ECLI:NL:RBAMS:2026:9172

1. De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 22 mei 2026- de akte van Amvest van 19 juni 2026.

Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.

2. De verdere beoordeling

Bij tussenvonnis van 22 mei 2026 is Amvest in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over zich over de oneerlijkheid van artikel 12.1 van de huurovereenkomst, het huurprijswijzigingsbeding. Amvest heeft zich bij akte van 19 juni 2026 hierover uitgelaten. Daarbij heeft zij bewijs overgelegd dat zij deze akte ook aan gedaagde heeft gestuurd.

In het tussenvonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat artikel 12.1 oneerlijk is, omdat deze – kort gezegd – zo is opgesteld dat de verhuurder vier keuzes heeft als het gaat om aanpassing van de huurprijs, die allen zien op een verhoging van de huurprijs en die tegelijkertijd kunnen worden toegepast. Daarnaast ontbreken de gronden op basis waarvan de huurprijs kan worden aangepast en volgt uit het beding dat de verhuurder de huurder niet voorafgaand aan de huurverhoging daarover hoeft te informeren. Dit alles maakt dat het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen aanzienlijk wordt verstoord ten nadele van de huurder.

De kantonrechter oordeelt dat hetgeen Amvest heeft aangevoerd in haar akte, onvoldoende is om tot een ander oordeel te komen. Amvest voert aan dat zij vanaf de start van de huurovereenkomst de huurprijs jaarlijks heeft verhoogd conform artikel 12 lid 1aa met een minimale opslag volgens c in 2024 en 2025, en dat de huurprijs hiermee altijd binnen of gelijk aan de door het ministerie toegestane huurprijsverhoging is gebleven. Dit doet echter niet af aan de oneerlijkheid van het beding. Voor die toets moet namelijk worden uitgegaan van de datum waarop de overeenkomst is gesloten. Irrelevant is dan ook de feitelijke toepassing en uitvoering van een beding, of een achteraf gegeven uitleg. Hoe Amvest in de praktijk uitvoering geeft aan de bepaling is in dit verband dan ook niet relevant. Dat Amvest in de praktijk geen beroep doet op alle bedingen, is niet van invloed op de kwalificatie van de bedingen. Het gaat er om dat Amvest met dit beding bij het aangaan van de huurovereenkomst de mogelijkheid heeft gecreëerd om tegelijk een beroep te doen op al deze opties om de huurprijs te verhogen, waarbij de feitelijke uitwerking vervolgens voor de toets niet uitmaakt.

De kantonrechter blijft dan ook bij zijn oordeel dat artikel 12.1 oneerlijk is en vernietigt het beding. Dit betekent dat Amvest zich niet op het beding kan beroepen en ook niet aanspraak kan maken op aanvullend recht, dat zonder het beding van toepassing zou zijn. De huurverhogingen hoeft [gedaagde] dan ook niet te betalen; hij is alleen de oorspronkelijke huurprijs verschuldigd.

Amvest heeft een overzicht verstrekt van de actuele huurachterstand, waarop zij de huurverhogingen in mindering heeft gebracht. De kantonrechter zal in de beoordeling dan ook uitgaan van deze gevorderde huurachterstand, die, berekend tot en met juni 2026, € 16.074,55 bedraagt. Ten aanzien van het standpunt van [gedaagde] dat de huur het afgelopen jaar zowel in juli als in september is verhoogd, heeft Amvest toegelicht dat de huur en het voorschot op de servicekosten beiden zijn verhoogd. Het gaat dus niet om een dubbele huurverhoging, maar om een verhoging van de huurprijs en een verhoging van het voorschot op de servicekosten. [gedaagde] heeft dit niet meer weersproken, zodat de kantonrechter van de juistheid van die stelling uitgaat. Het bedrag van € 16.074,55 aan huurachterstand zal dan ook worden toegewezen.

Wettelijke rente

Zoals tijdens de zitting is besproken, beoordeelt de kantonrechter artikel 11.2 van de huurovereenkomst, de boetebepaling, als oneerlijk. Dit artikel luidt:

‘Voor iedere overtreding van een verplichting uit deze huurovereenkomst en bijbehorende algemene bepalingen, voor zover niet reeds hiervoor in artikel 11.1 genoemd, is huurder aan verhuurder een direct opeisbare boete van € 10,00 (tien euro) per kalenderdag verschuldigd, met een maximum van € 2.000,00 (tweeduizend euro), onverminderd zijn gehoudenheid om alsnog aan deze verplichting te voldoen en onverminderd verhuurders recht op (aanvullende) schadevergoeding. Indien verhuurder een professionele partij is, is dit artikel 11.2 niet van toepassing.’

Door de ruime formulering geeft het beding Amvest de mogelijkheid een boete op te leggen aan de huurder als deze de huur niet volledig en op tijd betaalt. De boete is of kan veel hoger zijn dan de wettelijke rente, die een consument normaliter is verschuldigd bij het niet (op tijd) betalen van de huur. Weliswaar staat in de laatste zin dat het beding niet van toepassing is als verhuurder een professionele partij is, maar wanneer sprake is van een professionele partij wordt niet nader gespecificeerd. Dit heeft tot gevolg dat de uitleg van dit begrip afhankelijk is van de interpretatie van partijen, en het geeft Amvest daarmee de mogelijkheid een beroep te doen op dit beding. Dit maakt het beding niet transparant. Het boetebeding verstoort het evenwicht tussen partijen aanzienlijk, in het nadeel van de consument. Het beding is daarom oneerlijk. De gevorderde rente over de huurachterstand wordt dan ook afgewezen, omdat deze vordering gebaseerd is of kan worden op dit oneerlijke beding.

