ECLI:NL:RBAMS:2026:8590

1. [eiser 1] ,

1. De procedure

Tijdens de mondelinge behandeling van dit kort geding op 13 augustus 2026 hebben [eisers] de dagvaarding toegelicht. De gemeente heeft verweer gevoerd. Beide partijen hebben producties en een pleitnota in het geding gebracht en vragen van de voorzieningenrechter beantwoord.

Aan de mondelinge behandeling nam namens [eisers] de heer [eiser 1] (eiser sub 1) deel via een digitale videoverbinding, bijgestaan door mrs. Jelles en J.A.F. Corten in de zittingszaal. Daar was ook makelaar [naam 1] aanwezig. Aan de zijde van de gemeente waren [naam 2] (beleidsadviseur), [naam 3] en [naam 4] (jurist) aanwezig, bijgestaan door mrs. Van Ee en H.A.W. Ruiter.

Na verder debat is vonnis bepaald op vandaag.

2. De feiten

[eisers] zijn eigenaren van het appartementsrecht, plaatselijk bekend als [adres] . Hun appartementsrecht maakt (341/3808ste) deel uit van de gemeenschap die bestaat uit een voortdurend recht van erfpacht van een perceel grond dat in eigendom aan de gemeente toebehoort. Dat recht van erfpacht loopt tot juni 2043.

De gemeente is in 2016 gestart met het eeuwigdurende erfpachtstelsel. Teneinde het voor erfpachters met voortdurende erfpacht aantrekkelijk te maken om over te stappen naar dit nieuwe systeem is de zogenoemde Overstapregeling in het leven geroepen. Op grond daarvan konden erfpachters een overstapaanbieding krijgen die was gebaseerd op een oudere WOZ-waarde, een gunstige ‘buurtstraatquote’ (BSQ), een gunstig canonpercentage van 2,39% en een overstappremie van 35%. [eisers] hebben zicht tijdig voor de Overstapregeling aangemeld, maar de overstapaanbieding die zij daarop ontvingen hebben zij laten verlopen.

In 2022 heeft de gemeente besloten een ‘Spijtoptantenregeling’ in het leven te roepen met als doel erfpachters die de Overstapregeling hadden gemist nog een tweede kans te geven. Diverse media, waaronder het Parool, hebben daar destijds over bericht. [eisers] hebben zich na kennisneming via de media en hun buren op 24 juni 2022 per e-mail tot de gemeente gewend en aangegeven dat zij graag alsnog gebruik willen maken van de Overstapregeling. De onderwerp regel van de e-mail luidt: “Erfpacht spijtoptand optie”.

De reactie e-mail van de gemeente van 27 juni 2022 luidt als volgt:

Geachte heer [eiser 1] ,

Dank voor uw e-mail.

Ik zie inderdaad dat uw eerdere aanvraag met aanvraagdatum 20-09-2019 is verlopen op 12 januari 2022. Ik adviseer u een nieuwe aanvraag te starten in het Overstapportaal onder de huidige voorwaarden (25% korting, de WOZ-waarde van het jaar voor de nieuwe aanvraagdatum en de BSQ uit het jaar van de aanvraagdatum).

Daarnaast zal ik u aanmelden voor de Spijtoptantenregeling. Ik kan nu nog niet aangeven of de regeling ook in uw geval van toepassing wordt verklaard. De regeling ligt van 24 juni tot en met 19 september ter inspraak. U kunt daar meer over lezen in dit bericht. De regeling zal pas na de inspraaktermijn definitief vastgesteld worden, waardoor de beoordeling van aanvragen ook pas in een later stadium zal plaatsvinden.

Wanneer uw aanvraag voor de overstap naar eeuwigdurende erfpacht volledig ingevuld en ingediend is binnen de gestelde termijnen, zal deze worden gepauzeerd tot duidelijk is welke groepen onder de Spijtoptantenregeling gaan vallen en op basis daarvan worden beoordeeld. Erfpachters die in aanmerking komen voor de regeling krijgen persoonlijk bericht van ons.

Er zijn verschillende manieren om op de hoogte te blijven van de besluitvorming rond de Spijtoptantenregeling:

- op de pagina Volg de gemeente ziet u een aantal manieren om op de hoogte te blijven;

- daarnaast kunt u de pagina Lopende inspraaktrajecten in de gaten blijven houden;

- formele inspraakmogelijkheden worden bekend gemaakt in het overzicht Kennisgevingen en bekendmakingen en op Overheid.nl. U kunt zich daar abonneren op een e-mailservice of de app downloaden.

