ECLI:NL:RBAMS:2026:8401

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties,

- het proces-verbaal van mondeling antwoord,

- het tussenvonnis van 27 januari 2026 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald,

- de dagbepaling mondelinge behandeling.

Voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft [eiser] op 19 juni 2026 nadere producties in het geding gebracht. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 29 juni 2026. De griffier heeft daarvan aantekeningen gemaakt. [eiser] is verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. [gedaagde] is in persoon verschenen. Partijen hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht, [eiser] mede aan de hand van spreekaantekeningen. Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.

2. De feiten

Tussen partijen geldt met ingang van december 2020 een huurovereenkomst ten aanzien van een deel van het gebouw aan de [adres] . [gedaagde] was in 2025 maandelijks een bedrag verschuldigd van in totaal € 1.208,34, bestaande uit een kale huurprijs van € 1.108,34 en een voorschot servicekosten van € 100,00.

[gedaagde] heeft in mei 2025 aan [eiser] een voorstel gedaan tot verlaging van de huurprijs. [eiser] heeft niet met dat voorstel ingestemd. [gedaagde] heeft vervolgens op 11 juli 2025 een verzoek ingediend bij de huurcommissie zoals bedoeld in art. 7:254 BW.

De rapporteur van de huurcommissie heeft op 18 augustus 2025 een onderzoek uitgevoerd in het gehuurde en daarvan een rapport opgesteld (hierna: het rapport). Op 16 oktober 2025 heeft een zitting bij de huurcommissie plaatsgevonden waarbij partijen aanwezig waren. De huurcommissie heeft vervolgens op 3 november 2025 de uitspraak aan partijen verzonden (hierna: de uitspraak). De huurcommissie heeft beslist dat de overeengekomen huurprijs niet redelijk is en dat het puntenaantal voor de woning per 1 augustus 2025 moet worden bepaald op 63. De huurcommissie heeft de kale huurprijs daarom per 1 augustus 2025 bepaald op € 380,18 per maand.

3. Het geschil

[eiser] vordert betaling van een huurachterstand van € 6.041,70 tot en met 17 december 2025 te vermeerderen met een bedrag van € 1.208,34 voor iedere maand of gedeelte daarvan vanaf 1 januari 2026 dat de huurprijs niet (geheel) door [gedaagde] is voldaan. Hij vordert daarnaast ontbinding van de huur en ontruiming van het gehuurde. [eiser] vordert ten slotte een verklaring voor recht dat het verzoek van [gedaagde] d.d. 11 juli 2025 bij de huurcommissie niet-ontvankelijk had moeten worden verklaard. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft [eiser] de eis voorwaardelijk vermeerderd. [eiser] vordert de uitspraak van de huurcommissie te vernietigen voor het geval de kantonrechter zou beslissen dat de uitspraak van de huurcommissie niet automatisch is komen te vervallen door het instellen van de onderhavige procedure.

[eiser] stelt daartoe dat [gedaagde] in de nakoming van de huurovereenkomst tekortschiet, enerzijds vanwege de gestelde betalingsachterstand en anderzijds door het gehuurde voornamelijk als kantoorruimte te gebruiken in strijd met de overeengekomen bestemming. Ten aanzien van de gevorderde verklaring voor recht voert [eiser] aan dat de huurcommissie [gedaagde] niet-ontvankelijk had moeten verklaren omdat hij het gehuurde feitelijk als kantoorruimte gebruikt(e).

[gedaagde] heeft de betalingsachterstand en het gestelde gebruik als kantoorruimte betwist. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

[eiser] stelt dat het gehuurde geen woning is maar dat partijen wel zijn overeengekomen dat [gedaagde] het gehuurde als woning zou gebruiken. [eiser] stelt dat [gedaagde] in de nakoming van de overeenkomst tekortschiet door het gehuurde voornamelijk als kantoorruimte te gebruiken. [gedaagde] erkent dat hij een ruimte met de bestemming woonruimte huurt, maar betwist dat hij deze voornamelijk als bedrijfsruimte gebruikt.

