ECLI:NL:RBAMS:2026:8508

1. [eiser 1] , 2. [eiser 2] ,

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 28 november 2025 met producties,

- de conclusie van antwoord,

- het tussenvonnis van 10 februari 2026 waarin een mondelinge behandeling is bepaald,

- de brief van 24 februari 2026 van de griffier naar partijen met een oproeping voor de mondelinge behandeling op 1 juli 2026,

- de e-mail van 17 mei 2026 van de voormalig gemachtigde van verhuurder met de mededeling dat hij zich onttrekt,

- de e-mail van 22 juni 2026 van de griffier aan verhuurder met een bevestiging dat de mondelinge behandeling op 1 juli 2026 plaatsvindt,

- de e-mail van verhuurder van 30 juni 2026 met het verzoek tot uitstel van de mondelinge behandeling,

- de e-mail van de griffier van 30 juni 2026 met het antwoord dat op deze korte termijn geen uitstel wordt verleend en dat de oproeping reeds op 24 februari 2026 is gezonden en dat de e-mail van 22 juni 2026 slechts een reminder was,

- de mondelinge behandeling van 1 juli 2026. Op de mondelinge behandeling is [eiser 1] verschenen, bijgestaan door [naam] (waarnemer van [gemachtigde]). Verhuurder is niet verschenen.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

Partijen hebben een huurovereenkomst gesloten op grond waarvan verhuurder aan huurders met ingang van 1 februari 2019 de gestoffeerde woning aan [adres] heeft verhuurd. De huur bedroeg € 1.350,00 per maand en huurders hebben bij aanvang een waarborgsom van € 5.400,00 betaald.

Bij aanvang van de huur is een beschrijving van het gehuurde gemaakt. Daarin staat kort gezegd dat het gehuurde vrij is van schade en gebreken.

De huurovereenkomst is per 1 december 2024 geëindigd. Op 29 november 2024 heeft er een eindinspectie plaatsgevonden waarvan een rapport is opgemaakt. Daarin staat bij opleverpunten het volgende:

Niet schoon -> met name badkamer

Verf werk

Schakelaar woon- en slaapkamer

Plinten

Schimmelvorming

Ventilator kapot badkamer

Verhuurder heeft € 1.350,00 aan waarborgsom aan huurders terugbetaald.

Bij brief van 15 mei 2025 heeft de gemachtigde van huurders aan verhuurder geschreven dat huurders akkoord gaan met de verrekening van € 191,47 aan schoonmaakkosten met de waarborgsom, maar dat het resterende deel van de waarborgsom van € 3.858,53 moet worden terugbetaald.

3. Het geschil

Huurders vorderen bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, verhuurder te veroordelen tot betaling van € 3.858,53 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 31 mei 2025, met veroordeling van verhuurder in de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente.

Huurders leggen aan hun vordering ten grondslag dat zij, na aftrek van de schoonmaakkosten, recht hebben op teruggave van het resterende deel van de waarborgsom van € 3.858,53. Huurders betwisten dat zij aansprakelijk zijn voor de overige opleverpunten genoemd in het rapport van de eindinspectie. Na een huurperiode van bijna zes jaar is het normaal dat er slijtage zichtbaar is op de muren en dat er plinten missen. Dat zijn normale gebruikssporen. Bovendien hebben huurders zelf nog herstelwerkzaamheden aan de muren verricht en betwisten zij dat er verdere schade aan de muren is. Verder waren de schakelaars bij aanvang van de huur al kapot. Daarnaast hebben huurders bij verhuurder gemeld dat de ventilator kapot is en dat daardoor schimmel in de badkamer is ontstaan, maar met die melding heeft verhuurder niets gedaan.

Verhuurder voert verweer.

in reconventie

Verhuurder vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,

een verklaring voor recht dat huurders toerekenbaar tekortgeschoten zijn in de oplevering van het gehuurde,

huurders hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 850,27, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 december 2024 tot de dag van voldoening,

huurders hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten.

Verhuurder legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Bij de eindinspectie zijn gebreken geconstateerd, te weten schimmel- en vochtschade door gebruik en ventilatie, beschadigde afwerking, kapotte schakelaar, glasbreuk, beschadigde stoffering en vervuiling. Hierdoor hebben huurders het gehuurde niet correct opgeleverd en zijn zij daarin toerekenbaar tekortgeschoten zodat zij gehouden zijn de schade te vergoeden. De schade bestaat uit enerzijds € 191,47 aan schoonmaakkosten en anderzijds de factuur van Creative Bouw B.V. van € 4.708,80 voor het herstel van de overige gebreken. Na verrekening met de nog openstaande borg van € 4.050,00 resteert een vordering op huurders van in totaal € 850,27.

