ECLI:NL:RBAMS:2026:8484

1. [eiser 1] , 2. [eiser 2] ,

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 24 oktober 2025 met 22 producties,

- de conclusie van antwoord met 12 producties,

- het tussenvonnis van 22 april 2026, waarbij de mondelinge behandeling is bepaald,

- het verkorte proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 16 juli 2026 en de daarin genoemde stukken,

- de door de griffier gemaakte zittingsaantekeningen die zich in het dossier bevinden.

De rechtbank heeft ten slotte bepaald dat zij vandaag uitspraak doet.

2. De feiten

[eiser 1] is sinds 17 april 2012 eigenaar van de woning aan de [adres] . Hij woont daar met zijn partner [eiser 2] en hun gezin.

BAM is een aannemingsbedrijf en voert onder meer de handelsnaam Schakel & Schrale.

Schakel & Schrale B.V. is ook een aannemingsbedrijf en maakt deel uit van de BAM-groep.

[eiser 1] heeft op 6 juli 2012 een aannemingsovereenkomst gesloten met BAM. Het betrof een renovatie, waarbij BAM de woning onder meer ging herfunderen en een nieuwe kelderbak ging plaatsen. De aanneemsom bedroeg € 135.500,00 exclusief btw. Bij dit project waren nog twee andere partijen betrokken: Kodde Architecten (hierna: Kodde) als ontwerper en Bouwadviesbureau Strackee (hierna: Strackee) als constructeur.

Strackee heeft de onderstaande constructietekening van de kelderbak gemaakt:

BAM heeft vervolgens de werkzaamheden aan de kelderbak uitgevoerd. Het werk is op twee momenten opgeleverd. Er is een proces-verbaal opgemaakt op 1 mei 2013 en op 28 maart 2014 (hierna respectievelijk het eerste en het tweede proces-verbaal te noemen). In het eerste proces-verbaal staat onder meer het volgende:

“ Voorwaarden:

(…)

Deze oplevering is exclusief het hermonteren van de B. hardstenen stoep incl. al benodigd metselwerk en anderszins benodigde werkzaamheden.

(…)

Betonbak:

De betonbak vloer is akkoord voor wat betreft de aanleghoogte en respectievelijk de vrije hoogte onder de balken.

(…)

De bak oogt nu waterdicht. De komende maand wordt dit in de gaten gehouden. Aannemer blijft verantwoordelijk voor het waterdicht opleveren.

(…)”

In het tweede proces-verbaal staat onder meer het volgende:

“ Voorwaarden:

(…)

Deze oplevering is inclusief het hermonteren van de B. hardstenen stoep incl. al benodigd metselwerk en anderszins benodigde werkzaamheden.

(…)

Betonbak :

Er zijn geen lekkages opgetreden in de binnenbak tot nu.

[naam 1] bekijkt de PUR oplossing voor onder de trap. Is dit wenselijk zo? Nader overleg. (…)”

Eind 2023 is in de kelderbak een lekkage ontstaan. Deze lekkage is in de loop van 2024 verergerd.

Op 20 september 2024 zijn Kodde en Schakel & Schrale c.s. in de woning van [eisers] geweest om de lekkage te onderzoeken.

Daarna hebben [eisers] Bouwteam [naam 2] (hierna: [naam 2]) ingeschakeld om de lekkage in het souterrain te onderzoeken. In het op 17 oktober 2024 verschenen rapport staat onder meer het volgende:

“De vloer en/of kim aansluitingen van de gemaakte kelderbak, zijn de vermoedelijk oorzaak van de problematiek, een en ander in combinatie met hevige regen. Tevens zijn de riool doorvoeren van de pompput vermoedelijk niet goed afgedicht en loopt de put met grote regelmaat vol water. Echter de exacte locatie van diverse problematiek zal door nader onderzoek moeten worden vast gesteld / opgespoord.