In de zaak bij de huurcommissie is aan de orde geweest welke ruimte [gedaagde] precies in gebruik heeft. De rapporteur heeft een beschrijving en een tekening van het object opgenomen in het rapport. Kort gezegd betreft de huur een hoofdgebouw met verschillende (woon)lagen, met op de begane grond privé ruimtes en gemeenschappelijke verkeersruimtes en aan de achterzijde een uitbouw, gemeenschappelijke buitenruimte en een aanbouw met atelierruimtes. Op de begane grond zijn vijf units gerealiseerd. De eerste unit is een woning in de voorzijde van het hoofdgebouw. De tweede unit bevindt zich deels in de achterzijde van het hoofdgebouw en in de uitbouw. De overige drie units bevinden zich in de aanbouw. [gedaagde] huurt de tweede unit. Deze unit is afsluitbaar en beschikt over eigen voorzieningen zoals een kamer met keuken in de uitbouw en een slaap-/badkamer in het hoofdgebouw.

Op grond van art. 7:233 BW wordt onder woonruimte verstaan een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige dan wel niet zelfstandige woning is verhuurd. Partijen zijn het erover eens dat zij een gebruik als woning zijn overeengekomen. Gelet op de aard van het object was dat gebruik ook feitelijk mogelijk. Partijen zijn dus de huur van woonruimte overeengekomen. De kantonrechter begrijpt het standpunt van [eiser] aldus dat de uitbouw (volgens de gemeente of anderszins) eigenlijk een kantoorruimte is. Omdat de gehele zaak als woonruimte is verhuurd komt dat standpunt echter, voor zover juist, in dit kader geen betekenis toe.

[eiser] heeft zijn stelling dat [gedaagde] de woning voornamelijk als kantoorruimte gebruikt, gelet op de gemotiveerde betwisting door [gedaagde] , onvoldoende onderbouwd. [gedaagde] staat in de Basisregistratie Personen op het adres van het gehuurde ingeschreven. [eiser] heeft een kvk-uittreksel overgelegd waaruit blijkt dat op dat adres ook de eenmanszaak van [gedaagde] is ingeschreven. Deze inschrijving, maar ook het thuis verrichten van werkzaamheden die [gedaagde] op een kantoor kan doen, maken niet dat in strijd met een contractuele woonbestemming wordt gehandeld. Het staat een huurder van woonruimte in beginsel vrij om thuis te werken. Dat is mogelijk anders als een woning voornamelijk als kantoor is ingericht en daar bijvoorbeeld ook regelmatig derden (klanten, werknemers etc.) aanwezig zijn. Iets dergelijks is niet door [eiser] gesteld. Omdat geen sprake is van tekortschieten door [gedaagde] , wordt de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst op deze grond afgewezen.

Verklaring voor recht

De door [eiser] gevorderde verklaring voor recht kan gelet op het voorgaande niet worden toegewezen. Een huurder kan een verzoek ex art. 7:254 BW doen aan de huurcommissie als hij woonruimte huurt (zie art. 10 Uhw). Het feitelijke gebruik van het gehuurde door de huurder is, indien is komen vast te staan dat sprake is van de huur van woonruimte, in dat kader niet relevant.

Uitspraak huurcommissie

De huurcommissie heeft de uitspraak op 3 november 2025 verzonden. [eiser] heeft op 29 december 2025 een dagvaarding betekend. Aan de termijn van 8 weken zoals vermeld in artikel 7:262 lid 1 BW is voldaan, zodat [eiser] ontvankelijk is in de onderhavige procedure.

[eiser] voert aan dat een uitspraak van de huurcommissie automatisch vervalt als tijdig een procedure bij de kantonrechter wordt gestart. Op grond van artikel 7:262 lid 1 BW vervalt een uitspraak van de huurcommissie echter alleen als een beslissing van de rechter wordt gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Het is de vraag of daaraan is voldaan.

