ECLI:NL:RBAMS:2026:8398

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding- de conclusie van antwoord- de conclusie van repliek- de conclusie van dupliek

- de akte uitlating producties.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

In januari 2023 is een huurovereenkomst gesloten tussen [eiser] als huurder en CRCL Projects BV als verhuurder. De huur heeft betrekking op de woning met adres [adres] . De woning is onderdeel van een wooncomplex met de naam “ [complex naam] ”.

In artikel 9.1 van het huurcontract staat: “Totdat verhuurder anders meedeelt, treedt als beheerder op: Rotsvast Groep Amsterdam & Amstelveen (…)”. De beheerder wordt hierna “Rotsvast” genoemd. In 9.2 van het huurcontract staat:

“Tenzij schriftelijk anders overeengekomen, dient huurder voor wat betreft de inhoud en alle verdere aangelegenheden betreffende deze huurovereenkomst met de beheerder contact op te nemen”.

In het kadaster is op 26 juni 2024 ingeschreven dat de eigendom van (het recht van erfpacht op) de woning is overgegaan op Euro Living Teachers S.à.r.l., een vennootschap naar Luxemburgs recht.

Rotsvast heeft [eiser] per e-mail van 26 juni 2024 als volgt bericht:

“Graag informeren wij u over het volgende; per heden is complex [complex naam] in eigendom overgedragen en is ook een nieuwe beheerder aangesteld, die namens de nieuwe verhuurder het beheer van [complex naam] zal voeren”. In die e-mail is ook een introductiebrief van NMG aangekondigd.

In een brief van NMG van 28 juni 2024 aan [eiser] , staat onder meer het volgende:

“Met ingang van 25 juni 2024 is het eigendom van de door u gehuurde woning van overgenomen door Euro Living Teachers S.à.r.l.

NMG Vastgoed zal namens de nieuwe eigenaar het beheer gaan voeren voor de door u gehuurde woning en is ook uw nieuwe aanspreekpunt.

Uiteraard heeft de eigendomsoverdracht geen gevolgen voor de met u gesloten huurovereenkomst. Alle rechten en verplichtingen uit deze overeenkomst worden door de nieuwe eigenaar overgenomen”.

[eiser] heeft in december 2025 bij NMG een melding gedaan dat het gehuurde niet kon worden verwarmd. Over dat probleem is vervolgens gecorrespondeerd tussen [eiser] en NMG.

3. Het geschil

[eiser] vordert huurprijsvermindering van 60% over de periode van 1 december 2025 tot de datum waarop het gebrek aantoonbaar en duurzaam is hersteld en vergoeding van schade tot een bedrag van € 4.000,00.

[eiser] legt aan de vordering ten grondslag dat NMG jegens hem is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, althans jegens hem onrechtmatig heeft gehandeld.

NMG concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] omdat NMG niet de verhuurder is.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

[eiser] vordert vermindering van de overeengekomen huurprijs op grond van artikel 7:207 BW en schadevergoeding op grond van art. 7:208 BW vanwege een door [eiser] gesteld gebrek aan de verhuurde zaak. Een dergelijke vordering van een huurder moet worden ingesteld tegen de (rechts)persoon die – als verhuurder – partij is bij de huurovereenkomst.

[eiser] heeft onvoldoende gesteld voor het toewijzen van de vordering jegens NMG op grond van tekortschieten in de nakoming van een huurovereenkomst. De vorderingen van [eiser] worden daarom afgewezen. Dat zal hierna worden toegelicht.

Door [eiser] is niet betwist dat Euro Living Teachers S.à.r.l.(hierna: Euro Living) in juni 2024 als opvolgend eigenaar van rechtswege de verhuurder van [eiser] is geworden. Op grond van artikel 7:226 BW gaan, bij overdracht van een verhuurde zaak door de verhuurder, de rechten en verplichtingen van de verhuurder (die daarna opeisbaar worden) over op de verkrijger. [eiser] betwist in de conclusie van repliek dat hij de brief van 28 juni 2024 van NMG waarin de rechtsovergang is meegedeeld (r.o. 2.5) heeft ontvangen en voert aan dat die brief buiten beschouwing moet blijven. Voor zover [eiser] daarmee bedoelt dat ervan moet worden uitgegaan dat de rechtsovergang niet heeft plaatsgevonden, is dat standpunt onjuist. De rechtsovergang vindt van rechtswege plaats. Ontvangst door de huurder van een mededeling van de overdracht is geen vereiste voor de rechtsovergang op grond van artikel 7:226 BW.

