ECLI:NL:RBAMS:2026:9097

1. [gedaagde 1] ,

1. De procedure

2. De feiten

[eisende partij] is sinds 2011 eigenaar van het appartementsrecht, plaatselijk bekend als [adres] ) [plaats] , dat het exclusief gebruik omvat van de woning op de tweede verdieping van het pand aan de [adres]

[eisende partij] heeft haar woning altijd verhuurd, de laatste huurders waren de dochter van [naam 1] , enig aandeelhouder en bestuurder van [eisende partij] , met een vriendin. Per september 2026 gaat er een nieuwe huurder in de woning.

[naam bestuurder] is eigenaar van de appartementsrechten, plaatselijk bekend als [adres] . [naam bestuurder] woont zelf op nummer [nummer] ; dat appartementsrecht omvat het exclusief gebruik van de woning op de derde en vierde verdieping van het pand, met een eigen opgang op de tweede verdieping en een dakterras.

Het vijfde appartementsrecht (betrekking hebbende op [adres] ) behoort toe aan de heer [naam 2] , die in dit geschil niet is betrokken, maar daarvan wel op de hoogte is.

[naam bestuurder] is naast meerderheidseigenaar (drie van de vijf appartementsrechten) ook enig bestuurder van de VvE.

Vanaf (eind) 2015 is er in de woning van [eisende partij] meermaals waterschade ontstaan. [eisende partij] heeft hierover steeds contact opgenomen met [naam bestuurder] om te (laten) onderzoeken wat de oorzaak van die schade is en de problemen te (laten) verhelpen. [eisende partij] heeft daarbij te kennen gegeven dat het dakterras van [naam bestuurder] vermoedelijk de oorzaak van het probleem is.

Door [naam bestuurder] getroffen maatregelen hebben niet voor een duurzame oplossing gezorgd.

In 2023 heeft [eisende partij] met instemming van [naam bestuurder] een lekdetectie-onderzoek laten verrichten door [naam 3] Lekservice. In het daarvan opgestelde onderzoeksrapport van 21 maart 2023 is het volgende advies opgenomen:

- Dak volledig van het gegoten bitumen verwijderen en opnieuw plakken met een dakbedekking.

- HWA afvoer bij het balkon van de zinken goot naast de deur verlengen en een bocht plaatsen dat deze afvoert van de gevel af.

- Schoorsteen aan de bovenzijde aanpakken.

- Goot aan de voorzijde inmeten en vervangen.

- Singel op het dak staat omhoog en deze ook herstellen.

[naam bestuurder] heeft ten aanzien van deze aanbevolen werkzaamheden uitsluitend ingestemd met het vervangen van de bitumen bedekking van het terras. Ook dat heeft niet tot een duurzame oplossing geleid.

Begin 2024 heeft [eisende partij] met instemming van [naam bestuurder] drie professionele bedrijven (Gingnagel, Herfst en Distel) benaderd om het lekkageprobleem te onderzoeken. Deze bedrijven hebben na onderzoek offertes uitgebracht. De VvE heeft uiteindelijk aan Distel opdracht verstrekt tot het uitvoeren van de volgende werkzaamheden:

- Aanbrengen onderlaag en een toplaag van app polyesterbitumen, dik 4mm.

- Vervangen van de beide uitlopen en de aanwezig luchtkappen.

- Tevens lood in de muren nazien en daar waar nodig vervangen cq repareren.

- De zinken randafwerking vervangen.

Deze werkzaamheden zijn rond april 2024 door Distel uitgevoerd.

Naar aanleiding van een nieuwe lekkage in oktober 2025 is Distel op 6 november 2025 de situatie opnieuw komen beoordelen. In een e-mail van 7 november 2025 heeft Distel haar bevindingen gedeeld. Distel heeft onder meer het volgende geschreven.

‘De oorzaak is het terras wat op dak ligt

Dat is zodanig erop gemaakt dat het regen water nergens naar toe kan

De terras delen liggen te dicht tegen elkaar en eindigt te ver bij de opstanden, waardoor het water niet de kans krijgt om op een normale manier naar de uitloop af te wateren

Tevens liggen de onderliggende balken tegen de opstand aan. Er hoort ruimte tussen.

De goot onder het dakvlak, ligt vol met planken, een huishoudelijke apparaat etc.