(…)

Een aantal verdachte situaties dienen zich aan met als speerpunt een “ontbrekend” stuk opstort recht onder de trap naar boven, op scheiding van achtergevel met haaks daarop de zijgevel van de uitbouw. Door in de hoek een tuinslang te laten lopen vanaf de buitenzijde testen we de verdachte plek, en al vrij snel komt aan de binnenzijde stromend water tot uiting. Dit “moet” de plek zijn waar hemelwater binnen treed, wat ook verklaart dat wanneer het harder begint te regenen het water snellen binnen treed.”

In een brief van 18 november 2024 heeft [eiser 1] Schakel & Schrale c.s. (i) gesommeerd om binnen 10 dagen met een herstelplan te komen en dat herstel binnen 30 dagen uit te voeren en (ii) aansprakelijk gesteld voor alle door hem geleden en nog te lijden schade als gevolg van de lekkage in het souterrain. Bij deze brief heeft [eiser 1] het rapport van [naam 2] als bijlage gevoegd.

In reactie daarop hebben Schakel & Schrale c.s. zich in een e-mail van 25 november 2024 aan [eisers] op het standpunt gesteld dat alle termijnen waarbinnen hij hen aansprakelijk had kunnen stellen inmiddels zijn verstreken. Schakel & Schrale c.s. hebben daarbij toegelicht dat dit volgt uit de Uniforme Administratieve Voorwaarden voor de uitvoering van werken 1989 (hierna: UAV 1989) en dat die volgens hen van toepassing zijn op de aannemingsovereenkomst.

Op 12 december 2024 heeft de advocaat van [eisers] aan Schakel & Schrale c.s. laten weten dat [eisers] ieder vervalbeding uit de UAV 1989 vernietigen, voor zover het klopt dat de UAV 1989 van toepassing zijn. Als reden voert de advocaat aan dat die bedingen onredelijk bezwarend zijn en dat [eisers] destijds geen redelijke mogelijkheid hebben gehad om kennis te nemen van de algemene voorwaarden. Vervolgens schrijft hij dat [eisers] aanspraak maken op vervangende schadevergoeding in plaats van herstel door Schakel & Schrale c.s.

Hierna hebben [eisers] herstelwerkzaamheden laten uitvoeren door [naam 2]. [eisers] hebben Schakel & Schrale c.s. vervolgens meermaals gesommeerd om schadevergoeding te betalen. Schakel & Schrale c.s. hebben dat niet gedaan.

3. Het geschil

[eisers] vorderen – samengevat – dat de rechtbank Schakel & Schrale c.s. bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 155.887,76, te vermeerderen met rente en buitengerechtelijke incassokosten. Daarnaast vorderen zij hoofdelijke veroordeling van Schakel & Schrale c.s. in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente.

Schakel & Schrale c.s. willen dat de rechtbank de vorderingen van [eiser 1] afwijst en hen bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente.

De rechtbank gaat hierna verder in op de stellingen van partijen voor zover dat nodig is.

4. De beoordeling

[eiser 2] is geen (mede)eigenaar van de woning en ook niet betrokken geweest bij de aannemingsovereenkomst. Haar naam is wel daarop vermeld. In de dagvaarding staat dat [eiser 2] voorwaardelijk als mede-eiser optreedt, namelijk voor het geval dit nodig is voor de ontvankelijkheid van [eiser 1] of het slagen van zijn vorderingen. Deze voorwaarde is niet vervuld, want de procespositie van [eiser 1] wordt niet beïnvloed door het al dan niet als eisende partij optreden van [eiser 2] . Gedaagden zien dat ook zo. Zij hoeft dus niet op te treden als eisende partij en heeft daar geen belang bij. De rechtbank wijst de vorderingen dan ook af voor zover deze door [eiser 2] zijn ingesteld.

[eiser 1] heeft zowel BAM als Schakel & Schrale B.V. gedagvaard. Tijdens de zitting hebben beide gedaagden bevestigd dat zij zich zien als (opvolgend) contractspartij en dus terecht alle twee zijn gedagvaard. Ook de rechtbank zal daarvan uitgaan.

