ECLI:NL:RBAMS:2026:8669

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 9 januari 2026 met producties,

- de conclusie van antwoord met producties,

- het instructievonnis van 7 april 2026,

- de dagbepaling mondelinge behandeling.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 21 juli 2026. [eiser] is verschenen, vergezeld door de gemachtigde (zijn vader). [gedaagde] is vertegenwoordigd door de gemachtigde (zijn zoon). Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord.

Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.

2. De feiten

Tussen [gedaagde] als verhuurder en [eiser] als huurder is mondeling een huurovereenkomst aangegaan, ingaande op 1 juni 2024, met betrekking tot een kamer aan het adres [adres] (hierna: de woonruimte). De maandelijkse huurprijs voor de woonruimte bedraagt € 1.200,00.

[eiser] heeft op 23 oktober 2024 de huurcommissie verzocht om uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs.

Bij brief van 6 mei 2025 heeft de gemeente Amsterdam een waarschuwing opgelegd aan [gedaagde] in verband met woningdelen door vier personen via kamergewijze verhuur zonder vergunning.

Bij brief van 31 mei 2025 heeft [gedaagde] de huurovereenkomst met [eiser] opgezegd per 31 augustus 2025.

De huurcommissie heeft bij uitspraak van 19 september 2025 (zaaknummer 2416381) geoordeeld dat de woonruimte moet worden aangemerkt als een onzelfstandige woning en dat de overeengekomen huurprijs niet redelijk is. De huurcommissie heeft het puntenaantal van de woonruimte vastgesteld op 117 punten en de huurprijs per 1 juni 2024 vastgesteld op € 290,76 per maand. Vanwege het ontbreken van een slot op de slaapkamerdeur is verder sprake van een gebrek in de categorie A (nummer 7). Met ingang van 1 juni 2024 tot 1 maart 2025 wordt de huurprijs daarom tijdelijk verlaagd tot 80% van de vastgestelde huurprijs, zodat de maandelijkse huurprijs over die periode € 232,61 per maand bedraagt. Vanaf 1 maart 2025 bedraagt de maandelijkse huurprijs € 290,76.

Vanaf 1 oktober 2025 betaalt [eiser] de door de huurcommissie vastgestelde huurprijs.

Bij brief van 1 december 2025 heeft [eiser] [gedaagde] gemaand een bedrag van

€ 15.071,19 te voldoen binnen vijftien dagen na ontvangst van de brief, bij gebreke waarvan [gedaagde] ook buitengerechtelijke incassokosten ter hoogte van € 925,71 verschuldigd wordt.

3. Het geschil

[eiser] vordert - samengevat - veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 15.071,19, vermeerderd met rente en kosten.

[eiser] legt, kort samengevat, aan de vordering ten grondslag dat partijen worden geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de huurcommissie is vastgesteld, omdat niet tijdig een beslissing van de rechter is gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. [gedaagde] heeft de door [eiser] op basis van die uitspraak teveel betaalde huur, ondanks herhaalde sommatie, niet terugbetaald.

[gedaagde] voert als primair verweer dat de huurovereenkomst is opgezegd per 31 augustus 2025 dan wel dat de huurovereenkomst met [eiser] is aangegaan voor de duur van twee jaar. Als subsidiair verweer voert [gedaagde] aan dat sprake is van een zelfstandige woning, omdat de woning vanaf 19 september 2025 door [eiser] en een andere bewoner, [naam] (hierna: [naam]), wordt bewoond. Zij voeren een gezamenlijke huishouding.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Partijen zijn gebonden aan de uitspraak van de huurcommissie, omdat geen van partijen zich binnen acht weken na verzending van de uitspraak van de huurcommissie tot de kantonrechter heeft gewend (artikel 7:262 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW)).

Naar aanleiding van het verweer van [gedaagde] overweegt de kantonrechter als volgt.

Op de tussen partijen gesloten huurovereenkomst zijn de artikelen 7:249 BW en artikel 7:271 lid 1 BW zoals deze luidden vóór 1 juli 2024 van toepassing. [gedaagde] voert als primair verweer dat de huurovereenkomst is opgezegd per 31 augustus 2025 dan wel dat de huurovereenkomst met [eiser] is aangegaan voor de duur van twee jaar.

