsom binnen twee maanden na de beëindiging van de huurovereenkomst terugbetaalt aan [eisers] , mits het gehuurde, kortgezegd, in goede staat wordt opgeleverd.
Het gehuurde is op 26 mei 2025 opgeleverd door [eisers] Er is geen rapport van de eindinspectie opgesteld. Bij e-mail van 3 juni 2025 hebben [gedaagden] aan [eisers] geschreven dat zij akkoord waren met de oplevering van het gehuurde, maar ook dat kalkaanslag in de toiletpot was aangetroffen. [gedaagden] hebben [eisers] verzocht dit alsnog schoon te maken.
Bij e-mail van 7 juni 2025 hebben [eisers] , voor zover relevant, het volgende geschreven:
“(…) we still do not agree that the toilet staining is a legal deduction from our deposit. However we wish to part on good terms, and therefore will hire a professional to perform the toilet cleaning. With the agreement that after the cleaning, our deposit will be released in full.
(…)”
In reactie hierop hebben [gedaagden] bij e-mail van 8 juni 2025, voor zover relevant, het volgende geschreven:
“(…) We dot not have any further complaints and hence after the professional cleaner completes the cleaning to our satisfaction; we can instruct the rental agency to release the deposit in full. (…)”
[eisers] hebben € 164,- betaald om de toiletpot professioneel te laten reinigen.
Terugbetaling van de waarborgsom door TvH aan [eisers] is na de beëindiging van de huurovereenkomst uitgebleven. [gedaagden] hebben [naam] (lees: TvH) op 18 augustus 2025 in gebreke gesteld en gesommeerd om de waarborgsom terug te betalen. Dit is niet gebeurd.
3. Het geschil
In de hoofdzaak
[eisers] vorderen dat de kantonrechter, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagden] veroordeelt tot betaling van € 4.000,- voor de waarborgsom en € 164,- aan schoonmaakkosten, met veroordeling van [gedaagden] in de buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten.
[eisers] leggen, samengevat, aan hun vorderingen het volgende ten grondslag. [gedaagden] zijn op grond van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst gehouden de waarborgsom in zijn volledigheid terug te betalen aan [eisers] , nu de woning goed is opgeleverd. Daarnaast zijn de schoonmaakkosten voor de toiletpot onverschuldigd betaald door [eisers] Volgens [eisers] hebben zij deze kosten enkel betaald onder de voorwaarde dat de waarborgsom aan hen zou worden gerestitueerd. Omdat dit niet is gebeurd, zijn zij ook niet gehouden deze schoonmaakkosten te betalen, aldus [eisers]
[gedaagden] stellen zich op het standpunt dat er geen grondslag bestaat voor de vordering tot terugbetalen van de waarborgsom. In de huurovereenkomst is immers afgesproken dat TvH deze waarborgsom zou terugbetalen en niet [gedaagden] Verder betwisten [gedaagden] dat zij de schoonmaakkosten moeten betalen.
In de vrijwaringszaak
[gedaagden] vorderen dat de kantonrechter TvH veroordeelt tot betaling aan [gedaagden] van al hetgeen waartoe [gedaagden] in de hoofdzaak worden veroordeeld, met inbegrip van de daarin gegeven proceskostenveroordeling. Daarnaast vorderen [gedaagden] dat TvH wordt veroordeeld in de proceskosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover indien tijdige betaling uitblijft.
[gedaagden] leggen aan hun vorderingen ten grondslag dat [eisers] de waarborgsom aan TvH als beheerder hebben betaald en dat TvH deze onder zich heeft gehouden. TvH is dan ook gehouden deze waarborgsom aan [eisers] terug te betalen. TvH heeft bovendien herhaaldelijk verklaard dat zij verantwoordelijk is voor het restitueren van de waarborgsom, aldus steeds [gedaagden]
TvH heeft geen verweer gevoerd.
Op de stellingen van partijen in beide procedures wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4. De beoordeling
In de hoofdzaak
Restitutie van de waarborgsom
Tussen partijen is niet in geschil dat de waarborgsom in haar volledigheid moet worden terugbetaald aan [eisers] Partijen verschillen echter van mening over de vraag wie tot terugbetaling moet overgaan. De kantonrechter is van oordeel dat – anders dan [gedaagden] stellen – zij zijn gehouden tot terugbetaling van de waarborgsom en overweegt daartoe als volgt.