Bij een verzoek op grond van artikel 7:254 BW wordt een beslissing genomen over de redelijkheid van de huurprijs. [eiser] heeft geen beslissing over de redelijkheid van de huurprijs gevorderd en heeft ook niet gevorderd dat de huurprijs wordt vastgesteld (op een ander bedrag dan door de huurcommissie was bepaald). [eiser] heeft ten aanzien van de huurprijs enkel betaling van een huurachterstand (en ontbinding van de huur) gevorderd. De kantonrechter oordeelt dat dit desondanks voldoende is om de uitspraak van de huurcommissie te laten vervallen. Om op de betalingsvordering van [eiser] te beslissen, moet immers ook worden beslist over de hoogte van de verschuldigde huurprijs. Ook als die huurprijs niet in het dictum van het vonnis zou worden bepaald, zijn de overwegingen van de kantonrechter over de hoogte van de huurprijs wel dragend voor de beslissing. Daaraan komt dus ook gezag van gewijsde toe als het vonnis kracht van gewijsde krijgt. Daarmee wordt voldaan aan het vereiste dat een beslissing van de rechter wordt gevraagd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht.

Deze benadering past ook bij hetgeen de Hoge Raad heeft overwogen in zijn prejudiciële beslissing van 23 april 2021: “De rechtsgang van art. 7:262 BW is bedoeld als een laagdrempelige procedure, waarin partijen zonder rechtsbijstand kunnen procederen. Daarbij past het niet om formele eisen te stellen aan de wijze waarop de gedaagde geschilpunten aan de kantonrechter kan voorleggen” (ECLI:NL:HR:2021:657, r.o. 2.8.2).

De huurprijs

[gedaagde] heeft bij de huurcommissie een verzoek gedaan zoals bedoeld in art. 7:254 BW. Uit het overgangsrecht voor de Wet betaalbare huur (art. 208e OnBW) volgt dat de wetswijzigingen per 1 juli 2024 onmiddellijk van toepassing zijn op bestaande overeenkomsten met een huurprijs in het laagsegment, maar niet op overeenkomsten met betrekking tot zelfstandige woonruimte met een huurprijs in het midden- of hoogsegment die zijn gesloten voor 1 juli 2024. Voor overeenkomsten met betrekking tot een zelfstandige woonruimte gesloten voor 1 juli 2024 met een huurprijs in het midden- of hoogsegment maar een WWS-waarde onder de laagsegmentgrens, geldt dat per 1 juli 2025 een huurverlaging tot de maximaal redelijke huurprijs kan worden bewerkstelligd op grond van art. 7:254 BW. Dat laatste is gebeurd. Partijen zijn met ingang van 1 december 2020 (en dus ruim voor 1 juli 2024) een huurovereenkomst aangegaan met een geliberaliseerde aanvangshuurprijs. Omdat de huurcommissie besliste dat de WWS-waarde van de woning moest worden gewaardeerd op 63 punten, en dit aantal onder de laagsegmentgrens van 143 punten lag, is de huurprijs verlaagd (tot € 380,18 per maand).

[eiser] heeft een betalingsvordering ingesteld die is berekend op basis van de huurprijs zoals die gold voordat de huurcommissie uitspraak deed. Zoals blijkt uit het voorgaande is de uitspraak van de huurcommissie vervallen. In de dagvaarding heeft [eiser] wel argumenten aangedragen waarom de uitspraak van de huurcommissie onjuist is, maar het gevolg van die onjuistheid is niet dat automatisch de oorspronkelijke huurprijs gaat gelden. Het uitgangspunt van artikel 7:262 BW is immers dat de rechter een (nieuwe) beslissing neemt over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Als een huurder bij de huurcommissie een verzoek heeft gedaan zoals bedoeld in artikel 7:254 BW en vervolgens een procedure ex art. 7:262 BW wordt gestart met als gevolg dat de uitspraak van de huurcommissie vervalt, zal de partij die een bepaalde huurprijs wil bereiken – op grond van artikel 150 Rv – deze huurprijs gemotiveerd moeten stellen (en zo nodig bewijzen).