Het schuine dakvlak is nogal groot en al dat water komt in de goot en kan niet weg, gevolg het loopt ergens over en dan in uw plafond

Dat was voor we het dak gingen vervangen ook al zo

Bewoner boven u zowel vorig jaar als tijdens mijn bezoek dit getracht duidelijk te maken

Maar beweert telkens dat het daar niet van komt

Conclusie, bij een normale regenbui is er niets aan de hand, dus dak lekt niet

Bij een hevige regenbui kan het water niet weg en zoekt zich in weg via opstanden van dak en/of goot’

[eisende partij] heeft de lekkageproblematiek op de VvE vergadering van 6 mei 2026 willen bespreken. Omdat [naam 1] er op 6 mei 2026 niet bij kon zijn en [naam bestuurder] de vergadering niet wilde verplaatsen, heeft [eisende partij] een schriftelijk inbreng opgesteld, waarin hij onder meer heeft gevraagd of [naam bestuurder] de door Distel geadviseerde maatregelen wil laten uitvoeren.

Daarop is geen bevestigend antwoord gekomen.

Per gewone post en per e-mail heeft (de advocaat van) [eisende partij] een sommatiebrief van 16 juni 2026 aan [naam bestuurder] gestuurd waarin hem wordt verzocht/gesommeerd om te bevestigen dat hij opdracht zal verstrekken aan een gerenommeerd loodgietersbedrijf om onderzoek te doen naar de oorzaak van de lekkage en vast te laten stellen welke maatregelen noodzakelijk zijn om de lekkage te verhelpen en dat hij de geadviseerde herstelwerkzaamheden vervolgens zal laten uitvoeren.

[naam bestuurder] heeft hierop niet gereageerd.

Bij brief van 23 juni 2026, verstuurd per aangetekende en gewone post, heeft (de advocaat van) [eisende partij] een rappel aan [naam bestuurder] gestuurd en hem nogmaals in de gelegenheid gesteld om gehoor te geven aan het verzoek/sommatie van 16 juni 2026. Ook op deze brief heeft [naam bestuurder] niet gereageerd.

[naam bestuurder] heeft op 26 juni 2026 een e-mail aan [eisende partij] gestuurd waarin hij er melding van maakt dat hij (wellicht) de oorzaak van het vochtprobleem heeft opgelost.

Bij e-mail van 1 juli 2026 heeft (de advocaat van) [eisende partij] [naam bestuurder] voor de laatste keer in de gelegenheid gesteld gehoor te geven aan de eerdere verzoeken/sommaties. [naam bestuurder] heeft hier niet op gereageerd.

3. Het geschil

[eisende partij] vordert:

I. [naam bestuurder] te veroordelen om binnen één week na de datum van de uitspraak onder overlegging van het vonnis opdracht te verstrekken aan ofwel Distel ofwel Gingnagel ofwel Herfst ofwel Loodgietersbedrijf [naam 4] B.V. om onderzoek te verrichten naar de in randnummer 53 van de dagvaarding beschreven onderwerpen en om dit onderzoek in een schriftelijk onderzoeksrapport te verwerken;

II. [naam bestuurder] te veroordelen om binnen één week na ontvangst van het onderzoeksrapport aan [eisende partij] een afschrift te verstrekken;

III. [naam bestuurder] te veroordelen om binnen één week na ontvangst van de onderzoeksuitkomst opdracht te verstrekken aan een door [naam bestuurder] onder I. te kiezen partij om de geadviseerde herstelmaatregelen uit te voeren, voor zover die betrekking hebben op zijn privégedeelte;

IV. de VvE te veroordelen om binnen één week na ontvangst van de onderzoeksuitkomst opdracht te verstrekken aan een door de VvE onder I. te kiezen partij om de geadviseerde herstelmaatregelen uit te voeren, voor zover die betrekking hebben op één of meerdere gemeenschappelijke gedeelten;

V. [naam bestuurder] en de VvE te veroordelen om binnen veertien dagen na voltooiing van de werkzaamheden als bedoeld onder III. en IV. aan [eisende partij] een opgaaf te verstrekken van de uitgevoerde werkzaamheden onder overlegging van de offerte en factuur alsmede om [eisende partij] en een deskundige van [eisende partij] toegang te verlenen tot het dakterras ter inspectie van de uitgevoerde maatregelen;

VI. aan voornoemde veroordelingen een dwangsom te verbinden van € 1.000 per dag met een maximum tot € 60.000;

VII. [naam bestuurder] en de VvE hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten.

[eisende partij] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Zij wordt al sinds 2015 geconfronteerd met schade aan haar woning doordat [naam bestuurder] nalaat om de lekkageproblematiek deugdelijk te verhelpen. Inmiddels is er ook sprake van een gevaarlijke situatie omdat de wateroverlast zich voordoet in de meterkast van de woning. [naam bestuurder] handelt volgens [eisende partij] in strijd met bepalingen uit het splitsingsreglement die zien op het goed onderhouden van zijn woning (artikel 28 lid 1) en het treffen van maatregelen om (verdere) schade te voorkomen (artikel 2 lid 3). Daarnaast is er sprake van onrechtmatige hinder. Volgens [eisende partij] is [naam bestuurder] zeer betrokken bij het pand, maar bagatelliseert hij het probleem, dat volgens [eisende partij] (gebaseerd op de bevindingen van Distel) zit in de aanleg van het dakterras van [naam bestuurder] . De jarenlange problemen moeten nu eindelijk deugdelijk worden verholpen. [naam bestuurder] kan wat [eisende partij] betreft kiezen uit de vier door haar aangedragen deskundigen. Het onderzoek dient zich volgens [eisende partij] in ieder geval te richten op:

- de oorzaak of oorzaken van de waterinfiltratie naar de woning van eiseres;

- de capaciteit en inrichting van de goot- en hemelwaterafvoer aan de achterzijde;

- de aanleg van het dakterras van [naam bestuurder] ;

- de dakbedekking en aansluitingen van het dakterras;

- de staat van het lood- en zinkwerk van het dakterras;

- de staat van de gevels bij het dakterras;

- de wijze waarop de geconstateerde gebreken op een deugdelijke en duurzame wijze kunnen worden hersteld.

Omdat [eisende partij] niet kan uitsluiten dat de lekkageproblematiek mede wordt veroorzaakt door een gebrek in/aan een gemeenschappelijk deel, zoals de schoorsteen, het dak onder het dakterras of de gevel van het gebouw, moet ook de VvE veroordeeld worden tot herstel over te gaan, aldus [eisende partij] .

[naam bestuurder] voert verweer. Primair is hij van mening dat [eisende partij] niet ontvankelijk moet worden verklaard in haar vorderingen omdat zij geen spoedeisend belang heeft en de vorderingen niet geschikt zijn voor behandeling in kort geding. De rapporten van de eerder door [eisende partij] benaderde deskundigen rijmen niet met elkaar en de bevindingen van Distel zijn volgens hem niet betrouwbaar omdat Distel er een belang bij heeft dat de oorzaak van het probleem bij zijn eigen in 2024 verrichte werk ligt. Toetsing van de tegenstrijdige deskundigenberichten behoort in het domein van de bodemrechter. Ook zal er nog een nader onderzoek moeten komen naar de oorzaak van het probleem omdat nog niet duidelijk is waar dat ligt. [naam bestuurder] heeft verder aangevoerd dat gedaagden rauwelijks zijn gedagvaard. De sommatiebrieven hebben [naam bestuurder] niet bereikt en de brieven zijn niet tot de VvE gericht. Verder gaat het volgens [naam bestuurder] te ver om hem te verplichten uit vier deskundigen te kiezen, waarvan hij de onafhankelijkheid betwist, en zijn de vorderingen onvoldoende onderbouwd. Bij toewijzing van de vorderingen dient er een matiging te worden toegepast ten aanzien van de aannemerskeuze en de dwangsom, aldus [naam bestuurder] .

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Vooropgesteld wordt dat [eisende partij] een spoedeisend belang bij haar vorderingen heeft. Aannemelijk is dat zij al ongeveer 10 jaar af en aan te maken heeft met lekkages in haar woning en dat de maatregelen die tot nu toe zijn genomen niet tot een structurele oplossing hebben geleid. Op 18 juni 2026 hebben de laatste huurders nog een lekkage in de meterkast gemeld en dat levert een gevaarlijke situatie op. Dat er na 18 juni 2026 geen nieuwe lekkage is gemeld wil, gelet op de afgelopen droogteperiode, niet zeggen dat er geen probleem meer is. Het is begrijpelijk dat [eisende partij] , voordat het weer meer gaat regenen, het probleem opgelost wil hebben. In dit verband is verder van belang dat er per september 2026 een nieuwe huurder in de woning komt die niet ook weer met lekkages te kampen moet krijgen.

In tegenstelling tot hetgeen [naam bestuurder] betoogt is de zaak ook geschikt voor behandeling in kort geding. De vorderingen zien op het nakomen door [naam bestuurder] van de op hem rustende verplichtingen om schade te voorkomen en tot herstel over te gaan en in verband daarmee eerst onderzoek te doen. De gevorderde voorzieningen zijn niet voorbehouden aan de bodemrechter.

Verder is er geen sprake van rauwelijks dagvaarden van gedaagden. Vaststaat dat de sommatiebrief van 16 juni 2026 (en ook de laatste sommatie van 1 juli 2026) onder andere naar het e-mailadres van [naam bestuurder] is gestuurd, vanaf welk adres hij zelf op 26 juni 2026 nog naar [eisende partij] heeft gemaild. Er kan dan ook vanuit worden gegaan dat [naam bestuurder] die sommatiebrief heeft ontvangen. Hij ontkent dat ook niet, maar hij heeft uitgelegd dat hij terughoudend was met het openen van e-mails omdat hij bedacht was op phishing. Dat hij die e-mails mogelijk niet heeft geopend komt voor zijn eigen risico.

