RECHTBANK Amsterdam
Civiel recht, voorzieningenrechter
Zaaknummer: C/13/792178 / KG ZA 26-714 MK/EB
Vonnis in kort geding van 12 augustus 2026
in de zaak van
1. [eiser 1] ,
te [plaats] ,2. [eiser 2],
te [plaats] ,
eisende partijen bij dagvaarding van 7 augustus 2026,
hierna afzonderlijk te noemen: [eiser 1] en [eiser 2] ,
advocaat: mr. F. Swart,
tegen
DE VERENIGING VAN EIGNAARS [adres],
gedaagde partij,
hierna te noemen: de VvE,
vertegenwoordigd door haar voorzitter [naam voorzitter] .
1. De procedure
Op de zitting van 11 augustus 2026 hebben eiseressen de vordering zoals omschreven in de dagvaarding toegelicht. De VvE heeft verweer gevoerd. Beide partijen hebben producties ingediend en gebruik gemaakt van spreekaantekeningen, die aan het procesdossier zijn toegevoegd. In verband met de spoedeisendheid van de zaak is op 12 augustus 2026 de beslissing gegeven, in de vorm van een ‘kopstaartvonnis’.
Op de zitting was afgesproken dat partijen na de zitting nog zouden proberen een regeling te treffen en tijdig zouden laten weten als het vonnis niet meer nodig was. Op 12 augustus 2026 hebben eiseressen de voorzieningenrechter telefonisch geïnformeerd dat zij een regeling hadden getroffen, maar kort daarna heeft de voorzieningenrechter van partijen bericht ontvangen dat partijen toch geen overeenstemming over een regeling hebben bereikt en dat vonnis werd gevraagd.
Het onderstaande vormt de uitwerking van het ‘kopstaartvonnis’ en is aan partijen afgegeven op 25 augustus 2026.
Op de zitting waren aan de zijde van eiseressen aanwezig [eiser 2] (directeur-eigenaar van [eiser 2] ), zijn echtgenote (werkzaam in de door [eiser 2] gedreven drogisterij) en mr. Swart. Aan de zijde van de VvE was [naam voorzitter] (voorzitter) aanwezig.
2. De feiten
[eiser 1] was tot medio 2024 eigenaar van het gehele monumentale pand aan de [adres] . Dat pand bestaat uit een bedrijfsruimte op de begane grond en twee bovengelegen woonverdiepingen, die aanvankelijk werden verhuurd.
In de bedrijfsruimte is sinds ongeveer 1986 een drogisterij gevestigd. De heer [eiser 2] heeft (via zijn B.V.) de exploitatie van die drogisterij overgenomen van zijn vader. Zij huurt de bedrijfsruimte sinds 1 oktober 2010 van [eiser 1] .
Ongeveer twintig jaar geleden heeft [eiser 2] , met toestemming van [eiser 1] , een warmtepomp/airco-installatie geplaatst die de winkelruimte voorziet van warmte dan wel koeling. De buitenunit van die installatie is geplaatst op een plat dak dat op de eerste verdieping is gelegen tussen het voor- en het achterhuis, zie de afbeelding hieronder (hierna: de buitenunit).
Medio 2014 is het pand gesplitst in drie appartementsrechten. [eiser 1] heeft de appartementsrechten die recht geven op de twee bovengelegen woningen verkocht aan derden. De woningen worden bewoond door de kinderen van deze derden.
De VvE is opgericht bij de splitsingsakte, maar pas ingeschreven in het handelsregister op 22 augustus 2023.
Op 30 januari 2026 is een buitengewone ledenvergadering gehouden door de VvE, waarin onder meer is besproken dat zich structureel water ophoopt op het hierboven weergegeven platte dak, wat leidt tot overlast en risico’s (lekkages in de bedrijfsruimte en in het appartement op de eerste verdieping in 2025, waterschade, ongedierte en insecten). In de notulen van de vergadering staat dat Keurhuis Nederland, ingeschakeld door de VvE, het dak had geïnspecteerd en geconstateerd dat de conditie van het bitumen matig tot slecht is, dat er geen of onvoldoende afschot is en dat de buitenunit is aangesloten op een afvoer met onvoldoende capaciteit. Keurhuis Nederland heeft de VvE op 5 juni 2024 herstel van het dak geadviseerd en een meerjarenonderhoudsplan opgesteld. De VvE heeft op deze vergadering besloten tot herstel van het platte dak naar de oorspronkelijke situatie, althans een situatie die voldoet aan de daaraan te stellen eisen.