Ik hoop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Mocht u nog vervolgvragen hebben dan zie ik deze graag tegemoet.

Met vriendelijke groet,

Team Klantvragen

Erfpacht en Uitgifte

Grond en Ontwikkeling

Gemeente Amsterdam

[eisers] hebben op 4 september 2022 in het digitale ‘Overstapportaal’ een nieuwe aanvraag gedaan. Op dat moment was in het Overstapportaal de volgende ‘banner’ te zien.

Op 14 en 21 november 2022 zijn [eisers] per mail door de gemeente herinnerd dat de nieuwe aanvraag nog voltooid moest worden.

Op 22 en 24 november 2022 hebben [eisers] ingelogd op het Overstapportaal om bepaalde gegevens in te vullen bij de nieuwe aanvraag. Zij konden daar toen ook de banner uit 2.5 zien.

De spijtoptantenregeling (hierna: SOR) is op 24 november 2022 in werking getreden en is vanaf 28 november 2022 opengesteld in het Overstapportaal voor een termijn van zes maanden.

[eisers] ontvangen sinds 4 december 2022 elke drie maanden de volgende statusupdate van de gemeente per e-mail:

Geachte erfpachter,

Graag willen wij u op de hoogte stellen van de status van uw aanvraag voor de overstap naar eeuwigdurende erfpacht. Wij sturen u elke drie maanden een update totdat uw dossier in

behandeling is genomen.

Status van uw aanvraag:

• Uw aanvraag staat goed bij ons geregistreerd.

• Wij hebben uw aanvraag nog niet kunnen behandelen.

• Door de hoeveelheid binnengekomen aanvragen heeft de gemeente verwerkingstijd nodig.

• Zodra uw aanvraag in behandeling is genomen en wij uw erfpachtgegevens gecontroleerd of aangevuld hebben, ontvangt u een persoonlijke e-mail.

• Pas na de ontvangst van deze persoonlijke e-mail, kunt u uw aanvraag afronden in het Overstapportaal.

• Op dit moment hoeft u niets te doen. Wij willen u vragen te wachten op de persoonlijke e-mail met informatie over het afronden van uw aanvraag.

Wij sturen u dit bericht om u op de hoogte te houden van de status van uw aanvraag voor overstap naar eeuwigdurende erfpacht.

Op 13 december 2022 is er door de gemeente een brief gestuurd aan alle volgens haar relevante erfpachters. [eisers] hebben deze brief ontvangen. Daarin valt het volgende te lezen:

Geachte erfpachter,

Bepaalde erfpachters krijgen nog een kans om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht onder de financiële voorwaarden die golden voor aanvragen gedaan vóór 8 januari 2020. Dat heeft het college van Burgemeester en Wethouders besloten. Het besluit heet de spijtoptantenregeling. En als u overweegt over te stappen, dan is het voordelig om dit te doen onder de spijtoptantenregeling. […]

De spijtoptantenregeling geldt uiterlijk tot en met 31 juli 2023

Als u aan de voorwaarden voldoet en er gebruik van wilt maken, hebt u uiterlijk tot en met 31 juli 2023 de tijd om een aanvraagdatum voor overstap te registreren in het Overstapportaal. […]

Welke keuze gaat u maken?

Voldoet u aan de voorwaarden van de spijtoptantenregeling en bent u er nog niet uit welke keuze u wilt maken? In de meegestuurde bijlage leggen we de verschillende keuzemogelijkheden uit.

Op 24, 27, 29 en 31 juli 2023 heeft de gemeente aan de relevante erfpachters die reeds een nieuwe aanvraag onder reguliere voorwaarden hadden gedaan (nagenoeg identieke) herinneringsmails verstuurd met steeds dezelfde boodschap. De mail van 31 juli 2023 luidt als volgt:

Vraag uiterlijk vandaag 31 juli 2023 een overstap aan

onder de regeling

Geachte erfpachter,

U heeft een aanvraag lopen om over te stappen naar eeuwigdurend erfpacht. Uw aanvraag heeft minder gunstige voorwaarden dan als u een aanvraag doet onder de spijtoptantenregeling. Tot nu toe heeft u nog geen actie ondernomen.

Tot en met uiterlijk aanstaande maandag kunt u nog gebruik maken van de voordelige voorwaarden van de spijtoptantenregeling. U moet u dat zelf regelen op uiterlijk maandag 31 juli 2023. De gemeente kan dit niet voor u doen. In deze mail vertellen wij hoe u dit kunt regelen.