Zoals hiervoor overwogen bij 4.10 zou de huurcommissie niet tot verlaging van de huurprijs zijn gekomen bij een woningwaarde boven de laagsegmentgrens van 143 WWS-punten. [eiser] heeft in deze procedure niet gesteld dat de woning met meer dan 143 WWS-punten moet worden gewaardeerd. Daarmee heeft [eiser] onvoldoende gesteld om te komen tot de door hem gevorderde kale huurprijs van € 1.108,34.

[eiser] heeft voorafgaand aan de mondelinge behandeling een puntentelling overgelegd waaruit een woningwaardering volgt van 125 WWS-punten. [eiser] heeft daarbij aangevoerd dat de huurcommissie ten onrechte heeft beslist dat de woning van [gedaagde] geen eigen WOZ-waarde en geen eigen energielabel heeft. De huurcommissie had daarom bij het toekennen van WWS-punten in die rubrieken niet mogen aansluiten bij respectievelijk de minimale WOZ-waarde van (toen) € 77.582,00 en het bouwjaar (1976 of ouder).

Volgens [eiser] hebben de eerste twee units (zoals hierboven omschreven in 4.2) gezamenlijk wel een WOZ-waarde en moet deze WOZ-waarde naar rato van oppervlakte op de woning van [gedaagde] worden toegepast. Deze benadering kan echter niet zonder meer als juist worden aanvaard. In dit geval huurt [gedaagde] een deel van het hoofdgebouw en is zijn woning mede gelegen in de uitbouw aan de achterzijde van het hoofdgebouw. [eiser] heeft niet gemotiveerd gesteld dat de beide woningen een vergelijkbare waarde hebben. De WOZ-waarde voor het geheel kan daarom niet naar rato van oppervlakte worden verdeeld over de beide units. Dit klemt te meer nu [eiser] op grond van het Besluit huurprijzen woonruimte en de prejudiciële beslissing van de Hoge Raad van 22 april 2022 (ECLI:NL:HR:2022:633, r.o. 3.3.4), bij het ontbreken van een WOZ-waarde voor de woning, ook andere mogelijkheden had om de relevante waarde van het gehuurde (op objectieve en transparante wijze) vast te stellen, zoals met een taxatiewaarde van de woning. Dat heeft [eiser] niet gedaan.

Ten aanzien van de energieprestatie heeft [eiser] aangevoerd dat voor de eerste twee units (zoals hierboven omschreven in 4.2) gezamenlijk vanaf 29 november 2023 een energielabel C is geregistreerd. De energieprestatie van een woning hangt vooral samen met bouwkundige eigenschappen (isolatiewaarde) en installaties. Zoals hiervoor overwogen huurt [gedaagde] een deel van het hoofdgebouw en is zijn woning mede gelegen in de uitbouw aan de achterzijde van het hoofdgebouw. De andere woning op de begane grond is gelegen aan de voorzijde van het hoofdgebouw. [eiser] heeft niet gesteld dat de beide woningen over vergelijkbare isolatiewaarde en installaties beschikken. Bij gebreke van andere door [eiser] gestelde aanknopingspunten voor het vaststellen van de energieprestatie van de woning van [gedaagde] (zoals het bouwjaar van de uitbouw) ziet de kantonrechter geen reden om ten aanzien van de energieprestatie te komen tot een andere WWS-waardering dan de huurcommissie.

Voor het overige geldt dat, indien de kantonrechter ten aanzien van bepaalde geschilpunten niet van bezwaren tegen de beslissing van de huurcommissie is gebleken, hij in zijn beslissing met betrekking tot die geschilpunten de uitspraak van de huurcommissie zonder nadere motivering mag overnemen (ECLI:NL:HR:2021:657, r.o. 2.8.5).

Bovenstaande leidt tot de slotsom dat [eiser] onvoldoende heeft gesteld om te kunnen vaststellen dat [gedaagde] meer verschuldigd is dan een kale huurprijs van € 380,18 per maand vanaf 1 augustus 2025.