Op 12 juni 2026 heeft de VvE nog een buitengewone algemene ledenvergadering gehouden, waarop is besproken dat beide aannemers die gevraagd was een offerte uit te brengen, adviseren het dak te renoveren en dat het voor de uitvoering van die werkzaamheden nodig is dat de buitenunit wordt verwijderd. Op deze vergadering is besloten de opdracht tot renovatie aan één van de aannemers te gunnen en de airco buitenunit te verwijderen om die renovatie mogelijk te maken.
Bij e-mail van 1 juli 2026 heeft de voorzitter van de VvE de leden geïnformeerd dat de buitenunit op 13 augustus 2026 zal worden verwijderd en dat de dakrenovatie op 14 augustus 2026 zal worden uitgevoerd.
Op 7 juli 2026 heeft [eiser 1] de kantonrechter van deze rechtbank verzocht om de besluiten genoemd onder 2.7 te vernietigen wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid. Daarbij heeft zij tevens verzocht om de besluiten te schorsen totdat op het vernietigingsverzoek onherroepelijk is beslist. De kantonrechter heeft nog geen datum bepaald voor de behandeling van het verzoekschrift.
3. Het geschil
Eiseressen vorderen, kort gezegd, de VvE, op straffe van een dwangom, te verbieden uitvoering te geven aan de besluiten tot renovatie van het platte dak en verwijdering van de buitenunit, totdat onherroepelijk is beslist op het verzoek tot vernietiging van die besluiten, met veroordeling van de VvE in de proceskosten en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente
De VvE voert verweer.
Op de stellingen van partijen wordt hierna ingegaan, voor zover van belang.
4. De beoordeling
Het indienen van een vernietigingsverzoek heeft geen schorsende werking en de kantonrechter heeft nog niet beslist op het schorsingsverzoek. De verwijdering van de buitenunit staat gepland voor over twee dagen. Daarmee is het spoedeisend belang van eiseressen bij hun vordering gegeven.
Op zichzelf is aannemelijk dat het platte dak aan renovatie toe is, gelet op de overgelegde foto’s en adviezen van twee deskundigen aan de VvE. Wat partijen hebben aangevoerd over de lekkages kan daarom buiten beschouwing blijven. De dakrenovatie zou voor eiseressen ook geen probleem zijn als die zou kunnen worden uitgevoerd zonder verwijdering van de buitenunit.
Eiseressen stellen dat warmtepomp/airco-installatie met buitenunit van cruciaal belang is voor de drogisterij. Zij verkoopt onder meer geneesmiddelen en cosmetica die niet te warm mogen worden. Voor de komende dagen is ook weer een hittegolf voorspeld. [eiser 2] stelt dat zij haar vergunning kan verliezen als zij de geneesmiddelen te warm laat worden en dat zij daarom een groot belang heeft bij het behoud van een werkende airconditioning. Een gelijkwaardig alternatief is niet, althans niet op korte termijn, voorhanden. Zij vermoedt dat de buren op één hoog helemaal af willen van de buitenunit en er een dakterras willen aanleggen, gelet op de bestelling van drainagetegels die de VvE heeft geplaatst. Het belang van de drogisterij bij het behoud van de, althans een nieuwe warmtepomp/airco-installatie is volgens eiseressen onvoldoende meegewogen bij de besluitvorming van de VvE. [eiser 2] heeft pas een week of vier, vijf geleden vernomen van de plannen om de airco unit te verwijderen. Hij wordt niet meegenomen bij de VvE vergaderingen en [eiser 1] kon door technische problemen niet deelnemen aan de vergadering van 12 juni 2026, die via een videoverbinding werd gehouden. De bovenburen hebben over de genomen besluiten ook nooit rechtstreeks contact gezocht met de drogisterij.
De VvE heeft op zichzelf een punt dat het aan [eiser 1] is om de belangen van zijn huurder onder de aandacht te brengen op de VvE vergaderingen, zodat die kunnen worden meegewogen. Dat is hier niet gebeurd. Of zij inderdaad door digitale problemen niet kon deelnemen aan de vergadering van 12 juni 2026, is in dit kort geding niet vast te stellen. Hoe dan ook had van de overige VvE leden en het bestuur verwacht mogen worden dat zij, bij afwezigheid van [eiser 1] op de vergadering, zekerheidshalve rechtstreeks contact met de drogisterij zouden hebben gezocht over de plannen om de buitenunit te verwijderen. Dat geldt te meer nu zij stellen [eiser 1] te kennen als een weinig betrokken VvE-lid. Het was bovendien ook een kleine moeite voor hen geweest, gezien het feit dat hun (jong)volwassen kinderen boven de drogisterij wonen.