U moet zelf actie ondernemen voor de spijtoptantenregeling

Onlangs ontving u van ons een brief over de spijtoptantenregeling met een aantal bijlagen. Check de bijlage of kijk op onze website of u aan de voorwaarden voldoet om gebruik te maken van de regeling. Als u aan de voorwaarden voldoet, ga dan direct naar het overstapportaal om zelf aan te geven dat u gebruik wil maken van de voordelige overstapvoorwaarden.

Hoe regelt u het op het overstapportaal?

Als u inlogt op het overstapportaal en uw erfpachtrecht aanklikt, dan komt u direct terecht op de informatiepagina over de spijtoptantenregeling. U moet op deze pagina akkoord gaan met het intrekken van uw huidige aanvraag of aanbieding met de minder voordelige voorwaarden. Daarna klikt u op de knop `Ga verder'.

LET OP: Als u deze actie niet uiterlijk op 31 juli 2023 doet, dan vervalt de mogelijkheid gebruik te maken van de voordelige voorwaarden van de spijtoptantenregeling. […]

[eisers] hebben de gemeente medio 2026 om bevestiging gevraagd van hun status als ‘spijtoptant’. De gemeente heeft [eisers] op 21 mei 2026 het volgende bericht:

[…] U bent bezig met de verkoop van uw woning en u heeft aan aanvraag ingediend voor de spijtoptantenregeling. U zou graag een bewijs willen ontvangen.

Volgens de informatie in uw dossier heeft u een aanvraag ingediend op 4-09-2022. Uw aanvraag valt niet onder de (spijtoptantenregeling) gunstige voorwaarden vóór 8-01-2020. […]

[eisers] hebben hun appartementsrecht op 22 mei 2026 verkocht aan een derde. In de desbetreffende overeenkomst hebben zij laten opnemen dat de koop kan worden ontbonden indien op 14 augustus 2026 niet vaststaat dat de aanvraag die zij hebben gedaan wordt behandeld zoals in de SOR is vastgesteld.

[eisers] zijn vervolgens dit kort geding gestart en met de kopers overeengekomen dat de ontbindende voorwaarde (nog) kan worden ingeroepen na dit vonnis.

3. Het geschil

[eisers] vorderen, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

een gebod voor de gemeente om hen binnen 48 uur na betekening van dit vonnis schriftelijk te bevestigen dat zij als Spijtoptant worden aangemerkt en aanspraak kunnen maken op de gunstige voorwaarden voor de overstap naar eeuwigdurende erfpacht die uit die regeling voortvloeien en om vervolgens alle voor die kwalificatie noodzakelijke feitelijke en administratieve handelingen te verrichten;

te bepalen dat de gemeente een dwangsom verbeurt van € 1.000 per dag of gedeelte

daarvan dat zij in strijd handelt met het onder 1 gevorderde, met een maximum van € 300.000;

3. de gemeente te veroordelen in de proceskosten en de nakosten.

[eisers] leggen aan de vordering ten grondslag dat de aanvraag en status als ‘spijtoptant’ meermaals is bevestigd door de gemeente en zij de instructies kregen niets te doen en een persoonlijke brief af te wachten. [eisers] hebben alle instructies van de gemeente opgevolgd, maar zij hebben geen persoonlijk bericht met de aanbieding ontvangen. Daarbij komt dat volgens artikel 1 van de SOR erfpachters die als spijtoptant worden aangemerkt de mogelijkheid hebben om vóór 1 augustus 2023 eenmalig (opnieuw) een aanvraag te doen. Hoewel er in de SOR dus een duidelijk

einddatum is vermeld voor aanmelding is er nergens iets opgenomen over een bepaalde aanvangsdatum waarna erfpachters pas een beroep op de regeling kunnen doen. Het standpunt van de gemeente dat [eisers] zich te vroeg voor de SOR hebben aangemeld, vloeit dus niet voort uit de tekst van de regeling. In verband met dit een en ander handelt de gemeente bovendien onrechtmatig (ex artikel 3:14 BW), vanwege schending van diverse algemene beginselen van behoorlijk bestuur.