Huurders voeren verweer.

4. De beoordeling

Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie worden deze gezamenlijk behandeld.

Partijen zijn het erover eens dat verhuurder van de betaalde waarborgsom ter hoogte van € 5.400,00 reeds een bedrag van € 1.350,00 heeft terugbetaald, zodat € 4.050,00 resteert. Ook zijn partijen het erover eens dat huurders de schoonmaakkosten dragen van € 191,47 zodat dit bedrag met de waarborgsom kan worden verrekend. Dat betekent dat thans nog een bedrag van € 3.858,53 in geschil is.

In beginsel hebben huurders recht op terugbetaling van de waarborgsom. Verhuurder heeft zich op het standpunt gesteld dat hij de waarborgsom mag verrekenen met de ontstane schade aan het gehuurde. Omdat verhuurder hiermee een bevrijdend verweer voert, rust op hem de stelplicht – en indien aan bewijs wordt toegekomen – de bewijslast daarvan.

Artikel 7:224 lid 2 BW bepaalt dat de huurder gehouden is om het gehuurde in dezelfde staat op te leveren als waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering hetgeen dat door ouderdom teniet is gegaan of is beschadigd. Omdat in de beschrijving van het gehuurde bij aanvang van de huur geen melding wordt gemaakt van schade of gebreken, dienden huurders in beginsel het gehuurde ook weer zonder schade of gebreken op te leveren, met uitzondering van normale slijtage of gebruikssporen. Verhuurder heeft zich op het standpunt gesteld dat huurders niet aan deze verplichting hebben voldaan.

De kantonrechter overweegt dat een eindinspectie bij uitstek bedoeld is om de staat van het gehuurde bij einde van de huur vast te stellen en deze te vergelijken met de beschrijving van het gehuurde bij aanvang van de huur. Op deze manier kan worden vastgesteld waartoe een huurder in het kader van de opleveringsverplichting richting een verhuurder gehouden is. Verhuurder heeft in zijn conclusie echter meer gebreken genoemd dan in het rapport van de eindinspectie staan, zoals glasschade en schade aan de stoffering. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien waarom deze gebreken niet bij de eindinspectie opgemerkt zijn. Hierdoor heeft verhuurder onvoldoende onderbouwd dat die gebreken op het moment van de eindinspectie al aanwezig waren en dus tijdens de huurperiode zijn ontstaan.

Het voorgaande betekent dat slechts de genoemde opleverpunten in het eindinspectierapport bij de beoordeling betrokken worden.

schilderwerk

Het rapport van de eindinspectie maakt weliswaar melding van verfwerk, maar daaruit volgt niet zonder meer dat er ook schade aan het verfwerk is toegebracht waarvoor huurders aansprakelijk zijn. Daarvoor heeft verhuurder onvoldoende gesteld. Bij het eindinspectierapport zitten geen foto’s gevoegd en ook op de door beide partijen overgelegde foto’s is geen schade zichtbaar. Voor zover het zou gaan om gebruikssporen, geldt dat het na een huurperiode van bijna zes jaar gebruikelijk is dat de muren gebruikssporen bevatten. Dat valt echter onder normale slijtage en het opnieuw witten valt in beginsel niet onder de herstelplicht van huurders.

plinten

Niet in geschil is dat huurders schade hebben toegebracht aan de plinten. Huurders hebben aangevoerd dat dit onder normale gebruikssporen valt, maar dat volgt de kantonrechter niet. Huurders hadden deze plinten bij het einde van de huur moeten vervangen dan wel herstellen. Dat hebben zij niet gedaan, zodat zij voor die schade aansprakelijk zijn.