Indien [eiser] met zijn betwisting van de ontvangst van de genoemde brief bedoelt dat hij niet kon weten wie zijn verhuurder is, mocht hij er niet voor kiezen om (zonder nader onderzoek) NMG in rechte te betrekken. Uit het huurcontract (artikelen 9.1 en 9.2) volgt dat er bij de uitvoering van de huurovereenkomst, naast de verhuurder, sprake is van een beheerder als aanspreekpunt voor de huurder. Uit het feit dat [eiser] een aanspreekpunt had (NMG) kan hij niet zonder meer hebben afgeleid dat dit aanspreekpunt ook zijn verhuurder was. Door NMG is bovendien in de conclusie van dupliek aangevoerd dat de brief van 28 juni 2024 per email aan [eiser] is verzonden naar hetzelfde emailadres vanaf waar [eiser] in deze procedure heeft gereageerd op de stelbrief van de gemachtigde van NMG, hetgeen door [eiser] in zijn reactie op die conclusie niet is betwist. [eiser] heeft evenmin betwist dat hij een brief van NMG van 24 september 2024 heeft ontvangen waarin onder meer wordt bericht dat de huur voortaan op een bankrekeningnummer van Euro Living moet worden overgemaakt en dat hij in vervolg daarop vanaf oktober 2024 de huur op de rekening van Euro Living heeft overgemaakt. Onder die omstandigheden komt onwetendheid over de hoedanigheid van de betrokken partijen voor risico van [eiser] .

[eiser] heeft ook nog gesteld dat NMG zich heeft gedragen als verhuurder door – zonder naar Euro Living te verwijzen – met hem te communiceren over de warmteklacht, door deze klacht in behandeling te nemen, daarover beslissingen te nemen en een compensatieregeling aan te bieden. Dit is door NMG betwist. Zelfs als dergelijk handelen door NMG zou komen vast te staan, kan dat niet meebrengen dat NMG contractspartij bij de huurovereenkomst is geworden (in plaats van of samen met Euro Living) in zoverre dat een vordering tot vermindering van de huurprijs en een vordering tot vergoeding van schade als gevolg van een gebrek jegens NMG toewijsbaar zijn.

[eiser] beroept zich in dit kader nog op het Kribbebijter-arrest (ECLI:NL:HR:1977:AC1877). Hij miskent echter dat dit arrest betrekking heeft op de vraag of een partij jegens een ander bij het sluiten van een overeenkomst in eigen naam is opgetreden. In dit geval is de huurovereenkomst al eerder gesloten tussen [eiser] en (de rechtsvoorganger van) Euro Living. Rechtsregels uit het Kribbebijter-arrest kunnen, zonder toelichting door [eiser] , niet worden toegepast op de vraag of NMG partij is geworden bij die bestaande huurovereenkomst. [eiser] beroept zich daarnaast, onder verwijzing naar ECLI:NL:HR:2010:BK7671, op gerechtvaardigd vertrouwen. Maar ook dat leerstuk heeft betrekking op het tot stand komen van een overeenkomst (al dan niet door vertegenwoordiging) en niet op een situatie zoals de onderhavige.

In zijn conclusie van repliek heeft [eiser] nog een subsidiaire grondslag voor zijn vorderingen aangevoerd. NMG zou, als zij niet de verhuurder is, onrechtmatig hebben gehandeld jegens [eiser] . [eiser] heeft echter niet gesteld welk handelen van NMG onrechtmatig is als vaststaat dat NMG niet (als verhuurder) gehouden was een gebrek te verhelpen. [eiser] voert daarbij argumenten aan onder verwijzing naar jurisprudentie die niet lijkt te bestaan, althans naar jurisprudentie over een ander onderwerp. De kantonrechter ziet daarom geen reden om verder uit te leggen waarom de subsidiaire grondslag ondeugdelijk is.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vorderingen van [eiser] worden afgewezen.

[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van NMG worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

576,00

(2 punten × € 288,00)

- nakosten

€

144,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

720,00

5. De beslissing

wijst de vorderingen af,

veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 720,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.A. Veldman en in het openbaar uitgesproken op 10 juli 2026.

67982