De discussie van partijen over de toepasselijkheid van UAV 1989

Partijen hebben gediscussieerd over de vraag of Schakel & Schrale c.s. zich kunnen beroepen op § 12 van de UAV 1989. Het antwoord op die vraag kan in het midden blijven, omdat de rechtbank de vorderingen van [eiser 1] om andere redenen afwijst.

De standpunten van [eiser 1]

[eiser 1] heeft wateroverlast gehad in het souterrain van zijn woning. De betonplint van de kelderbak is op een bepaalde plek minder hoog dan op andere plekken en volgens [eiser 1] is dat de oorzaak van de lekkages. Schakel & Schrale c.s. hebben het werk (zo is op zitting gebleken) weliswaar volgens de tekeningen van Strackee uitgevoerd, maar zij hadden de uitsparing niet moeten aanbrengen op de scheiding van de achtergevel met haaks daarop de zijgevel van de uitbouw. Dat volgt onder meer uit toepasselijke NEN-normen. Door dat wel te doen, is geen sprake van goed en deugdelijk werk.

Ook waren er al problemen rondom de waterdichtheid van de kelderbak toen deze werd opgeleverd, want in het eerste proces-verbaal (zie 2.6) staat dat de kelderbak slechts waterdicht ‘oogt’ en niet dat deze waterdicht is. Daarnaast zat er purschuim op de plek van de lekkage, wat tijdens de oplevering is gesignaleerd door [naam 1], een medewerker van Schakel & Schrale c.s. Volgens [naam 2] betekent dit dat er ondeugdelijk werk is geleverd. Schakel & Schrale c.s. hadden deze opleverpunten moeten oplossen en anders hadden zij in ieder geval moeten waarschuwen voor de mogelijke risico’s of nadelige gevolgen van deze constructie, maar ook dat hebben zij niet gedaan.

Tot slot hebben Schakel & Schrale c.s. gegarandeerd dat de kelderbak waterdicht zou zijn en dat is de kelderbak nu niet. Al met al is sprake van een verborgen gebrek in de zin van artikel 7:758 lid 4 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) en moeten Schakel & Schrale c.s. de als gevolg daarvan door [eiser 1] geleden schade vergoeden, aldus steeds [eiser 1] .

De rechtbank volgt [eiser 1] niet en legt hierna uit waarom.

Schakel & Schrale c.s. hebben uitgevoerd volgens het ontwerp

Ten eerste is op de zitting duidelijk geworden dat Schakel & Schrale c.s. de kelderbak hebben gemaakt en opgeleverd zoals afgesproken, namelijk volgens de tekeningen van Kodde en Strackee. Dat was in de aanloop naar de zitting nog onduidelijk, omdat Schakel & Schrale c.s. niet meer beschikten over alle tekeningen. Op de zitting hebben partijen aan de hand van de definitieve constructietekeningen van Strackee laten zien dat het ontwerp voorschreef dat de betonplint iets lager moest worden bij een deel van de kelderbak en dat de opstort inderdaad is verlaagd op de wijze zoals op de tekeningen staat aangegeven. Hiermee staat vast dat de werkzaamheden door Schakel & Schrale c.s. volgens het ontwerp zijn uitgevoerd.

De tekeningen schreven niet precies voor op welke plek de opstort lager moest zijn en [eiser 1] heeft aangevoerd dat Schakel & Schrale c.s. de uitsparing niet hadden moeten aanbrengen op de scheiding van de achtergevel met haaks daarop de zijgevel van de uitbouw. Hiervoor geldt het volgende. De kelderbak is geplaatst in 2012/2013. Schakel & Schrale c.s. hebben onweersproken aangevoerd dat de norm voor het waterdicht maken van constructies zoals een kelderbak toen was dat deze overal minimaal 50 centimeter boven het grondwaterpeil moest komen. Dat de kelderbak niet aan deze norm voldeed, bijvoorbeeld op het punt waar later de lekkage is opgetreden, heeft [eiser 1] niet (onderbouwd) gesteld en is ook niet gebleken. [eiser 1] heeft wel gesteld dat een opstort niet ter hoogte van een gevelscheiding moet worden aangebracht, maar hij heeft niet concreet uitgelegd uit welke (destijds geldende) bouwvoorschriften deze norm volgt. Het blijkt in ieder geval niet uit de door [eiser 1] aangehaalde NEN-normen. De rechtbank kan dan ook niet vaststellen dat Schakel & Schrale c.s. het werk gebrekkig hebben uitgevoerd door de opstort op die plek aan te brengen.