De betalings- en ontbindingsvordering

Als voldoende gemotiveerd gesteld en onvoldoende gemotiveerd betwist stelt de kantonrechter vast dat [gedaagde] in de periode vanaf juli 2024 t/m juli 2025 maandelijks een bedrag van € 1.208,34 verschuldigd was en dat hij ten aanzien van de maanden augustus 2024 en januari 2025 geen betaling heeft gedaan. [gedaagde] heeft gesteld dat hij in deze periode een vaatwasser heeft gekocht voor € 748,43 en de kosten daarvan mocht verrekenen met de huur. Dat is door [eiser] erkend. [gedaagde] heeft daarnaast gesteld dat hij waterschapsbelasting heeft betaald en ook die kosten nog mocht verrekenen. Uit de door [eiser] overgelegde bankafschriften volgt echter dat [gedaagde] de waterschapsbelasting van 2023, 2024 en 2025 reeds heeft verrekend met de huurbetalingen in juni en april 2025. [gedaagde] heeft ten slotte nog gesteld dat hij een betaling op een andere bankrekening van [eiser] had gedaan en dat [eiser] dat zou hebben aanvaard, maar dat is door [eiser] betwist en door [gedaagde] niet met stukken onderbouwd. Deze gestelde betaling komt daarom niet vast te staan. [gedaagde] heeft dus over de periode vanaf juli 2024 t/m juli 2025 een bedrag van € 1.668,25 te weinig betaald.

Over de periode augustus 2025 t/m juli 2026 was de kale huurprijs € 380,18 per maand. Onduidelijk is welk voorschot voor de servicekosten [gedaagde] in die periode verschuldigd was. Omdat [eiser] in zijn berekeningen van de betalingsachterstand geen voorschot servicekosten heeft opgenomen, gaat de kantonrechter ervan uit dat [gedaagde] met de maandelijkse betalingen van € 418,20 zowel de verschuldigde kale huur als het voorschot voldeed. De kantonrechter zal daarom alleen een vergelijking maken tussen hetgeen [gedaagde] ter zake van de kale huurprijs verschuldigd was en heeft betaald. [gedaagde] was in de periode augustus 2025 t/m juli 2026 in totaal € 4.562,16 aan kale huur verschuldigd. [gedaagde] heeft in die periode aan kale huur een bedrag betaald van € 4.566,32. Dat is dus € 4,16 te veel.

De slotsom is dat [gedaagde] over de periode vanaf juli 2024 t/m juli 2026 een bedrag van (€ 1.668,25 - € 4,16 =) € 1.664,09 te weinig heeft betaald. De betalingsvordering van [eiser] zal voor dat bedrag worden toegewezen.

De kantonrechter wijst de door [eiser] gevorderde ontbinding van de huur op grond van de betalingsachterstand af. Art. 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. In de betwisting van de tekortkoming door [gedaagde] ligt het (subsidiaire) betoog besloten dat de tekortkoming gelet op de omstandigheden van het geval de ontbinding van de overeenkomst niet rechtvaardigt.

De betalingsachterstand van € 1.664,09 betreft de periode vóór augustus 2025 toen [gedaagde] nog een maandelijkse betalingsverplichting had van € 1.208,34. De achterstand was daarmee minder dan 2 maanden huur. [gedaagde] heeft daarnaast aangevoerd dat de huur in die periode voor hem erg hoog was, mede omdat hij een tijdje werkloos was. Het beroep van [gedaagde] op de tenzij-bepaling van artikel 6:265 lid 1 BW slaagt.

Voorwaardelijke vordering

De kantonrechter komt niet toe aan de voorwaardelijke eisvermeerdering. Omdat de kantonrechter heeft geoordeeld dat de uitspraak van de huurcommissie is vervallen, moet worden aangenomen dat de door [eiser] bedoelde voorwaarde niet is vervuld.

Proceskosten

Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

5. De beslissing

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 1.664,09,

compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Wesdorp en in het openbaar uitgesproken op 31 juli 2026.

67982