De huurovereenkomst is tussen [eisers] en [gedaagden] gesloten. TvH is geen partij bij deze huurovereenkomst, waardoor een rechtsverhouding tussen [eisers] en TvH ontbreekt. Dit bekent dat, hoewel het volgens de huurovereenkomst aan TvH is om de waarborgsom te restitueren aan [eisers] , dit geen verplichting is waarvan [eisers] jegens TvH nakoming kan vragen. Dit brengt met zich dat [eisers] zich enkel tot [gedaagden] kunnen wenden om de waarborgsom terugbetaald te krijgen, wat zij ook hebben gedaan. Nu vaststaat dat [eisers] recht hebben op teruggave van deze waarborgsom, zijn [gedaagden] dan ook gehouden die aan hen te betalen. De vordering tot betaling van de waarborgsom zal dan ook worden toegewezen.
Schoonmaakkosten voor de toiletpot
Partijen verschillen van mening of met betrekking tot de schoonmaakkosten de afspraak is gemaakt dat [eisers] deze kosten zouden betalen onder de voorwaarde dat de waarborgsom zou worden terugbetaald. De kantonrechter is, anders dan [eisers] stelt, van oordeel dat deze afspraak niet is gemaakt. Daartoe wordt het volgende overwogen.
De kantonrechter stelt voorop dat bij de beantwoording van de vraag wat partijen in relatie tot de schoonmaakkosten voor de toiletpot hebben afgesproken, het aankomt op de zin die de partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkanders verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
Uit de emailcorrespondentie tussen partijen die betrekking heeft op schoonmaak van de toiletpot (zie hiervoor onder 2.4. en 2.5.) kan naar het oordeel van de kantonrechter niet worden afgeleid dat i) [eisers] uitdrukkelijk te kennen hebben gegeven dat zij enkel de schoonmaakkosten zouden betalen onder de voorwaarde dat de waarborgsom zou worden terugbetaald en ii) [gedaagden] met een dergelijke voorwaarde – zou die al zijn gesteld – akkoord zijn gegaan. Uit de aangehaalde e-mails kan immers enkel worden opgemaakt dat [gedaagden] zich ertoe hebben verbonden om TvH te instrueren de waarborgsom terug te betalen aan [eisers] na de reiniging van de toiletpot. Dit hebben [gedaagden] ook bij e-mail van 17 juni 2025 aan TvH gedaan.
De kantonrechter komt op grond van het voorgaande tot het oordeel dat [eisers] er redelijkerwijs niet van konden uitgaan en de uitlatingen van [gedaagden] niet zo mochten begrijpen dat laatstgenoemden ermee hebben ingestemd dat [eisers] de schoonmaakkosten alleen zouden vergoeden als [gedaagden] de waarborgsom zouden (laten) uitbetalen. Dit betekent dat [eisers] de schoonmaakkosten zelf moeten dragen en dat de kantonrechter de vordering van [eisers] op dit punt daarom afwijst.
Buitengerechtelijke incassokosten
De vordering tot vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten ad € 655,09 wordt afgewezen, aangezien deze vordering niet is toegelicht en bovendien onvoldoende is onderbouwd dat de hiervoor noodzakelijke werkzaamheden daadwerkelijk zijn verricht om de vordering te innen.
Proceskosten
[gedaagden] zijn grotendeels in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten aan de zijde van [eisers] worden tot op heden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
146,15
- griffierecht
€
257,00
- salaris gemachtigde
€
576,00
(2 punten × € 288,00)
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.123,15
In de vrijwaringszaak
Vorderingen
De vorderingen van [gedaagden] komen de kantonrechter niet onrechtmatig of ongegrond voor. De kantonrechter zal de vorderingen van [gedaagden] daarom in hun geheel toewijzen.
Proceskosten
TvH is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden] worden tot op heden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
155,02
- griffierecht
€
265,00
- salaris gemachtigde
€
720,00
(2 punten × € 360,00)
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.284,02
De door [gedaagden] gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5. De beslissing
De kantonrechter:
in de hoofdzaak
veroordeelt [gedaagden] om aan [eisers] de waarborgsom voor het gehuurde ter hoogte van € 4.000,- terug te betalen;
veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op € 1.123,15, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening wanneer [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af;
in de vrijwaringszaak
veroordeelt TvH om aan [gedaagden] te betalen een bedrag van € 5.123,15, bestaande uit de waarborgsom en proceskostenveroordeling waartoe [gedaagden] in de hoofdzaak onder rechtsoverweging 5.1 en 5.2 zijn veroordeeld;
veroordeelt TvH in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op € 1.284,02, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening wanneer [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend;
veroordeelt TvH tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald aan [gedaagden] ;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.D. Coumou en in het openbaar uitgesproken op 20 augustus 2026 in aanwezigheid van de griffier mr. J.E.F. Chel.