Niet gebleken dat sprake is van een (verborgen) gebrek

Ten tweede is niet komen vast te staan dat de kelderbak niet waterdicht was of zelfs lekte toen deze werd opgeleverd. Volgens Schakel & Schrale c.s. was de kelderbak bij de oplevering waterdicht. In de processen-verbaal staat niet dat de kelderbak lekte of had gelekt. Het enige dat in het eerste proces-verbaal staat is dat de kelderbak waterdicht oogt. Volgens [eiser 1] duidt dit erop dat er een probleem was, maar dat leidt de rechtbank niet af uit die opmerking. De opmerking in het proces-verbaal wijst eerder op het tegendeel: dat de kelderbak waterdicht lijkt te zijn en dat er toen dus geen probleem was. [eiser 1] heeft verder niet onderbouwd waaruit blijkt dat de kelderbak bij de oplevering (of kort daarvoor) lekte. Bij deze stand van zaken kan de rechtbank niet ervan uitgaan dat de kelderbak bij de oplevering niet waterdicht was en dus een (verborgen) gebrek bevatte.

Ook het feit dat er purschuim zat op de plek waar later lekkage is ontstaan (zie het tweede proces-verbaal), maakt niet dat sprake is van een verborgen gebrek in het werk van Schakel & Schrale c.s. Schakel & Schrale c.s. hebben aangevoerd dat zij de kelderbak hebben geplaatst en na de eerste oplevering geen andere werkzaamheden aan de kelderbak hebben uitgevoerd. Het metselwerk en de trap maakten geen onderdeel uit van hun opdracht en zijn door een andere aannemer uitgevoerd, die kennelijk ook purschuim heeft gebruikt.

Schakel & Schrale c.s. leverden hun werkzaamheden aan de kelderbak op tijdens het eerste oplevermoment. Daarna hebben zij de stoep nog teruggeplaatst. Bij de oplevering van die laatste werkzaamheden – de tweede oplevering – is een opmerking gemaakt over purschuim, maar dat is volgens Schakel & Schrale c.s. dus aangebracht door anderen.

Deze gang van zaken is onvoldoende gemotiveerd weersproken door [eiser 1] en wordt ondersteund door de tekst van de processen-verbaal. In het eerste proces-verbaal staat niets over purschuim en uit dat proces-verbaal blijkt inderdaad dat de stoep nog in orde gemaakt moest worden. [eiser 1] heeft ook niet betwist dat een andere aannemer het metselwerk en de trap heeft gerealiseerd. Pas een jaar later, bij de oplevering van de werkzaamheden aan de stoep, staat in het tweede proces-verbaal een opmerking over purschuim bij de trap. Bij deze stand van zaken kan de rechtbank niet vaststellen dat Schakel & Schrale c.s. het metselwerk en het purschuim hebben aangebracht, laat staan dat zij verantwoordelijk kunnen worden gehouden voor de mogelijke nadelige gevolgen daarvan.