schakelaars

Tussen partijen staat vast dat de schakelaars kapot zijn. Op grond van artikel 7:218 BW geldt het rechtsvermoeden dat deze schade tijdens de huurtijd én door een toerekenbare tekortkoming van huurders is ontstaan. Dit vermoeden hebben huurders, met de enkele blote stelling dat die schade al aanwezig was, onvoldoende weerlegd. Bovendien maakt de beschrijving van het gehuurde bij aanvang van de huur geen melding van kapotte schakelaars. In rechte moet daarom worden voorgehouden dat de schakelaars bij aanvang van de huur functioneerden en dat deze schade dus tijdens de huurperiode is ontstaan. Uit artikel 7:208 BW en het bijbehorende Besluit kleine herstellingen volgt dat het vervangen en vernieuwen van elektrische schakelaars en wandcontactdozen voor rekening van de huurder komt. Dat betekent dat huurders voor deze schade aansprakelijk zijn.

kapotte ventilator en schimmelvorming

Huurders hebben onbetwist aangevoerd dat zij met een WhatsAppbericht van 24 september 2024 bij verhuurder hebben gemeld dat de ventilator kapot is waardoor schimmelvorming is ontstaan. Op grond van artikel 6:206 BW is verhuurder verplicht op verlangen van de huurder gebreken te herstellen. Huurders hebben ter zitting toegelicht dat het gaat om een ventilatiesysteem dat niet eenvoudig en zonder noemenswaardige kosten kan worden gerepareerd. Dit heeft verhuurder niet betwist. Dat betekent dat verhuurder gehouden was het gebrek aan het ventilatiesysteem te verhelpen en huurders daarvoor niet aansprakelijk zijn. Daarnaast hebben huurders onbetwist gesteld dat de schimmel het gevolg is van het kapotte ventilatiesysteem, zodat ook dit voor rekening van verhuurder blijft.

conclusie

De kantonrechter komt dan ook tot het slotsom dat huurders gehouden zijn de schade ten aanzien van de plinten en de schakelaars te vergoeden. Verhuurder heeft een factuur van Creative Bouw overgelegd waarin staat dat twee dimmers zijn vervangen en de plakplinten zijn hersteld, maar deze factuur is niet gespecificeerd. Dat betekent dat de schade moet worden geschat. Daarbij neemt de kantonrechter in overweging dat huurders ter zitting onbetwist hebben verklaard dat er geen voorinspectie is geweest. Hierdoor zijn huurders niet in de gelegenheid gesteld om eventuele gebreken op eigen kosten te verhelpen, zodat verhuurder geen aanspraak kan maken op volledige vergoeding van herstelkosten. Slechts de kosten die huurders zelf hadden moeten maken om het gehuurde in goede staat op te leveren kunnen worden gevorderd (zie Hoge Raad 27 november 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2790). Dit betekent dat enkel de materiaalkosten in rekening kunnen worden gebracht en niet de arbeidskosten. De kantonrechter schat de kosten voor de aanschaf van twee schakelaars en een aantal plakplinten op € 100,00.

Dit betekent dat verhuurder nog € 100,00 mocht verrekenen met de resterende waarborgsom van € 3.858,53 en dat het restant van € 3.758,53 terug had moeten worden betaald. De over dit bedrag gevorderde rente vanaf 31 mei 2025 is als onbetwist en gegrond op de wet toewijsbaar. De vordering in conventie is in zoverre toewijsbaar.

Gelet op het voorgaande is de gevorderde verklaring voor recht in reconventie toewijsbaar en wordt het overige afgewezen.

proceskosten

Verhuurder is in conventie (grotendeels) in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van huurders in conventie worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

145,45

- griffierecht

€

257,00

- salaris gemachtigde

€

576,00

(2 punten × € 288,00)

- nakosten

€

144,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

totaal

€

1.122,45

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

Ook in reconventie is verhuurder grotendeels in het ongelijk gesteld, zodat hij de proceskosten moet dragen. De proceskosten worden begroot op de helft van het aantal punten dat in conventie is toegekend, te weten 1 punt à € 288,00.

5. De beslissing

veroordeelt verhuurder om aan huurders een bedrag van € 3.758,53 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 31 mei 2025, tot de dag van volledige betaling,

veroordeelt verhuurder in de proceskosten van € 1.122,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als verhuurder niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

veroordeelt verhuurder tot betaling van de wettelijke rente over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af,

in reconventie

verklaart voor recht dat huurders toerekenbaar tekortgeschoten zijn in de oplevering van het gehuurde,

veroordeelt verhuurder tot betaling in de proceskosten van € 288,00 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als verhuurder et tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. B.T. Beuving en in het openbaar uitgesproken op 11 augustus 2026.

58984