RECHTBANK AMSTERDAM
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 september 2026 in de zaak tussen
[eiseres], uit [woonplaats], eiseres
de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam.
Samenvatting
Bestuursrecht
zaaknummer: AMS 26/778
en
1. Deze uitspraak gaat over de vaststelling van de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] (hierna: de woning) op 1 januari 2024 (hierna: de waardepeildatum). Eiseres is het niet eens met de vastgestelde WOZ-waarde. Zij voert daartoe een aantal beroepsgronden aan. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep is dus ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Procesverloop
3. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum vastgesteld op € 517.000,-. Eiseres heeft daartegen bezwaar gemaakt.
4. De heffingsambtenaar heeft op 8 december 2025 het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de waarde van € 517.000,- gehandhaafd (hierna: de uitspraak op bezwaar)
5. Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Ook heeft eiseres een klacht ingediend, omdat de oppervlakte van de woning om onduidelijke redenen van 92 m2 is gewijzigd naar 96 m2. De afdeling Vastgoed heeft de oppervlakte van de woning daarna opnieuw ingemeten en vastgesteld dat de oppervlakte 92 m2 is.
6. De heffingsambtenaar heeft op 28 januari 2026 besloten om de WOZ-waarde te verlagen naar € 507.000,-. Eiseres vindt die waarde nog steeds te hoog.
7. De rechtbank heeft het beroep op 11 augustus 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiseres, haar echtgenoot, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en taxateur [taxateur].
Beoordeling door de rechtbank
Toetsingskader
8. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, als de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
9. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
Oppervlakte woning
10. Volgens eiseres is de heffingsambtenaar er ten onrechte vanuit gegaan dat de woning 96 m2 is, terwijl deze 92 m2 is. De heffingsambtenaar heeft in reactie op een klacht de oppervlakte van de woning aangepast naar 92 m2. Uit de uitspraak op bezwaar blijkt dit niet.
11. De rechtbank stelt vast dat in het besluit van 28 januari 2026 de WOZ-waarde van € 517.000,- is verlaagd naar € 507.000,-. De heffingsambtenaar heeft tijdens de zitting toegelicht dat dit een ambtshalve wijziging is, naar aanleiding van een klacht van eiseres over de oppervlakte van de woning. Het is de heffingsambtenaar niet bekend op basis waarvan tot een verlaging van € 10.000,- is gekomen. Wel is het aantal m2 van de woning in de systemen inmiddels aangepast naar 92 m2. De heffingsambtenaar heeft gelet op de voorgeschiedenis tussen partijen toegezegd het griffierecht aan eiseres te vergoeden.
12. Omdat de WOZ-waarde is verlaagd naar € 507.000,-, is dat de waarde die de rechtbank beoordeelt. Omdat partijen het er inmiddels over eens zijn dat de woning 92 m2 groot is, kan deze grond niet slagen.
Luchtvervuiling
13. Volgens eiseres is haar woning minder waard vanwege luchtvervuiling. Er wordt door de heffingsambtenaar gesteld dat deze factor is verdisconteerd in de WOZ-waarde, maar volgens eiseres is daar geen bewijs voor geleverd.
14. Ook deze grond slaagt niet. Uit de matrix die de heffingsambtenaar in beroep heeft ingediend, blijkt dat de woning is vergeleken met drie woningen die allemaal in dezelfde straat zijn gelegen en op of rond de waardepeildatum daadwerkelijk zijn verkocht (hierna: de referentiepanden). Omdat de referentiepanden in dezelfde straat zijn gelegen, zal de luchtvervuiling daar hetzelfde zijn als bij de woning van eiseres. Dit maakt dus niet dat de referentiewoningen niet goed te vergelijken zijn. Als er sprake is van luchtvervuiling, is dit al verdisconteerd via de verkoopprijzen van de referentiepanden.
Maximale waarde
15. Volgens eiseres is de WOZ-waarde van haar woning maximaal € 415.000,-. Zij heeft dit bedrag berekend op basis van het Verantwoordingsdocument voor het belastingjaar 2025 (hierna: het Verantwoordingsdocument), dat door de heffingsambtenaar aan haar is toegestuurd.
16. Volgens de heffingsambtenaar is het Verantwoordingdocument een algemeen document, waarin wordt uitgelegd hoe er gewaardeerd wordt. Daarin worden modelwaarden, richtlijnen en eenheidsprijzen genoemd. Volgens de heffingsambtenaar is het niet mogelijk om de waarde van een specifieke woning op basis daarvan zelf vast te stellen.
17. Om de vastgestelde WOZ-waarde te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een matrix ingediend, waarin de woning is vergeleken met de drie referentiepanden. De rechtbank is van oordeel dat hiermee voldoende aannemelijk is gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de matrix blijkt dat de drie referentiepanden allemaal rondom de waardepeildatum voor een hogere prijs per m2 (geneutraliseerd voor kwaliteit, onderhoud en ligging) zijn verkocht.
Conclusie en gevolgen
18. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt en de WOZ-waarde van € 507.000,- niet wordt verlaagd. De heffingsambtenaar heeft tijdens de zitting toegezegd het griffierecht van € 54,- aan eiseres te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.C. Loman, rechter, in aanwezigheid van mr. S.A. Adriaanse, griffier.
Uitgesproken op 10 september 2026.
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Amsterdam waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
De werking van deze uitspraak wordt opgeschort totdat de termijn voor het instellen van hoger beroep is verstreken, of indien hoger beroep wordt ingesteld, op dat hoger beroep is beslist.