Ten derde staat de oorzaak van de lekkage niet vast. In het rapport van [naam 2] worden enkele mogelijke oorzaken aangewezen, waaronder het feit dat de betonplint bij de trap lager is dan op andere plekken. Schakel & Schrale c.s. hebben aangevoerd dat ook andere omstandigheden een rol kunnen spelen. Er kan bijvoorbeeld sprake zijn van een verhoging van het grondwaterpeil als gevolg van klimaatverandering. Ook kan een verhoging van de tuin van invloed zijn. Die alternatieve oorzaken kunnen niet worden uitgesloten. Maar ook als ervan wordt uitgegaan dat de kelderbak is gaan lekken bij de verlaagde opstort bij de trap, brengt dat naar het oordeel van de rechtbank niet mee dat Schakel & Schrale c.s. voor de lekkage verantwoordelijk zijn. Zoals hiervoor is uitgelegd, hebben Schakel & Schrale c.s. het werk volgens de tekeningen uitgevoerd en zijn er geen aanwijzingen dat de kelderbak bij de oplevering niet waterdicht was. Dat er toch een gebrek zat in de uitvoering van het werk dat tot lekkage heeft geleid, is niet komen vast te staan.

Al met al kan niet worden geconcludeerd dat de kelderbak die Schakel & Schrale c.s. hebben opgeleverd een (verborgen) gebrek bevatte.

Geen waarschuwingsplicht voor Schakel & Schrale c.s.

Dan blijft over de vraag of Schakel & Schrale c.s. hadden moeten waarschuwen voor de mogelijke gevolgen van het verlagen van de opstort, of voor het verlagen van de opstort op die plek. Daarvoor moet vaststaan dat het een kenbare ontwerpfout was of in ieder geval zeer risicovol was om de opstort (daar) te verlagen. [eiser 1] heeft niet concreet op voorschriften gewezen die meebrachten dat dit het geval is, zodat een waarschuwingsplicht niet kan worden aangenomen.

Tot slot rust op een aannemer geen algemene waarschuwingsplicht voor de uitvoering van niet aan hem opgedragen werkzaamheden, zodat Schakel & Schrale c.s. niet de verplichting hadden zich na de oplevering van hun werkzaamheden nog verder te verdiepen in het metselwerk en de trap, in welk kader een andere aannemer purschuim heeft gebruikt.

De waterdicht-garantie helpt [eiser 1] niet

[eiser 1] stelt nog dat Schakel & Schrale c.s. hebben gegarandeerd dat de kelderbak waterdicht zou zijn, dat de kelderbak dat nu niet is en dat Schakel & Schrale c.s. daarom aansprakelijk zijn voor de schade. Dat is te kort door de bocht. Zolang niet duidelijk is dat de oorzaak van het niet-waterdicht zijn bij Schakel & Schrale c.s. ligt, kan [eiser 1] geen succesvol beroep doen op een afgegeven garantie.

De conclusie: de vorderingen worden afgewezen

De conclusie is dat er geen grond is voor aansprakelijkheid van Schakel & Schrale c.s. voor de door [eiser 1] gestelde schade. De rechtbank wijst de vorderingen van [eiser 1] af.

De proceskosten

[eisers] krijgen ongelijk en moeten daarom de proceskosten van Schakel & Schrale c.s. betalen. Zij worden hiertoe hoofdelijk veroordeeld, omdat dat het uitgangspunt is. De rechtbank begroot deze als volgt:

- griffierecht

€

6.861,00

- salaris advocaat

€

4.102,00

(2 punten × € 2.051,00)

- nakosten

€

189,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

11.152,00

De rechtbank wijst de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten toe zoals gevorderd.

Uitvoerbaarheid bij voorraad

De rechtbank verklaart de veroordelingen zoals gevorderd uitvoerbaar bij voorraad. Dit betekent dat de veroordelingen ook moeten worden uitgevoerd als tegen dit vonnis hoger beroep wordt ingesteld en zolang daarop niet anders is beslist.

5. De beslissing

wijst de vorderingen af,

veroordeelt [eisers] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van Schakel & Schrale c.s. begroot op € 11.152,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eisers] dit niet op tijd doen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten zij ook de kosten van betekening betalen, vermeerderd met € 98,00,

veroordeelt [eisers] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis zijn betaald,

verklaart de veroordelingen onder 5.2 en 5.3 uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.R. Jöbsis, ondersteund door mr. M.B. Roelofsen als griffier, en in het openbaar uitgesproken op 2 september 2026.