Op grond van artikel 7:271 lid 4 BW (oud) is een opzegging door de verhuurder op andere dan de in artikel 7:274 lid 1 BW (oud) genoemde gronden nietig. [gedaagde] heeft allereerst de waarschuwing van de gemeente Amsterdam aangedragen als grond voor beëindiging van de huurovereenkomst. Deze waarschuwing valt echter niet onder één van de in artikel 7:274 lid 1 BW (oud) genoemde beëindigingsgronden. De waarschuwing is alleen geadresseerd aan [gedaagde] als eigenaar en ziet niet op de relatie met de huurder(s). De waarschuwing is een gevolg van de kamergewijze verhuur van de woning door [gedaagde] zonder vooraf te voldoen aan de daarvoor geldende regelgeving. Dit komt voor rekening en risico van [gedaagde] en kan niet aan de huurder worden tegengeworpen.

Als andere grond voor beëindiging heeft [gedaagde] dringend eigen gebruik voor realisatie van een extra verdieping of voor huisvesting van een bloedverwant aangedragen. [eiser] heeft dit betwist en [gedaagde] heeft niet voldoende met feiten en omstandigheden toegelicht dat hij de woonruimte zo dringend nodig heeft dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, daargelaten dat niet is gebleken dat [eiser] andere passende woonruimte kan verkrijgen (artikel 7:274 lid 1 sub c BW (oud)). Ook dit standpunt van [gedaagde] gaat dus niet op.

Dat bij aanvang van de huurovereenkomst mondeling is besproken dat de huurovereenkomst van tijdelijke aard zou zijn, is door [eiser] betwist en door [gedaagde] onvoldoende onderbouwd. Ieder bewijs daarvoor ontbreekt. Dat met een andere bewoner een huurovereenkomst voor de duur van twee jaar is aangegaan, brengt niet mee dat ook met [eiser] een huurovereenkomst voor de duur van twee jaar is aangegaan. De huurovereenkomst moet daarom worden geacht voor onbepaalde tijd te zijn aangegaan.

Als subsidiair verweer doet [gedaagde] een beroep op verrekening. Hij voert aan dat vanaf 19 september 2025 sprake is van een zelfstandige woning, omdat de gehele woning vanaf dat moment alleen door [eiser] en [naam] wordt bewoond. Zij voeren een gezamenlijke huishouding. Om die reden is geen sprake meer van een onzelfstandige woning en is de uitspraak van de huurcommissie niet meer van toepassing. [eiser] dient vanaf september 2025 de huur voor de gehele woning ad € 1.200,- per maand te betalen, aldus [gedaagde] .

[eiser] betwist dat hij met [naam] een gemeenschappelijke huishouding heeft. Hij voert aan dat [naam] slechts een huisgenoot is, zij ieder een eigen kamer bewonen en alleen de wezenlijke voorzieningen van de woning delen. Dat vanaf september 2025 sprake is van gezamenlijk bewoning van de hele woning blijkt nergens uit. Vast staat dat [eiser] en [naam] ieder afzonderlijk een huurovereenkomst met [gedaagde] zijn aangegaan met betrekking tot een eigen kamer in de woning. [gedaagde] verhuurde bij aanvang van de huurovereenkomsten van [eiser] en [naam] ook nog twee andere kamers in de woning afzonderlijk aan twee verschillende huurders. [gedaagde] is gestopt met de verhuur van die andere kamers omdat de gemeente daarvoor geen vergunning verleent, maar dit heeft geen invloed op de inhoud van de bestaande huurovereenkomst met [eiser] . Het beroep op verrekening gaat dus niet op.

De hoogte van het door [eiser] gestelde bedrag aan teveel betaalde huur is door [gedaagde] niet betwist. Dat betekent dat de gevorderde hoofdsom moet worden toegewezen. De gevorderde wettelijke rente is toewijsbaar zoals in de beslissing is bepaald.

[eiser] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). [eiser] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. [eiser] heeft daarom recht op een vergoeding voor de kosten van die werkzaamheden. De gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten is in lijn met de staffel als genoemd in het Besluit en zal worden toegewezen.

[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

153,01

- griffierecht

€

753,00

- salaris gemachtigde

€

864,00

(2 punten × € 432,00)

- nakosten

€

144,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.914,01

5. De beslissing

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 15.071,19, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over:

- het bedrag van € 967,39 (aan teveel betaalde huur), vanaf de afzonderlijke betalingen met ingang van 1 juli 2024 tot 9 januari 2026,- het bedrag van € 909,24 (aan teveel betaalde huur), vanaf de afzonderlijke betalingen met ingang van 1 maart 2025 tot 9 januari 2026,- het bedrag van € 15.071,19, vanaf 9 januari 2026 tot de dag van volledige betaling,

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 925,71 aan buitengerechtelijke incassokosten,

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.914,01, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. van der Veen en in het openbaar uitgesproken op 21 augustus 2026.

33806