Ontbinding en ontruiming

De kantonrechter heeft vastgesteld dat Amvest heeft voldaan aan de informatieplicht en de meldplicht als bedoeld in artikel 2 van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening.

Over de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde overweegt de kantonrechter als volgt. De huurder is verplicht om de huur op tijd en volledig te betalen. Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De kantonrechter wijst een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst alleen toe als de huurachterstand ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te beëindigen. Vaak zal een achterstand van meer dan drie maanden genoeg zijn, maar de kantonrechter moet alle omstandigheden afwegen. Van belang is bijvoorbeeld ook of de huur weer wordt betaald en of de achterstand (deels) is ingelopen.

Op het moment van dagvaarden bedroeg de huurachterstand – zonder de tussentijdse huurverhogingen – ruim tien maanden. Daarna is de huurachterstand opgelopen en bedraagt deze inmiddels ruim dertien maanden. De huurachterstand is daarom ernstig genoeg om de huurovereenkomst te ontbinden. [gedaagde] heeft aangegeven dat hij enige tijd geen opdrachten had, maar dat hij inmiddels weer inkomen heeft. Dit kan de kantonrechter begrijpen, maar ook als [gedaagde] problemen heeft met zijn inkomen, moet hij de huur blijven betalen aan Amvest. Bovendien heeft [gedaagde] ook de lopende huur niet betaald, ondanks dat hij stelt weer inkomen te hebben.

Omdat de huurachterstand behoorlijk is en [gedaagde] ook de lopende huur niet betaalt, wegen de belangen van Amvest in dit geval zwaarder dan die van [gedaagde]. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst zal op grond van het voorgaande worden toegewezen. [gedaagde] zal worden veroordeeld het gehuurde te ontruimen op een termijn van veertien dagen na betekening van het vonnis. De kantonrechter is van oordeel dat dit een redelijke termijn is om aan de veroordeling te voldoen.

Amvest wil ook dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot het betalen van een bedrag gelijk aan de alsdan geldende huur. Dit betreft de huurprijs per maand en na het ontbinden van de huurovereenkomst is dit een gebruiksvergoeding voor de tijd dat [gedaagde] nog in het gehuurde verblijft. Deze vordering zal worden toegewezen. De gevorderde wettelijke rente hierover zal worden afgewezen, omdat deze bedragen op dit moment nog niet opeisbaar zijn.

Buitengerechtelijke incassokosten, proceskosten

Artikel 25.2 van de algemene bepalingen gaat over (buitengerechtelijke) kosten en luidt als volgt:

‘Kosten, verzuim

(…)

25.2

In alle gevallen waarin (ver)huurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan (ver)huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen (ver)huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of huurder tot ontruiming te dwingen, is (ver)huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door (ver)huurder te betalen proceskosten – aan (ver)huurder te voldoen, voor zover op de vergoeding van die kosten de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het Besluit incassokosten niet van toepassing is.’

[gedaagde] is als consument slechts de kosten als bedoeld in het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd, voor zover is voldaan aan het bepaalde in artikel 6:96 van het Burgerlijk Wetboek. Artikel 25.2 verwijst weliswaar naar die wettelijke bepaling, maar dat neemt niet weg dat gedaagde partij op grond van dat artikel in beginsel verplicht is om bij niet nakoming van de huurovereenkomst alle in dat verband door eisende partij gemaakte kosten te voldoen. Dit kan er kennelijk toe leiden dat onbeperkte kosten voor rekening van gedaagde partij komen, althans de redactie van de bepaling op dit punt maakt onvoldoende duidelijk dat slechts de wettelijke kosten in rekening kunnen worden gebracht. Hiermee wordt het evenwicht ten nadele van gedaagde als consument onevenredig verstoord. Ten aanzien van de kosten in rechte is de bepaling oneerlijk, zoals ook door de Hoge Raad is bevestigd (zie ECLI:NL:HR:2025:820). Het beding wordt dan ook vernietigd.

Dit betekent dat de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten afgewezen worden, omdat deze vordering gebaseerd is of kan worden op dit oneerlijke beding.

Ondanks dat de Hoge Raad in het aangehaalde arrest de vraag over de gevolgen van een oneerlijk proceskostenbeding op zijn beurt heeft gesteld aan het Hof van Justitie van de Europese Unie, wijst de kantonrechter de proceskosten af, gelet op artikel 6 lid 1 van Richtlijn 93/13/EG en de vaste jurisprudentie van het Hof van Justitie van de Europese Unie over de ‘terugvalleer’ (o.a. ECLI:EU:C:2021:68 en ECLI:EU:C:2022:971). De kantonrechter ziet geen aanleiding om in afwachting van de uitspraak van het Hof van Justitie de proceskosten toe te wijzen, nu gesteld noch gebleken is dat Amvest inmiddels de algemene voorwaarden op dit punt heeft aangepast en aldus heeft voldaan aan doel en strekking van de richtlijn oneerlijke bedingen, zorgen voor eerlijke voorwaarden voor consumenten. Ook de gevorderde proceskostenveroordeling ten laste van [gedaagde] wordt daarom afgewezen.

3. De beslissing

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het adres [woonplaats],

veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van Amvest zijn, en de sleutels af te geven aan Amvest,

veroordeelt [gedaagde] om aan Amvest te betalen:

- een bedrag van € 16.074,55 aan achterstallige huur tot en met 30 juni 2026,

- een bedrag gelijk aan de alsdan geldende maandelijkse huur vanaf juli 2026 tot en met de dag waarop de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. E. Pennink en in het openbaar uitgesproken op 11 september 2026 in tegenwoordigheid van de griffier, mr. D.C. Vink.

57327