[eiser 2] heeft zich op de zitting bereid verklaard om mee te werken aan het vervangen van de huidige buitenunit door een modernere (kleinere en stillere, zoals zij verwacht dat de bovenburen zullen eisen) maar daarvoor heeft zij meer tijd nodig. Er zal een vergunning moeten worden aangevraagd voor het plaatsen van de nieuwe buitenunit en het gaat om een monumentaal pand. Idealiter worden de dakrenovatie en de plaatsing van de nieuwe buitenunit te zijner tijd op elkaar afgestemd door de aannemer en installateur, wat [eiser 2] betreft, om te voorkomen dat als de nieuwe buitenunit wordt geplaatst, onvoorziene ingrepen aan het dan net nieuwe dak nodig zijn, met alle risico’s op beschadiging van dien.
Niet goed te begrijpen is waarom de VvE vasthoudt aan haar planning, nu zij weet van de problemen die verwijdering van de buitenunit naar verwachting voor de drogisterij zal opleveren en van het redelijke voorstel van [eiser 2] Laatstgenoemde heeft zich op de zitting ook bereid verklaard om naar redelijkheid financieel bij te dragen in de extra kosten die het verplaatsen van de afspraken voor de dakrenovatie mogelijk zal opleveren. Gesteld noch gebleken is dat de problemen met de afwatering zo groot zijn dat uitstel niet kan worden gevergd.
Na afloop van de zitting is gebleken dat partijen de zaak bijna hadden geregeld. Alleen omdat een benaderde installateur op het laatste moment onverwacht heeft afgezien van de klus is een regeling uitgebleven. De VvE heeft laten weten dat zij bij het uitblijven van een volledig uitgewerkte definitieve regeling niet bereid is de werkzaamheden vrijwillig op te schorten. De VvE vermeldt in haar bericht aan de voorzieningenrechter nog dat de afmelding door de installateur niet afdoet aan het bereikte uitgangspunt dat een vervangende installatie kan worden uitgewerkt met een andere geschikte installateur, en dat de VvE bereid is daaraan voortvarend mee te werken.
Met dit bericht miskent de VvE opnieuw het belang om samen met de drogisterij op te trekken bij de dakrenovatie en verwijdering van de buitenunit. Door voort te gaan op de ingeslagen weg, volhardt de VvE in haar handelen, dat jegens [eiser 2] in strijd is met hetgeen in het maatschappelijk verkeer betaamt en dus onrechtmatig is. Dat levert grond op om de vordering toe te wijzen.
Zoals (subsidiair) gevorderd zal worden bepaald dat de VvE geen uitvoering mag geven aan de besluiten totdat de kantonrechter in eerste aanleg heeft beslist op het vernietigingsverzoek. Voor de primaire gevorderde termijn totdat onherroepelijk is beslist bestaat onvoldoende aanleiding.
De VvE is in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten van eiseressen, de nakosten en de rente daarover. De kosten worden begroot op de bedragen genoemd in de beslissing.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
verbiedt de VvE uitvoering te (doen) geven aan de besluiten van de VvE van 12 juni 2026, strekkende tot renovatie van het platte dak op de eerste verdieping van het pand aan de [adres] en tot verwijdering van de op dat dak aanwezige warmtepomp/airco-installatie van [eiser 2] (inclusief verplaatsen, afkoppelen of buiten werking stellen), totdat de kantonrechter heeft beslist op het door [eiser 1] ingestelde verzoek tot vernietiging van die besluiten,
veroordeelt de VvE in de proceskosten van € 2.252,94 (€ 151,94 aan dagvaardingskosten, € 735,00 aan griffierecht, € 1.177,00 aan salaris advocaat en € 189,00 aan nakosten), te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als het vonnis wordt betekend,
veroordeelt de VvE tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na vandaag zijn betaald en tot betaling van de wettelijke rente over € 98,00 plus de kosten van betekening vanaf veertien dagen na die betekening,
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.L.S. Kalff, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. E. van Bennekom, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 12 augustus 2026.