De gemeente voert verweer. Zij voert onder meer aan dat zij met de mail van 27 juni 2022 (zie 2.4) [eisers] heeft geadviseerd om op twee sporen in te zetten: één spoor voor een nieuwe aanvraag onder reguliere voorwaarden en één spoor voor een aanvraag onder de SOR. Dit dubbele spoor was in het belang van [eisers] , omdat op 27 juni 2022 nog niet duidelijk was of [eisers] aan de SOR-voorwaarden zouden voldoen. Zouden [eisers] op die duidelijkheid hebben gewacht dan bestond goede kans dat zij pas in 2023 (en niet in 2022) een nieuwe aanvraag zouden hebben gedaan. In dat geval was de kans groot dat die aanvraag beoordeeld zou worden aan de hand van een hogere WOZ-waarde en BSQ dan wanneer zij de aanvraag al deden in 2022. De gemeente heeft [eisers] op 13 december 2022 ook het persoonlijke bericht gestuurd (zie 2.10) zoals zij hun had toegezegd in de mail van 27 juni 2022. Enige (andere) toezegging in die mail van 27 juni 2022 op grond waarvan [eisers] als spijtoptant zouden worden aangemerkt voldoet overigens niet aan de daarvoor noodzakelijke wettelijke vereisten, is niet gedaan door een persoon die gemachtigd is om dergelijke toezeggingen te doen en is bovendien door middel van de banner ingetrokken, althans is komen te vervallen door het verstrijken van de tijd. De gemeente concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. Voor toewijzing is nodig dat [eisers] daarbij een spoedeisend belang hebben en dat voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de vorderingen van [eisers] eveneens zal toewijzen. Daarnaast moet de voorzieningenrechter de belangen van partijen afwegen.

spoedeisend belang

De gemeente heeft aangevoerd dat [eisers] geen spoedeisend belang hebben, nu zij zelf akkoord zijn gegaan met de ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst. Zij wisten bij het opnemen van deze ontbindende voorwaarde dat hun aanvraag voor overstap naar eeuwigdurend erfpacht niet valt onder de gunstige voorwaarden van de SOR, althans dat de gemeente dat zo ziet (zie de e-mail van 21 mei 2026, 2.12). Dat zij een dag later alsnog een dergelijke ontbindende voorwaarde overeenkwamen, maakt dat zij de situatie waarin zij zich nu bevinden zelf hebben gecreëerd.

De voorzieningenrechter gaat hier niet in mee. Kort voor het tekenen van de koopovereenkomst heeft de koper kennelijk verzocht om schriftelijk bewijs dat de SOR van toepassing is op de aanvraag van [eisers] De onderhandelingen waren toen al afgerond. Pas toen werd duidelijk voor [eisers] dat de gemeente zich op het standpunt stelde dat de SOR niet van toepassing is op hun aanvraag. De voorzieningenrechter wil wel aannemen dat dit voor hen als donderslag bij heldere hemel kwam en dat zij toen hebben besloten hier een ontbindende voorwaarde over op te nemen omdat zij dachten dat het om een vergissing of misverstand bij de gemeente ging. [eisers] hebben gelet op dit alles een voldoende spoedeisend belang. Daarbij speelt ook mee dat, anders dan de gemeente heeft aangevoerd, niet te voorzien is of de kopers een beroep op de ontbindende voorwaarde zullen doen of niet.

voorshands is de SOR niet van toepassing op de aanvraag van [eisers]

De vordering van [eisers] wordt afgewezen. Daartoe geldt het volgende.

Voor toewijzing is nodig dat voorshands vaststaat dat de SOR van toepassing is op de aanvraag van [eisers] en dat is niet het geval. Niet in geschil is dat de SOR in werking trad op 24 november 2022. De gemeente heeft toegelicht dat tussen 28 november 2022 en 31 juli 2023 een aanvraag kon worden ingediend onder de SOR. Ook niet in geschil is dat [eisers] in deze periode geen aanvraag hebben gedaan. De vordering [eisers] steunt op de stelling dat de e-mail van [eisers] van 24 juni 2022 aan de gemeente en de reacties daarop van de gemeente voldoende waren voor [eisers] om in de veronderstelling te verkeren dat de aanvraag onder de SOR gedaan was. Daarin worden zij niet gevolgd.

Terecht stellen [eisers] dat het bericht van 27 juni 2022 (zie 2.4) van de gemeente onduidelijk is. In het bericht wordt gemeld dat [eisers] zullen worden aangemeld voor de SOR. In de daaropvolgende zin wordt gemeld dat nog niet aangegeven kan worden of zij voor de SOR in aanmerking komen omdat de regeling nog ter inzage ligt en pas daarna definitief wordt vastgesteld. Verderop in het bericht wordt een opsomming gegeven van hoe [eisers] op de hoogte kunnen blijven van de besluitvorming rond de SOR. Ook meldt het bericht dat [eisers] nog een persoonlijk bericht krijgen als zij in aanmerking komen voor de SOR. Tot slot lijkt het bericht een onderscheid tussen een nieuwe ‘reguliere’ aanmelding die [eisers] geadviseerd wordt te starten en die gepauzeerd zal worden tot duidelijk is welke groepen onder de SOR vallen, en een aanmelding onder de SOR.