Dat de sommaties niet zijn gericht tot de VvE maakt geen verschil, nu [naam bestuurder] als enige bestuurder van de VvE van de hoed en de rand wist.

Distel (zie onder 2.8) wijst (de aanleg van) het dakterras van [naam bestuurder] als oorzaak aan van de lekkages in de woning van [eisende partij] . [naam bestuurder] heeft geen vertrouwen in deze bevindingen. Bij deze stand van zaken ligt het voor de hand dat een nieuw onderzoek plaatsvindt naar de oorzaak van de lekkages. Daar zijn partijen het ook over eens. Onder randnummer 53 van de dagvaarding (weergegeven onder 3.2) heeft [eisende partij] benoemd waarop het onderzoek zich volgens haar dient te richten. Daarbij is ook rekening gehouden met de mogelijkheid dat problemen in/aan gemeenschappelijke delen (mede) de oorzaak zijn van de problemen, waarvoor de VvE verantwoordelijkheid is. Het komt de voorzieningenrechter redelijk voor dat het onderzoek zich hierop richt. Ook is het redelijk dat [naam bestuurder] dient te kiezen uit de vier deskundigen die [eisende partij] heeft genoemd. [naam bestuurder] heeft geen gegronde reden genoemd waarom getwijfeld zou moeten worden aan hun deskundigheid of onafhankelijkheid en hij is zelf ook niet met een andere deskundige gekomen. Indien [naam bestuurder] Distel niet vertrouwt kan hij nog uit de drie anderen kiezen, hetgeen hem voldoende alternatieven geeft.

De voorzieningenrechter gaat er vanuit dat [naam bestuurder] de kosten voor het onderzoek voor zijn rekening neemt. [eisende partij] heeft in dit verband ter zitting verklaard dat de gehele gang van zaken maakt dat deze kosten door [naam bestuurder] dienen te worden gedragen en daartegen heeft [naam bestuurder] geen verweer gevoerd. De kosten voor het herstel van zijn appartementsrecht moeten door [naam bestuurder] worden betaald; alleen de eventuele kosten voor herstel van de gemeenschappelijke delen komen voor rekening van de VvE.

Gelet op het voorgaande zijn de vorderingen op na te melden wijze en inclusief de gevorderde dwangsom, toewijsbaar.

[naam bestuurder] en de VvE zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisende partij] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

136,08

- griffierecht

€

735,00

- salaris advocaat

€

1.177,00

- nakosten

€

189,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

2.237,08

5. De beslissing

veroordeelt [naam bestuurder] om binnen één week na de datum van dit vonnis, onder overlegging van dit vonnis, opdracht te verstrekken aan ofwel Distel ofwel Gingnagel ofwel Herfst ofwel Loodgietersbedrijf [naam 4] B.V. om onderzoek te verrichten naar de in randnummer 53 van de dagvaarding (weergegeven onder 3.2 van dit vonnis) beschreven onderwerpen en om dit onderzoek in een schriftelijk onderzoeksrapport te verwerken,

veroordeelt [naam bestuurder] om binnen één week na ontvangst van het onderzoeksrapport aan [eisende partij] een afschrift te verstrekken,

veroordeelt [naam bestuurder] om binnen één week na ontvangst van de onderzoeksuitkomst opdracht te verstrekken aan de door hem onder 5.1 gekozen deskundige om de geadviseerde herstelmaatregelen uit te voeren, voor zover die betrekking hebben op zijn privégedeelte,

veroordeelt de VvE om binnen één week na ontvangst van de onderzoeksuitkomst opdracht te verstrekken aan de door [naam bestuurder] onder 5.1 gekozen deskundige om de geadviseerde herstelmaatregelen uit te voeren, voor zover die betrekking hebben op één of meerdere gemeenschappelijke gedeelten,

veroordeelt [naam bestuurder] en de VvE om binnen veertien dagen na voltooiing van de werkzaamheden als bedoeld onder 5.3 en 5.4 aan [eisende partij] een opgaaf te verstrekken van de uitgevoerde werkzaamheden en om [eisende partij] met een deskundige toegang te verlenen tot het dakterras ter inspectie van de uitgevoerde maatregelen,

veroordeelt [naam bestuurder] en de VvE ieder om [eisende partij] een dwangsom te betalen van € 1.000 per dag dat zij in gebreke blijven aan de veroordelingen onder 5.1 tot en met 5.5 te voldoen met een maximum voor ieder van € 60.000,

veroordeelt [naam bestuurder] en de VvE hoofdelijk in de proceskosten van € 2.237,08, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 98,00 plus de kosten van betekening als [naam bestuurder] en de VvE niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.R. Jöbsis, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. B.P.W. Busch, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 9 september 2026.

Coll: EvK