Na dit bericht van 27 juni 2022 is er echter nog meer gecommuniceerd door de gemeente.

In het Overstapportaal stond een duidelijke banner die [eisers] ten minste drie keer gezien moet hebben (4 september, 22 en 24 november 2022): “een aanvraag onder de SOR is nog niet mogelijk.”

De brief van 13 december 2022 aan [eisers] – het persoonlijk bericht aangekondigd in het bericht van 27 juni 2022 – die duidelijk maakt dat als men voor de SOR wil kiezen de aanvraag voor 31 juli 2023 gedaan moet worden. Uit deze brief is niet af te leiden dat de mail van [eisers] van 24 juni 2022 als aanvraag volstaat.

Tegen het einde van de aanvraagperiode zijn nog ten minste vier mails gestuurd aan [eisers] waarin is uitgelegd dat actie ondernomen moet worden voor de SOR (2.11).

Dit alles maakt dat, als [eisers] na het bericht van de gemeente van 27 juni 2022 dachten dat zij al een aanvraag hadden ingediend onder de SOR, zij daar nadien niet meer op konden vertrouwen. Dat [eisers] de banner niet hebben opgemerkt of daaraan geen waarde hebben toegekend en de brief van 13 december 2022 niet als een persoonlijk bericht hebben aangemerkt, komt voor hun eigen risico. Het mag van hen verwacht worden dat zij, zeker nu zij belang hebben bij het van toepassing zijn van de voor hen gunstige SOR, communicatie met normale oplettendheid lezen. Ook hebben zij onvoldoende aannemelijk gemaakt dat zij de vier e-mailberichten van juli 2023 niet hebben ontvangen. Met de gemeente stelt de voorzieningenrechter vast dat het niet geloofwaardig is dat zij de andere mails van gemeente wel steeds hebben ontvangen maar deze vier niet. Het klopt dat deze vier mails in korte tijd in een vakantiemaand (juli) zijn verstuurd, maar omdat het niet het enige vorm van communicatie is leidt dit niet tot een ander oordeel. Datzelfde geldt voor status update die [eisers] elke drie maanden per e-mail ontvingen (2.9). Die zagen niet op de SOR maar op de ‘nieuwe aanvraag’. Dat verwarring is ontstaan bij [eisers] , in die zin dat zij dachten dat deze status updates (ook) op de SOR, zagen is te begrijpen. Maar dit leidt er niet toe dat zij ervan mochten gaan dat zij voor de SOR niets meer hoefde te doen. De SOR wordt bovendien nergens genoemd in deze updates.

[eisers] hadden kort gezegd meer kunnen – en moeten – doen na hun aanmeldingsmail van 24 juni 2022 (zie 2.3) en hun nieuwe aanvraag in het Overstapportaal. Zij hebben na november bijna 2022 circa 3,5 jaar gewacht op een bevestiging van hun status als spijtoptant, zonder te vragen of te informeren waarom er geen aanbod kwam. Het moet helder geweest zijn dat de Overstapregeling en ook de SOR steeds tot doel heeft om een aanbod van de gemeente te krijgen om over te stappen op eeuwigdurende erfpacht. Toen dat aanbod uitbleef hadden zij aan bel kunnen en moeten trekken.

[eisers] hebben nog voorgesteld dat de gemeente alle potentiële spijtoptanten die vóór 28 november 2022 wel al een nieuwe aanvraag voor eeuwigdurende erfpacht hadden gedaan automatisch moet omzetten (of moet beschouwen als tijdig aangemeld). Dit is een meer principiële vraag die zich niet leent voor kort geding. Daar zitten gevolgen aan die mogelijk verder rijken dat het individuele geschil dat voorligt in dit kort geding.

[eisers] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de gemeente worden begroot op:

- griffierecht

€

735

- salaris advocaat

€

1.177

- nakosten

€

189

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

2.101

5. De beslissing

wijst de vorderingen van [eisers] af,

veroordeelt [eisers] in de proceskosten van € 2.101, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98 plus de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,

verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.L.S. Kalff, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. G.P. Raats, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 27 augustus 2026.